Table of Contents

Вирощування кризових явищ житлового фонду

На відміну від федеральних або державних органів, муніципалітети, які захоплюють, є невід’ємною частиною, що є частиною нашої країни. Неприємні ціни на будинки, застійні заробітні плати, а також стійкий недолік житлових блоків, які виштовхують мрії про домашню господиню за багато, а оренда тягарів споживають вічно-величну частку побутових бюджетів. Місцеві органи, з невеликих міст до основних столичних територій, знаходять себе на передніх лініях цієї кризи. На відміну від федеральних або державних установ, муніципальні лідери бачать вплив людини щодня, сім'ї подвійні, робочі місця, тому що вони не можуть дозволити жити поруч з тимчасові стратегії, що переселенці, що вони, що вони, що вони постійно переселенцілені.

Розуміння доступності житла

Дохідність житла є фундаментальним чином про взаємозв’язок між витратами на житло та побутовим доходом. Стандартний еталон, який використовується Департаментом житлово-комунального господарства та багато інших органів, є те, що витрати житла – включаючи оренду або іпотечні, комунальні послуги, податки – не більше 30% валового доходу домогосподарств. При перевищенні витрат, сім’ї стикаються з тяжким навантаженням, часто закуповують торговельні марки з іншими необхідними речовинами, такими як харчова, медична, транспортна та освіта.

За даними Joint Center for Житлознавство Гарвардського університету, рекордний номер домогосподарств США тепер є платним. У 2022 році понад 22 млн орендарів домогосподарств витрачаються понад 30% від їх доходів на житло, а понад 12 мільйонів витрачаються більше половини. Домовласників не є імунітетом; випливають майнові податки, страхування та витрати на утримання вичавлені бюджети, зокрема серед старших дорослих на фіксовані доходи. Криза не форма — це малозабезпечені домогосподарства, громади кольору, та міські центри важко — але його наслідки випереджають бюджети, зокрема, економічні громади, економічні рухи, громадська стабільність, мобільна стабільність, мобільність, мобільності, мобільність, мобільності, мобільність, мобільності, мобільність.

Основні стратегії адресної житлової доступності

Місцеві уряди мають надійний інструментарій у їх розпорядженні. Найбільш ефективні підходи поєднують нормативні зміни, фінансові стимули та партнерські відносини, які важають як державні, так і приватні ресурси. Нижче наведено деякі найбільш поширені стратегії, з більш глибоким поглядом на те, як вони працюють на практиці.

Інклюзійне зооноутворення

Узгоджені районування (ІЗ) політики вимагають розробникам, які мають на меті встановити відсоток одиниць у нових житлових проектах для заробітку домогосподарств нижче певного порогу доходу. Ці політики можуть бути обов'язковими або добровільними, і вони часто включають положення для забезпечення доступності зберігається протягом десятиліть. ІЗ допомагає створити змішані райони, зменшуючи концентровані бідності, зберігаючи запас доступних одиниць без прямого підсидіння.

Увімкнення сан-Франциско, наприклад, вимагає розробників проектів з 10 або більше одиниць, щоб зробити принаймні 12% одиниць, доступні для мало- або середнього бізнесу, або сплатити плату в лізі. Інші міста, як Бостон і Денвер, прийняти аналогічні моделі. Ключовим завданням є встановлення співвідношення доступності, достатньо, щоб зробити різницю без розірвання розвитку в цілому. Деякі юрисдикції пропонують бонуси щільності -повільнення висококласних будівель або більше одиниць, ніж зонування зазвичай дозволів - на зміщення витрат розробника. Дослідження з Урбан інститут пропонує значно зменшити кількість міст, які доступні для загального користування, можуть значно зменшити кількість міст, які доступні для того, що значно доступні для того, що

Доступні умови розвитку житла

За межами зонування вимог місцевих урядів пропонують цілий ряд стимулів, щоб заохочувати приватних розробників, щоб побудувати доступне житло. До них відносяться податкові пільги, знижені платежі, прискорені процеси огляду та прямі гранти від місцевих фондів довіри. Знижуючи вартість та ризик розвитку, ці стимули роблять економічно доцільно включати доступні одиниці в проектах, які б інакше ринок виключно за розкоші ціни.

У Нью-Йоркі програма звільнення від сплати податків 421-а (нині, замінена Affordable New York) надала суттєву грошову розбиття для розвитку, які включені доступні одиниці. У Сіетлі програма Multifamily Tax Exemption (MFTE) пропонує 12-річну відпускну угоду про майно для нових багатоквартирних будинків, які затримують 20% до 25% одиниць, як доступним. Такі програми були зараховані прискорення створення тисяч доступних будинків. Однак критики відзначають, що податкові пільги зменшують надходження місцевих і не завжди можуть виробляти довгострокову доступність, якщо парі з сильною декларацією обмежень.

Зняти правила управління

Оренда контрольних робіт — це точно, оренда стабілізації — це означає, що кількість власників земельних ділянок може збільшити оренду щорічно, часто занурення збільшує індекс споживчої ціни або фіксований відсоток. Ці політики спрямовані на захист існуючих орендарів від раптових, непрограшних походів оренди і збереження наявного запасу природно, що відбуваються доступні житло. Каліфорнія, Нью-Йорк, Орегон, і багато міст мають певну форму стабілізації оренди.

У той час як контроль оренди може забезпечити безпосереднє полегшення орендарів, економісти часто дебатують його довгострокові ефекти. Напівнавчається дослідниками Stanford виявили, що контроль оренди в Сан-Франциско фактично зменшили загальний запас оренди за рахунок неспроможних землевласників для перетворення одиниць до кондосу або короткострокових орендарів. Зовні, прихильники стверджують, що добре калібровані політики, такі як Нью-Йорк, допомогли стабілізувати райони і запобігти зміщення маси. муніципалітети повинні ретельно балансувати напружені захисти з стимулами для утримання майна і нового будівництва.

Громадські землі

Довіра земельних ділянок (CLTs) є некомерційними суб’єктами, які набувають земельні ділянки та утримують її у довірі, потім орендують його до гомевласників або розробникам за номінальну земельну оренду. Оскільки земельна ділянка належить CLT, вартість будинку відокремлюється від вартості землі, істотно зменшуючи ціну покупки. У обміні власники погоджуються на обмеження продажу, які зберігають майбутні будинки доступними для наступних покупців.

CLTs зарекомендували себе в підтримці постійнодоступних можливостей для дому. Довіра про житлову мережу в Бурлінгтоні, Вермонт є одним з найстаріших і найбільших CLTS в США, управління понад 3000 доступних будинків. Інші міста, такі як Атланта і Вашингтон, D.C., встановили CLTS з громадами земельних банків-партнерів. CLTs також допомагають запобігти спекулятивним фліппінізмом і стабілізації цінностей нерухомості в області детермінування.

Громадсько-приватне партнерство

Громадсько-приватні партнерства (ППП або П3) об’єднуються комунальні ресурси, приватний капітал, і часто неприбуткові експерти з розробки доступних житла в масштабі. Ці партнерські відносини можуть зайняти багато форм: спільні підприємства, де місто сприяє земельній ділянці і приватного розробника, що здійснює будівництво; податкові кредитні синдикації, де місто виділяє Низько-безкомерційні житлові податкові кредити (ЛНВЦ); або змішано-використливі розробки, які об’єднують комерційний простір з доступними одиницями.

Негайний приклад – партнерська компанія «Будівля до оренди» в Остіні, Техасі, де місто сприяло надлишок посилки на 200-без розробки, які цільові домогосподарства заробляють 60% галузевих медіа-прибутків. Розробник фінансував проект з податковими облігаціями та 4% ЛІХКОЮ. Такі колаборації можуть прискорити часові лінії проекту і принести в експертизу, що органи місцевого самоврядування не мають, але вони вимагають сильного нагляду, щоб забезпечити публічні вигоди не розведені.

Додаткові інструменти для пошуку

За п'ять основних стратегій, описаних вище, за допомогою форвардної міської ради, приймають кілька інших підходів.

Розмноження та усунення односім'яного зонь

Міннеаполіс зробив національні заголовки 2018 року, ставши першим містом, щоб виключити односімейне районування міста, що дозволяє дуплексам і потрійним ксам на всіх житлових багатоквартирних багатоквартирних будинків. З тих пір, як Портланд, Орегон, і Шарлотт, Північна Кароліна, затримали костюм. За допомогою дозволу вище щільність ці реформи підвищують житловий запас і можуть знизити ціни за часом. Дослідження реформ Міннеаполісу показують скромний товщ у невеликій багатоквартирному будівництві, хоча повне ефекти можуть зайняти роки, щоб матеріалізувати.

Аксесуарні блоки (ADUs)

ADUs - невеликий, вторинний корпус на односімейних лотах -повертається порівняно недорогий спосіб додавати щільність без масштабного перепланування. Багато міст розслаблені обмеження зонування і передзатверджені ADU планує стимулювати їх будівництво. У Каліфорнії державний закон тепер вимагає міст для отримання ADUs, а держава надає кредитні програми, щоб допомогти власникам фінансування їх. ADUs може забезпечити оренду доходів для власників будинків, підвищуючи загальний запас житла.

Помічники з оренди та обслуговування орендарів

Хоча часто бачив як федеральна відповідальність, деякі місцеві уряди встановили свої власні програми з оренди. Наприклад, район програми місцевого прокату Колумбії забезпечує воєдино низьких домогосподарств, що гальмують розрив між тим, що вони можуть дозволити собі і орендувати ринок. Ці програми є економічно вигідними, але можуть бути призначені для найбільш вразливих мешканців.

Виклики у адресній житловій доступності

Незважаючи на креативність та відданість місцевих лідерів, численні бар’єри, які перешкоджають прогресу. Розуміння цих проблем є важливим для створення політик, які можуть досягти успіху протягом тривалого терміну.

Обмежений фонд та фіскальні обмеження

Доступний житло є дорогою. Один з них може коштувати сотні тисяч доларів для розробки, а операційні субсидії можуть знадобитися протягом десятиліть. Більшість місцевих урядів спираються на патчування федеральних коштів (наприклад, програми та програми розвитку спільноти, гранти державного житла), фонди довіри до державних житла та джерела доходів, такі як інклюзивні збори або майно, податкові перенади. Бюджетні недоліки при економічних знизах можуть серйозно залікувати програми житла.

Національний Низький дохід житла повідомляє, що є загальнонаціональний недолік понад 7 мільйонів доступних будинків для надзвичайно низьких домогосподарств. Для вирішення цього зазору потрібно інвестиції далеко за рівнем. Багато міст перетворилися на затвердження заборгованості, таких як Seattle's $290 мільйонів житла Леві, щоб генерувати виділені фінансування, але такі заходи не завжди політично псуються.

Опозиційний простір (NIMBYism)

Стійкість від існуючих мешканців — «Не на мій подвір’ї» (NIMBY) відправлення — переосновує одну з найбільш заміських перешкод. Навіть коли новий розвиток включає в себе доступні одиниці, сусіди часто погасають її, цитуючи побоювання про те, що рухаваність, автостоянка, перезнижку школи або зміни в окружному характері. Ця опозиція може затримати проекти протягом багатьох років через екологічні відгуки, зонування звернень та позови.

Для протидії НІБМІЗУ міста прийнято «право» зонування, що обмежує рецензію, а деякі створили «зважальний елемент» процеси відповідності, які перенадають місцеву опозицію. Неприємні, залучення громад та довіра-будування залишаються важливими. Прозоре спілкування про переваги доступного житла – наприклад, економічне різноманіття та зменшена бездомність – може допомогти змінити суспільне сприйняття.

Розробка балансу з екологічно чистими концентраціями

Розробка житла може конфліктувати з екологічними цілями. Будівництво на ділянках зелених родовищ може споживати відкритий простір і збільшити транспортні милі, які подорожують, а розвиток заправок може зіткнутися з проблемами, такими як коричневе поле, ремедіація або вплив на чутливі звички. Крім того, суворі процеси екологічного огляду, такі як Каліфорнія, Акт проекції якості навколишнього середовища (CEQA), можуть бути зброджовані супротивниками нового житла.

Прогресивні міста, що прагнуть до «розумних» умов житла, які концентрують зростання під час транзиту та передують енергозбереження. Наприклад, комплексний план Міннеаполісу включає як зонування, так і амбітні кліматичні цілі. Але напруження стійки: деякі екологічні правосуддя виступають за сперечення, що розвиток ринку в низькокомунальних районах може призвести до зміщення, підкреслюючи соціальну стійкість зелених ініціатив.

Підтримка доступності протягом тривалого терміну

Без постійного нагляду, доступні одиниці можуть перевернутися до ринкового ціноутворення, що дозволяється отримати доступ до ковенантів. Це «розумна кліф» призвело до втрати тисяч підсиданих одиниць на всій території. Для протидії цьому міста поширюється періоди надання доступності до 99 років або ненависть, використовуючи земельні довіри громад і постійні обмеження.

Навіть з юридичними ковентилями, виконавчим є ресурсно-інтенсивний. Міста потребують надійні системи моніторингу для забезпечення дотримання лімітів доходів і орендних ковпачок. Вони також повинні мати правові інструменти для перепідготовки одиниць, якщо власники не мають можливості підтримувати доступність. Деякі муніципалітети, такі як Монгомерійська унція, Меріленд, мають виділені доступні офіси відповідності житла, які проактивно аудитують властивості.

Кейс-практикум «Сучасні ініціативи місцевого самоврядування»

На прикладі показано, як різні громади переклали політику в реальний вплив світу.

Сан-Франциско, Каліфорнія

Сан-Франциско має довгострокові витрати на екстремальне житло. Крім того, до складу якого входять аеропортові зони, місто створено Доступний фонд житла, який басейни забудовників, податковий підбір, загальний фонд доларів на фінансування будівництва та збереження. Програма міського типу Домашнього приготування забезпечує надання допомоги з боку замовника та нижче-продажно-приватних будинків до малозабезпечених сімей. Станом на 2023, Сан-Франциско було створено понад 30 доступних одиниць за допомогою цих механізмів, хоча попит продовжує набути, що запускається. Місто також запустив [[F4 будівель:]

Нью-Йорк, Нью-Йорк

Нью-Йорк Присяження Нью-Йорка 2.0] план, оголошений в 2017, вчинені $ 20 млрд для створення або збереження 300 000 доступних юнітів 2026. Стратегія поєднує в собі нову конструкцію, реабілітація громадського житла, збереження природного впливу доступні житло. До 2022 року місто фінансувало понад 200 000 одиниць. Ключовим компонентом є Mandatory Inclusionary корпус (MIH)] програма, яка стосується всіх містобудівних змін і вимагає наявності вільних одиниць. MI був парним бонусами з NY

Міннеаполіс, Міннесота

У 2018 році Міннеаполіс прийняв Міннеаполіс 2040 комплексний план, який усувував односімейне районування і допускається до трьох одиниць на багато міст. План також потрібно, щоб нові розробки в високоточних областях включають доступні одиниці або сприяють житловому фонду. Ранні дані з 2021-2022 показали 66% збільшення дозвільних документів для дуплексів, потрійок, а чотириплексів порівняно з попередніми тенденціями. Крім того, Міннеаполіс інвестував $15 млн щорічно в доступний фонд довіри житла. Місто також зосередилося на збереженні існуючих підкладених житла.

Сіетл, Вашингтон

Маторний житловий доступ (MHA)] політика, прийнята в 2019 році, посилюється зв'язки з вимогами до доступності. У позначених «сусах,» розробники багатоквартирних проектів повинні включати доступні одиниці (типово 5-11% від загальної) або сплатити плату за квадратну ногу в міський фонд, який підтримує доступне житло. Оскільки реалізація MHA генерувала понад 2,500 доступних одиниць і десятки мільйонів доларів в комісій. Програма призначена для самостійного зберігання, оскільки зростання земельних значень в зон, що пережили [Biterty]

Шукаю Ahead: Шлях до сталого розвитку

Додаткова доступність житла не є проблемою, яка може бути вирішена протягом дня або будь-якою політикою. Вона вимагає сталого інвестування, політичної волі, а також співпраці з секторами. Місцеві уряди, які дозволяють їм бути лабораторіями інновацій, тестуючи підходи, які, якщо успішно, можуть бути масштабовані. Найбільш ефективні міста об'єднують заходи по поставці (зміни, стимули розвитку) з вимогою опор (трена допомога, програми для дому) і сильні десятки захистів.

Вдосконалюючі тенденції включають використання планування даних — так, як оцінка потреб житла та податки вакантності — для цілей інтервенцій точніше. Також отримання тягових робіт регіональні житлові коаліції], де багато муніципалітетів, які координують вирішувати спільну кризу. Наприклад, Bay Area Insurance Authority] є першим регіональним органом в Каліфорнії з податковим органом, щоб фінансувати доступне житло через дев'ять рахунках.

В кінцевому підсумку місцеві уряди не можуть вирішувати житло, доступність, самотність. Федеральні та державні ресурси, інновації приватного сектора та залучення громад є все важливим. Але дії, які беруться сьогодні в містах Сан-Франциско в Міннеаполіс, демонструють, що сміливі, добре розроблені політики можуть зробити відчутну різницю. Вивчивши з цих прикладів та адаптуючи їх до місцевих контекстів, громади можуть перейти до мети, що кожен житель заслуговує на безпечне, гідне та доступне місце для виклику додому.