Table of Contents
Чому Майорські органи влади для житлової доступності
Попередження Великобританії міські голови виявилися як опорні фігури, які зазначають доступні кризові кризи житла. На відміну від широкої політики держави, мери діють на місцевому рівні, де житлові виклики є найбільш гостро відчуттів і де можуть бути розроблені рішення. Їх унікальне положення дозволяє їм координувати використання земель, прямі державні інвестиції, а також переговори з розробниками та житловими асоціаціями. Як Великобританія продовжує зіткнутися з недоліком доступних будинків, розуміння того, як можуть бути мери — і зробити — зміна приводу є важливим для політичних діячів, містобудівників, і жителів.
Скалькуляція виклику: сучасний стан доступного житла у містах Великобританії
Перед вивченням конкретних дій мерів, важливо оцінити масштаб проблеми. За даними Національної федерації житла Англія, тільки потребує близько 145,000 доступних будинків щороку, але менше 50 000 в даний час доставляються. У великих містах, таких як Лондон, Манчестер, Бірмінгем і Брістоль, засвідчивши ціни будинку і випливають приватні орендні будинки, висушили домовласникство з точки зору багатьох середніх і нижніх домогосподарств. Список соціальних послуг стоїть на більш 1,2 млн. домогосподарств на національному рівні. Ці цифри засвідчують, чому міське керівництво не просто вигідно, але критично.
Стрес та роль місцевого лідерства
На території місцевих ринків вимагають локалізовані відповіді. Національні політики, такі як допомога у реформі купівлі або планування, але вони часто не можуть вирішувати конкретні умови кожного міста. Майори можуть діяти більш німбли: вони контролюють корпорації місцевого розвитку, впливають на стратегічне планування, і можуть пілотувати інноваційні моделі без очікування законодавства Вестмінстер. Цей шлях особливо цінний у містах, де земельні ціни, демографічні та існуючі житлові запаси значно відрізняються.
Основні правила Леверсів доступні для мерів
Майори в Великобританії — чи безпосередньо обираються метрові головки (наприклад, мер Великого Манчестера або мера Ліверпульської міської області) або церемоніальні головки з м'якими повноваженнями — можуть розгортати діапазон інструментів для підвищення доступності житла. Найефективніші дільниці об'єднують кілька таких важіль одночасно.
Стратегічне просторове планування та земельна збірка
Одним з найсильніших важіль мера є вплив на план розвитку та стратегічні оцінки ринку житла. Майори можуть визначити коричневі ділянки, розробляти зони росту та мандат мінімальні відсотка доступного житла в нових розробках через локальні правила плану. У Лондоні Лондонський план мера вимагає всіх нових розробок, щоб забезпечити мінімум 35% доступного житла в схемах 10 одиниць або більше, за умови життєздатності. Аналогічно, Велике Манчестер Комбінований Адміністрація використовували його просторову раму для попереднього регенерації коричневого родовища та встановити доступні цілі житла через його десять бобів.
Збірник землі — процес придбання та консолідації посилок землі для розвитку — це ще один потужний інструмент. Майори можуть використовувати обов’язкові замовлення купівлі (КПО) для виведення на територію, зокрема, коли розробники ведуть на земельні банки. Майор Шеффілдської міської області використовувався для розблокування сайтів для змішаного житла. Установлення рівня та відновлення уряду Акт 2023 також посилено обов’язкове придбання електроенергії, що робить збір землі для доступного житла більш лютим.
Інклюзійні зонінг та розробники
Узгоджений районування вимагає приватних розробників, щоб включати пропорцію доступного житла в своїх схемах. У багатьох містах Великобританії це досягається через секцію 106 угод — юридичні зобов'язання, що використовуються для планування дозволів. Майори можуть встановлювати чіткі політики, що забезпечують переговори під розділом 106, виробляють значущі номери доступних будинків. Наприклад, Західні Півленди об'єднуються «Доступна стратегія житла» налаштовують ціль, що 20% всіх нових будинків в області повинні бути доступні, з більш високим відсоток у розвитку на загальнодержавному земельному просторі. Деякі мери також зафіксували «здаткові оцінки», щоб забезпечити розробникам неможливості, щоб уникнути доступних житлових внесків.
Деволюція та фіскальні потужності
Деволюція працює, які надали, можливо, можуть мати можливість зберігати частку бізнес-курсів та податку на додану раду. Майори можуть переохотити ці надходження до фінансування доступними програмами житла. Майор Великого Манчестера, Анді Палемга, використовуваних деволюційних фінансування для встановлення Фонду Житлового інвестування, який доставив понад 2000 доступних будинків. Аналогічно, міський голова Ліверпулянської області запустив програму регенерації, що була задана £44 млн. деволюцій. Фіскальне деволюція все ще обмежено порівняно з мерами США або німецьких міст, але тенденція до більшої місцевої фіскальної автономії, ймовірно, продовжується, що дає більш прямі можливості.
Фінансування доступного житла: Майорські бюджети та моделі партнерства
Для того, щоб надати вам кращий досвід, вони можуть бути використані для того, щоб забезпечити доступ до інших послуг, які стосуються їх використання.
Заява про житло та порядок роботи з житлом
Деякі мери, які одержують у складі комбінацій, які включають рад з збереженою житловою сутністю. Вони можуть впливати на ведення бухгалтерського обліку (ГРА), забезпечуючи, що надлишок від наявного житла ради переінвестуються в нову споруду та рефурбації. Однак 2012 р. самофінансування реформ дала контроль за кожною радою за власним ВПГ, тому вплив мера часто непрямо опосередковано через стратегічну координацію. У містах, як Брістоль, мер працював з Радою, щоб встановити більш високу частку надлишок ГРА, виділених на новий соціальний житло.
Програма для автоматизації та проведення грантових програм
Багато мерів запустили місцеві програми акселератора, які забезпечують маломасштабні зазори або низькі ціни на житлові об'єднання та громадські розробники. Наприклад, мер програми «Будівельна Рада для Лондонів» виділено 4,8 мільярди доларів за чотири роки, щоб розпочати нові будинки ради. Майор Північного Тіне Комбінований орган використовував фонд на 10 млн. акселератор для де-дискових майданчиків для доступного житла. Ці програми часто вимагають відповідного фінансування від житлових об'єднань або розробників, розтягуючи вплив мерів.
Громадсько-приватне партнерство (ПП) та спільні венчурні підприємства
Стратегічні партнерства є запорукою масштабування доставки. Майори можуть брокерські угоди між громадським сектором (локальні ради, комбіновані органи) та приватним розробникам або інституційними інвесторами. Спільне підприємство «GM One» у Великобританії об’єднує комбіновану владу, Великому Манчестері об’єднану владу, а також п’ять житлових об’єднань, щоб забезпечити 1,200 змішаних будинків. Майори також використовують фінансування розриву життєздатності, щоб зробити схеми, які інакше будуть незаперечними через високі земельні витрати або низькі ціни на продаж фінансово фантастичні. Цей підхід використовувався програмою «Креативне управління Ліверпульським міським регіоном» для прив’єднання гранту програму для доведення сайтів в не до знених зон.
Співтовариство: Затишне NIMBYism та Будівельне консенсус
Відповідність від існуючих мешканців — зазвичай називається NIMBYism — залишається значним бар’єром для нового житла, особливо для доступних і соціальних будинків. Майори унікально позиціонують протидію цьому провідними суспільними розмовами та демонструють переваги спільноти доступного житла.
Прозоре планування та раннє консультування
Дослідження Центру міст показує, що ранній, значущий залучення знижує пізніше заперечення. Майори можуть мандатувати, що розробники проводять публічні виставки перед плануванням заявок, і вони можуть забезпечити, що місцеві мешканці мають доступ до чіткої інформації про доступну суміш житла, розміри блоків та десятки. Майор програми «Good Growth by Design» включає стандарт для залучення громад. У Манчестері офіс мера перемагав «Великий Манкунський житловий дебат» залучати мешканців у формуванні стратегії міста.
Громадські землі довіряє (CLTs) як лічильник до NIMBYism
Один інноваційний підхід, який може бути підтриманий, є розширенням земельних довірств спільноти — некомерційних, локально керованих організацій, які розвивали та керувати доступними житлом. CLTs менш ймовірні для обличчя місцевої опозиції, оскільки сама громада безпосередньо бере участь. Міський голова Ліверпулянської області закріпив проекти CLT у Toxteth та Anfield. Бристоль може надати землі та гранти, щоб встановити низку CLT-центрів по місту, забезпечуючи доступним для будинків поза відкритими ринками.
Послання та медіа-ліддя
Майори можуть використовувати свої громадські платформи для перемикання оповіді про доступні житло. Замість фрамерів розвитку як загроза місцевому характеру, вони можуть акцентувати увагу на соціально-економічні переваги: стабільні напруженості, знижена бездомність, змішані громади та локальне створення робочих місць під час будівництва. Сильний головний лідер може допомогти протистояти «тем і нам» мовою, яка часто домінує планування дебатів. Наприклад, мер Західних мідерландів має запустити рекламні кампанії для створення підтримки нового житла, а мер Лондона неодноразово проголосував на користь збільшення соціального житла на зелених поясах, де доречно.
Кейс-практикум: Майори, які роблять різницю
Кілька мерів Великобританії показали, що сильні локальні лідери виробляють безмірні результати.
Greater Манчестер: Перша стратегія корпусу Анді Палемха
З моменту свого голосування в 2017, Андрій Палхем зробив житло, що дозволяє забезпечити доступність центрального стовпа його міського голови. Його будинки для всієї стратегії включають цілі 30 000 доступних будинків понад п'ять років, заднявшись 300 млн. Житлового інвестиційного фонду. Посада також підштовхнула до обласного гранту про бездомність, причіпний підхід, який поєднує житло з охорони здоров'я та соціального обслуговування. Стратегія була зарахована з зменшенням грубого сну в місті-регіоніоном 10% і постачання понад 5000 доступних будинків в перші два роки стратегії.
Лондон: Садицький хан Лондонський план та фундаментні трубопроводи
Як безпосередньо обраний мер Лондона, Садицький хан використовував повну вагу London Plan для забезпечення того, що доступне житлове постачання є доношеним навіть під час ринкових знаходжень. Його адміністрація підвищила Лондонську допомогу для придбання схеми для ключових працівників і створила програму «Будівельні будинки для Лондонів», яка почала більше 10 000 будинків ради. Також мер також встановив Лондонську стратегію житла для введення нового визначення доступного житла, що включає в себе моделі соціального прокату. Незважаючи на труднощі з підвищення витрат на будівництво, підхід мера зберіг доступну активність у житловому трубопроводі.
Ліверпульська міська область: Штев Ротем Браунфілд-Перший підхід
Майор Стів Ротам зосередився на приведенні коричневого поля на використання для доступних будинків. Стратегія «Ліверпула Сіті області Браунфілда» розблокувала понад 100 га забруднених і невикористаних земель, що підтримують більше 2000 нових будинків — 60% яких доступні. Використовуючи потужність CPO і деволюовані житлові гранти, офіс мера прискорив розробку на сайтах, які були затримані протягом багатьох років. Підхід також допоміг зустріти екологічні цілі регіону, оскільки розвиток коричневого поля знижує тиск на зеленому поясі.
Виклики та обмеження: Які Майори не можуть робити
Не може бути можливо, що це може бути можливо, якщо це не передбачено. Кілька структурних обмежень обмежують їх вплив.
Залежність від Центрального державного фонду
Бюджети міського бюджету переважають залежність від національних грантів, таких як програма «Доступні будинки» та Фонд «Водна інфраструктура». При цьому центральне уряд знижує рівень надання грантів або зміни правила відповідальності, можуть бути передбачені програми міського голови. Останнім замороженням програми «Доступні будинки» на 2023-2024 роки залишило деякі комбіновані органи, які стоять за за мірками фінансування.
Обмежений контроль над приватним орендованим сектором та регулюванням соціального житла
Майори мають мало повноважень над приватним орендованим сектором, який рахує на зростаючу частку житла у містах Великобританії. Оренда значно дерегулюється, а виконання якісних стандартів падає на місцеві ради з обмеженою потужністю. Аналогічно, регулювання соціального житла керується Регулятором соціального житла національно, зміст мерів не може безпосередньо утримувати об'єднання зрубів.
Планування життєздатності та обструктиви розробника
Розробники можуть використовувати оцінки життєздатності для зменшення доступності внесків житла, а також поточного уряду Гуіденс забороняє місцевим органам влади від необхідності доступного житла на ділянках до 10 одиниць. Майори можуть відштовхуватися через сильні локальні політики, але вони часто стикаються з юридичними викликами від землевласників. Велике Лондонське управління було прийнято до суду кілька разів над доступнім житловим пороги Лондона Плану.
Шукаємо голову: Майбутнє міського лідерства житла
У разі проведення поточних деволюційних операцій та зобов’язань уряду до «вирівнюючої», міські голови, ймовірно, отримують більше інструментів. У процесі створення White Paper (2022) було запропоновано комбіновані органи, які зберігають 100% бізнес-пакетів та впроваджують корпорації міського розвитку з більшою кількістю обов’язкових закупівельних повноважень. Деякі коментатори називаються для мерів, які мають право на придбання житла безпосередньо, аналогічним чином, компанія «Страхова Фінансова корпорація» вже працює з деякими комбінованими органами.
Ще одним з найбільш поширених трендів є інтеграція житла з програмами для ретрофункції Net-zero. Майори в містах, як Брістоль і Манчестер, пов'язані з доступним житлом до кліматичних цілей, використовуючи зелені фінанси для підвищення енергоефективності в соціальному корпусі та нових будівлях. Це може розблокувати додаткові витрати фінансування від британського банку інфраструктури та приватних інвесторів, які все частіше цікавляться стійкістю до з'єднання проектів.
Висновок: Центральна роль з кімнатою для вирощування
Свідчення є чітким: мери у містах Великобританії мають вирішальне положення в об'єднанні доступного житла. Через стратегічне планування, розміщення ресурсів, залучення громад, партнерства, а також партнерські відносини, вони можуть зробити відчутну різницю в кількості та якості доступних будинків, доставлених. Хоча вони не є омніпотентом, і стикаються реальні фіскальні та правові обмеження — їх близькість до місцевих потреб і їх здатність координувати через кілька зацікавлених сторін робить їх незамінними. Як уряд досліджує більш глибоке знеобхідність, роль мера буде тільки рости. Зараз найбільш успішні мери – ті, хто об'єднує політичні, з практичними інструментаріями, прозорістю з конвенціями, і довгостроковим баченням.
Для подальшого читання див. Levelling Up White Paper (GOV.UK)], Centre для аналізу міст політики житла, а Національна статистика житла ]