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分区和土地使用法是社区规划和发展的基础。 对于物业所有人、房地产投资者、购房人和开发商来说,理解这些条例不是可选的 — — 这一点至关重要。 分区的失误会阻止一个项目,触发罚款,甚至迫使建筑拆除。 对于居民来说,分区会塑造街区的特征,影响从交通模式到财产价值的一切。
这份综合指南探讨分区法和土地使用法的基本原理,解释它们在实践中如何运作,并为在你们社区中航行提供了可操作的步骤。
分区和土地使用法是什么?
分区法是将市镇划分为指定区或区的地方法令,每个区都有一套关于可以建设哪些土地以及如何使用土地的具体规则,土地使用法是一个更广泛的术语,包括分区管制、环境保护和历史保存规则等其他条例,这些法律共同建立了一个指导社区物质和经济发展的法律框架。
分区和土地使用法的主要目标包括:
- 公共卫生与安全: 分离不兼容的用途,例如使工业工厂远离学校和医院。
- 有序增长: 防止造成基础设施紧张的无序发展。
- 产值保护: 确保邻用不会对家庭价值产生不利影响.
- 环境管理: 保护湿地、洪泛区和其他敏感地区。
这些法律可以追溯到美国20世纪初,最高法院在具有里程碑意义的案件中确认其合宪性[] 欧几里德村诉安布勒房地产公司[](1926),从此,分区成为全国地方政府的标准工具.
分区类型
虽然每个市镇都规定了自己的分区类别,但大多数市镇都遵循类似的结构,了解这些共同区是评估任何财产的第一步。
居住区
住宅区被指定为住宅区,通常进一步细分,以控制密度和建筑类型:
- 单家庭住宅(R-1): 个别地块上的拆迁房屋,这些区域往往有最小的地块面积要求和有限的建筑高度.
- 多家庭住宅(R-2,R-3):允许双层住宅、城镇住宅和公寓建筑。密度限制以每亩单位表示。
- 混合用途住宅: 住房与商业或零售空间相结合,常见于城市填充开发.
商业区
商业区可容纳商业和零售业。
- 邻里商业: 小型零售,如角店和咖啡店.
- 普通商业: 更大的零售、餐馆和办公室。
- 中央商务区(CBD):高密度城市核心,建筑高,交通量大.
工业区
工业区是用于制造、仓储和物流的,它们通常远离住宅区,以尽量减少噪音、交通和污染。 轻工业区允许装配和研究设施,而重工业区则允许大规模加工和制造。
农业区
农业区保护农田和农村特征,允许作物种植、牲畜和相关活动,有些农业区允许有限的住宅开发,但土地面积通常很大,往往是10英亩或10亩以上。
特殊目的区
许多社区还设立特殊目的区,以满足其特殊需要:
- 历史区:[] 保存建筑遗产,有严格的设计准则.
- 浮游区: 易受洪水影响地区的开发受限制.
- 规划的单位开发: 允许经谈判批准的大规模混合用途项目灵活分区。
分区法如何影响财产发展
分区条例远远不止于简单地说“这片土地是供房屋使用的”它们规定了详细标准,直接影响到你能够建造的东西和如何使用你的财产。
建筑大小、高度和回扣
每个分区区都包含维度要求:
- 背面: 建筑物必须离地产线、街道或其他结构最小距离。前、边和后挫折因区而异。
- 十八限:[] 最大建筑高度,常以脚或故事表示.
- 浮游面积比(FAR): 建筑总面积与大面积的比. 万平方英尺的浮游面积为2.0的浮游面积意味着你可以建造高达20,000平方英尺的地面空间,分布在多个故事中.
- 洛特覆盖: 建筑物或不透水面可以覆盖的很多面积的百分比.
停车和交通要求
商业和多家庭开发通常需要提供最低数量的停车位,有些城市也设有鼓励过境使用的停车上限,对较大开发可能需要进行交通影响研究,开发者可能被要求支付道路改善或交通信号的费用.
使用许可和有条件使用许可
并非所有用途都允许在每个区使用。大多数分区代码都创建了三类用途:
- 以右侧允许: 如果财产满足所有维度和其他要求,则自动允许使用。
- 有条件的用途(特别例外):需要区划委员会公开听证和批准的用途,例如居民区的教堂或商业区的日托所.
- 禁止用途: 在任何情况下不允许的用途。
差异和分区变动
如果您的财产不符合特定分区要求, 您可以申请差异 。 差异允许偏离规则, 例如, 离失败要求的地盘更近。 要获得差异, 您通常必须证明限制会给您的财产带来独特的不适当的困难 。
如果要以当前分区不允许的方式使用自己的土地,您可以申请分区修正案或分区。这是一个立法过程,需要市议会或县委员会批准,通常在规划委员会提出建议后进行。
全面计划的作用
分区法不存在真空,它们以综合计划(又称总计划或总计划)为指导,这一长期文件概述了社区对未来增长的愿景,包括土地使用、交通、住房和经济发展,分区条例必须与综合计划相一致。如果考虑重大发展,审查综合计划将告诉你,你的项目是否与社区的长期目标一致。
如何研究特定财产的分区
在购买土地或启动项目之前,必须进行彻底研究。
步骤1:确定分区
联系当地规划部门或访问市政府网站,大多数城市提供在线分区地图,可以输入地址并查看区名,写下"R-1A"或"C-2"等准确的分区代码.
第2步: 阅读《分区条例》
查找与您所在地区相对应的市级法规。法令将具体规定:
- 允许和有条件的使用。
- 尺寸要求(负载、高度、FAR)。
- 停车和景观设计标准。
- 信号规范.
步骤3:检查重叠区
重叠县在基区划之上增加附加规则,常见的重叠包括: 基本区划:
- 历史保存的叠加: 需要外在变化的设计审查.
- 浮雕覆盖: 需要高架证书和防洪.
- 环境覆盖: 保护溪流,陡坡,或野生动物栖息地.
第4步:与工作人员交谈
分区代码可能很密集,而且含糊不清。 规划部门工作人员可以早点回答问题、解释程序和标出潜在问题。 与这些官员建立积极的关系是你们时代的明智投资。
共同分区问题和如何解决这些问题
即使是勤奋的地产业主也遇到问题。
不符合同用途
不符合同用途是建立时合法但在当前分区下已不允许的一种用途,例如,一个地区里的一个小杂货店后来重新区划供居住使用,大多数法令允许不符合同用途继续使用,但它们可能限制扩张、灾后重建或废弃一段时间后恢复运作。
分区违规
建筑没有许可证或使用违反分区代码的房产,可能导致罚款、停工令和法律诉讼。如果收到违规通知,请不要忽视。您可能需要申请变更、修改使用或上诉决定。
邻里争端
邻里之间经常出现分区问题。
- 违反挫折要求的围栏或结构。
- 住宅区内的商业活动,如家用汽车修理店.
- 附近企业的噪音、停车或气味问题。
在许多情况下,第一步是同邻居谈话,如果失败,向当地分区执行办公室提出申诉。
超越分区的土地使用法
虽然分区是土地使用法最明显的方面,但其他条例也起着主要作用。
分区条例
分区法规范土地如何划分成块,它们要求开发商提供街道、公用事业、排水和其他基础设施。 在您能够出售新的开发时,分区法必须获得地方政府的批准。
环境条例
联邦、州和地方环境法可以限制发展。
- 湿地:[]根据"净水法"由美国陆军工程兵队管理.
- 濒危物种: 受保护物种的栖息地中可能限制发育.
- 水冷管理: 许多法域要求现场保留或处理暴雨径流。
历史保护
指定历史区或列入国家历史名胜登记簿的房产,面临额外的限制,外迁,拆迁,新建等项目必须经历史保护委员会审核.
核准进程:期望什么
开发土地或改变土地用途很少是一个简单的问题。
- 申请前会议: 向规划人员提出反馈意见。
- 现场计划审查:[提交详细计划,说明建筑布局,停车,景观美化,排水.
- 公开听证会: 对于有条件的使用,差异,或重新分区,需要公开听证会. 邻居和其他利益相关者可以代表或反对建议书.
- 规划委员会的建议: 规划委员会审查案件,并向当选机构提出建议。
- 市议会或县委员会的决定: 关于重新划分选区或重大发展的最后表决一般由当选的理事机构作出。
- 建筑许可证: 分区批准后,可以申请建筑许可证,以建造项目.
整个过程可以花几个星期到一年多的时间,这取决于复杂性和公共利益水平。
为何为购房人划分事务
如果你买房子,分区会影响你的方式 你可能无法预料:
- 产值: 稳定,规划完善的街区中的住宅往往能更好地保住其价值.
- 未来开发:检查邻近地产上允许什么. 隔壁空地如果区划允许,就可能成为加油站或高层公寓楼.
- 家业: 如果你计划从家经营企业,验证分区允许,以及适用哪些限制.
- 添加和翻新: 如果现有结构不能满足目前的挫折或高度限制,扩大你的家可能要求有差异.
如何参与地方分区决定
区划不仅仅是针对开发者和官员的,居民在社区发展过程中有发言权。这里就是如何参与:
- 临时规划委员会和市议会会议。 这些会议是公开的,经常包括公开发表意见的机会。
- 加入一个邻里协会。 这些团体经常审查和评论提议的发展。
- 在董事会或委员会服务。 许多社区在规划委员会、分区上诉委员会或历史保护委员会中都有空缺。
- 在全面计划更新时发言. 这些更新每5~10年发生一次,并为未来的分区变化设定方向.
供进一步学习的资源
分区法在不同的法域之间差别很大。以下资源可以帮助您了解您领域的规则:
- 地方规划部门:地图、法令和申请表格的最佳来源。
- 市编码:[] 多数本地编码通过诸如[Municode或[municode库[]等服务在线提供.
- 州土地利用法规:州法律为地方分区确立了法律框架,例如俄勒冈州的土地利用制度是独特的,高度集中的.
- 专业顾问: 土地使用律师、规划人员和分区顾问可以为复杂的项目提供专家指导。
- 教育出版物: 美国规划协会出版关于分区最佳做法的书籍和文章,见其资源,载于[ plansaction.org。
最后想法
分区和土地使用法并不是官僚主义的障碍,而是社区用来塑造未来的工具。 理解这些规则可以让你做出关于财产的知情决定,避免代价高昂的错误,并有意义地参与你所在社区的发展。
无论你正在建房、创业还是仅仅购买房产,都要花时间学习分区代码。跟规划人员谈谈,阅读综合计划。参加公开听证会。你获得的知识将是你给任何房地产事业带来的最宝贵的资产之一。