Varför borgmästarmyndigheten är viktigare för bostadspriset

I hela Storbritannien har stadsborgarna uppstått som centrala siffror för att hantera den prisvärda bostadskrisen. Till skillnad från den nationella regeringens breda politiska hävstångseffekter, borgmästare arbetar på lokal nivå, där bostadsutmaningar är mest akut kände och där skräddarsydda lösningar kan utformas. Deras unika position gör det möjligt för dem att samordna markanvändning, direkta offentliga investeringar och förhandla med utvecklare och bostadsföreningar. Eftersom Storbritannien fortsätter att möta en brist på prisvärda bostäder, förstå hur borgmästare kan - och göra - driver förändring är viktigt för beslutsfattare, stadsplanerare och bosattabor.

Skalning utmaningen: den nuvarande staten av prisvärd bostäder i brittiska städer

Innan man undersöker borgmästares specifika åtgärder är det viktigt att uppskatta omfattningen av problemet. Enligt National Housing Federation behöver England ensam cirka 145 000 överkomliga bostäder varje år, men färre än 50 000 levereras för närvarande. I stora städer som London, Manchester, Birmingham och Bristol, eskalerande huspriser och stigande privata hyror har drivit husägare utom räckhåll för många mellan- och lägre inkomsthushåll. Den sociala bostadsväntarlistan står på över 1,2 miljoner hushåll nationellt.

Bostadsstress och rollen av lokalt ledarskap

Lokaliserade bostadsmarknader kräver lokaliserade svar. Nationella politik som hjälp att köpa eller planera reformer är viktiga, men de misslyckas ofta med att ta itu med de specifika förhållandena i varje stad. Borgmästare kan agera mer nimbly: de kontrollerar lokala utvecklingsföretag, påverkar strategisk planering och kan pilota innovativa modeller utan att vänta på Westminster lagstiftning. Denna smidighet är särskilt värdefull i städer där markpriser, demografi och befintliga bostadsbestånd varierar enormt.

Nyckelpolitiska givare tillgängliga för borgmästare

Borgmästare i brittiska städer - oavsett om de är direkt valda tunnelbaneborgmästare (som borgmästare i Greater Manchester eller borgmästare i Liverpool City Region) eller ceremoniella borgmästare med mjukare befogenheter - kan distribuera en rad verktyg för att öka prisvärd bostadsförsörjning. De mest effektiva borgmästare kombinera flera av dessa hävstångar samtidigt.

Strategisk planering och landförsamling

En av borgmästarens starkaste spakar är inflytande över den lokala utvecklingsplanen och strategiska bostadsmarknadsbedömningar. Borgmästare kan identifiera brownfield-platser, utse tillväxtområden och mandat minsta procentandelar av prisvärda bostäder i ny utveckling genom lokala planpolicyer. I London kräver borgmästarens Londonplan alla nya utvecklingar för att leverera minst 35% prisvärda bostäder i system med 10 enheter eller mer, under förutsättning att det är lönsamt.

Landmontering - processen att förvärva och konsolidera paket av mark för utveckling - är ett annat kraftfullt verktyg. Borgmästare kan använda obligatoriska inköpsorder (CPO) för att föra fram stoppad eller underutnyttjad mark, särskilt när utvecklare håller på landbanker. Sheffield City Regions borgmästare har använt CPO-befogenheter för att låsa upp platser för blandad tätning bostäder. Regeringens Levelling Up and Regeneration Act 2023 har också stärkt borgmästare obliga köpkrafter, vilket gör marken för att

Inkluderande Zoning och utvecklingsbidrag

Inkluderande zonindelning kräver att privata utvecklare inkluderar en andel av prisvärda bostäder i sina system. I många brittiska städer uppnås detta genom avsnitt 106 avtal - lagliga skyldigheter som är knutna till planeringsbehörigheter. Borgmästare kan fastställa tydliga policyer för att förhandlingar enligt avsnitt 106 ger meningsfulla antal prisvärda bostäder. Till exempel kan West Midlands Kombinerade myndighetens "Affordable Housing Strategy" sätta ett mål som 20% av alla nya bostäder i regionen bör vara överkomligt, med en högre andel i utvecklingen på marknaden.

Devolution och finanspolitiska krafter

Devolutionen handlar om att bevilja borgmästare deras befogenheter också gav vissa möjlighet att behålla en andel av affärsräntor och topp-up rådets skatt. Borgmästare kan hypotesera dessa intäkter för att finansiera prisvärda bostadsprogram. Borgmästaren i Greater Manchester, Andy Burnham, som används decenterad finansiering för att inrätta en bostadsinvestering fond som har levererat över 2 000 prisvärda bostäder. På samma sätt, Liverpool City Region borgmästare lanserade ett bostadsstyrt regenerationsprogram som stöds av 44 miljoner devolvedrivna finansierarer.

Finansiering Prisvärd bostad: Mayoral Budget Allocations och Partnership Models

Effektiv borgmästare kräver pengar. Medan borgmästare inte kan skriva ut pengar kan de rikta befintliga budgetar, locka privata investeringar och utnyttja nationella bidrag.

Bostäder intäkter konton och rådet-Owned bostäder

Vissa borgmästare övervakar kombinerade myndigheter som inkluderar råd med behållna bostadsbestånd. De kan påverka bostadsintäkter konto (HRA) utgifter, se till att överskott från befintliga råd bostäder återinvesteras i nybyggnation och renovering. Men 2012 HRA självfinansiering reformer gav varje råd kontroll över sin egen HRA, så borgmästarens inflytande är ofta indirekt genom strategisk samordning. I städer som Bristol, har borgmästaren arbetat med rådet för att ställa en högre andel av HRA överskott.

Bostäder Accelerator Program och Grant Matching

Många borgmästare har lanserat lokala bostadsacceleratorprogram som ger småskaliga gapfinansiering eller lågkostnadslån till bostadsföreningar och samhällsledda utvecklare. Till exempel använde borgmästaren i Londons "Building Council Homes for Londoners" -program tilldelade £ 4,8 miljarder över fyra år för att starta nya rådshus. Borgmästaren i norr om Tyne Kombinerade Myndighet använde en £ 10 miljoner acceleratorfond till avrinskningsplatser för bostäder.

Offentliga-privata partnerskap (PPP) och gemensamma företag

Strategiska partnerskap är nyckeln till skalning av leverans. Borgmästare kan mäklare erbjudanden mellan den offentliga sektorn (lokala råd, kombinerade myndigheter) och privata utvecklare eller institutionella investerare. "GM One" joint venture i Greater Manchester samlar den kombinerade myndigheten, Greater Manchester Combined Authority och fem bostadsföreningar för att leverera 1200 blandade bostäder. Borgmästare använder också lönsamhetsgapfinansiering för att göra system som annars skulle vara oavvikliga på grund av höga markkostnader eller låga försäljningsvärden ekonomiskt genomförbara.

Gemenskapsengagemang: Att hantera NIMBYism och bygga konsensus

Motstånd från befintliga invånare - allmänt kallad NIMBYism - förblir en betydande hinder för nya bostäder, särskilt för prisvärda och sociala hem. Borgmästare är unikt positionerade för att motverka detta genom att leda offentliga samtal och demonstrera samhällsfördelarna med överkomliga bostäder.

Transparent planering och tidig samråd

Forskning av Centrum för städer visar att tidig, meningsfullt engagemang minskar senare invändningar. Borgmästare kan mandat att utvecklare håller offentliga utställningar innan planering ansökningar lämnas in, och de kan se till att lokalbefolkningen har tillgång till tydlig information om den prisvärda bostadsmixen, enhetsstorlekar och tenurer. Borgmästaren i Londons "God tillväxt av design" -program inkluderar en standard för gemenskapsengagemang. I Manchester, borgmästarens kontor sprang en "Great Mancunian Housing Debate" för att involvera invånarna i forma stadens bostads strategi.

Community Land Trusts (CLT) som en motpart till NIMBYism

En innovativ strategi som borgmästare har stöttat är utvidgningen av gemenskapens markförtroende - ideella, lokalt kontrollerade organisationer som utvecklar och hanterar prisvärda bostäder. CLTs är mindre benägna att möta lokal opposition eftersom samhället själv är direkt involverat. Liverpool City Region borgmästare har backat CLT-projekt i Toxteth och Anfield. Bristols borgmästare har gett mark och bidrag för att inrätta ett antal CLT över hela staden, vilket ger permanent prisvärda bostäder utanför den öppna marknaden.

Mayoral Messaging och Media Leadership

Borgmästare kan använda sina offentliga plattformar för att flytta berättelsen runt prisvärda bostäder. I stället för att rama utveckling som ett hot mot lokal karaktär, kan de betona de sociala och ekonomiska fördelarna: stabila hyresrätter, minskad hemlöshet, blandade samhällen och lokal jobbskapande under byggandet. Starkt borgmästare ledarskap kan hjälpa till att motverka de "de och oss" språk som ofta dominerar planeringsdebatterna. Till exempel har borgmästaren i västra Midlands drivit reklamkampanjer för att bygga stöd för nya bostäder, och borgmästaren i London har talat upprepade för att öka sociala bostäder på gröna.

Fallstudier: Borgmästare gör skillnad

Flera brittiska borgmästare har visat att starkt lokalt ledarskap ger mätbara resultat.

Manchester: Andy Burnhams bostadsstrategi

Sedan hans val 2017 har Andy Burnham gjort bostadspriset en central pelare i hans borgmästarverk. Hans hem för alla strategi inkluderar ett mål på 30 000 prisvärda bostäder över fem år, med stöd av en £ 300 miljoner bostadsinvesteringsfond. Borgmästaren har också drivit för regionala hemlöshetsförebyggande bidrag, en spårbesvärande strategi som kombinerar bostäder med hälso- och socialvårdsstöd. Strategin har krediterats med att minska tuff sömn i stadsregionen med 10% och leverera över 5 000 prisvärda bostäder under de första två åren av strategin.

London: Sadiq Khans Londonplan och finansieringsledningar

Som direkt vald borgmästare i London har Sadiq Khan använt full vikt av London Plan för att säkerställa att prisvärda bostadsleverans prioriteras även under marknadsnedgångar. Hans administration ökade London Hjälp att köpa system för nyckelarbetare och etablerade "Building Council Homes for Londoners" -programmet, som har startat mer än 10 000 rådhus. Borgmästaren utnyttjade också London Housing Strategy för att införa en ny definition av prisvärda bostäder som inkluderar sociala hyresmodeller. Trots utmaningar från stigande byggkostnader, har borgmästarens tillväga hållit den prisvärda bostaden aktiv.

Liverpool City Region: Steve Rotherams Brownfield-First Approach

Borgmästare Steve Rotheram har fokuserat på att få tillbaka brownfield mark till förmån för prisvärda hem. "Liverpool City Region Brownfield Regeneration Strategy" har låst upp över 100 hektar förorenat och underutnyttjat mark, stödja mer än 2000 nya hem - 60% av dem är överkomliga. Genom att använda CPO-krafter och decenterade bostadsbidrag har borgmästarens kontor påskyndat utvecklingen på platstryck som hade stoppats i åratal.

Utmaningar och begränsningar: Vad borgmästare inte kan göra ensam

Ingen borgmästare kan lösa den prisvärda bostadskrisen på egen hand. Flera strukturella begränsningar begränsar deras inverkan.

Beroende på centrala statliga finansiering

Borgmästares bostadsbudgetar är överväldigande beroende av nationella bidrag som Affordable Homes Programme och Housing Infrastructure Fund. När centralregeringen minskar bidragsräntorna eller ändrar reglerna för behörighet, kan borgmästarprogram stanna. Den senaste frysningen av Affordable Homes Programmet för 2023-2024 har lämnat några kombinerade myndigheter inför finansieringsluckor.

Begränsad kontroll över privathyrd sektor och social bostadsförordning

Borgmästare har liten myndighet över den privata hyrda sektorn, som står för en växande andel av bostäder i brittiska städer. Hyror är i stort sett avreglerade, och verkställighet av kvalitetsstandarder faller till lokala råd med begränsad kapacitet. På samma sätt hanteras social bostadsreglering av regulatorn för social bostäder nationellt, vilket innebär att borgmästare inte direkt kan hålla skurk bostadsföreningar att redogöra.

Planering av lönsamhet och utvecklingsobstruktion

Utvecklare kan använda lönsamhetsbedömningar för att minska överkomliga bostadsbidrag, och regeringens nuvarande vägledning förbjuder lokala myndigheter att kräva överkomliga bostäder på platser under 10 enheter. Borgmästare kan driva tillbaka genom starkare lokal politik, men de möter ofta juridiska utmaningar från markägare. Den större London Authority har tagits till domstol flera gånger över London Planens prisvärda bostadsgränser.

Framtiden för borgmästarbostadsledare

Med pågående devolution erbjudanden och regeringens åtagande att "avvänja", borgmästare kommer sannolikt att få fler verktyg. Levelling Up White Paper (2022) föreslog att tillåta kombinerade myndigheter att behålla 100% av företagsräntorna och att införa borgmästarutvecklingsföretag med starkare obligatoriska köpbefogenheter. Vissa kommentatorer har krävt att borgmästare ska ges lånebefogenheter för bostäder direkt, liknande hur Bostadsfinansieringsbolaget redan arbetar med vissa kombinerade myndigheter.

En annan framväxande trend är integrationen av bostäder med nätnoll retrofit program. Borgmästare i städer som Bristol och Manchester kopplar överkomliga bostäder till klimatmål, med grön finansiering för att förbättra energieffektiviteten i sociala bostäder och nya byggnader. Detta kan låsa upp ytterligare finansieringsströmmar från UK Infrastructure Bank och privata investerare som är alltmer intresserade av hållbarhetsrelaterade projekt.

Slutsats: En central roll med utrymme att växa

Beviset är tydligt: borgmästare i brittiska städer har en kritisk position i att främja prisvärda bostäder. Genom strategisk planering, resursfördelning, samhällsengagemang och partnerskap kan de göra en påtaglig skillnad i mängden och kvaliteten på prisvärda hem levereras. Medan de inte är allokerade - och står inför verkliga skattemässiga och juridiska begränsningar - deras närhet till lokala behov och deras förmåga att samordna flera intressenter gör dem oumbärliga. Som regeringen utforskar djupare devolution kommer borgmästarens roll bara att växa.

] För vidare läsning, se ] Ljusande upp vitbok (GOV.UK)], ]]Centre for Cities analys av bostadspolitik och ] Nationell bostadsförbundets överkomliga bostadsstatistik]]]]]][]]]]]]]]]]]]][[[[[[[[[[[[[[[[[[]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]]][[[[[[[[[[[[[[[