Hiểu được sự thay đổi và kế hoạch địa phương: Điều này có nghĩa gì cho bạn

Hiểu được sự thay đổi và kế hoạch địa phương: Điều này có nghĩa gì cho bạn

Những quy định này ảnh hưởng đến mọi thứ từ cao điểm của một tòa nhà đến việc bạn có thể hoạt động nhà hay thêm một đơn vị nhà ở cho bạn.

Bài này cho biết tổng quát quy hoạch địa phương, cách tính, phân loại chính yếu mà bạn sẽ gặp và những bước thực tiễn để nghiên cứu và làm việc với quy định trong khu vực.

Zoning là gì?

Zoning là một thực hành chia một thành phố thành các quận hay vùng, mỗi người có một bộ luật riêng về việc quản trị đất đai, quy luật xây dựng, mật độ và loại hoạt động được cho phép. Những quy tắc này được hợp nhất trong một quy định quy hoạch quy hoạch hoặc theo luật pháp, là một tài liệu pháp luật được chính quyền thành phố hoặc chính phủ quận chấp nhận.

Nguồn gốc và mục đích của sự thay đổi

Sự phân bố hiện đại ở Hoa Kỳ cho thấy nguồn gốc của nó đến đầu thế kỷ 20, khi các thành phố đối mặt với sự công nghiệp hóa nhanh chóng và sự tăng trưởng không thể định vị. Sự phân bố của Thành Phố New York năm 1916 là một trong những luật quy hoạch toàn diện đầu tiên, được tạo ra để bảo vệ ánh sáng và không khí trên đường phố và tách biệt các nhà máy với khu dân cư. Vào năm 1926, Tòa Án Tối cao Hoa Kỳ đã ủng hộ sự quy hoạch quy hoạch trong trường hợp [FT: 0] sự kết hợp của Euclid v. Amblerty Real Co. [FL1], do chính phủ địa phương thiết lập có thẩm quyền sử dụng đất đai để công cộng. Ngày nay, một hệ thống định giới thiệu về các khu vực gần quốc gia.

Mục đích cốt lõi của việc phân vùng bao gồm:

• Bảo vệ sức khỏe cộng đồng ) bằng cách phân chia các công nghiệp nguy hiểm sử dụng nhà cửa và trường học.
• Giá trị tài sản ) bằng cách đảm bảo rằng sử dụng không tương thích không làm suy yếu sự ổn định trong khu phố.
• Mật độ dân số và tắc nghẽn giao thông thông thông thông qua các điều khiển về cao độ tòa nhà, bãi bỏ bao phủ và đỗ xe.
• Sự tăng trưởng hướng đến những khu vực có cơ sở hạ tầng thích hợp như đường xá, nước và hệ thống cống rãnh.
• Nhân vật cộng đồng ) bằng cách bảo vệ các quận lịch sử, không gian mở và tài nguyên thiên nhiên.

Sự tiến bộ của các tính chất

Một quy định quy mô thường gồm hai phần chính: một văn bản định nghĩa các quy định và một bản đồ cho thấy mỗi địa hạt quy hoạch được đặt ở đâu. Văn bản bao gồm việc sử dụng cho mỗi quận (những gì bạn có thể làm trên đất), tiêu chuẩn chiều cao (định giới hạn chiều cao, quy trình chấp thuận cho phép hay biến đổi). Bản đồ chia cộng đồng thành vùng có màu, phản ánh kiểu đất đã định sẵn.

Một số cộng đồng cũng sử dụng các khu vực bao gồm các luật lệ khác nhau, như là những vụ lũ lụt có chứa hay bảo tồn lịch sử trên đỉnh của các khu vực.

Các loại bỏ phím

Trong khi các tên và định nghĩa khác nhau về thẩm quyền, thì hầu hết các mã quy hoạch bao gồm các loại khác nhau.

Vùng nhận diện

Các vùng thuộc địa được chọn cho nhà ở, thường được chia thành phân vùng phụ dựa trên mật độ và kiểu xây dựng:

• Khu dân cư gia đình đóng kín (R-1): ) nhà riêng lẻ, thường là với quy định quy định quy định quy mô nhỏ nhất. Những vùng này là những khu vực hạn chế nhất về mật độ và thường cấm sử dụng mật độ căn hộ, doanh nghiệp, và hầu hết không phải là người dùng.
• Nhà riêng của gia đình Milti (R-2, R-3, etc.): ) Cho phép các nhà trọ, nhà thị trấn, căn hộ, và bao cao su. Sự phủ được kiểm soát bởi tỷ lệ mặt sàn (FAR), đơn vị tính trên acre, hoặc các nhà đo lường khác.
• Nhà ở xa xôi và sản xuất công viên nhà ở: cụ thể là cho nhà máy xây dựng, với quy định về kích thước, tiện ích và thiết kế cộng đồng.

Khu thương mại

Những vùng thương mại này có thể bao gồm:

• thương mại hàng xóm:) bán lẻ quy mô nhỏ và dịch vụ phục vụ khu dân cư xung quanh, chẳng hạn như các cửa hàng góc, quán cà phê và tiệm trang trí.
• Quảng cáo chung: lớn hơn bán lẻ, văn phòng, nhà hàng và giải trí sử dụng dọc theo hành lang chính.
• huyện thương mại trung tâm (CBD): thương mại cao và khu vực sử dụng hỗn hợp ở trung tâm thành phố, thường với giới hạn tối đa và mật độ tối thiểu để khuyến khích sức sống đô thị.

Khu vực công nghiệp

Những vùng này thường nằm cách xa khu dân cư và gần xa các đường cao tốc, đường ray hoặc cảng.

Vùng nông nghiệp

Những vùng nông nghiệp bảo tồn đất cho nông nghiệp, nông trại và các hoạt động liên quan. những vùng này thường có kích cỡ lớn nhất (v.g., 10 mẫu hoặc hơn) và hạn chế sự phát triển không nông nghiệp.

Vùng dùng trộn

Nhiều mã phân vùng hiện đại bao gồm các khu vực có khu vực hỗn hợp cho phép sự kết hợp giữa cư dân, thương mại và đôi khi công nghiệp ánh sáng sử dụng trong cùng một tòa nhà hoặc khu vực. khu vực kết hợp kết hợp sử dụng hỗ trợ bộ hành, giảm các chuyến đi xe cộ, và khuyến khích đường phố sôi động. những khu vực này ngày càng phổ biến trong các dự án phát triển thành thị và giao thông.

Kế hoạch địa phương hoạt động như thế nào?

Kế hoạch địa phương là quá trình hình dung và quản lý sự phát triển và phát triển của cộng đồng trong khi quy hoạch là công cụ điều hành, lập kế hoạch cung cấp khung nhìn và chính sách. các chức năng dự định thường được quản lý bởi một bộ phận kế hoạch hoặc ủy ban, hoạt động với các viên chức được bầu cử, cư dân và các cơ quan cố vấn để tạo ra và cập nhật một kế hoạch toàn diện.

Kế hoạch đầy đủ

Kế hoạch toàn diện (cũng được gọi là kế hoạch tổng quát, kế hoạch tuyệt vời, hay kế hoạch tầm xa dài) là tài liệu hướng dẫn cho một cộng đồng sử dụng quyết định trên đất liền.

• Dân số và dự đoán việc làm
• Chiến lược về nhu cầu và khả năng sinh tồn
• Mạng vận chuyển và cơ sở hạ tầng
• Bảo vệ môi trường và tài nguyên thiên nhiên
• Ưu tiên phát triển kinh tế
• Nhân vật cộng đồng và sự hướng dẫn thiết kế

Kế hoạch toàn diện không phải là một quy trình quy hoạch quy hoạch, nhưng nó thiết lập cơ sở cho các quyết định quy hoạch quy hoạch. Zning phải phù hợp với kế hoạch toàn diện, và thay đổi quy hoạch được đánh giá thường xuyên ngược lại với các mục tiêu của kế hoạch. Hiệp hội Kế hoạch kế hoạch Mỹ [FLT: 0] ) cung cấp nguồn tài nguyên dồi dào về cách cộng đồng phát triển và thực hiện kế hoạch toàn diện.

Tiến trình hoạch định được chấp nhận

Khi một người chủ sở hữu tài sản hoặc nhà phát triển đề xuất một dự án, nó thường trải qua một quá trình xem xét nhiều bước liên quan đến cả nhân viên lên kế hoạch và một ủy ban quy định.

• Cuộc họp ứng dụng: thảo luận sơ bộ với nhân viên dự định xem xét đề xuất, xác định các vấn đề tiềm năng, và phác thảo các sự chấp thuận cần thiết.
• Phục tùng ứng dụng: ) Hãy ghi lại những kế hoạch, báo cáo và phí được ghi rõ bởi luật quy hoạch quy hoạch.
• Xem xétSST:) Các nhân viên xem xét ứng dụng để tuân theo quy hoạch quy hoạch, kế hoạch toàn diện và các quy định khác. Họ có thể yêu cầu sửa đổi hoặc thêm thông tin.
• Nghe thấy trong cơ sở vật chất:) đa số các sự chấp thuận quy hoạch đòi hỏi phải có một phiên điều trần công khai trước khi có ủy ban lên kế hoạch hoặc bảng điều chỉnh.
• Sự giảm thiểu và điều kiện: [FLT: 1] Cơ thể chấp nhận, chấp nhận với điều kiện, hoặc phủ nhận ứng dụng. Điều kiện có thể bao gồm việc giảm bớt đất, giảm bớt giao thông, hoặc sửa đổi thiết kế.
• Áp dụng: Các quyết định thường được thu hút đến hội đồng thành phố hoặc một thẩm quyền cao hơn trong khung thời gian xác định.

Ảnh hưởng đến người sở hữu tài sản

Những quy định về sự thay đổi và lên kế hoạch có ảnh hưởng trực tiếp và quan trọng đến chủ sở hữu, dù họ đang xây dựng một ngôi nhà mới, mở rộng một công trình hiện có, hoặc thay đổi việc sử dụng tài sản.

Giá trị và giá trị thị trường

Zning có thể tăng hoặc tăng giá trị tài sản hạn chế. Một khu vực để có độ phân chia cao hơn hoặc thương mại có thể ra lệnh giá cao hơn do khả năng phát triển của nó, trong khi một tài sản trong vùng đơn gia đình hạn chế có thể có những tùy chọn hạn chế nhưng lợi ích từ sự ổn định và khả năng dự đoán. Thay đổi trong phân vùng — chẳng hạn như tăng xuống — có thể tăng giá trị đáng kể, trong khi giảm (dùng) có thể giảm xuống. Chủ sở hữu tài sản nên giám sát sự thay đổi trong vùng phụ thuộc của khu vực, vì những thứ này có thể ảnh hưởng đến cả giá trị hiện tại và tương lai.

Tùy chọn phát triển và hạn chế

Zoning đặt ra những quy tắc cho những gì có thể xây dựng trên một bất động sản, bao gồm:

• Thiết lập: khoảng cách tối thiểu giữa các tòa nhà và ranh giới tài sản, đường phố, hay những tính năng khác.
• Giới hạn về sức nặng [FLT: 0]: cao nhất, đo bằng chân hoặc câu chuyện.
• Bảo tồn: Phần trăm của nhiều tòa nhà hoặc bề mặt không bị che phủ.
• Tỷ lệ mặt đất tỷ lệ mặt đất (FAR): ) tỷ lệ tổng diện tích của nền nhà cho đến diện tích nhiều diện tích điều khiển mật độ.
• Yêu cầu dùng máy tối thiểu số không gian đậu xe ngoài đường phố dựa trên sử dụng.
• Cách điều chỉnh và chiếu: đòi hỏi bộ đệm, cây và màn hình thị giác giữa các cách sử dụng khác nhau.

Mỗi người sở hữu tài sản nên nhận một bản sao của quy định quy hoạch quy hoạch cho gói trước khi bắt đầu công việc thiết kế hay xây dựng. Các bộ phận kế hoạch địa phương thường cung cấp thông tin quy hoạch trên mạng hay yêu cầu. Bộ phát triển và phát triển đô thị [FLT: 1] cũng cung cấp hướng dẫn về cách phân vùng ảnh hưởng đến sự phát triển nhà ở và kế hoạch cộng đồng.

Kinh doanh và phụ lục nhà

Nhiều người sở hữu bất động sản muốn hoạt động một doanh nghiệp tại nhà, thuê một căn phòng, hoặc xây một căn phòng phụ (ADU). Các quy định này khác nhau về các chủ đề này. Một số vùng cho phép việc làm tại nhà là quyền, chủ đề là hạn chế việc ký kết, giao thông và nhân viên. Những người khác cấm bất kỳ hoạt động thương mại nào. ADU — đôi khi được gọi là phòng bà nội trợ hoặc phòng luật — đã trở nên rộng rãi hơn trong những năm gần đây, nhưng vẫn có thể yêu cầu một giấy phép đặc biệt hoặc cụ thể đáp ứng tiêu chuẩn riêng. Luôn luôn kiểm tra với bộ phận kế hoạch địa phương trước khi bắt đầu một đơn vị kinh doanh hoặc thêm.

Làm sao kiểm tra quy tắc thay đổi để có một tài sản

Việc nghiên cứu phân vùng của một bất động sản rõ ràng nếu bạn biết tìm ở đâu.

• Hãy xác định bưu kiện: Hãy dùng địa chỉ, số bưu kiện của người nhận (APN) hoặc mô tả hợp pháp để tìm tài sản trên bản đồ phân vùng chính thức.
• Kiểm tra phân vùng:) Bản đồ phân vùng sẽ hiển thị tên địa hạt (v. d., R-1, C-2, M-1). Ghi lại cái này.
• Đọc đoạn phân vùng: [FLT: 1). Tìm phần của điều luật tương ứng với địa hạt đó.
• Hãy tìm những chỗ phủ: Hãy kiểm tra xem bất động sản có nằm trong những vùng có nhiều vùng như lũ lụt, những khu vực lịch sử, hoặc vùng xem xét thiết kế hay không.
• Xem lại kế hoạch toàn diện: mặc dù không ràng buộc hợp pháp trên các gói riêng lẻ, kế hoạch cho thấy đất trong tương lai sử dụng ý định và có thể ra dấu hiệu thay đổi quy hoạch quy hoạch.
• Giải quyết các vấn đề kế hoạch: Các nhân viên có thể trả lời các câu hỏi, làm rõ các quy định mơ hồ, và khuyên về quá trình chấp thuận các dự án cụ thể.

Nhiều cộng đồng cung cấp những công cụ trực tuyến để cho phép bạn vào một địa chỉ và xem khu quy hoạch, những thứ được phép sử dụng và những dữ liệu điều chỉnh khác.

Các sự kiện khác nhau, giấy phép đặc biệt và việc vận chuyển

Không phải mọi cách sử dụng hoặc phát triển đều phù hợp với quy tắc phân vùng hiện có.

Các biến số

Một sự khác biệt là sự từ chối một quy định quy hoạch cụ thể — thường là một tiêu chuẩn không gian như thất bại, chiều cao hoặc nhiều trang tin tức — nếu không thì sẽ gây khó khăn cho người sở hữu tài sản.

• Tài sản này có những đặc điểm riêng biệt về thể chất (v.g., hình dạng khác thường, dốc) tạo khó khăn không phải cho những tính chất khác.
• Sự biến đổi sẽ không thay đổi nhân vật quan trọng của khu phố.
• Khó khăn không phải do tự tạo ra (v. d., người chủ không gây ra tình trạng này).
• Sự biến đổi là tối thiểu cần thiết để giải tỏa sự khó khăn.

Không có cách nào vượt qua việc đào tạo để tiện lợi, cũng không thể cho phép sử dụng những thứ không được phép dùng trong địa hạt.

Quyền đặc biệt

Nhiều quy định quy hoạch cho phép sử dụng chỉ với một giấy phép đặc biệt (cũng được gọi là giấy phép sử dụng điều kiện hay ngoại lệ đặc biệt). Những cách này thường tương thích với địa hạt nhưng yêu cầu đánh giá trường hợp theo từng chữ để đảm bảo họ đáp ứng các tiêu chuẩn cụ thể — chẳng hạn, một nhà thờ trong khu dân cư, một nhà trẻ trong khu vực thương mại, hoặc một tháp viễn thông trong bất kỳ vùng nào. Bảng kế hoạch hoặc bảng phân vùng xem xét ứng dụng và có thể áp dụng điều kiện để giảm hiệu lực.

Đang tải lại

Việc tái phát hành là một hành động lập pháp mà khu vực quy hoạch thay đổi được áp dụng cho một bất động sản hay khu vực cụ thể. Việc tái phát thường được khởi xướng bởi chủ sở hữu bất động sản, ban kế hoạch, hoặc hội đồng thành phố.

Chủ sở hữu tài sản xem xét việc sử dụng lại nên liên quan đến các nhân viên kế hoạch sớm, tham khảo ý kiến với một luật sư hoặc kế hoạch sử dụng đất đai, và chuẩn bị một vụ án mạnh mẽ cho việc sự thay đổi hỗ trợ mục tiêu của cộng đồng như thế nào.

Những thử thách thường gặp và cách giải quyết

Đây là một số thách thức phổ biến nhất mà chủ sở hữu và nhà phát triển phải đối mặt, cùng với những chiến lược thực tế để giải quyết vấn đề.

Dùng và cấu trúc không cấu hình

Một cửa hàng không hợp lệ sử dụng hay cấu trúc không hợp pháp là một khi đã được thiết lập nhưng không còn hợp lệ với các quy định quy định quy định quy định quy định quy hoạch quy hoạch hiện thời. Chẳng hạn, một cửa hàng nằm ở góc đã được phân vùng. Các công cụ không phân vùng thường được phép tiếp tục sử dụng, nhưng có thể chịu những hạn chế như: không có sự mở rộng, không có sự mở rộng, không có sự tái tạo sau một thời kỳ bị mất đi. Người chủ sở hữu tài sản với một địa vị không có sự phân hủy nên tài liệu về nó một cách cẩn thận và hiểu các quy tắc để tránh mất quyền hợp pháp.

Sự chống đối trong khu vực

Những đề xuất cho sự phát triển mới, đặc biệt là những dự án cao cấp hơn hoặc thương mại, thường phải đối mặt với sự chống đối từ hàng xóm. trong khi tham gia cộng đồng là một phần hợp pháp trong quá trình lên kế hoạch, sự chống đối có thể trì hoãn hoặc làm hỏng kế hoạch. để giảm thiểu xung đột:

• Sắp xếp hàng xóm sớm, trước khi nộp đơn chính thức.
• Hãy tổ chức các buổi họp cộng đồng để giải thích và lắng nghe những mối lo lắng.
• Hãy sửa đổi cách thiết kế để giải quyết những vấn đề hợp lý như giao thông, bóng mát hoặc sự riêng tư.
• Làm việc với một nhà hoạch định hoặc luật sư hiểu về phong cảnh chính trị địa phương.

Bị loại trừ hoặc phụ thuộc vào quy tắc

Trong những trường hợp này, người chủ có thể phải đấu tranh để xác định xem người sở hữu tài sản có thể được phép làm gì.

Làm việc với Ban hoạch định địa phương

Bộ phận kế hoạch địa phương là điểm chính của bạn về các câu hỏi về quy hoạch quy hoạch, cho phép các ứng dụng và sự chấp thuận xây dựng một mối quan hệ tích cực, hợp tác với nhân viên kế hoạch có thể làm cho quá trình trở nên êm hơn nhiều.

Lời khuyên để trò chuyện hữu hiệu

• trước tiên hãy làm bài tập. Hãy đọc các quy định và kế hoạch quy hoạch trước khi gặp mặt để có thể hỏi những câu hỏi có thông tin.
• Hãy tỏ ra tôn trọng và kiên nhẫn. ) nhân viên lên kế hoạch thường làm việc quá nhiều và thiếu vốn.
• hỏi về dòng thời gian. Hiểu mỗi bước mất bao lâu, từ xem xét ứng dụng đến phiên điều trần công và quyết định cuối cùng.
• Hãy ghi lại tất cả mọi thứ. Hướng dẫn từ các nhân viên là hữu ích, nhưng viết ra những quyết định và ghi nhớ bảo vệ bạn nếu các câu hỏi được nêu ra sau này.
• Các cuộc họp công cộng nghe các cuộc họp ủy thác hoặc hội đồng quản trị giúp bạn hiểu quá trình đưa ra quyết định và kỳ vọng của các viên chức địa phương.

Tương lai của sự thay đổi và hoạch định

Trên khắp Hoa Kỳ, các cộng đồng đang khai thác lại các quy định của họ để đáp ứng những thách thức như sự khả năng nhà ở, thay đổi khí hậu, sự cân bằng chủng tộc và sự thay đổi kinh tế.

Gia tăng khả năng và sự cải cách

Nhiều bang và thành phố đang theo đuổi cải cách quy hoạch để tăng nguồn cung cấp nhà ở và đa dạng. đo lường bao gồm cho phép ADU theo đúng, hợp pháp hóa các khu vực và ba trục trong các khu vực đơn gia đình, giảm kích cỡ, và loại bỏ các khu vực nhỏ nhất để tăng giá trị nhà. các nhà đầu tư cho phép thay đổi làm nhà ở trở nên dễ dàng hơn và tăng thêm. các nhà cung cấp chi phí thường tăng mối quan tâm về tính chất và cơ sở hạ tầng. chủ sở vật chất nên giữ thông tin về những xu hướng này, vì họ có thể tạo cơ hội phát triển và tăng giá trị tài sản.

Kế hoạch bảo vệ khí hậu và môi trường

Các bộ phận lên kế hoạch đang ngày càng tích hợp sự phục hồi khí hậu vào kế hoạch toàn diện và mã quy hoạch quy hoạch quy hoạch quy hoạch. Điều này bao gồm chính sách khuyến khích sự phát triển gọn gàng, sự phát triển thông minh của phương tiện giao thông, hạn chế việc xây dựng trong những vùng dễ bị tổn thương; và các quy định cơ sở hạ tầng xanh cho việc quản lý nước biển. Chương trình [FLT: 0] Cơ quan bảo vệ thông minh [FL: 0] Cơ quan Phát triển thông minh [FL: 1] cung cấp tài nguyên về các mục tiêu môi trường hợp nhất với kế hoạch về đất đai.

Sự hòa hợp và công bằng

Những thực hành về quy hoạch lịch sử như việc phân chia các khu vực quy hoạch ngăn cấm nhà ở đa gia đình hoặc quy định tối thiểu về kích cỡ mà giá cả những hộ sản xuất thấp đã góp phần gây ra sự phân biệt chủng tộc và bất bình đẳng. ngày nay, nhiều cộng đồng đang tiến hành kiểm tra công bằng về mã phân vùng và các quy định khác để phát triển các khu vực được thiết kế riêng biệt, có thể tiếp cận được.

Kết thúc

Đối với chủ sở hữu, nhà phát triển và cư dân, hiểu những quy tắc này không chỉ là về sự tuân theo — mà còn là việc đưa ra những quyết định sáng suốt, bảo vệ đầu tư, và đóng góp vào sức khỏe lâu dài của cộng đồng. Dù bạn đang mua căn nhà đầu tiên, đề xuất một phát triển mới, hay chỉ đơn giản là tò mò về những gì có thể được xây dựng tiếp theo, bắt đầu bằng việc nghiên cứu về sự phân phối của các tài sản trong các vấn đề, xem xét kế hoạch toàn diện, và liên lạc với bộ kế hoạch địa phương. với các chương trình kế hoạch địa phương và phương, bạn có thể định hướng và tránh gây ngạc nhiên một cách hữu hiệu và tránh gây ngạc nhiên.

Cảnh quan của quy hoạch và kế hoạch đang phát triển, với những cải cách nhằm chi trả, bền vững, và công bằng. giữ thông tin về những vị trí thay đổi bạn nắm bắt cơ hội và thích nghi với các quy tắc thay đổi. bằng cách hợp tác với các chuyên gia kế hoạch, bạn có thể biến sự phức tạp của việc quy hoạch thành một phần kiểm soát và chiến lược của bất động sản hoặc phát triển.