Ринок індійської нерухомості, в'язниця економіки країни, яка зазнала глибоких змін за минулий десятиріччя. Після того як характеризується непрозорістю, фрагментованими практиками, а також готівково-важальні транзакції, сектор тепер реформується рядом сміливих податкових реформ. Ці реформи, поширені центральними і державними органами, спрямовані на підвищення прозорості, залучення як вітчизняних, так і іноземних інвестицій, а також захист інтересів мільйонів особняків. Розуміння впливу цих податкових реформ не тільки академічна діяльність; це важливо для інвесторів, розробників, так і політичних діячів, які направляють цей стрімко привабливий ландшафт. Ця стаття надає поглиблений аналіз ключових податкових послуг

Ключові реформи оподаткування Розшук індійської нерухомості

Податок на товари та послуги (GST)

Впровадження податку на товари та послуги (GST) в липні 2017 року стало землезнавчою реформою, яка підсуджено господареві непрямі податки, такі як податкова, сервісна та екзистентна мита. Для сфери нерухомості GST приніс як спрощення та складність. У квітні 2019 року Рада GST з'явилась на рівні забудови житлових властивостей: доступне житло було розміщено на 1% GST курс (без податку на додану вартість, ITC) та неоціненне житло на 5% (без ITC). Це значно знижує податковий тягар на покупців порівняно з попереднім GST, де кілька податків може додавати понад 12%.

Однак видалення ITC для розробників під новою схемою означають, що будівельники не можуть більше офсетних податків, сплачених на вводах, таких як цемент і сталь. Це збільшені витрати на будівництво, особливо для доступних житлових проектів, де запаси тонкі. Для готових до покриття властивостей GST не застосовується, що має нахилений покупець перевага до готових одиниць. Режим GST також покращує прозорість, що вимагає розробників для підтримки належних податкових накладних і записів відповідності, зменшення обсягів для підзагальних угод. Відповідно до GST Рада, спрощена структура курсу зробила її легше для батьків, щоб зрозуміти їх податковий компонент придбання.

Акт про нерухомість (Регулювання та розвиток)

У 2016 році, реалізовано у більшості штатів за 2017 рік, RERA – найбільш трансформативна регуляція для індійської нерухомості. РЕРА мандатує, що всі житлові проекти з земельною площею понад 500 кв.м або вісім квартир повинні бути зареєстровані в Державному регуляторному органі нерухомості. Розробники повинні розкривати проекти, своєчасність, затвердження та фінансові деталі. Вимоги до облікового запису на escrow забезпечує, що 70% коштів, зібраних з покупців, використовуються тільки для будівництва та земельних витрат.

Тактичні реформи та RERA перетинаються кількома способами. Наприклад, стандартизацію визначення ковроліну та оформлення проекту зробили це простіше для покупців, які запрошують домашню кредитну пільгу, оскільки банки тепер перевірили статус проекту. RERA також закриває використання чорних грошей, за рахунок залучення суворого обліку та звітності норм. В результаті більші транзакції рухаються через формальні банківські канали, підвищуючи податкову базу. Звіт від Knight Frank India зазначив, що RERA значно покращив покупець, з більш ніж 60% гомілки, які висловили більшу довіру на ринку. Державні органи RERA люблять Maharashtra RERA[FST:1]

Капітал Хайнс Tax & Indexation Переваги

Капіталізація на продаж майна є критичним чинником для інвесторів. У Індії, властивості, що містяться протягом більш ніж двох років, класифікуються як довгострокові капітальні активи. Приріст нараховується на 20% з пільгою індексації, яка регулює ціну на купівлю для інфляції (на підставі Індексу про встановлення вартості, опублікованого податковим відділом Income). Для активів, що проводяться менше двох років, прибуток додається до доходу платника податків і зараховується за застосовану вартість плити (короткостроковий капітал набирає).

Індексація ТТ: 1ФТ - це велика перевага для довгострокових інвесторів нерухомості, ефективно зменшуючи реальну податкову відповідальність у періоди високого рівня. Однак уряд затягував правила протягом багатьох років. Наприклад, Бюджет 2023 обмежив показникову користь тільки тим, хто продається майно після того, як він тримається більше двох років, і тільки якщо покупець сплачує податок на повне розгляду продажу. Крім того, вивільнення за секціями 54 та 54Ф дозволяють переінвестувати на інші житлові будинки, щоб зменшити капітал набуває податок. Ці положення мають неспроможний оборот майна та заохочували реінвестацію в житло. З іншого боку, дані: 0

Інші нестабільні реформи: Беніміські операції, РЕІТ, податкові дедукції

У рамках проекту «Бенеміські операції» (Прогноз) «Амендмент», 2016, стала потужною податковою реформою, спрямованою на викривлення чорних грошей у сфері нерухомості. Це дозволяє уряду неспроможним бутинамі (проксі-користувачам) без компенсації. Це значно скоротило використання фіктивних імен для утримання нерухомості, залучення фізичних осіб до визнання фактичної власності.

Впровадження інвестиційних трастів нерухомості (REITs) в 2014 році з подальшими податковими роз’ясненнями, створеними новим класом активів для інвесторів. ЗВІТи розподіляють не менше 90% від доходу від оренди до держателя, з вигідною податковою обробкою (податком розподілу податку, вилученого в 2020 році). Це привертало роздрібні та інституціональні інвестори до комерційної нерухомості без безпосередньо купівлі майна.

На домашнійсупутниковій стороні податкові відрахування за секціями 24(b), 80C і 80EEA забезпечують значний рельєф. Зниження до ₹2 lakh на рік на домашній кредит (розділ 24(b)) і основного погашення до ₹1.5 lakh під 80C широко використовуються. У Бюджеті 2019 було введено новий розділ 80EEA, що дозволяє додаткове скорочення ₹1.5 lakh на інтересах до доступних кредитів житла в певних умовах. Ці податкові пільги стимулювали попит як середнє зависання і доступне житло.

Вплив на різні зацікавлені особи

ГоловнаБузери

Для гомебуйєрів, комбінований ефект від GST ріжучих, захистів РЕРА, а також розширені податкові відрахування були значно позитивними. Зменшений GST (1% за доступними цінами, 5% на непрофіновану під будівництво) знижена вартість передпокою. Мандат RERA для розкриття про затримки і використання ескорту облікових записів мінімізував ризик заставних проектів - спільний кошмар у попередньому епоху. Покупці також отримують перевагу поліпшеним перспективам реселів через формальні майнові назви.

Однак, залишаються проблеми. Ставка GST, що застосовується для підбудовних властивостей, може бути детерентом порівняно з готовими до розміщення будинків, які привертають не GST. Крім того, зміна витрат на комплаєнс розробникам під новою схемою GST часто було передано покупцям у вигляді більш високих базових цін. Складність капіталу набирає податкові пільги (наприклад, двопропетрове правило під розділ 54 обмежене однією майном від бюджету 2023) також зробила податкове планування більш складним для фізичних осіб, які здійснюють продаж нерухомості для оновлення їх будинку.

Розробники

Розробники зіткнулися з змішаним впливом. На позитивному боці RERA і GST видали оператори літальних мереж, які отримують фінансування організованих розробниками з сильних записів комплаєнсу. Сектор бачив консолідацію, з авторитетними розробниками, які набирають частку ринку. Прозорість, що принесла ці реформи, також полегшило для розробників, щоб підвищити кошти з банків і інституційних інвесторів, зменшуючи їх вплив на неформальне фінансування.

На нижній стороні витрати на дотримання небаритних. Реєстрація проекту під RERA, регулярні подання та перевірки вимагають виділених команд. Під GST відмова від вхідних податків, вимушених розробників для поглинання вхідних податків, витискання запасів — особливо для доступного житла. Уряд спробував пом'якшити це, дозволяючи схемі композиції, але багато розробників знайшли денне болюче ITC. Вимоги до підтримки окремих рахунків для кожного проекту під RERA також підвищили адміністративні навантаження. Малі та середні розробники, які не мають масштабу, були непропорційно уражені, з деякими вихідними на ринок повністю.

Інвестори

інвестори нерухомості — чи є окремі феєрверки або інституційні фонди — доведеться адаптуватися до більш регульованого податкового середовища. Затягування капіталу набирає звільнення, особливо капелюшки на декількох будинкових реінвестаціях, зменшила можливості довільного податку. Однак, індексація вигідна для довгострокових холдингів залишається привабливим для інвесторів з довгостроковим горизонтом.

Піднят РЕІТ забезпечує рідку альтернативу. Знижувачі РЕІТ податкові в руках інвесторів на умовах, що застосовуються за рівнем плит (після видалення податку на розподіл дивіденд), а капітальні наростки на блоках РЕІТ оброблюються аналогічно до акцій капіталу (1 рік, що веде довгостроковий, 10% податок на прибуток понад ₹1 lakh). Це зробила інвестиції комерційної нерухомості, доступні для малих інвесторів. Крім того, урядовий штовх для доступного житла через податкові стимули (як 100% відрахування на прибуток від доступних житлових проектів під розділом 80-IBA до 20 березня24) підказував багато будівельників, щоб сфочити на цей сегмент, пропонуючи інвесторам нові можливості.

Секторно-спеціальні ефекти

Житлова нерухомість проти комерційної нерухомості

Податкові реформи вплинули на житлові та комерційні сегменти по-різному. Житловий сектор був основним напрямком реформ RERA та GST, з метою захисту аам-адемі (компонентного чоловіка) покупців. Комерційна нерухомість, на відміну від, отримала користь від податку на прибуток, GST вхідний податковий кредит (доступна для комерційної нерухомості в схемі попереднього-2019), а також видалення складових, що оточують податок на обслуговування та ПДВ. Під GST комерційне майно, яке використовується для оренди/здачі, підлягає зниженню, становить 18%, з повним доступом ITC, що залучає розробників для утримання та оренди комерційних активів.

У столиці набувають податкові рамки для комерційних властивостей, аналогічні житловому, але відсутність вивільнень, таких як розділ 54 для реінвестування у житловому об’єкті, іноді підштовхуються інвестори до житлових активів. Однак, чим вища оренда врожаю в комерційній нерухомості та ліквідності РЕІТ, збалансовано рівняння.

Доступний житло проти розкішного житла

Податкові реформи були особливо сприятливими для доступніх житла. ГСТ курсу 1% (без ІТС) є найнижчими по всьому сегменту. Крім того, для просування доступного житла під Pradhan Mantri Awas Yojana (PMAY), уряд подовжив період надання пільг на податок на домашні кредити до 2022 березня. Розробники, які мають доступне житлове фінансування, також користуються 100% зниженням прибутку під розділом 80-IBA.

Розкішний житло, з іншого боку, бачив вище GST (5% без ITC) і менше спеціальних стимулів. Видалення ITC впливає на розкішні проекти більше, тому що вони включають більш високі значення вводів. Однак, високомережеві особи часто порушують податкові пільги через капітальні приріст відстрочених стратегій, а не домашнього скорочення кредитів, тому вплив був мутним.

Виклики та критики

Незважаючи на позитивну траєкторію, податкові реформи в індійській нерухомості не є критикою. Складові GST зберігаються: подвійний GST структура (1% проти 5%) і відсутність ITC призвело до тлумачення спорів і судових спорів. Багато розробників борються з переходом, особливо коли часткове завершення відбувалося через дату впровадження GST. Реалізація RERA нерівномірна по всій державах; в той час як Махараштра і Карнатака мають надійні платформи, менші стани лаг у виконанні. Обов'язкові рахунки з ескорту уповільнили грошові витрати для розробників, що викликав затримки проекту в деяких випадках.

Капітал отримує податкові правила, що були змінені в кілька разів, створюючи невизначеність для інвесторів. Наприклад, видалення індексації вигоди для продажу майна після певної дати (хоча пізніше відновлена) викликала плутанини. Обмеження на розділ 54 звільнення від тільки одного нового майна (від бюджету 2023) було розглянуто удар майнових інвесторів, які планують консолідувати кілька активів.

Крім того, закон Беніма, при цьому ефективний, був критифікований для того, щоб мати низький рівень конвікції та для процесуального загартування власників нерухомості. Неспроможність повністю інтегрувати GST з RERA також призвело до звітності невідповідностей. Загалом темп реформи іноді випередила здатність галузі адаптуватися, що призводить до короткострокового збою.

Майбутнє Outlook та Expected Reform

Вже сьогодні уряд, ймовірно, продовжує рефінансувати податкову раму для нерухомості. Промислові органи, такі як CREDAI і NAREDCO, лоббізовані для раціоналізації GST, включаючи відновлення ITC для розробників, щоб зменшити витрати і підвищити доступне житлове постачання. Рада GST розглядає єдиний курс для підбудовних властивостей, можливо, близько 3% з ITC, що може спрощувати систему.

На прямій податковій стороні, розширення амбіту РЕІТ, щоб включати в себе активи оренди житла (Residential REITs) під час обговорення, які б відкрити нові інвестиційні проспекти. Уряд також може підвищити податкові відрахування для перших приватних будинків під розділами 80EEA та 80C для відновлювального попиту на пошкоджених ринках. Оцінення реєстрації майна та зв'язку з Aadhaar та PAN очікується подальшого заліку чорних грошей, з створення національної бази власності, яка може переповнена з податковими ліктями доходів.

Надалі, що направляється з метою заміни податку на прибуток, може спростити оподаткування капіталу шляхом видалення декількох періодів ведення та нормалізації. Доступний сегмент житла, ймовірно, залишить пріоритет, з можливим розширенням переваг розділу 80-IBA.

Висновок

Податкові реформи, які реалізовані за останні десятиріччя, мають фундаментально трансформувати ринок індійської нерухомості з великої нерегуляції, податково-евазійно-проне сектор до того, що є прогресивно прозорим і структурованим. GST, RERA, капітальний прибуток змін, а всі реформи покращили довіру покупців, привертали формальні інвестиції, і зменшили роль чорних грошей. Так, існують питання, що стосуються зубів, пов'язаних з цими витратами, проходжень, а також запори на державне виконання - але довгострокові точки для більш здорової екосистеми.

Для зацікавлених осіб, які не мають можливості, не є обов'язковим. Інвестори повинні планувати свій портфель з урахуванням індексації капіталу та опцій РЕІТ. Розробники потребують надійних механізмів дотримання вимог до тягу. Домовласники повинні валідувати податкові відрахування та захисти РЕРА, доступні їм. Ринок індійської нерухомості знаходиться на шляху модернізації, а податкові реформи - це двигун, який змінюється. Як і подальші реформи розгортаються, сектор поміщений, щоб стати одним з найбільш привабливих інвестиційних напрямків в Азії.