Jukumu la msingi la Zoning katika matumizi ya ardhi

Sheria za Zoning ni mfumo usioonekana ambao unaunda vitongoji, wilaya za kibiashara, na maeneo ya viwanda tunayoingiliana na kila siku.Katika msingi wao, kanuni hizi zinaamua ni nini kinachoweza kujengwa ambapo, jinsi miundo mikubwa inaweza kuwa, na shughuli gani zinaruhusiwa kwenye kipande fulani cha ardhi. Bila ya zoning, skyscraper inaweza kuongezeka karibu na nyumba moja ya familia, au kiwanda cha kemikali kinaweza kufanya kazi mitaani kutoka shule ya shirikisho. Wakati zoning ni jambo la ndani, sheria za shirikisho zinaweka vikwazo vya vitendo vya lazima wamiliki wa miliki, na serikali za mitaa zipitie kanuni hizi na za ndani.

Kuelewa Kanuni za Wilaya za Mitaa

Amri za eneo la mitaa ni vyombo vya msingi vya udhibiti wa matumizi ya ardhi nchini Marekani. Kuzingatiwa na mabaraza ya jiji, tume za kaunti, au bodi za miji, sheria hizi zinaonyesha vipaumbele vya kipekee na jiografia ya kila jamii. Mamlaka ya eneo la ukanda shina kutoka kwa nguvu za polisi zinazopewa majimbo, ambayo kisha kutumwa kwa manispaa kupitia kuwezesha vitendo.

Historia: Kuzaliwa kwa Zoning ya kisasa

Harakati ya kisasa ya zoning nchini Marekani ilianza na Euclid v. Ambler Realty Co.[FLT: 1]] Uamuzi wa Mahakama Kuu mwaka 1926, ambao ulidumisha katiba ya eneo la kina la ukanda. Kesi ya kihistoria ilihusisha kijiji cha Euclid, Ohio, ambacho kilikuwa kimepitisha sheria ya zoning ambayo ilizuia maendeleo ya viwanda katika maeneo ya makazi. Mahakama iliamua kwamba zoning ilikuwa zoezi halali la mamlaka ya polisi kulinda afya ya umma, usalama, maadili, na ustawi wa jumla.

Aina za kawaida za Classifications za Mitaa

Sheria za mitaa kawaida hugawanya ardhi katika maeneo kadhaa ya msingi, kila moja na matumizi maalum ya kuruhusiwa na mahitaji ya pande zote:

  • Maeneo ya makazi (R-1, R-2, R-3, nk)[FLT:] Hizi zinasimamia wiani wa makazi, kuanzia nyumba moja ya familia iliyotengwa kwa kura kubwa (R-1) hadi majengo ya ghorofa ya juu (R-3 au ya juu). Vikwazo mara nyingi hujumuisha ukubwa mdogo, mahitaji ya kuweka, mipaka ya urefu, na uwiano wa sakafu.
  • Maeneo ya kibiashara (C-1, C-2, nk)[FLT: 1] – Iliyoundwa kwa ajili ya biashara za rejareja, ofisi, na huduma.Wanaweza kubainisha biashara zinazoruhusiwa (kwa mfano, migahawa, benki, maduka ya rejareja) na kuzuia sekta nzito au matumizi ya makazi.
  • Maeneo ya nchi za viwanda (I-1, I-2) – Ilikusudiwa kwa ajili ya viwanda, warehousing, na shughuli nyingine za viwanda. Maeneo haya kwa kawaida yana vikwazo vichache juu ya kelele, uzalishaji, na trafiki, lakini lazima bado kuzingatia kanuni za mazingira.
  • Maeneo ya kilimo (A-1, A-2)[FLT:] – kuhifadhiwa kwa ajili ya kilimo, ranching, na shughuli zinazohusiana. Mara nyingi wana ukubwa mdogo wa kuhifadhi nafasi wazi na kuzuia sprawl ya miji.
  • Maeneo ya matumizi ya chini - uvumbuzi wa kisasa ambao unaruhusu matumizi ya makazi na kibiashara ndani ya jengo moja au wilaya, kukuza kutembea na kupunguza utegemezi wa gari.

Zaidi ya Euclidean Zoning: Njia mbadala

Jamii nyingi zimehamia zaidi ya kujitenga kwa jadi ya Euclidean ili kupitisha mifumo rahisi zaidi ya zoning:

  • Performance zoning[FLT:][FLT:]][FLT:][FLT:][FLT:][FLT:][FLT:][FLT:][Ferformance Zoning[Ferformance Zoning[Ferformance][Ferformance Zoning[Ferformance Zoning][Ferformance][Ferformance][Ferformance Zoning][Ferformance Zoning[Ferformance][[Ferformance][[Ferformance][FLT:[Ferformance Zoning][Ferformance]]]][Ferformance Zoning]]]]][FLT:[Ferformance Zoning][[Ferformance Zoning][FLT:]
  • Kuhamasisha[FLT:] Kutoa bonuses (kwa mfano, kuongezeka kwa msongamano, mahitaji ya maegesho ya chini) kwa kubadilishana faida za umma kama vitengo vya makazi ya gharama nafuu, plaza za umma, au vipengele vya ujenzi wa kijani.
  • Codes za msingi za msingi[FLT:] - Kuzingatia fomu ya kimwili ya majengo (height, massing, frontage mitaani) badala ya matumizi ya ardhi. codes hizi zinalenga kujenga mazingira ya kutabirika na mara nyingi hutumiwa katika infill mijini na maendeleo ya usafiri.

Mfumo wa msingi wa Zoning na Utaratibu

Kukausha kwa Mitaa sio seti ya sheria za tuli; inahusisha michakato inayoendelea ya kiutawala na ya mahakama:

  • [TD="width: 456"] [FONT=&](2)[/FONT][FONT=&]Bila kuathiri masharti ya kifungu kidogo (1) cha kifungu hiki, Tume itakuwa na mamlaka ya kuajiri mtaalamu yeyote kwa ajili ya shughuli maalumu au kwa muda mfupi.[/FONT] [FONT=&](3)[/FONT][FONT=&]Tume itawalipa mishahara na posho wafanyakazi wake kadri itakavyoamua mara kwa mara. [/FONT][/TD]
  • Matumizi ya kawaida (isipokuwa maalum) – Baadhi ya matumizi (kwa mfano, makanisa, shule, daycares) yanaruhusiwa tu ikiwa wanafikia hali ya ziada ili kupunguza athari kwenye mali zinazozunguka. bodi ya rufaa au tume ya kupanga mapitio kila ombi.
  • Matumizi ya kawaida – Mali ambayo ilikuwa kisheria wakati amri ya zoning ilipitishwa lakini haikubali tena (kwa mfano, duka ndogo la vyakula katika eneo la sasa la makazi) inaruhusiwa kuendelea kufanya kazi kama matumizi yasiyo ya kawaida. Hata hivyo, upanuzi au mabadiliko makubwa yanaweza kuzuiwa.
  • Spot zoning – Wakati sehemu ndogo inapotengwa kwa uainishaji tofauti wa zoning kuliko mazingira yake, inaweza kuwa changamoto kama "eneo la eneo" kinyume cha sheria ikiwa sio maslahi ya umma. Mahakama zinatafuta msimamo na mpango kamili.
  • Marekebisho ya Sheria (kurekebisha)[FLT:][FLT:] Mabadiliko ya eneo la eneo la umiliki wa mali yanahitaji kusikilizwa kwa umma na kuidhinishwa na bunge la nchi.Katika mamlaka nyingi, tume ya mipango hufanya mapendekezo, na baraza la jiji au bodi ya kaunti kura juu ya marekebisho ya ramani ya mwisho.

Utekelezaji wa Mitaa na Maombi

Utekelezaji wa eneo la eneo ni kawaida kushughulikiwa na msimamizi zoning au mkaguzi wa jengo. Ukiukwaji inaweza kusababisha faini, amri za kuacha kazi, au hatua za kisheria. Rufaa ya maamuzi ya utawala kwenda kwanza kwenye bodi ya rufaa, na kisha mahakama za serikali. Mpango wa kina wa ndani hutumikia kama hati ya kuongoza kwa maamuzi ya zoning; mahakama mara nyingi kutoa deference kwa maafisa wa ndani kwa muda mrefu kama uamuzi si holela au capricious.

Sheria za shirikisho zinazounda Zoning ya Mitaa

Wakati serikali ya shirikisho haina kutekeleza hukumu zoning, sheria kadhaa shirikisho kuweka vikwazo kwamba eneo zoning lazima malazi. Kushindwa kufuata inaweza kusababisha hasara ya fedha shirikisho, mashtaka, au kufuta kanuni za mitaa.

Sheria za Mazingira na Athari za Kuenea

  • Sheria ya Sera ya Mazingira ya Taifa (NEPA)[FLT: 1]] – Wakati serikali ya mitaa inatumia fedha za shirikisho (kwa mfano, misaada ya HUD, fedha za Idara ya Usafiri) kwa mradi unaoathiri mazingira, NEPA inahitaji tathmini ya mazingira au taarifa ya athari za mazingira. vitendo vya mitaa kama kujenga barabara mpya au kiwanda cha matibabu ya maji vinaweza kusababisha ukaguzi wa NEPA.
  • Sheria ya Maji safi (CWA) – Sehemu ya 404 ya CWA inasimamia shughuli za kupasua na kujaza katika “maji ya Marekani,” ikiwa ni pamoja na mvua. sheria ya eneo la ukanda ambayo inaruhusu maendeleo katika maeneo nyeti ya mvua inaweza kutanguliwa au kuhitaji kibali cha shirikisho kutoka Jeshi la Marekani la Wahandisi. Shirika la Ulinzi la Mazingira la Marekani (EPA) lina mamlaka ya utekelezaji.
  • FLT:0]FLT:]] - Maendeleo yaliyoidhinishwa na eneo la ndani ambalo linaweza kuathiri spishi zilizo hatarini au makazi yake muhimu yanaweza kuwa chini ya ukaguzi wa shirikisho. Kwa mfano, idhini ya kaunti ya ruzuku kubwa katika makazi inayojulikana ya gnatcatcher ya California inaweza kusababisha mashauriano rasmi na Huduma ya Samaki na Wanyamapori ya Amerika.
  • Sheria ya Uhifadhi na Ufufuzi wa Rasilimali (RCRA)[FLT: 1]] – Maeneo ya ndani kwa ajili ya vifaa vya taka imara lazima kuzingatia viwango vya shirikisho kwa usimamizi wa taka hatari.Kutumia kwa mashamba au incinerators mara nyingi inahitaji uratibu na EPA.

Haki za Binadamu na Makazi ya Haki

  • FHA inakataza ubaguzi katika makazi kwa misingi ya rangi, rangi, dini, jinsia, asili ya kitaifa, hali ya familia, na ulemavu. sheria za eneo la ukanda ambazo zina athari ya kibaguzi-hata kama sio ubaguzi wa kimakusudi-zinaweza kukabiliwa. Kwa mfano, sheria ya zoning ambayo inaondoa nyumba za kikundi kwa watu wenye ulemavu inaweza kukiuka FHA. Idara ya U.S ya U.S. Idara ya Makazi na Maendeleo ya Mjini (DHU) hutoa ubaguzi wa makazi na ubaguzi wa makazi na ubaguzi wa bure kwa watu na kutoa ubaguzi wa makazi (DHUning)
  • Wamarekani wenye ulemavu Sheria (ADA)[FLT: 1]] - Mahitaji ya Zoning kwa ajili ya makazi ya umma (ujumbe, ofisi, nk) lazima si kujenga vikwazo kwa watu wenye ulemavu. Wakati miundo ya ujenzi na mpango wa mapitio ya tovuti anwani ya upatikanaji wa moja kwa moja, kanuni za zoning kwamba kikomo eneo la huduma zinazohusiana na ulemavu (kwa mfano, vituo vya ukarabati) inaweza kuwa na matatizo.
  • Haki ya Mazingira[FLT: 1]] – Amri ya Utendaji 12898 (1994) inahitaji mashirika ya shirikisho kuzingatia haki ya mazingira katika matendo yao. eneo la eneo ambalo linazingatia viwanda vinavyochafua katika mapato ya chini au vitongoji vya wachache inaweza kuwa chini ya malalamiko ya shirikisho au uchunguzi wa haki za kiraia ikiwa ina athari mbaya.

Shirikisho la Hifadhi ya Zoning ya Mitaa

Katika baadhi ya maeneo, sheria ya shirikisho wazi preempts eneo la ndani. mifano maarufu zaidi ni pamoja na:

  • Sheria ya Mawasiliano ya Simu ya 1996 – Serikali za Mitaa haziwezi kutofautisha kati ya watoa huduma za kibinafsi zisizo na waya au kuzuia uwekaji wa minara isiyo na waya. Hata hivyo, zinaweza kudhibiti eneo na aesthetics kwa muda mrefu kama hazizuii huduma.
  • Sheria ya Usimamizi wa Barabara na bomba[FLT:][FLT:]] Sheria ya Utengamano wa Biashara ya Serikali na Sheria ya Gesi Asilia inasimamia eneo la mitaa kwa ajili ya reli na mabomba ya gesi ya kati. Mji hauwezi ukanda mstari wa reli au kituo cha gesi ya asili ikiwa ni sehemu ya mfumo wa serikali.
  • Marekani ya asili - Ardhi ya kikabila kwa ujumla husamehewa kutoka kwa hali na eneo la ndani, ingawa kuna mwingiliano mgumu wa mamlaka. Sheria ya Haki za Kiraia za India na maamuzi mbalimbali ya mahakama huchukulia ardhi za kikabila kama vyombo huru.

Masharti ya Fedha ya Shirikisho

Serikali nyingi za mitaa hupokea misaada ya shirikisho kwa miundombinu, maendeleo ya jamii, na makazi kupitia mipango iliyosimamiwa na HUD, Idara ya Uchukuzi (DOT), na EPA. Misaada hii mara nyingi huja na masharti yanayohusiana na zoning. Kwa mfano, Mpango wa Msaada wa Msaada wa Maendeleo ya Jamii ya HUD (CDBG) inahitaji serikali za mitaa kuthibitisha kwamba wanachukua hatua za kuthibitisha makazi ya haki zaidi (AFFH). Hii ni pamoja na kupitia na kurekebisha sheria za zoning ambazo zinawezesha setuation au kupunguza fursa za makazi ya gharama nafuu.

Kuratibu migogoro kati ya sheria za nchi na za nchi

Wamiliki wa mali na watengenezaji mara nyingi hujikuta kati ya maagizo ya eneo la zoning na mamlaka ya shirikisho. Hapa ni pointi za msuguano wa kawaida na jinsi ya kushughulikia yao:

  • Nyumba ya gharama kubwa dhidi ya zoning ya ndani [FLT: 1] – Sheria za makazi ya shirikisho zinaweza kuhitaji serikali ya mitaa kuruhusu maendeleo ya hali ya juu katika maeneo ya familia moja au kuruhusu vitengo vya makazi ya upatikanaji (ADUs). Baadhi ya sheria za serikali sasa zinaweka vikwazo vya ndani kwa ADUs. Waendelezaji wanapaswa kuangalia mahitaji ya serikali na shirikisho kabla ya kuwekeza katika mradi.
  • Tathmini ya athari za mazingira - Mradi unaopita mapitio ya eneo la ukanda bado unahitaji kibali cha shirikisho (kwa mfano, mvua kujaza). watengenezaji wanapaswa kufanya bidii ya kutosha mapema, ikiwa ni pamoja na kushauriana na Jeshi la Wahandisi au EPA ikiwa wetlands au aina za ngozi zipo.
  • Kituo cha Wasio na Mipaka (FLT: 1) - Bodi za zoning za mitaa zinaweza kupokea msukumo kutoka kwa wakazi kuhusu minara ya seli, lakini sheria ya shirikisho inazuia uwezo wao wa kukataa vibali. Tume ya Mawasiliano ya Shirikisho (FCC) imeanzisha saa za risasi za ukaguzi- kukataa kwa ndani ambayo huzidi muda huu inaweza kuwa changamoto katika mahakama ya shirikisho.
  • Kesi za athari za kupinga – Hata kama sheria ya eneo la zoning haihusiani na upande wake, ikiwa ina athari mbaya kwa darasa la ulinzi, inaweza kufutwa chini ya FHA au Sheria ya Ulinzi Sawa. Kwa mfano, msimbo wa zoning ambao unahitaji ukubwa mdogo katika jamii ambapo familia za wachache zinapata kipato cha chini inaweza kuwa changamoto kama ubaguzi wa ubaguzi.

Hatua za kisheria kwa wamiliki wa mali na watengenezaji

  1. Kuanza na uchambuzi kamili wa zoning[FLT: 1]] - Kabla ya kununua ardhi, angalia ramani ya eneo la ukanda, mpango kamili, na wilaya za overlay. overlays inaweza kuongeza mahitaji ya ziada (kwa mfano, uhifadhi wa kihistoria, usimamizi wa mafuriko, vikwazo vya wetland).
  2. Kushirikiana na wafanyakazi wa mipango ya ndani mapema[FLT:] idara za mipango ya Manispaa zinaweza kutoa mwongozo wa awali juu ya matumizi ya ruhusa, bonuses za msongamano, na taratibu za kutofautiana. Kujenga uhusiano wa ushirika unaweza kuharakisha idhini na kupunguza mshangao wa gharama kubwa.
  3. Tathmini ya shirikisho triggers[FLT:] – kuamua kama mradi inahusisha fedha shirikisho, wetlands, spishi hatarini, au miundombinu interstate. Kama ndiyo, wasiliana na mashirika ya shirikisho au wakili maalumu katika sheria ya matumizi ya ardhi. mshauri mazingira anaweza kufanya Awamu I tathmini.
  4. Weka kumbukumbu za mawasiliano yote – Katika tukio la changamoto ya kisheria juu ya athari za kibaguzi au ucheleweshaji usio na maana, njia ya karatasi inayoonyesha juhudi za imani nzuri za kufuata sheria za shirikisho inaweza kuwa na thamani.
  5. [TD="width: 456"] [FONT=&](2)[/FONT][FONT=&]Bila kuathiri masharti ya kifungu kidogo (1) cha kifungu hiki, Tume itakuwa na mamlaka ya kuajiri mtaalamu yeyote kwa ajili ya shughuli maalumu au kwa muda mfupi.[/FONT] [FONT=&](3)[/FONT][FONT=&]Tume itawalipa mishahara na posho wafanyakazi wake kadri itakavyoamua mara kwa mara. [/FONT][/TD]
  6. Mabadiliko ya zoning[FLT:] - codes za eneo la eneo la eneo la mara kwa mara husasishwa. Kujiunga na ajenda za tume ya mipango ya jiji, kuhudhuria mikutano ya umma, na kushiriki katika mchakato wa kina wa mpango wa kuboresha ili kulinda uwekezaji wako.

Mwelekeo wa Kujitokeza Katika Sheria ya Zoning

Mazingira ya zoning ni kuongezeka kwa kasi, inaendeshwa na migogoro ya uwezo wa makazi, mabadiliko ya hali ya hewa, na uvumbuzi wa kiteknolojia:

  • Kuenea kwa wiani[FLT:]] – Majimbo mengi (California, Oregon, Washington, na mengine) yanatunga sheria zinazozuia eneo la familia moja ili kuruhusu duplexes, mara tatu, na mizinga minne katika maeneo ya zamani ya makazi ya kipekee.
  • Ustahimilivu wa hali ya hewa na zoning ya kijani[FLT:] - serikali za mitaa zinajumuisha makadirio ya kupanda kwa kiwango cha bahari, hatari ya moto wa moto, na kupunguza joto la ardhi katika zoning. Kwa mfano, "mbio za hali ya hewa" zinaweza kuhitaji sakafu za kwanza za juu katika mabonde ya mafuriko, ardhi isiyo na moto katika interfaces za ardhi, na paa za kijani katika cores za mijini.
  • Kushughulikia nishati mbadala[FLT:] – mitambo ya nishati ya jua na upepo mara nyingi hukabiliwa na vikwazo vya eneo la ndani vinavyopingana na malengo ya nishati ya serikali na shirikisho. Baadhi ya majimbo sasa yanazuia marufuku ya ndani kwenye mashamba ya jua, wakati serikali ya shirikisho inahimiza kuruhusu kupitia motisha ya kodi.
  • Sheria ya Kodi ya Muda mfupi – Jukwaa kama Airbnb limelazimisha serikali za mitaa kuunda makundi mapya ya ukodishaji wa muda mfupi. Kanuni hizi mara nyingi hukabiliwa na changamoto za kisheria kwa kuingilia kati biashara ya serikali au haki za mali, na mahakama bado zinaunda mipaka.
  • Marekebisho ya usawa wa kijinsia - Kukuza ufahamu wa mazoea ya ubaguzi wa kihistoria (kwa mfano, redlining, agano la rangi) imechochea juhudi za kurejesha tena jumuiya za umoja.Kuimarisha utawala wa makazi ya haki ya HUD inahitaji serikali za mitaa kupokea fedha za shirikisho kutathmini na kurekebisha mifumo ya ubaguzi, ikiwa ni pamoja na kupitia mabadiliko ya zoning.

Hitimisho: kitambaa cha Interwoven cha Kanuni ya Matumizi ya Ardhi

Sheria za kuzuia ni zaidi ya vikwazo vya ukiritimba; ni maonyesho ya maono ya jamii kwa siku zake za usoni, yenye usawa dhidi ya haki za msingi za wamiliki wa mali na mamlaka kuu ya sheria ya shirikisho. serikali za mitaa zinashikilia mamlaka ya msingi juu ya matumizi ya ardhi, lakini sheria za shirikisho, haki za kiraia, na biashara zinaweka mipaka ndani ambayo busara za ndani zinafanya kazi.Usafiri wa mafanikio wa mfumo huu tata unahitaji kuelewa maelezo yote ya msingi ya sheria za mitaa na vikwazo vya ngazi ya juu vilivyowekwa na Washington. Ikiwa una mpango wa nyumba moja au mchanganyiko wa utafiti wa mapema, ushauri wa kisheria na kisheria, na kazi ya kisheria, na vikwazo vya kisheria.