Arazide Zoning'in Temel Rolleri

Zoning yasaları mahalleleri, ticari bölgeleri şekillendiren görünmez çerçevedir ve her gün etkileşime girebileceğimiz tek bir sanayi bölgesine veya bir okuldan sokak boyunca ne inşa edilebilir, federal yasalar verildiğinde, mülk sahipleri, geliştiriciler ve yerel yönetimler bu makale, yerel ve federal bir uyumsuzluğa yol açabilir.

Yerel Zoning Düzenlemelerini Anlamak

Yerel zoning ordinances, ABD'de verilen yerel toprak kullanımı kontrol aletleridir. Daha sonra belediye meclisi, ilçe komisyonları veya şehir kurulları tarafından yapılan bu yasalar her topluluğun eşsiz önceliklerini ve coğrafyasını yansıtıyor.

Tarihsel Context: Modern Zoning Doğumu

ABD'deki modern zoning hareketi, Euclid köyü ile başladı, bu karar, konut alanlarında sınırlı bir sanayi geliştirmeyi kabul eden bir ülke haline getirdi.

Yerel Zoning Sınıflarının Ortak Türleri

Yerel veyadinances genellikle araziyi birkaç temel bölgeye böler, her biri belirli izin verilen kullanımlar ve boyut gereksinimleri ile:

  • [FONT:0)Residential regions (R-1, R-2, R-3, vs.)), Bu, konut yoğunluğu, büyük bir çok (R-1) yüksek ücretli apartmanlarda (R-1) yer alan tek aile içi evler arasında yer alan (R-3 veya daha yüksek).
  • [FONT:0] ⁇ bölgeleri (C-1, C-2, vb.)[Dönetici, ofis ve hizmet şirketleri için tasarlanmıştır.
  • [FONT:0) Orta Bölgeler (I-1, I-2)) - Üretim, savaş, ve diğer endüstriyel faaliyetler için eğilimindeydi. Bu alanlar genellikle gürültü, emisyonlar ve trafik hakkında daha az kısıtlamaya sahiptir, ancak çevresel düzenlemelere uymalıdır.
  • [A-1, A-2) [Doldunma, çiftlik ve ilgili aktiviteler için rezervasyonlar. genellikle açık alanı korumak ve banliyö ürbüyü önlemek için çok az sayıda boyuta sahiptir.
  • [FONT:0]Mixed-use bölgeleri[[DÜT:1) - Hem konut hem de ticari kullanımları aynı bina veya bölgede teşvik eden modern bir yenilik, yürüyüş kabiliyetini teşvik etmek ve araba bağımlılığını azaltmak.

Euclidean Zoning'in Ötesinde: Alternatif Yaklaşımlar

Birçok topluluk daha esnek zoning çerçevelerini benimsemek için geleneksel Euclidean ayrılıklarının ötesine geçti:

  • [FONT=0)Performance zoning[Dönetici: 1 ) – ölçülebilir etkiler için standartlar (örneğin, gürültü seviyeleri, trafik nesli, fırtına su runoff) belirli kullanımları tanımlamak yerine herhangi bir proje inşa edebilir.
  • [FONT:0] Teşvik zoning[[Dönetici: 1 ) - Teklifler bonuslar (örneğin, düşük yoğunluk, otopark gereksinimleri) uygun konut birimleri, kamu plazaları veya yeşil bina özellikleri gibi kamu yararına döviz kurmaktadır.
  • [FONT:0)Örnek tabanlı kodlar [DÜDÜT:1] - Arazi kullanımı yerine fiziksel bina biçimlerine odaklanın. Bu kodlar öngörülebilir inşa edilmiş ortamlar oluşturmak ve genellikle şehir içi boş ve geçiş odaklı gelişimde kullanılır.

Anahtar Yerel Zoning Mechanisms ve Processes

Yerel zoning, statik bir kurallar seti değildir; devam eden yönetim ve yarı-judicial süreçleri içerir:

  • [FONT=0]Variances[[Dönetici: 1) Bir mülk sahibi belirli zoning gereksinimlerinden (örneğin, geri yükleme, yükseklik) rahatlamak için talep edebilir. Variances, kamu işitmeden sonra zoning kurul tarafından verilir ve yasal kriterleri yerine getirmelidir (örneğin, pratik zorluk, hiçbir şekilde iyiliğe katkıda bulunamaz).
  • [FONT:0)Conditional kullanımlar (özel istisnalar)) - Bazı kullanımlar (örneğin, kiliseler, okullar, günlük bakımlar) sadece mülkleri çevreleyen etkileri en aza indirmek için ek koşullarla karşılanırlarsa izin verilir.
  • [FONT:0]Nonconform kullanımları[Dönetici:0)[Dönetici:0))[Dönetici olmayan bir alanda) işlenmelerine izin verilir. Ancak, genişlemeler veya önemli değişiklikler sınırlandırılabilirken yasal olan bir özelliktir.
  • [FONT=0]Spot zoning – Küçük bir parsel çevresinden farklı bir zoning sınıflandırması için tek başına yapılırsa, kamu yararında olmasa da yasadışı “spot zoning” olarak meydan okuyabilir.
  • [FONT:0]Zoning changess (rezoning))[değiştir | kaynağı değiştir] - Bir mülkün zoning tasarımını değiştirmek yerel yasama organı tarafından kamu işitme ve onay gerektirir. Birçok yargıda, planlama komisyonu bir öneri yapar ve şehir meclisi veya ilçe kurulu oy verir.

Yerel İcra ve İstisnalar

Yerel zoning uygulamaları genellikle bir zoning yöneticisi veya bina denetçisi tarafından ele alınır. İhtilaflar cezaları ile sonuçlanabilir, iş emirleri veya yasal eylem.Yönetim kararlarının ilk önce dilekçeleri kurula gider ve sonra devlet mahkemeleri için yerel kapsamlı bir plan hizmet eder; mahkemeler genellikle karar vermemiş gibi yerel yetkililere yol göstericilere yol açabilir.

Yerel Zoning Şekilleri Bu Şekil Federal Düzenlemeler

Federal hükümet zoning veyadinances ile uyuşmasa da, birkaç federal yasa yerel zoningin uygun olması gerektiğini kısıtlar. federal fon, davalar veya yerel düzenlemelerden geçersiz hale getiremedi.

Çevre Yasaları ve Zoning Implications

  • [FONT:0] Ulusal Çevre Politikası Yasası (NEPA)) - Yerel bir hükümet federal fonları kullandığında (örneğin, HUD hibeleri, Ulaşım Bakanlığı para) çevreyi önemli ölçüde etkileyen bir proje için, NEPA, çevresel bir değerlendirme veya çevresel etki ifadesini gerektirir.
  • [FONT:0] Temiz Su Yasası (CWA)) - CWA Bölüm 404'ü ABD Çevre Koruma Ajansı (EPA) ıslak bölgeleri de dahil olmak üzere “ABD'nin sularını kısaltmak veya doldurmak için faaliyetleri düzenler.
  • [FONT:0]Endangered Türler Yasası (ESA)) - ABD'nin listelenen tehlikeli bir türüne veya kritik habitatına zarar verebilecek yerel bir kontraseptif danışmayı teşvik edebilir. Örneğin, bir ilçenin Kaliforniya gnatcatcher'ın bilinen bir habitatında büyük bir alt inceleme onayları, ABD Balık ve Yaban Hayatı Servisi ile resmi bir istişarei tetikleyebilir.
  • [FONT:0)Kaynak Koruma ve Kurtarma Yasası (RCRA)) - Katı atık tesisleri için yerel zoning tehlikeli atık yönetimi için federal standartlara uymalıdır. Arazi dolumları veya kesicileri sık sık EPA ile koordinasyon gerektirir.

Sivil Haklar ve Adil Konut

  • [FONT:0]Fair Konut Yasası (FHA))[FHA)[Uygunsuz bir şekilde ayrımcılığa maruz kalmamış, örneğin, engelliler için grup evlerini etkili bir şekilde dışlayan bir şekilde dışlayan ve engelliler için ev sahibi olan kişiler için ayrımcılığa maruz kalabilirler.
  • [FONT:0) Yabancılar Engelliler Yasası (ADA))[değiştir | kaynağı değiştir] - Devlet konaklamaları için gerekli olan koşullar (örneğin, ofisler, vb.) engelli bireyler için bariyerler yaratmamalıdır. Bina kodları ve site planı yorumları doğrudan erişilebilirliği ele alırken, engelli hizmetlerin yerini sınırlayan zoning düzenlemeleri (örneğin, rehabilitasyon merkezleri) sorunlu olabilir.
  • [FONT:0)Environmental Justice) – Executive Order 12898 (1994), düşük gelirli veya azınlık mahallelerindeki kirletici endüstrileri yoğunlaştıran federal kurumlara karşı ayrımcılık yapmak için federal bir şikayet veya sivil haklar soruşturmasına tabi olabilir.

Yerel Zoning'in Federal Ön Muafiyeti

Bazı alanlarda, federal hukuk açıkça yerel zoning'i önletir. en belirgin örnekler şunlardır:

  • [FONT:0] 1996 Telekomünikasyon Yasası[[Döneticiler kişisel kablosuz servis sağlayıcıları arasında ayrımcılığa maruz kalmayabilir veya kablosuz kulelerin yerleştirilmesini yasaklayabilirler.
  • [FONT:0]Railroad ve boru hattı düzenlemeleri[[Dönemli Ticaret Komisyonu Tesih Yasası ve Doğal Gaz Yasası, demiryolu ve interstate gaz boru hatları için yerel barajı önleyemez. Bir şehir bir interstate sisteminin parçasıysa demiryolu hattı veya doğal gaz kompresörü istasyonunun dışına çıkamaz.
  • [FONT:0]Native American rezervasyonları – Tribal toprakları genellikle devlet ve yerel zoningten muaftır, ancak karmaşık yargılayıcılar vardır.

Federal Fonlama Koşulları

Birçok yerel hükümet altyapı, topluluk gelişimi ve HUD tarafından yönetilen programlar aracılığıyla federal hibeler alır ve EPA'nın (DOT) ve EPA'nın bu hibeler genellikle zoning ile ilgili olarak eklenmiş olan zoning.For example, HUD's Community Development Block Grant (CDBG) programı yerel hükümetlere geçiş odaklı gelişim ve karışık-zonlamaları teşvik etmek için adımlar atmasını ve değiştirmelerini sağlar.

Yerel ve Federal Düzenlemeler Arasında Çatışmaları Dönüştürmek

Emlak sahipleri ve geliştiriciler genellikle yerel zoning veyadinances ve federal görevler arasında kendilerini yakaladılar. İşte ortak sürtünme noktaları ve bunları nasıl ele almak:

  • [FONT:0] Uygun fiyatlı bir konut vs. yerel zoning) – Federal adil konut yasaları, bir projeye yatırım yapmadan önce yerel bir hükümete ihtiyaç duymalı.
  • [FONT:0)Environmental etki incelemesi[DÜT:1) - Yerel zoning incelemesini alan bir proje hala federal bir izin gerektirir (örneğin, ıslak alanların veya tehlike altındaki türlerin bulunduğu gibi, geliştiricilerin ordu Kolordusu veya EPA’ya danışmanlık yapmak zorundadır.
  • [FONT:0]Wireless tesis oturmakta – Yerel zoning kurulları, cep kuleleri hakkında sakinlerin geri çekilmesini alabilir, ancak federal hukuk izin verme yeteneklerini sınırlamaktadır. Federal İletişim Komisyonu (FCC) bu zaman çizelgesi aşmaktadır - federal mahkemede meydan okuyan yerel inkar.
  • [FONT:0]Discrminatory etki davaları[DÜDÜT 1: 1) - Bir azınlık ailelerinin karşı karşıya kaldığı bir toplumdaki yerel bir zoning veyadinance tarafsızsa, eğer korumalı bir sınıf üzerindeki olumsuz etkisi, FHA veya Eşit Koruma Clause altında geçersiz olabilir. Örneğin, azınlık ailelerinin sınır dışı edilmeleri gereken bir toplulukta çok az sayıda boyutu gerektiren bir toplulukta bir zoning kodu.

Emlak Sahipleri ve Geliştiriciler için Pratik Adımlar

  1. [FONT:0] Kapsamlı bir zoning analizi ile başlayın) – Arazi satın almadan önce yerel zoning haritasını kontrol edin, kapsamlı bir plan ve aşırı bölgelerini aşırı yüklemeye devam edin (örneğin, tarihi koruma, selplain yönetimi, ıslakland geri yüklemeleri).
  2. [FONT:0] Yerel planlama personeli ile kesintiye uğramak (FLT:1) – Belediye planlama departmanları izin verilen kullanımlara, yoğunluk bonuslarına ve varyantasyon prosedürlerine izin verebilir.
  3. [FONT:0]Assess federal tetikleyiciler[[Dönetici: 1) Proje federal fon, ıslaklands, tehlikeli türler veya devlet altyapısı içeriyorsa, federal ajanslara veya özel bir avukata izin vermek, bir çevresel danışman bir değerlendirme yapabilir.
  4. [FONT:0] Tüm iletişim kayıtları tutun[Dönetici:0)[Döneticileri ayrımcı etkiler veya güvenilmez gecikmeler halinde, federal yasalara uymaya yönelik iyi niyetli çabaları gösteren bir kağıt izi paha biçilmez olabilir.
  5. [FONT:0) Bir koşullu kullanım izni veya variance[[[Dönetici:0))))) veya bir kamu işitmede (görüntü) mevcut bir şekilde, bir koşullu kullanım veya varyansamanın uygulanabilir olup olmadığını araştırın.
  6. [FONT=0]Monitor zoning değişiklikleri[[Dönetici: 1 ) – Yerel zoning kodları periyodik olarak güncellenmektedir. Şehir planlama komisyon gündemine abone olun, kamu işitmelerine katılın ve yatırımlarınızı korumak için kapsamlı bir plan sürecine katılın.

Zoning Law'da Gelişen Trendler

zoning'in manzarası hızla gelişmektedir, konut tatmin edici krizler, iklim değişikliği ve teknolojik inovasyon tarafından yönlendirilmektedir:

  • [FONT:0]Küresellik için bölgeleme[Dönetici: 1) Birçok devlet (California, Oregon, Washington ve diğerleri) yerel tek kişilik aileye izin verme yasaları, üçlülere ve daha önce özel konut bölgelerine dört parçaya sahip olma olasılığı yüksektir.
  • [FONT:0]Climate dayanıklılık ve yeşil zoning[Döneticiler] – Yerel hükümetler deniz seviyesindeki projeksiyonlar, vahşi yangın riski ve ısı-island zoning. Örneğin, “climate-aible zoning”, selplains, yangın-kentsel arayüzlerde ilk katlar ve kentsel temellerdeki yeşil çatılar dahil edebilir.
  • [FONT:0] Yenilenebilir enerji için () - Güneş ve rüzgar enerjisi tesisatları genellikle devlet ve federal yenilenebilir enerji hedefleri ile çatışmanın yerel sınırlarıyla karşı karşıya kalır. Bazı eyaletler artık federal hükümet vergi teşvikleri yoluyla izin almayı teşvik ederken.
  • [FONT:0]Short-term kiralama Yönetmeliği[[Dönemli: 1) – Airbnb gibi platformlar kısa vadeli kiralama için yeni zoning kategorileri oluşturmak için yerel hükümetlere zorladılar. Bu düzenlemeler genellikle devlet ticaret veya mülk hakları ile müdahale etmek için yasal zorluklarla karşı karşıya kalır ve mahkemeler hala sınırları şekillendirir.
  • [FONT:0]Equitable zoning Reformu[Dönetici: 1) Tarihsel ırkçı iyon uygulamaları (örneğin, ırksal antlaşmalar) da dahil olmak üzere yerel hükümetlerin ayrıştırılması ve tedavi edilmesi için çaba sarf etmesi gerekir.

Sonuç: Arazi Kullanımının InterNorveç Kumaşı

Zoning yasaları, arazi üzerinde birincil otoriteyi korumaktan çok daha fazlasıdır; ancak federal çevre, sivil haklar ve ticaret yasaları, yerel takdirin çalıştığı sınırları belirler.Bu karmaşık sistemin başarılı bir şekilde navigasyonu hem yerel hem de aşırılıklarının temel haklarına karşı stratejik bir şekilde hareket eder ve Washington tarafından dayaklama ve yüksek seviyeli kısıtlamalara sahiptir.