Serikali za Mitaa Kushughulikia Masuala ya Makazi ya Makazi

Mikakati muhimu ya kukabiliana na upatikanaji wa makazi

Serikali za mitaa zina zana imara katika matumizi yao. Mbinu bora zaidi zinachanganya mabadiliko ya udhibiti, motisha za kifedha, na ushirikiano unaoinua rasilimali za umma na za kibinafsi. Chini ni baadhi ya mikakati iliyopitishwa sana, na kuangalia zaidi jinsi wanavyofanya kazi katika mazoezi.

Ujumuishaji wa Zoning

Sera za kuingizwa (IZ) zinahitaji watengenezaji kuweka kando asilimia ya vitengo katika miradi mpya ya makazi kwa kaya zinazopata chini ya kizingiti fulani cha mapato. Sera hizi zinaweza kuwa za lazima au za hiari, na mara nyingi hujumuisha masharti ya kuhakikisha uwezo unaendelea zaidi ya miongo. IZ husaidia kujenga vitongoji vya mapato ya mchanganyiko, kupunguza umasikini uliojilimbikizia wakati wa kupanua usambazaji wa vitengo vya bei nafuu bila ruzuku ya umma moja kwa moja.

San Francisco ya kuingizwa nyumba ibada, kwa mfano, inahitaji watengenezaji wa miradi na vitengo vya 10 au zaidi kufanya angalau 12% ya vitengo nafuu kwa kaya za kipato cha chini au cha wastani, au kulipa ada katika uongo. miji mingine kama Boston na Denver wamepitisha mifano sawa. changamoto muhimu ni kuweka uwiano wa uwezo wa juu wa kufanya tofauti bila ya maendeleo ya kupungua kabisa. Baadhi ya mamlaka kutoa bonuses wiani - kuruhusu majengo marefu au vitengo zaidi kuliko kawaida vibali-kuondoa gharama za watengenezaji '.

Maendeleo ya Makazi ya gharama nafuu

Zaidi ya mahitaji ya zoning, serikali za mitaa hutoa motisha mbalimbali ili kuhamasisha watengenezaji binafsi kujenga makazi ya gharama nafuu. Hizi ni pamoja na kupunguzwa kwa kodi ya mali, kupunguzwa ada za kibali, taratibu za ukaguzi wa kasi, na misaada ya moja kwa moja kutoka kwa fedha za dhamana ya makazi ya ndani. Kwa kupunguza gharama na hatari ya maendeleo, motisha hizi zinafanya iwe na uwezo wa kiuchumi kujumuisha vitengo vya bei nafuu katika miradi ambayo ingeweza tu soko kwa bei za anasa.

Katika New York City, mpango wa msamaha wa kodi wa 421-a (sasa unabadilishwa na bei nafuu New York) ulitoa mapumziko makubwa ya kodi ya mali kwa maendeleo ambayo yalijumuisha vitengo vya bei nafuu.Katika Seattle, mpango wa Utoaji wa Kodi ya Multifamily (MFTE) hutoa msamaha wa kodi ya mali ya miaka 12 kwa majengo mapya ya familia ambayo yanahifadhi 20% hadi 25% ya vitengo kama nafuu. mipango hiyo imesifiwa na kuharakisha uumbaji wa maelfu ya nyumba za bei nafuu. Hata hivyo, wakosoaji wanaona kuwa ushuru wa kodi hupunguza mapato ya ndani na inaweza daima kutoa gharama ya muda mrefu isipokuwa kwa vikwazo vya nguvu.

Sera za Kudhibiti

Kukodisha udhibiti-zaidi hasa, kodi stabilization-mbadala kiasi wamiliki wanaweza kuongeza kodi kila mwaka, mara nyingi tying ongezeko kwa bei ya walaji index au asilimia fasta. sera hizi lengo la kulinda wapangaji zilizopo kutoka ghafla, unffordable kodi kupanda na kuhifadhi hisa zilizopo ya kawaida zinazotokea makazi ya bei nafuu. California, New York, Oregon, na miji mingi kuwa na aina fulani ya kodi stabilization.

Wakati udhibiti wa kodi unaweza kutoa misaada ya haraka kwa wapangaji, wachumi mara kwa mara mjadala madhara yake ya muda mrefu. utafiti wa seminal na watafiti wa Stanford iligundua kuwa udhibiti wa kodi katika San Francisco kweli kupunguzwa usambazaji wa jumla wa nyumba za kukodisha kwa kuhamasisha wamiliki wa nyumba kubadili vitengo kwa condos au kukodisha muda mfupi. Kinyume chake, wafuasi wanasema kwamba sera zilizohifadhiwa vizuri, kama vile wale katika New York City, wamesaidia utulivu vitongoji na kuzuia makazi ya watu wengi. Manispaa lazima zihakikishe ulinzi wa muda wa kutosha na motisha kwa ajili ya matengenezo na ujenzi mpya.

Nchi ya Jumuiya ya Madola

Imani za ardhi za jamii (CLTs) ni vyombo vya mashirika yasiyo ya faida ambayo hupata ardhi na kushikilia kwa uaminifu, kisha ukodisha kwa wamiliki wa nyumba au watengenezaji kwa kukodisha ardhi ya heshima.Kwa sababu ardhi inamilikiwa na CLT, gharama ya nyumba imetenganishwa na gharama ya ardhi, kwa kiasi kikubwa kupunguza bei ya ununuzi. Kwa kubadilishana, wamiliki wa nyumba wanakubali kuondoa vikwazo vinavyoweka nyumba za baadaye kwa wanunuzi wa baadaye.

CLTs imethibitisha ufanisi katika kudumisha fursa za kudumu za umiliki wa nyumba. Champlain Housing Trust katika Burlington, Vermont, ni moja ya CLTs kongwe na kubwa zaidi nchini Marekani, kusimamia nyumba za gharama nafuu za 3,000. miji mingine, kama vile Atlanta na Washington, DC, wameanzisha CLTs na ushirikiano wa benki ya ardhi ya jamii. CLTs pia husaidia kuzuia flipping na kuimarisha maadili ya mali katika maeneo ya kuimarisha.

Ushirikiano wa Umma

Ushirikiano wa umma na binafsi (PPPs au P3s) huleta pamoja rasilimali za manispaa, mji mkuu wa kibinafsi, na mara nyingi utaalamu usio wa faida ili kuendeleza makazi ya bei nafuu kwa kiwango. Ushirikiano huu unaweza kuchukua aina nyingi: ubia wa pamoja ambapo mji unachangia ardhi na msanidi programu binafsi husimamia ujenzi; ushuru wa mikopo ambapo mji unatenga Mikopo ya Kodi ya Mapato ya Nyumba (LIHTC); au maendeleo ya matumizi ya pamoja ambayo yanachanganya nafasi ya kibiashara na vitengo vya bei nafuu.

Mfano mashuhuri ni ushirikiano wa "Kujenga Kukodisha" huko Austin, Texas, ambapo jiji lilichangia sehemu ya ziada ya maendeleo ya 200-ya umoja ambayo ililenga kaya zinazopata 60% ya mapato ya eneo la median. msanidi alifadhili mradi huo kwa vifungo vya ushuru na usawa wa 4% LIHTC. Ushirikiano huo unaweza kuharakisha ratiba za mradi na kuleta utaalamu ambao serikali za mitaa zinakosa, lakini zinahitaji uangalizi mkubwa ili kuhakikisha faida za umma hazipunguziwi.

Vyombo vya sera vya ziada vinavyopata Traction

Zaidi ya mikakati mitano ya msingi iliyoainishwa hapo juu, mbinu zingine kadhaa zinapitishwa na manispaa za kufikiria mbele.

Kupanua na kuondoa Zoning ya Familia Moja

Minneapolis ilifanya vichwa vya habari vya kitaifa katika 2018 kwa kuwa mji mkuu wa kwanza kuondokana na familia moja ya eneo la jiji, kuruhusu duplexes na mara tatu kwenye kura zote za makazi. Tangu wakati huo, miji kama Portland, Oregon, na Charlotte, North Carolina, wamefuata hali hiyo. Kwa kuruhusu wiani mkubwa, mageuzi haya huongeza usambazaji wa makazi na inaweza kupunguza bei kwa muda.

Upatikanaji wa vifaa vya ujenzi (ADUs)

ADUs-kidogo, vitengo vya makazi ya sekondari kwenye kura ya familia moja-offer njia ya gharama nafuu ya kuongeza wiani bila maendeleo makubwa. miji mingi imepunguza vikwazo vya zoning na mipango ya ADU iliyokubaliwa kabla ya kupitishwa ili kuhamasisha ujenzi wao. Katika California, sheria ya serikali sasa inahitaji miji kuruhusu ADUs, na serikali hutoa mipango ya mkopo ili kuwasaidia wamiliki wa nyumba kuwalipa. ADUs inaweza kutoa mapato ya kukodisha kwa wamiliki wa nyumba wakati wa kuongeza hisa ya jumla ya makazi.

Msaada wa kukodisha na Vouchers

Wakati mara nyingi kuonekana kama wajibu shirikisho, baadhi ya serikali za mitaa na imara mipango yao wenyewe ya kukodisha msaada. Kwa mfano, Wilaya ya Columbia ya ndani Kukodisha Mpango hutoa vocha kwa kaya za kipato cha chini sana, bridging pengo kati ya kile wanaweza kumudu na kodi ya soko. programu hizi ni gharama lakini inaweza kuwa walengwa kwa wakazi wengi mazingira magumu.

Changamoto katika kukabiliana na upatikanaji wa makazi

Licha ya ubunifu na kujitolea kwa viongozi wa mitaa, vikwazo vingi vinazuia maendeleo. Kuelewa changamoto hizi ni muhimu kwa kubuni sera ambazo zinaweza kufanikiwa kwa muda mrefu.

Fedha za Fedha na Mipango ya Fedha

Nyumba ya bei nafuu ni ghali. Kitengo kimoja kinaweza gharama mamia ya maelfu ya dola kuendeleza, na ruzuku za uendeshaji zinaweza kuhitajika kwa miongo kadhaa. serikali nyingi za mitaa hutegemea kazi ya kiraka ya fedha za shirikisho (kama Programu ya Ushirikiano wa Uwekezaji wa HOME na Maendeleo ya Jamii ya Maendeleo ya Maendeleo ya Maendeleo ya Maendeleo ya Jamii), fedha za dhamana ya makazi ya serikali, na vyanzo vya mapato ya ndani kama ada za kuingizwa au ushuru wa mali wakati wa kushuka kwa bajeti kunaweza kupunguza sana mipango ya makazi.

Muungano wa upinzani (NIMBYism)

Upinzani kutoka kwa wakazi waliopo—“Sio Katika Nyuma Yangu” (NIMBY) hisia—inabaki kuwa moja ya vikwazo vya kutisha zaidi.Hata wakati maendeleo mapya yanajumuisha vitengo vya bei nafuu, majirani mara nyingi huipinga, wakitaja wasiwasi juu ya msongamano wa trafiki, uhaba wa maegesho, msongamano wa shule, au mabadiliko katika tabia ya jirani. Upinzani huu unaweza kuchelewesha miradi kwa miaka kupitia ukaguzi wa mazingira, rufaa za zoning, na mashtaka.

Ili kukabiliana na NIMBYism, miji imepitisha "kwa haki" zoning kwamba mipaka ya mapitio ya busara, na wengine wameunda michakato ya kufuata "kikosi" ambayo inapindua upinzani wa ndani. Hata hivyo, ushiriki wa jamii na kujenga uaminifu unabaki muhimu. Mawasiliano ya uwazi juu ya faida za makazi ya gharama nafuu - kama vile utofauti wa kiuchumi na ukosefu wa makazi - inaweza kusaidia kuhama mtazamo wa umma.

Kuwezesha maendeleo kwa kuzingatia mazingira

Maendeleo ya makazi yanaweza kupingana na malengo ya mazingira. Kujenga kwenye maeneo ya kijani inaweza kutumia nafasi ya wazi na kuongeza maili za gari zilizosafiri, wakati maendeleo ya infill yanaweza kukabiliana na masuala kama kurekebisha brownfield au athari kwenye makazi nyeti. Zaidi ya hayo, taratibu kali za ukaguzi wa mazingira, kama vile Sheria ya Ubora wa Mazingira ya California (CEQA), inaweza silaha na wapinzani wa makazi mapya.

Miji ya maendeleo inajitahidi sera za "hali ya hewa-smart" ambazo zinazingatia ukuaji karibu na ufanisi wa usafiri na kipaumbele cha nishati. Kwa mfano, mpango kamili wa Minneapolis ni pamoja na kuongeza malengo ya hali ya hewa ya tamaa. Lakini mvutano unaendelea: baadhi ya watetezi wa haki za mazingira wanasema kuwa maendeleo ya soko katika vitongoji vya kipato cha chini yanaweza kusababisha makazi, kudhoofisha uendelevu wa kijamii wa mipango ya kijani.

Kuwezesha upatikanaji wa fedha kwa kipindi kirefu

Bila uangalizi unaoendelea, vitengo vya bei nafuu vinaweza kurudi kwenye bei ya kiwango cha soko mara tu makubaliano ya uwezo yanakoma. "kipengele hiki cha bei nafuu" kimesababisha kupoteza maelfu ya vitengo vya ruzuku nchini kote. Ili kukabiliana na hili, miji inapanua vipindi vya uwezo hadi miaka 99 au kwa kudumu, kwa kutumia uaminifu wa ardhi ya jamii na vikwazo vya kudumu vya utendaji.

Hata na mikataba ya kisheria, utekelezaji ni rasilimali-kubwa. Miji inahitaji mifumo imara ya ufuatiliaji ili kuhakikisha kufuata mipaka ya mapato na kodi ya kodi. Wanapaswa pia kuwa na zana za kisheria za kukamata vitengo kama wamiliki wanashindwa kudumisha uwezo. Baadhi ya manispaa, kama vile Montgomery County, Maryland, kuwa na kujitolea nyumba za gharama nafuu kufuata ofisi ambazo zinakagua mali kwa ufanisi.

Uchunguzi wa Uchunguzi wa Mipango ya Serikali ya Mitaa ya Mafanikio

Mifano ifuatayo inaonyesha jinsi jamii tofauti zimetafsiri sera katika athari halisi ya ulimwengu.

San Francisco, California, mji wa San Francisco

San Francisco kwa muda mrefu imekuwa ikikabiliwa na gharama kubwa za makazi.Kwa kuongezea ukanda wa kuingizwa, jiji lilianzisha Mfuko wa Makazi wa gharama kubwa, ambayo inakusanya ada za msanidi programu, ushuru wa kodi, na mfuko wa jumla wa dola za kufadhili ujenzi na uhifadhi. Mpango wa umiliki wa mji huo[FLT: 2] hutoa msaada wa malipo na chini ya soko kwa nyumba za kipato cha chini.

Mji wa New York, New York

Mpango wa New York City wa [FLT:]Housing New York 2.0, uliotangazwa mwaka 2017, uliahidi dola bilioni 20 kuunda au kuhifadhi vitengo vya bei nafuu vya 300,000 na 2026. Mkakati unachanganya ujenzi mpya, ukarabati wa makazi ya umma, na uhifadhi wa makazi ya kawaida yanayotokea ya bei nafuu. Kufikia 2022, jiji lilikuwa limefadhili vitengo zaidi ya 200,000. Sehemu muhimu ni sehemu muhimu ya makazi ya Makazi ya Magharibi na ya Makazi ya Makazi ya Makazi ya Makazi ya Makazi ya Uingizaji wa Makazi (MIH) [MIH] [FLTFLT:3] [, ambayo inatumika kwa miji yote ya miji ya miji ya miji ya miji ya miji ya miji ya miji ya miji ya Magharibi] inahitaji idadi ya mita za mraba na inahitaji maelfu ya gharama nafuu ya mita za mita za mita za mraba na mita za mraba.

Minneapolis, Minnesota, Mkoa wa Minnesota

Katika 2018, Minneapolis ilipitisha Minneapolis 2040 mpango kamili, ambao uliondoa zoning ya familia moja na kuruhusiwa hadi vitengo vitatu kwa kila jiji. Mpango huo pia ulihitaji maendeleo mapya katika maeneo ya juu ya idadi kubwa ni pamoja na vitengo vya bei nafuu au kuchangia mfuko wa makazi. data ya awali kutoka 2021-2022 ilionyesha ongezeko la 66 katika vibali vya duplexes, mara tatu, na quadplexes ikilinganishwa na mwenendo wa kabla ya kuanza. Zaidi ya hayo, $ 15 milioni katika Mfuko wa Nyumba ya Makazi ya kawaida pia imezingatia hifadhi ya makazi ya makazi ya sasa.

Seattle, Washington, Marekani, mji wa

Seattle’s Makazi ya Makazi ya Makazi (MHA)[[FLT:]] sera iliyopitishwa katika 2019, inaunganisha upzoning na mahitaji ya uwezo.Katika “vijiji vilivyochaguliwa,” watengenezaji wa miradi mbalimbali ya familia lazima iwe ni pamoja na vitengo vya bei nafuu (kawaida 5-11% ya jumla) au kulipa ada kwa mguu wa mraba katika mfuko wa jiji unaosaidia makazi ya gharama nafuu. Tangu utekelezaji, MHA imezalisha vitengo vya gharama nafuu vya 2,500 na makumi ya dola milioni katika ada. mpango huo umeundwa ili kuendeleza thamani ya ardhi, kama kuongezeka kwa watu wa nyumba, kama gharama za kukodisha.

Mwelekeo unaojitokeza ni pamoja na matumizi ya mipango ya ] inayoendeshwa na data[FLT:][FLT:]]-kama vile tathmini ya mahitaji ya makazi na kodi ya nafasi-kulenga hatua za kuingilia kati kwa usahihi zaidi.Pia kupata traction ni muungano wa makazi ya kikanda[FLT: 2]] ambapo manispaa nyingi zinaratibu kushughulikia mgogoro wa pamoja.Kwa mfano, Mamlaka ya Fedha za Makazi ya Makazi ya Makazi ya Bay[FLT] ni mwili wa kwanza wa kikanda huko California na mamlaka ya kodi ya fedha za gharama nafuu katika kaunti tisa.

Hatimaye, serikali za mitaa haziwezi kutatua uwezo wa makazi peke yake. rasilimali za shirikisho na serikali, uvumbuzi wa sekta binafsi, na ushiriki wa jamii ni muhimu. Lakini hatua zinazochukuliwa leo katika miji kutoka San Francisco hadi Minneapolis zinaonyesha kuwa sera za ujasiri, zilizoundwa vizuri zinaweza kufanya tofauti inayoonekana. Kwa kujifunza kutoka kwa mifano hii na kuzibadilisha kwa mazingira ya ndani, jamii zinaweza kuhamia karibu na lengo ambalo kila mkazi anastahili mahali salama, heshima, na nafuu ya kupiga simu nyumbani.