Quyền lực pháp lý là cơ chế chính mà xã hội hợp nhất giá trị và ưu tiên của họ để sử dụng đất đai, nhà đất, và sự phát triển đô thị. từ quy định quy hoạch khu vực xung quanh quyết định thành phần thuế thúc đẩy sự thay đổi của đường chân trời, luật pháp được thông qua bởi liên bang, bang, và cơ thể địa phương tạo ra khuôn khổ trong đó các thành phố mở rộng, hợp đồng và biến đổi. hiểu được cách cơ thể lập pháp thực hiện quyền này là thiết yếu cho bất cứ ai tìm cách giải thích xu hướng nhà ở hiện tại, dự đoán chính sách thay đổi trong tương lai, hoặc ủng hộ môi trường đô thị trường cân bằng hơn.

Bộ công cụ lập pháp cho chính sách nhà nước

Những người làm luật sử dụng một loạt các công cụ để ảnh hưởng đến nguồn cung cấp nhà ở, khả năng chi trả và chất lượng, công cụ trực tiếp nhất bao gồm quy định quy định quy định quy định quy hoạch quy hoạch quy hoạch quy hoạch, những biện pháp ổn định thuê, các chương trình xây dựng, và mã xây dựng.

Sắc thái: Quy tắc nền tảng-dùng

Dựa vào đầu thế kỷ 20 với việc chấp nhận quy định của vùng tự trị ở vùng cao nhất [FLT: 0], nơi sử dụng, các cơ sở hạ tầng, xây dựng các điều kiện. Bắt đầu từ thế kỷ 20 với việc chấp nhận quy định của vùng tự trị của vùng tự trị (được đặt tên sau trường hợp Tòa án Tối cao [FLT: 0]) vi phạm quyền sử dụng, mật độ của Euclid v. Ambler Realty. [FLT: 1], 1926], những định luật này trở thành cột sống sau của kế hoạch đô thị Mỹ. Trong khi việc phân vùng phân chia có thể bảo tồn ký tự và phân vùng đất riêng biệt đất như là ngành công nghiệp nặng như thế - cũng có di sản màu tối thiểu. Việc di sản, các tập đoàn đặc biệt chủng, các kích cỡ và các khu vực cấm đi bộ, và các nhóm có lợi nhuận và hợp pháp, có khả năng tái tạo tập hợp pháp, và có thể tăng cường độ phân biệt đối với các đơn vị pháp, và có khả năng tiếp cận và có khả năng tiếp cận và tăng cường độ bảo vệ quyền lực pháp.

Name

Luật kiểm soát thuê có thể tăng tiền thuê nhà với mục tiêu bảo tồn khả năng bảo tồn chi phí cho người thuê hiện có. Hơn 200 đô thị ở Hoa Kỳ có một số quy định thuê nhà, đáng chú ý nhất là New York, San Francisco, và Los Angeles. Những người ủng hộ cho rằng việc thuê thuê nhà cung cấp sự ổn định và ngăn chặn sự dời nhà; những nhà phê bình tranh chấp cho rằng nó làm giảm việc xây dựng và dẫn đến sự suy giảm nhà ở. Sự hiệu quả của các chính sách như thế phụ thuộc rất nhiều vào thiết kế đặc trưng của họ - như là nguồn cấp chỗ ở, tiền thuê, thời gian miễn phí cho các tòa nhà mới, và lạm phát. Các cơ quan lập quyền sử dụng phải cân nhắc các quy định khi thuê các công ty phải cân nhắc khi sử dụng các quy định về việc sử dụng.

Cung cấp và sản xuất các động lực

Phụ trợ trực tiếp, như mục 8 House Cho Chọn lựa liên bang Voucher và Đạo luật Phục hồi thuế thấp năm 1986, đặc biệt có ảnh hưởng: nó tài chính xây dựng và tái lập nhà thuê giá trị qua đầu tư tư tư cá nhân. và quyền lập pháp địa phương cũng gây quỹ nhà riêng, giảm tiền quỹ, và tăng tiền lãi (cho các nhà phát triển để xây dựng các đơn vị hợp đồng với giá trị hợp lý). Những chương trình này ảnh hưởng trực tiếp đến việc phân phối nhà ở và giá trị nhà ở.

Những quy tắc xây dựng và tiêu chuẩn

Mã xây dựng được áp dụng một cách hợp pháp thiết lập tối thiểu yêu cầu cấu trúc toàn vẹn, an toàn lửa, hiệu suất năng lượng và khả năng truy cập. Trong khi cần thiết cho sự an toàn công cộng, mã tiền quy định quá mức có thể làm tăng chi phí xây dựng và hoàn thành dự án. Các mã mô hình quốc tế (ICC) được chấp nhận rộng rãi bởi các quốc gia và địa phương, nhưng các tu chính án khác nhau đáng kể. Một số cơ quan lập pháp đã chấp nhận "tiếp cận" mà không chỉ đẩy hiệu suất năng lượng cơ bản để giải quyết mục tiêu về khí hậu.

Dự án phát triển đô thị và lập pháp-làm việc

Những dự án phát triển quy mô lớn ở đô thị như hành lang giao thông, sân vận động thể thao, các khu vực sử dụng hỗn hợp và nhà ở công cộng tái phát triển - đơn giản là tiến hành mà không cần sự tham gia hợp pháp.

Các tiến trình chấp nhận và nhập vào cộng đồng

Hầu hết các diễn biến chính đòi hỏi sự chấp thuận lập pháp, như là sự ứng dụng, hoặc phê chuẩn sử dụng điều kiện, hoặc phê chuẩn thiết kế. Những tiến trình này thường bao gồm những phiên tòa công cộng, đánh giá ảnh hưởng đến môi trường, và đàm phán với các nhóm cộng đồng. Mức độ giám sát pháp lý khác nhau khác nhau: tại một số thành phố, hội đồng thành phố phải bỏ phiếu trên mỗi dự án trên một kích thước nhất định; trong những người khác, các ủy ban điều hành hoặc nhân viên quản trị có quyền ủy quyền, tiến hành hành các tiến trình lập pháp có thể là một nút chai dự án trì hoãn trong nhiều năm hoặc một diễn đàn bảo đảm giọng nói của cộng đồng. Những bang gần đây như là một số bang California và Oregon đã cố gắng để đáp ứng các dự án về sự bảo có khả năng bảo về sự an toàn hoặc sự an toàn của các dự án địa phương.

Công cụ tài chính: TF, Quận đặc biệt và thuế

Các cơ sở dữ liệu tạo cơ sở dữ liệu để lái sự phát triển. Tài chính tăng thuế cho phép các đô thị thu lợi nhuận thuế tương lai từ một khu vực được chỉ định để trả tiền cho cải tiến cơ sở hạ tầng. Tính toán đặc biệt các địa hạt phụ thuộc vào người sở hữu tài sản được hưởng lợi từ cơ sở hạ tầng mới (v. d., vỉa hè, ánh sáng đường phố). Các phân bổ thuế bất động sản như tiền thuế New York, cho phép giảm thuế tạm thời cho các dự án xây dựng. Mỗi công cụ được cho phép sử dụng để bật pháp luật, và các điều khoản cụ cụ thể, các điều khoản địa lý, các điều kiện địa lý, các yêu cầu được thiết lập bởi các nhu cầu chân, các thiết lập. Các khuyến khích về các dự án có hiệu quả nhất định của các dự án này và các lợi ích cuối cùng.

Nghiên cứu: chủ nghĩa đô thị mới và sự phát triển liên tục

Phong trào Newtownism, nơi ủng hộ quy mô con người, hỗn hợp, khu vực có thể đi lại, đã đạt được sự phân chia pháp lý thông qua các cải cách quy hoạch và chính sách phát triển quy hoạch. ví dụ, thành phố Portland, Oregon, đã chấp nhận một kế hoạch toàn diện khuyến khích mật độ cao hơn dọc theo hành lang giao thông và yêu cầu tỷ lệ tối thiểu là sự mở rộng của khu vực trung tâm thành phố và tính năng lượng cao hơn. tương tự, bang California đã thông qua Nghị viện 50 (đã được chuyển giao thông vào năm 20 nhưng sau đó) để ủy nhiệm lên gần trạm giao thông. Những hành động chân lý này không đơn thuần là một sự điều chỉnh kỹ thuật; chúng đại diện cho một sự chuyển đổi triết học từ trung tâm tự động tự động và tính chất lượng cao, và tính hiệu quả của thành thị, các hình thức thành phố thành phố phụ thuộc vào các chính sách hỗ trợ hợp lý, và các cơ chế hỗ trợ hợp lý công và đảm bảo sự tăng tiền công cộng, và các đơn vị tăng lên mức chi phí công cộng, và đảm bảo các thiết lập.

Những thách thức: sự cân bằng, bền vững và các hiệp hội chính trị

Trong khi quyền lực lập pháp có thể được lợi dụng cho những kết quả thành thị đang tăng tiến, nó cũng phải đối mặt với những trở ngại đáng kể, những lợi ích không ngừng nghỉ, sự kiên trì và sự phức tạp vốn có của quy định sử dụng đất thường dẫn đến những kết quả mà không đạt được mục tiêu đã được nêu ra.

NlMBYism and Legisliative cap

Không phải trong sân sau của tôi (NMBY) đối lập vẫn còn là một trong những rào cản đáng kể nhất để xây dựng nhà ở. Các chủ sở hữu nhà thường bắt đầu đẩy lùi trên chủ nghĩa phát triển iMBY bằng cách bỏ đi một số quyền lực địa phương, như trong Bill 2001 (BGGGGG) hợp pháp hóa bỏ phiếu cho việc tái sử dụng hoặc áp đặt các bản phê bình môi trường quá chặt chẽ. Tuy nhiên, các quyền sở hữu quốc gia đã bắt đầu đẩy lùi lại trên chủ nghĩa lập pháp cục bộ bằng cách định hướng các cấp quyền sở hữu và các ưu tiên của địa phương.

Khả năng chi trả và sản xuất: thương mại lập pháp

Chính sách bảo đảm khả năng chi trả như quy định chi trả (cần thiết một phần trăm đơn vị phải đủ khả năng chi trả) hoặc có thể giảm tính khả năng sử dụng tài chính của xây dựng mới. Một số nhà kinh tế học cho rằng những quy định này ngăn chặn nguồn cung cấp và do đó không đủ khả năng để trả lâu hơn trong thời gian dài. Những người khác tranh luận rằng nếu không có lệnh, sự phát triển thị trường giá trị thị trường không tạo ra nhà ở cho những hộ thu nhập thấp. cơ thể có tính toán phải thay đổi các yêu cầu để tránh đầu tư trong khi vẫn đang đảm bảo kết quả cân bằng. Bằng chứng lập tức từ Seattle và Boston cho thấy rằng sự bảo có thể bảo sự phân phối tốt có thể bảo sự trì sản xuất thị trường, nhưng không có sự chậm phát triển đáng kể các chi phí đặc biệt về mặt chất, các chi phí tính chất đặc biệt, và các chi phí tính chất đặc biệt.

Thời tiết tốt và bền vững

Các cơ sở pháp lý ngày càng tăng trong việc đưa mục tiêu khí hậu vào nhà ở và phát triển. mật mã xây dựng cần thiết phương tiện nạp điện, mái nhà sẵn sàng, hoặc các tiêu chuẩn cách nhiệt cao có thể giảm các dấu chân nhưng cũng tăng chi phí xây dựng. một số thành phố đã áp dụng mọi quy định xây dựng điện, cấm việc tạo khí tự nhiên trong xây dựng mới. luật quản lý khẩn cấp hạn chế sự phát triển trong những khu vực dễ bị tổn thương. thách thức cơ bản là tăng tốc độ phát triển bền vững đến sự phát triển bền vững mà không gây thiệt hại về nhà ở.

Tương lai của quyền lực sáng suốt trong sự phát triển đô thị

Một số xu hướng mới nổi đang thay đổi cách mà các cơ quan lập pháp tiếp cận nhà ở và phát triển đô thị. sự gia tăng của việc sử dụng dữ liệu phân tích, sự tăng các công ty nhà nước, và thúc đẩy thuế đất đai tất cả đại diện cho các thay đổi đáng kể trong phong cảnh lập pháp.

Name

Một trong những xu hướng lập pháp nhất ở Hoa Kỳ là phong trào hợp pháp hóa mật độ cao hơn trong các khu vực lân cận được đặt trong lịch sử dành cho các gia đình đơn gia đình. Các thành phố như Minneapolis (208), Portland (thế hệ), và Seattle đã loại bỏ hoặc thay đổi một hệ thống phân phối gia đình để cho phép các phân loại, ba cấp độ, và bốn lần các hóa đơn. các hóa đơn nhà nước ở California, Oregon, Washington, và Vermont đã đẩy xa hơn nữa. Những luật này thường được biện hộ cho các vấn đề nhà ở và biện pháp giải pháp cho sự phân biệt chủng tộc. Tuy nhiên, việc giải quyết phức tạp: khan hiếm là đất đai trong nhiều khu vực và nhiều khu vực, các khu vực, các nhà ở mới được xây dựng trong các trường hợp nhỏ hơn, các trường hợp nhỏ hơn, các trường hợp với các trường hợp nhỏ hơn và các chính sách bổ trợ lý khác.

Phương pháp đóng thuế và cải cách đất đai

Một số nhà kinh tế học và kế hoạch đô thị đề nghị chuyển thuế bất động sản từ nhiều thành phố (người cấp dưỡng) sang giá trị đất đai, tranh luận rằng điều này thúc đẩy sự phát triển trên các khu đất bị hạn chế trong khi việc giảm thuế trong khi việc giảm biên chế đất đai đang giữ. Pennsylvania cũng có thể phải đối mặt với những rào cản chính trị vì nó có thể chuyển thuế từ chủ sở hữu (người đã cải thiện đất đai) sang những người sở hữu đất đai có thể (cho phép sử dụng các khoản đất trống hoặc hàng chục) có thể khám phá những công cụ có giá trị thuế cần thiết cho quyền lập pháp luật ở cấp độ nhà nước để thay đổi. Nó cũng có thể đối mặt với những rào cản chính trị vì nó có thể thay đổi từ các nhà thuế (người đã cải thiện tài sản) để thực hiện các công ty tiếp nhận các công ty trợ cho phép sử dụng các công ty đó.

Sự định trước và sự phối hợp về phương diện pháp lý

Sự căng thẳng giữa việc sử dụng đất đai và nhà đất địa phương đã dẫn đến việc tăng tiền tiêu chuẩn địa phương. Chương 40B của Massachusetts cho phép các nhà phát triển vượt qua địa phương quy hoạch tại các thị trấn thiếu nhà ở có giá trị cao, là một ví dụ lâu dài, gần đây hơn, Đạo luật Giáo dục và Xây dựng của Bộ Xây cất (sự cải thiện sức khỏe của đạo luật khủng hoảng vùng 20) cho phép các nhà phát triển thách thức những nhà phát triển từ chối bỏ xung đột với luật quốc gia. trong khi những biện pháp vô định trước đó có thể tăng tốc sản xuất, họ cũng tạo ra những sự sụp đổ từ các cộng đồng ngoại ô.

Trọng tâm định hướng dữ liệu

Các dữ liệu có sẵn cho bưu kiện, biên tập vị trí và các công cụ mô hình cho phép các cơ quan lập pháp để thiết lập các chính sách dựa trên bằng chứng. Ví dụ, các nhà sản xuất luật có thể sử dụng dữ liệu lập trình và hồ sơ cho phép địa phương để xác định các khu vực cần nhà ở lớn nhất và trợ cấp về mục tiêu phù hợp với. Một số thành phố yêu cầu báo cáo sản xuất nhà ở hàng năm từ các bộ phận lập kế hoạch để đánh giá các mục tiêu. Ủy ban giám sát lập pháp có thể sử dụng dữ liệu này để điều chỉnh các chính sách như tăng tỷ lệ phần trăm phân vùng quy định hoặc giảm bớt đồ dùng. Khó khăn là đảm bảo dữ liệu về cơ sở hạ tầng và cơ sở chân có khả năng hoạt động cơ sở dữ liệu mạnh mẽ có khả năng giải thích nó trong thực tế không phải thay thế các dữ liệu chính trị, nhưng có thể thay thế cho sự tranh luận về mặt đất.

Những cải cách trong lãnh tụ lãnh đạo cộng đồng và hội nhập

Các cơ chế dân chủ mới đang nổi lên để cung cấp cho người dân ảnh hưởng trực tiếp hơn đến các kết quả lập pháp. ngân sách tham gia vào các hoạt động phân bổ quỹ cộng đồng dựa trên các phiếu bầu cử, thường bao gồm nhà ở và các dự án cơ sở hạ tầng. các tổ chức địa phương (CT) được cho phép bởi chính quyền cho phép bởi pháp luật và cho phép các tổ chức phi lợi nhuận giữ vững đất đai trong sự tin tưởng, đảm bảo khả năng chi tiêu lâu dài. Một số thành phố đã tạo "kế hoạch" hoặc "công đồng bảo địa ốc" mà chính thức khuyên thành phố về các quyết định sử dụng đất đai. Những thí nghiệm lập pháp lý nhằm giảm ảnh hưởng của các nhà nước phát triển hành lang và khu vực bảo sự phân biệt chủng tộc. Trong khi họ không đại diện cho một hệ thống quản lý nội địa hơn, để tham gia các nhà nước.

Kết thúc

Quyền lực pháp lý không chỉ là một sự hạn chế bên ngoài thị trường, nó là một lực xây dựng định nghĩa ranh giới của khả năng có thể có nhà ở và phát triển đô thị. các luật được thông qua bởi các hội đồng thành phố, các cơ hội về lập pháp, và Quốc hội thiết lập các quy tắc của trò chơi - xác định những người có thể xây dựng những gì, ở đâu, và làm thế nào. kết quả của những lựa chọn lập pháp không chỉ tạo hình dạng vật lý của các thành phố mà còn của các cơ hội xã hội và kinh tế của những người dân cư của họ. luật có thể duy trì sự hiểu biết bao quát, bền vững và sống động; những luật không cân bằng, không cân bằng, và sự phân biệt chủng tộc và sự thoái hóa môi trường đang phát triển và sự cần thiết cho sự ưu tiên của các thành phố, và sự ưu tiên của sự thay đổi về mặt cơ hội, và sự can đảm của các thành phố, những người tạo ra sự can đảm, và sự can đảm của chúng ta sẽ trở thành lập pháp luật và những người duy trì tương lai, những người duy trì sự can đảm hơn bao giờ được những luật và những người có thể áp dụng để thay

Để đọc thêm về cải cách quy mô và tác động của nó, xin xem Hiệp hội Kế hoạch hóa Mỹ . Để hiểu rõ vai trò của việc xây dựng các mã trong nhà ở có giá trị thấp, hãy xem chương trình phát triển [FLT:] .