印度房地产市场是国家经济的基石,过去十年来经历了深刻的变化。 曾经以不透明、零散的做法和现金交易为特征,但该部门正在被一系列大胆的税收改革所重塑。 这些改革由中央政府和州政府带头,旨在带来透明度、吸引国内外投资并保护数百万房客的利益。 了解这些税收改革的效果不仅仅是一项学术工作,对于投资人、开发商和决策者来说,它必须掌握这一迅速变化的面貌。 本条深入分析了关键的税收改革 — — 从商品和服务税(GST)和房地产(管理和发展)法(RERA)到资本收益税改革和其他财政措施 — — 及其对印度房地产市场的多方面影响。

改革印度房地产的主要税务改革

货物和服务税

2017年7月推出商品和服务税(GST)是一项里程碑式的改革,包含增值税、服务税和消费税等一系列间接税。 对于房地产部门,GST带来了简化和复杂。 2019年4月,GST理事会对建设不足住宅地产的削减率:经济适用住房被设定为1%GST(没有投入税抵免、国贸中心)和5%的不经济适用住房(没有国贸中心 ) 。 这比GST前时期大大降低了购买者的税收负担,因为该时期的多重税收加起来可能超过12%。

然而,根据新计划取消开发商的国贸中心意味着建筑商不再能够抵消对水泥和钢铁等投入所付的税款,这增加了建筑成本,特别是在利润较小的可负担得起的住房项目。对于现成的房产,全球价格调整方案不适用,因为它使买方偏向于完成的单位。全球价格调整方案制度也提高了透明度,要求开发商保持适当的税收发票和合规记录,缩小了表下交易的范围。根据[GST理事会,简化费率结构使购房商更容易了解其购买的税收部分。

《房地产(管理和发展)法》

2016年颁布,到2017年在大多数邦实施,RARA可以说是印度房地产改革中最具有变革性的监管改革。 RERA规定所有土地面积超过500平方米或8套公寓的住宅项目都必须在州房地产监管局注册。 开发商必须披露项目计划、时间表、批准和财务细节。 代管账户要求确保从买家那里收取的资金的70%只用于建筑和土地成本。

税收改革和RERA在几个方面相互交织,例如,地毯区定义和项目注册的标准化使得购买者更容易获得住房贷款税收优惠,因为银行现在已经核实了项目状况。 RERA还通过实施严格的会计和报告规范来遏制黑钱的使用。 结果,更多的交易正在通过正规的银行渠道进行,增加了税收基础。 Knight Frank India的报告指出,RERA大大改善了购买者情绪,超过60%的家庭购买者对市场表示更大的信任。 州级RERA当局如 Maharashtra RERA 制定了及时完成项目的基准,减少了以前困扰该部门的拖延。

资本收益税和指数化福利

出售财产的资本收益税是投资者的一个关键因素。 在印度,持有超过两年的财产被归类为长期资本资产。 收益按20%的指数化收益征税,该收益根据通货膨胀调整购买价格(使用所得税部公布的成本通胀指数 ) 。 对于持有不到两年的资产,收益将计入纳税人的收入,并按照适用的板块利率(短期资本收益)征税。

指数化福利是长期财产投资者的一大优势,有效地减少了高通胀时期的实际纳税责任,但是,政府多年来收紧了规则,例如,2023年预算将指数化福利仅限于财产持有两年以上后出售的情况,而且只有在买方按全部出售考虑缴纳税款的情况下,才能这样做。此外,第54和54F节的豁免允许将收益再投资到另一住宅财产上,以推迟资本收益税。这些规定激励了财产周转并鼓励对住房进行再投资。另一方面,持股期定义的频繁改变(例如从三年减少到两年)造成了不确定性。关于最新的成本通货膨胀指数,参见所得税部网站[。

其他显著改革:Benami交易、REIT和减税

2016年的《贝纳米交易(禁止)修正案》是一项旨在遏制房地产黑钱的强有力的税收改革。 它允许政府没收贝纳米(代管)财产而不给予补偿。 这大大减少了假名持有房地产的使用,迫使个人宣布实际所有权。

2014年引入房地产投资信托公司(REITs),随后的税收澄清,为投资者创造了一个新的资产类别. REIT公司至少将90%的租金收入分配给单位持有者,并给予优惠的税收待遇(2020年取消了分割分配税),这吸引了零售和机构的投资者进入商业房地产,而无需直接购买房产.

在购房者方面,第24(b)、80C和80EEA款的减税提供了重大减免,每年对住房贷款利息的减税(第24(b)款)和80C款的还本付息(最高为1.5)得到了广泛使用,在2019年预算中,新的第80EEA款允许在某些条件下对负担得起的住房贷款利息额外扣减1.5万拉,这些税收优惠刺激了对中层住房和经济适用住房的需求。

对各种利益攸关者的影响

购房者

对购房者来说,GST削减利率、REA的保护以及强化减税的综合效果大体上是积极的。 GST的削减(在可负担的建筑费用上为1%,在无法负担的建筑费用上为5% ) 降低了前期成本。 REA披露项目拖延和使用代管账户的任务将停滞项目的风险降到最低 — — 这也是RERA前期常见的噩梦。 购买者还得益于正式产权化导致转售前景的改善。

然而,挑战依然存在. 适用于建设不足房产的GST税率与不吸引GST的即时搬迁房屋相比,仍然可以起到威慑作用. 此外,按照新的GST计划,合规成本转移给开发商的做法往往以更高的基价形式传递给购买者. 资本收益税减免的复杂性(例如,第54节规定的双财产规则仅限于2023年预算中的1个房产)也使得个人出售房产更新住宅的税收规划更具有挑战性.

开发者

开发商面临着好坏参半的影响。 从积极的一面看,RARA和GST已经逐夜抽取了运营商,使有强大合规记录的有组织开发商受益。 该部门已经看到整合,知名开发商获得了市场份额。 这些改革带来的透明度也使得开发商更容易从银行和机构投资者那里筹集资金,从而减少了对非正规融资的依赖。

反面,合规成本急剧上升。 RERA下的项目登记、定期备案和审计需要专门的团队。 GST下,拒绝投入税抵免迫使开发商吸收投入税,挤压利润,特别是经济适用住房。 政府确实试图通过允许一个组成方案来缓解这一局面,但许多开发商发现ITC的否定令人痛苦。 RERA下对每个项目保持单独账户的要求也加重了行政负担。 缺乏规模的中小型开发商受到了不成比例的影响,有些开发商完全退出了市场。

投资者

房地产投资者,无论是个人财产翻转者还是机构基金,都必须适应一个更规范的税收环境。 资本收益豁免的收紧,特别是多重房屋再投资的上限,减少了税收套利机会。 但是,长期持有的指数化收益对于长期投资者来说仍然具有吸引力。

可再生能源投资公司的增长提供了一种流动的替代方案。 可再生能源投资公司股息按适用的板块税率(在扣除分配分配税之后)由投资者负责,可再生能源投资公司单位的资本收益与股本(长期持有1年,超过1拉赫的收益征收10 % ) 相似。 这使得小投资者能够获得商业房地产投资。 此外,政府通过税收刺激(比如从第80-IBA节下的经济适用住房项目利润中扣除100%,直到2024年3月)推动许多建筑商选择这一环节,为投资者提供了新的机会。

部门特定影响

住宅与商业房地产

税收改革对住宅和商业部门产生了不同的影响,住宅部门一直是RERA和GST改革的主要焦点,其目的是保护普通人购买者,相比之下,商业房地产也受益于REIT税收、GST投入税抵免(2019年前计划的商业财产)以及消除服务税和增值税的复杂性,根据GST,用于租赁/租赁的商业财产以18%的价格由GST提供,而国贸中心则完全可以使用,鼓励开发商持有和租赁商业资产。

商业地产的资本收益税框架类似于住宅,但住宅地产再投资没有像第54节那样的豁免,有时会促使投资者转向住宅资产。 然而,商业房地产的租金收益较高,而REIT的流动性平衡了等式。

经济适用住房与奢侈住房

税收改革特别有利于经济适用住房,1%的GST(没有IC)是各阶层最低的,此外,为了在Pradhan Mantri Awas Yojana(PMAY)下促进经济适用住房,政府将住房贷款税收优惠申请期延长至2022年3月,实施经济适用住房项目的开发商也享受第80-IBA节规定的100%利润扣除。

高净值住房在高价住房中占据优势,而高价住房则在高价住房中占据优势(没有国贸中心的5%),而特别激励则更少。 取消高价住房对奢侈品项目的影响更大,因为其价值投资较高。 然而,高净值个人往往通过资本收益递延策略而不是家庭贷款扣除来获得税收收益,因此影响已经减弱。

挑战和批评

尽管出现了积极的轨迹,但印度房地产的税收改革并非没有批评。 GST的复杂性依然存在:GST利率结构的双重性(1%对5% ) 和缺乏ITC导致了解释性的争议和诉讼。 许多开发商在转型过程中挣扎,特别是在GST实施日中部分完成的时候。 RERA的实施在各州之间并不均衡;而马哈拉施特拉州和卡纳塔克州则拥有强大的平台,而州执行滞后。 强制性的代管账户减缓了开发商的现金流量,在某些情况下导致项目延误。

资本收益税规则多次被修改,给投资者带来了不确定性。 例如,取消某天(尽管后来又恢复)后出售的财产的指数化福利造成了混乱。 第54条对只允许一种新财产(从2023年预算中)豁免的限制被认为是对计划合并多种资产的财产投资者的打击。

此外,Benami法虽然有效,但因定罪率低和对真正财产持有者的程序性骚扰而受到批评。 未能将GST与ERA充分融合也导致了报告不一致。 总体而言,改革的步伐有时超过了行业的适应能力,导致短期的中断。

未来展望和预期改革

展望未来,政府很可能继续完善房地产税框架。 英国自然资源开发公司(CREDAI)和NAREDCO(NAREDCO)等工业机构已经游说将GST合理化,包括恢复开发商的ITC以降低成本和增加经济适用住房供应。 GST理事会正在考虑对建筑不足的房产实行统一税率,可能与ITC(ICT)统一3%左右,这可以简化系统。

直接税方面,正在讨论扩大可再生能源投资项目的范围,以包括住宅租赁资产(居民租赁资产),这将开辟新的投资渠道。 政府还可以加强第80EEA和80C节下对首次购房者的减税,以恢复疲软市场的需求。 财产登记的数字化和与Aadhar和PAN的连接有望进一步遏制黑钱,建立一个国家财产数据库,可以与所得税申报进行交叉核查。

即将出台的直接税法(预期会取代所得税法)可以通过取消多个持有期和标准化税率来简化资本收益税。 经济适用住房部分很可能仍然是优先事项,可能还会延长第80条-IBA福利。

结论

过去十年实施的税收改革从根本上将印度房地产市场从一个基本上不受管制的、容易逃税的部门转变为一个逐渐透明和结构化的部门。 全球投资方案、REA、资本收益变化以及相关改革提高了买方信心,吸引了正式投资,降低了黑钱的作用。 是的,已经出现了一些成熟的问题 — — 合规负担、费用转移和州一级的执行差距 — — 但长期轨迹指向更健康的生态系统。

投资者必须制定投资组合计划,考虑资本收益指数化和REIT选项。 开发者需要强大的合规机制才能繁荣。 购房者应该利用他们可以获得的减税和REA保护。 印度房地产市场正在走向现代化,税收改革是推动这一变化的动力。 随着进一步改革的展开,该部门已经准备好成为亚洲最具吸引力的投资目的地之一。