Luật lệ sống động: Ảnh hưởng thế nào đến giá trị của khu vực và tài sản bạn ở

Những quy định này của chính phủ địa phương quy định những gì có thể xây dựng ở đâu -- dù là một gia đình đơn gia đình, một căn hộ phức tạp, một cửa hàng bán lẻ, hay một nhà máy, trong khi phân vùng có thể là một công cụ quản lý khô, ảnh hưởng đến giá trị tài sản, cộng đồng, và thậm chí là sự công bằng xã hội là sâu sắc. đối với chủ nhà, người mua nhà, người mua và nhà đầu tư bất động sản, hiểu được thiết yếu để đưa ra những quyết định về nơi sống và nơi để đầu tư.

Luật pháp phong phú là gì?

Các luật này phân chia thành các vùng khác nhau hoặc địa hạt, mỗi điều lệ được chính phủ địa phương cấp phép sử dụng, các quy định mật độ, và đôi khi cả các quy định thẩm mỹ. Nền tảng pháp lý cho việc tái thiết khu vực ở Hoa Kỳ dựa trên quyền lực của cảnh sát, cho phép chính phủ điều hành tài sản tư nhân để bảo vệ sức khỏe cộng đồng, an toàn và phúc lợi chung. Tòa án Tối cao [FL] [FL] hạn chế mật độ của hệ thống định hình, và đôi khi cả các quy định thẩm mỹ. [FL] AML] Cơ quan luật ở Hoa Kỳ dựa trên quyền lực cảnh sát, mà cho phép chính phủ điều chỉnh tính chất tư nhân để bảo vệ sức khỏe, an toàn và bảo vệ môi trường chung. Tòa án Tối cao [FL] có thể ngăn ngừa sự tăng trưởng của các đô thị trường. [FL]

Các phân loại quy hoạch thông thường bao gồm dân cư (gia đình đa gia đình), thương mại, công nghiệp và nông nghiệp. Nhiều quyền hạn cũng bao gồm các khu vực trộn lẫn, phát triển đơn vị, và bao gồm các khu vực để bảo tồn lịch sử hoặc bảo vệ môi trường. Mỗi loại có một tập hợp chi tiết - giảm thiểu kích cỡ, khoảng cách thất bại từ các dòng, độ cao tối đa, tỷ lệ đậu xe và các hoạt động cho phép. Những quy tắc này được cấu trúc trong một quy định địa phương và kèm theo một bản đồ phân vùng cho thấy các ranh giới của mỗi địa hạt.

Mục đích của những luật lệ dâng cao

Các mục đích chính của luật quy hoạch đã tiến hóa trong thế kỷ qua, nhưng một số mục tiêu cốt lõi vẫn không đổi:

• *Land sử dụng tổ chức – Zning ngăn chặn việc ở gần nhau. Một nhà máy công nghiệp lớn không nên hoạt động cạnh trường học, và một hộp đêm không nên ngồi cạnh một đường phố yên tĩnh. Bằng cách phân chia, việc phân chia sẽ giảm xung đột và bảo vệ chất lượng cuộc sống.
• Bảo vệ giá trị bảo vệ ) – Sự phân vùng được cấp cao bảo đảm rằng đất liền gần đó không làm giảm giá trị tài sản. Ví dụ, bãi rác hoặc bãi rác có thể làm giảm đáng kể giá trị nhà ở gần. Sự hạn chế thay đổi độ sắc thái giúp duy trì tính chất và sự mong muốn của các vùng lân cận.
• Sức khỏe và sự an toàn ) – Các quy định Zoning nói đến việc xây dựng các tiêu chuẩn như an toàn về lửa, vệ sinh và cấu trúc.
• phát triển bền vững ) – Hiện đại quy hoạch ngày càng có kết hợp các mục tiêu môi trường, như giảm sự mở rộng đô thị, bảo tồn không gian xanh, khuyến khích phát triển không gian, và khuyến khích thiết kế giao thông. Một số thành phố sử dụng khu quy hoạch để yêu cầu trạm sạc điện hoặc mái nhà xanh.

Những mục tiêu này tập thể hướng dẫn hình thức vật lý của các cộng đồng và giúp chính phủ địa phương hoạch định cho sự phát triển tương lai. và cản trở cơ hội kinh tế.

Luật pháp dâng mình ảnh hưởng thế nào đến giá trị tài sản

Hiểu được những động lực này giúp chủ nhà và các nhà đầu tư đánh giá mức độ đánh giá cao hoặc khấu hao của một gói hàng.

Cung cấp những phương pháp huấn luyện và sự e ngại

Sự tăng trưởng hạn chế mật độ phát triển như đòi hỏi một sự phân phối tối thiểu hoặc ngăn chặn các khu vực đa gia đình có thể xây dựng.

Dùng và dùng tối đa và tốt nhất

Giá trị của một tài sản được gắn liền với mức sử dụng cao nhất và tốt nhất dưới vùng phân vùng hiện thời. Một gói được phân vùng cho việc sử dụng thương mại trên một khu vực cố định là giá trị hơn một khu vực được phân vùng riêng lẻ, vì việc sử dụng thương mại tạo ra thu nhập cao hơn. Tương tự, khu vực dành cho sự phát triển đa gia đình có thể được giá trị hơn một trong những gia đình duy nhất, vì nó có thể chứa nhiều đơn vị hơn. Nếu khu vực phân vùng được phân vùng (làm giảm hạn chế) giá trị của một vùng có thể giảm. Ngược lại, việc tăng mộtzon có thể cho phép sử dụng giá trị cao hơn.

Dùng những cách hòa hợp và phù hợp

Thuộc tính gần công viên, trường học, trạm giao thông, và trung tâm thương mại thường chỉ huy giá cao hơn nhưng chỉ khi quy hoạch bảo đảm các ứng dụng đó là tương thích. Trung tâm mua sắm thu hút giao thông và tiếng ồn có thể ảnh hưởng tiêu cực đến nhà ở gần đó trừ khi bị gián đoạn bởi những đòi hỏi thất bại hoặc lật ngược. Tính năng mà bảo tồn không gian mở và yêu cầu bộ đệm xanh giúp duy trì mức độ tối ưu cao.

Khả năng định trước và khả năng định trước

Người mua và người cho vay có thể dự đoán. Khi quy hoạch ổn định và tốt, người sở hữu tài sản có niềm tin rằng nhân vật hàng xóm sẽ không thay đổi đột ngột. Tính chất ổn định này giảm nguy cơ và hỗ trợ giá trị tài sản cao hơn. Ngược lại, khu vực mà phân vùng thường bị thách thức hoặc nơi phân vùng điểm có thể thấy tính dễ dàng hơn.

Hiệu ứng tách biệt

Zoning cũng có thể có hiệu ứng tách rời mà định hình giá trị tài sản một cách gián tiếp. quy trình quy hoạch lớn, cấm các đơn vị phụ kiện, và giới hạn độ cao hạn thường giá cả các hộ thu nhập thấp. Trong khi điều này có thể bảo vệ giá trị tài sản của chủ nhà đang có trong thời gian ngắn, nó có thể dẫn đến sự nghèo khó địa phương và tập trung, mà cuối cùng ảnh hưởng đến thị trường bất động sản rộng hơn.

Trường hợp điển hình: Minneapolis 2040

Năm 2018, Minneapolis trở thành thành thành phố lớn đầu tiên của Mỹ để loại bỏ một khu vực chỉ có gia đình, cho phép các khu vực tăng trưởng và ba trục trong tất cả các khu dân cư. một nghiên cứu của Viện đô thị đã phát hiện ra rằng trong khi các chính sách tăng tiềm năng phát triển, nó cũng làm tăng các mối quan tâm về sự dời trong một số khu vực. dài hạn định, tăng giá trị tăng lên bằng cách tăng mức tăng nhà ở. ví dụ này minh họa làm thế nào các cải cách khu vực có thể có hiệu quả phức tạp, nhiều năm về mặt tài sản.

Các loại quy luật

Các quy định này thường bao gồm nhiều loại quy định khác nhau về việc sử dụng đất và xây dựng.

Dùng cờ

Đây là kiểu cơ bản nhất, chỉ ra hoạt động nào được cho phép trong mỗi huyện. Dùng các cách phân loại thường được phân loại theo quyền, điều kiện (cần quyền hoặc thính giác đặc biệt), hoặc bị cấm.

• Phụ đề ) – phụ thuộc thêm vào R-1 (gia đình xa nhau), R-2 (hai gia đình/duplex), R-3 (gia đình) và vân vân, mỗi người có mật độ mật độ.
• Phụ đề ) — gồm bán lẻ, văn phòng, nhà hàng, khách sạn và giải trí, mỗi người có quy định đậu xe và ký tên.
• Công nghiệp công nghiệp ) – công nghiệp ánh sáng (các nhà máy, hội nghị) và các công nghiệp lớn (công nghiệp sản xuất, xử lý) thường bị tách ra bởi vùng đệm.
• Nền nông nghiệp ) – bảo tồn đất đai và giới hạn phát triển phi nông nghiệp.
• Dùng ) — cho phép cư trú, thương mại và đôi khi văn phòng trong cùng một tòa nhà hoặc địa hạt, khuyến khích những khu phố có thể đi bộ.

Name

Những quy định này kiểm soát hình dạng của các tòa nhà.

• kích cỡ ) — xác định bao nhiêu phần trăm có thể được tạo ra trong một vùng, ảnh hưởng đến mật độ.
• Thiết lập ) – cần phải cách xa phía trước, bên và các đường phụ để có dấu chân tòa nhà.
• Tỷ lệ diện tích (FAR) – tỷ lệ tổng diện tích sàn nhà trong diện tích nhiều diện tích, giới hạn khối lượng của một tòa nhà.
• chiều cao của maxim ) – có thể giới hạn tầm nhìn và ánh sáng mặt trời, đặc biệt quan trọng ở khu vực trung tâm thành phố.
• (FLT:1) — tỷ lệ phần trăm của nhiều bề mặt có thể được bao phủ bởi những bề mặt không được che phủ như nhà cửa và lối đi.

Phủ

Vùng phủ sóng thêm những yêu cầu khác vào khu vực cơ bản, thường để đạt được mục tiêu cộng đồng. Những khu vực được bao gồm các địa hạt lịch sử (nhân vật kiến trúc chính xác), khu vực lũ lụt (cần phải nâng cấp tòa nhà), phát triển giao thông (có mật độ gần trạm), và duyệt lại các quận (những khu vực thẩm mỹ, vật liệu hoặc đất đai).

Trình bày

Thay vì chỉ định cách dùng chính xác, việc phân vùng hoạt động đặt tiêu chuẩn cho những tác động như tiếng ồn, giao thông, khí thải hoặc ánh sáng.

Mã định dạng

Thay thế cho quy hoạch sử dụng truyền thống, các mã dựa trên hình thức ưu tiên các hình thức vật lý của các tòa nhà và các đường phố sử dụng. chúng tập trung vào việc xây dựng, cao, thiết kế façade, và không gian công cộng. các thành phố như Miami, Nash, và Denver đã chấp nhận các mã dựa trên hình thức để tạo ra những kết quả dễ đoán hơn và thân thiện hơn.

Sự hung hăng ảnh hưởng đến khu dân cư

Sự thay đổi hình dạng của các khu phố, ảnh hưởng của nó vượt ra ngoài phạm vi cá nhân để ảnh hưởng đến cá tính cộng đồng, cơ sở hạ tầng và động lực xã hội.

Sự kết hợp và tính cách cộng đồng

Bằng cách phân chia dân cư và thương mại, quy hoạch truyền thống tạo ra những khu dân cư yên tĩnh nhưng cũng có thể dẫn đến những khu vực phụ thuộc vào xe hơi.

Kế hoạch cấu trúc nội bộ

Khi quy hoạch được dự đoán về đường xá, đường cống, trường học, công viên và dịch vụ khẩn cấp, khu vực cho phép phát triển khu dân cư cao cấp gây ra đầu tư vào việc giao thông công cộng và tiện ích.

Chất lượng môi trường

Zoning có thể bảo vệ tài nguyên thiên nhiên bằng cách hạn chế sự phát triển trong các cuộc giải thích về lũ lụt, đầm lầy, dốc dốc và môi trường sống hoang dã. nó cũng tạo nên những hiệu ứng của đảo nhiệt đô thị -- những bãi đỗ xe lớn và mái che tối, trong khi các nhu cầu của tán cây và không gian xanh đặt ra mặt đất làm giảm nó. một số thành phố bây giờ sử dụng khí hậu có ý thức để yêu cầu sự định hướng xây dựng mặt trời hoặc năng lượng có thể hiệu quả.

Công bằng xã hội và sự truy cập

Theo lịch sử, quy hoạch được sử dụng như một công cụ phân biệt chủng tộc. các điều luật về sự cấm đoán về nhà ở đa gia đình và khu vực tối thiểu quy định hiệu quả lọc ra những gia đình thu nhập thấp hơn. ngày nay, nhiều đô thị đang dựa trên di sản của những thực hành này và phân khu phân vùng phân vùng, đòi hỏi một phần trăm các đơn vị mới phải có giá phải chăng. hoặc có thể củng cố hoặc giảm bớt các mẫu bất bình đẳng, tùy theo thiết kế và thực thi.

Tội ác và sự an toàn

Tuy không phải là nguyên nhân trực tiếp, quy hoạch ảnh hưởng gián tiếp đến tỷ lệ tội phạm thông qua các mô hình sử dụng đất liền. Khu vực với các hoạt động chung và khu bán lẻ hoạt động xã hội có xu hướng có nhiều "mắt trên đường phố" hơn có thể ngăn chặn tội phạm. Ngược lại, khu dân cư hẻo lánh với sự kết nối đường phố nghèo có thể tăng tính dễ bị tổn thương.

Những thử thách và cuộc tranh cãi chung quanh các luật lệ

Dù có lợi ích, việc phân vùng không phải là không có những chỉ trích và thử thách đáng kể.

Kiểu dáng đặc biệt

Đây có lẽ là vấn đề gây tranh cãi nhất. sự phân chia nhà đất và mật độ hạn chế hiệu quả loại trừ các hộ thu nhập thấp và trung bình. các nhà phê bình tranh luận cho rằng quy mô một gia đình là một nguồn hướng chủ yếu cho sự thiếu thốn nhà đất quốc gia và sự phân biệt về kinh tế. các bang như Oregon, California, và Washington đã thông qua luật pháp để hợp pháp hóa các nhà sản xuất và bax trong những khu vực trước đây của một gia đình, nhưng sự kháng chiến tại địa phương vẫn còn mạnh mẽ.

NlMBYism (Không phải trong sân sau của tôi)

Những người sống sót thường chống đối sự phát triển mới, đặc biệt là nhà ở giá rẻ, những dự án đa gia đình, hoặc những nhà tập thể, tranh luận rằng họ sẽ làm hại giá trị tài sản, tăng giao thông, thay đổi nhân vật hàng xóm. sự phản đối của NMBY có thể trì hoãn hoặc giết người, củng cố địa vị hiện tại và hạn chế nguồn cung cấp. sự biến đổi thay đổi và giấy phép đặc biệt trở thành những bãi chiến trường cho những cuộc xung đột này.

Quá độ và tính dễ bị ảnh hưởng

Mã xếp nếp có thể được thay đổi quá nhiều, cản trở sự tăng trưởng hữu cơ và dạng nhà ở mới. Ví dụ, việc giảm bớt xe (cần thiết một số chỗ đậu trên đơn vị) tăng chi phí xây dựng và giảm sự phát triển giao thông. Kích cỡ tối thiểu ngăn cản sự phát triển chất thải trên các gói nhỏ hơn. Nhiều nhà đô thị cổ vũ cho phép việc bãi bỏ để thị trường xác định mật độ và sử dụng, trong hướng dẫn sức khỏe cơ bản và an toàn.

Đánh dấu sự hung hăng và tham nhũng chính trị

Việc phân vùng chấm xuất hiện khi một gói được phân vùng lại để có lợi cho một nhà phát triển đặc biệt, thường là để đáp ứng áp lực chính trị hoặc đóng góp chiến dịch tranh cử. Điều này làm suy yếu khả năng dự đoán phân vùng và có thể dẫn đến việc sử dụng không tương thích. Phần lớn các phiên tòa xem xét phân vùng địa điểm và yêu cầu nó để phục vụ một mục đích công cộng rõ ràng.

Công lý môi trường

Những cộng đồng thu nhập thấp và cộng đồng màu sắc thường được phân vùng cho các hoạt động công nghiệp, bãi rác, đường cao tốc và các cơ sở ô nhiễm môi trường tập trung các mối nguy hiểm về sức khỏe ở các khu vực bị cách ly. các nhóm ủng hộ công bằng mà cấm các cơ sở ô nhiễm mới trong khu vực quá nặng và yêu cầu các hợp đồng cộng đồng trợ cấp.

Làm thế nào nghiên cứu luật đa dạng trong vùng bạn ở

Đây là cách để bắt đầu:

• Hãy tìm trang web chính phủ địa phương – Hầu hết các thành phố và các hạt xuất bản bản bản đồ quy hoạch và phân vùng tương tác trực tuyến. Tìm một bộ phận của kế hoạch, phát triển cộng đồng, hoặc phân vùng.
• Kết hợp bộ kế hoạch ) – Một email nhanh hoặc cuộc gọi có thể trả lời các câu hỏi về việc sử dụng, yêu cầu sự lùi hoặc chờ thay đổi. Thường thì nhân viên lên kế hoạch sẽ giúp ích.
• Hãy kiểm tra bản đồ phân vùng ) – dùng địa chỉ, xác định địa chỉ phân vùng (v. d., R-1, C-2, rồi đọc phần tương ứng của điều lệ.
• Các buổi họp công cộng ) – Lên kế hoạch cho các cuộc họp và hội đồng điều chỉnh được mở ra cho công chúng và đề nghị một cửa sổ xem xét cách các quyết định về quy hoạch quy hoạch được thực hiện.
• Những chuyên gia điều tra ) – các đại lý bất động sản, luật sư sử dụng đất đai, và các nhà khảo sát địa phương thường có sự hiểu biết sâu sắc về địa phương.
• Dùng tài nguyên thứ ba ) – Bộ phát triển và Phát triển đô thị ) cũng xuất bản nghiên cứu về sự có khả năng xây dựng và nhà ở.

Làm những bước này sẽ giúp bạn hình dung rõ ràng những gì được phép có trên một tài sản và những gì có thể xảy ra với một sự biến đổi hoặc tái sử dụng.

Làm sao để ảnh hưởng đến những thay đổi trong cộng đồng của bạn

Nếu bạn tin rằng luật quy hoạch cần phải thay đổi liệu có cho phép thêm nhà ở, bảo vệ nhân vật lịch sử, hay chặn một sự phát triển không tốt đẹp - có những con đường để tham gia.

Học phương pháp

Thông thường, một đề xuất trước khi dự án được đưa ra xét xử, sau đó là hội đồng thành phố hoặc ban hội đồng thành phố để bỏ phiếu cuối cùng. thông báo công cộng là cần thiết, và việc nhập vào cộng đồng được thu hút. hiểu được dòng thời gian và quyết định chính là bước đầu tiên.

Tạo một liên kết

Mỗi cá nhân có tiếng nói phổ biến khi được tổ chức, hàng xóm, nhóm cộng đồng, doanh nghiệp địa phương và các tổ chức ủng hộ hoặc chống đối sự thay đổi về địa hạt.

Dùng dữ liệu và bằng chứng

Khả năng ủng hộ hiệu quả dựa trên sự kiện. Nghiên cứu tác động của việc phân vùng tương tự ở nơi khác. Tô sáng dữ liệu về nhu cầu nhà ở, nghiên cứu về giao thông, hoặc lợi ích kinh tế. Báo cáo từ ý nghĩ xe tăng như tổ chức [FLT: 0] [FLT: 1] hoặc [FLT:] Viện [FLT] [FLT] có thể cung cấp bằng chứng đáng tin cậy.

Hãy tham dự các buổi họp và nói chuyện

Phiên tòa công cộng là diễn đàn chính cho việc nhập vào cộng đồng. Chuẩn bị một tuyên bố ngắn gọn về lợi ích chung. Tránh các cuộc tấn công cá nhân. Cung cấp những đề nghị cụ thể về sửa đổi. Nếu không thể tham dự, hãy đệ trình lời bình luận đã được viết trước thời gian.

Hãy xem xét hành động pháp lý

Nếu bạn tin rằng một quyết định về quy hoạch vi phạm luật pháp hay quyền sở hữu của bạn, bạn có thể có lý do để kiện tụng.

Tương lai của sự thay đổi: Những sự biến đổi và cải cách

Các đô thị đang thử nghiệm với cải cách nhằm làm cho các cộng đồng phải trả giá, công bằng và kiên cường hơn.

Lên đỉnh và thiếu vắng nhà ở trung tâm

Nhiều thành phố đang di chuyển từ khu vực riêng biệt một gia đình để cho phép các loại nhà ở ở giữa như "bỏ lỡ" như "tách giữa", ba tầng, nhà thị trấn và các căn hộ nhỏ. những hình thức này phù hợp với các khu phố hiện có và tăng sự lựa chọn nhà ở mà không thay đổi triệt để. các bang như California và Oregon đã có giới hạn địa phương để đặt ra các khu vực.

Vùng phát triển định hướng giao thông (TORD)

Để giảm sự phụ thuộc của xe hơi và khuyến khích sử dụng phương tiện giao thông công cộng, các thẩm quyền tạo ra các khu vực gần trạm giao thông với mật độ cao hơn, giảm yêu cầu đậu xe, và cấp tiền cho việc sử dụng. Khu vực tập thể có thể tăng giá trị tài sản xung quanh các trạm trong khi hỗ trợ mục tiêu khí hậu.

Mã định dạng

Như đã đề cập, những mã dựa trên hình thức ưu tiên cho kết quả vật lý có thể dự đoán trước được, làm cho các nhà phát triển dễ dàng hơn để thiết kế những dự án phù hợp với thị lực cộng đồng.

Name

Với sự gia tăng khí hậu, quy hoạch đang được sử dụng để phát triển tính bền vững. ví dụ như đòi hỏi phải có cơ sở hạ tầng xanh để quản lý nước mưa, cấm xây dựng mới ở những vùng nguy hiểm và kích thích việc lắp đặt năng lượng tái tạo. một số thành phố đã chấp nhận "những vùng mát mẻ" để bảo vệ mái nhà và cây bóng mát.

Name

Hơn 800 thẩm quyền ở Mỹ hiện nay có chính sách phân phối cần thiết hoặc khuyến khích các nhà phát triển bao gồm các đơn vị giá trị trong các dự án thị trường. trong khi tranh cãi giữa các nhà xây dựng, những chính sách này có thể giúp tạo ra những khu vực thu nhập hỗn hợp.

Cho phép dòng chảy và phát triển theo đúng luật

Để giải quyết nạn thiếu nhà đất, một số địa phương đang giảm bớt sự kiểm tra thận trọng bằng cách làm một số loại nhà ở "bằng cách" (có nghĩa là không có giấy phép đặc biệt). Điều này tăng tốc xây dựng và giảm chi phí, mặc dù nó có thể giảm các đầu vào cộng đồng.

Kết thúc

Luật Zoning còn hơn cả các công nghệ quan liêu - họ là một công cụ mạnh mẽ định hình hình vẻ ngoài, cảm nhận và giá trị của các khu phố. Cho dù bạn là chủ nhà cố gắng bảo tồn giá trị của tài sản của bạn, một người thuê nhà tìm kiếm khả năng chi trả, hoặc một nhà đầu tư phát triển tiềm năng, một sự hiểu biết về quy hoạch cung cấp một thấu kính quan trọng để đưa ra các quyết định sáng suốt. khi cộng đồng đối mặt với khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở, thay đổi khí hậu, và sự công bằng xã hội, sẽ tiếp tục tiến hóa.