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地方政府在塑造短期租赁市场中的作用扩大
短期租赁在Airbnb、Vrbo和Booking.com等平台上被列出,这改变了过去十年的招待环境。 作为预算意识旅行者的一个特殊选择,它已经发展成为一个数十亿美元的产业,现在几乎每个城市和城镇都受到其影响。 对于旅行者来说,这些租赁提供了灵活的、往往是更真实的住宿。 对于房产所有人来说,这些租赁代表着新的收入流。 但对于地方政府来说,短期租赁的迅速扩散创造了一个监管难题,它涉及到住房的承受能力、街区稳定、税收,甚至公共安全。
随着该部门的成熟,地方政府从被动观察转向积极监管。 地方政府的权威来自长期存在的警察权力 — — 为其社区的健康、安全和福利立法的能力。 如今,世界各地的城市正在率先制定法令,平衡短期租房的经济贡献与保护长期住房存量、维护街区特征和确保公平竞争与传统住房的需要。 本条探讨了这些条例、共同政策工具、执行挑战以及能够指导有效治理的新兴最佳做法背后的理由。
地方政府为何介入短期租赁市场
短期租金不是在真空中运作的,当房主将一个单元转变为全日的度假租金时,这个单元就从长期住房市场中取消——减少居民的供给。在已经面临住房短缺的城市,这种转换可以促使租金提高,使家庭更难找到稳定的住房。除了住房之外,经常的客房周转还会产生噪音、停车堵塞和垃圾问题,使邻居和城市服务紧张。地方政府具有独特的地位,能够解决这些外部因素,因为他们了解社区的具体情况。
保护住房的可负担性和供应性
管理短期租金最常被引用的原因是它们对住房供应的影响。来自城市研究所和其他研究组织的研究证明,在需求高的城市,Airbnb的上市量每增加1%,就可与租金的可衡量增长相对应。 房屋所有人不居住在现场的全家租金尤其成问题,因为它们有效地将住宅单元转变为商业房产。 为了解决这一问题,许多地方法令现在要求短期租金成为东道主的主要住所,或者规定每年允许的租金夜数上限,以阻止全职商业使用。
保护邻里居住能力
短期租房让大量人口进入住宅区。 虽然大多数客人都负有责任,但交易量之大会扰乱街区的社会结构。 噪音投诉、垃圾处置不当和停车短缺是邻居们最常报道的问题。 地方政府使用诸如占用限制、安静时间和强制垃圾提货时间表等法规来缓解这些影响。 一些城市还设立了投诉热线或专职执法人员来快速应对骚扰性房产。
确保与传统租赁的公平竞争
旅馆、汽车旅馆和床垫快餐店在一套既定的安全、分区和税法下运作,短期租房历来在灰色地区经营,既不缴纳占用税,也不遵守同样的消防和卫生法规,这造成了一种不均衡的游戏场,地方政府的反应是将旅馆租房税扩大到短期租房,要求宿主达到安全标准,如工作烟雾探测器、一氧化碳警报器和明确的疏散计划,这些措施确保所有住宿供应商为城市服务和客房保护作出公平的贡献。
公共服务收入
占领税 — — 通常称为酒店税或旅游税 — — 是许多城市的重要收入来源。 通过从短期租金中收取这些税,地方政府可以资助旅游促进、基础设施和经济适用住房计划。 诸如德克萨斯州奥斯汀和华盛顿西雅图等城市成功地与平台合作,实现了税收汇款自动化,简化了东道主的合规性,并获取了以前损失的收入。
共同监管措施:详细情况
虽然每个城市都根据当地条件调整规则,但出现了一套共同的监管工具,这些措施涉及短期租金挑战的不同方面。
登记和许可证制度
有效的管制的基础是了解谁在租房,在哪里租房,登记或许可证要求东道主申请许可证,支付费用,并提供财产所有权或房东同意的联系信息和证明,有些城市,例如纽约,要求东道主向当地机构登记,然后由当地机构发放一个独特的识别号码,所有列名必须显示,这一制度创造了问责制,并便于执行其他规则,不登记可导致巨额罚款——纽约最近开始对违规行为处以高达5,000美元的罚款,一个显著的例子是纽约市特别执法办公室,该办公室利用登记数据来查明非法列名。
登记方案的最佳做法
- 低收费鼓励遵守:高收费可以推东道主到地下. 设定合理的年费(如50美元-200美元)可以减少障碍.
- 与上市平台整合: 要求平台在允许上市开始直播前先核实注册(即"不注册,不上市"模式).
- 公共仪表板:[ 一些城市,如旧金山,提供已注册单位的公开地图,以提高透明度.
基本居住要求和租日
为防止长期住房转变为事实上的旅馆,许多司法管辖区将短期租金限制在东道主的主要住所(东道主每年至少居住六个月)。
- 旧金山:[ 东道主只能租到他们的主要住所,当东道主不在场时,每年租到的住所不超过90个晚上.
- 伦敦:[90天规则适用于整个家居上市,除非主机有规划许可.
- 俄勒冈州波特兰: 住宅区非业主占用的单位的短期租金每年限为30天.
这些上限旨在为长期居民保留出租住房,同时仍然允许房主偶尔补充收入。 然而,执行往往需要从平台共享数据,而在许多城市,数据是有争议的。
分区和土地使用条例
分区代码历史上将商业用途与住宅用途分开,短期租金模糊了这一线路,地方政府更新了分区条例,以界定允许短期租金的所在地。
- 商业和混合用途区仅:[] 允许在已经划为旅馆或旅游区的地区短期出租。
- 限制的居住区: 只有当东道主生活于现场,或只在某些密度水平时,才允许居住区。
- 有条件的使用许可证:[] 住宅区短期租赁需特别审批,但需社区投入.
分区是一个强大的工具,但在政治上可能存在争议。 房屋所有者团体可能反对任何限制,而住房倡导者则推动禁止。 有效的分区需要仔细研究当地住房市场和街区特征。
安全和健康标准
宾客安全是首要关注的问题,与旅馆不同,许多短期租房没有受到消防、虫害控制或结构危害的检查。地方政府越来越多地授权宿主在获得许可证之前满足基本安全要求。
- 在每个睡眠区和每层工作烟雾探测器
- 存在燃烧燃料的装置的一氧化碳警报器
- 每层都有灭火器
- 明显标志的紧急出口
- 儿童占用的单位的窗口警卫
一些城市现在要求东道主提交消防队长检查报告,作为许可证发放程序的一部分。
税务和数据分享
占有税平分了竞争场地,创造了收入,挑战在于征收。许多城市与Airbnb和Vrbo等平台签订了自愿征收协议,然后自动代东道方缴纳税款。然而,只有城市有法定权力强制征收,才能奏效。有些法域颁布了法令,要求平台征税或支付罚款。数据分享条款——平台必须提供有关清单和交易的详细资料——对于审计和确定不遵守的东道方至关重要。全国城市联盟[公布了包括这类条款的示范立法。
执行方面的挑战和执行现实
写一个法规是一回事;做一个棒是另一回事。 地方政府在实施短期租房规则方面面临重大障碍。
有限工作人员和资源
大多数城市没有专门的短期租赁执法队。 责任往往落在那些已经对违反住房法规、非法倾倒和其他问题感到过重的守则执法人员身上。 没有额外的工作人员,遵守率就会下降。 一些城市通过设立专门的“短期租赁单位”来应对,这些单位由注册费或税收资助。 比如,科罗拉多州丹佛市就使用部分占用税来资助一个合规小组,该团队将许可证数据与网上列名进行交叉参照。
非法租借的猫和摩斯游戏
未经注册和非法租赁持续存在,因为难以发现。主机可能会使用多个列表、更改地址或通过不共享数据的平台出租。精密的主机创建多个账户来绕过日封盖。为了打击这种情况,城市投资了删除平台数据和没有许可证号的旗帜的软件。然而,这引起了隐私问题,并可能导致平台的法律挑战。数据访问与隐私之间的紧张关系仍然是最复杂的执法障碍之一。
政治和工业
短期租房条例经常遭到激烈争议。 房主主张财产权包括自由租房的权利。 Airbnb等平台资助了反对限制性法规的运动,为更轻规则游说。 在一些城市,业界起诉以阻止登记要求或日封顶。 比如,2023年加利福尼亚州的一项诉讼挑战了圣莫尼卡的严格法规,尽管该市最终占了上风。 地方政府必须预见到法律挑战和巧妙政策,这些政策可以承受《第四修正案》(Privacy)和商业条款(州际市场监管)规定的审查。
有效管理案例研究
一些城市已实施提供了宝贵经验的综合战略。
纽约市: 严格执法模式
纽约市拥有美国最严格的监管制度之一. 纽约市2010年的法律禁止整个公寓的短期租赁时间不到30天,除非东道主在场. 然而,执法初期还很薄弱. 2022年,纽约市通过了"地方法第18号",该法要求东道主在市长特别执法办公室注册,禁止预订平台处理未注册的上市交易. 结果:数千个非法上市被移除,该市获得了一个全面的数据库,用于定向执法. 批评者认为法律减少了旅游选择,但支持者强调非法酒店减少,并保留租房.
旧金山:主要住所和90天规则
2015年颁布的旧金山条例要求东道主向市政府注册,证明租赁是他们的主要住所. 全家租赁每年限90晚,除非东道主有有条件的使用许可. 旧金山市政府还授权Airbnb和Vrbo等平台征收并汇出14%的酒店税. 一个关键特征是"三罢工"政策:违反规则多次的东道主可以被永久禁止. 旧金山定期发布合规数据,使其执法透明和数据驱动.
巴塞罗那: 抑制旅游租金的先锋
西班牙巴塞罗那一直站在监管短期租房以保护住宅区的前列。 在Airbnb繁荣之前,该市特许的度假租房令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令令
新出现的趋势和技术工具
监管框架与技术一起发展。 智能城市解决方案正在帮助地方政府更有效地执行规则,同时减轻合规东道方的负担。
自动化许可和合规平台
越来越多的城市使用托管的平台,这些平台可以实现注册过程自动化,与预订平台整合以核实许可,并生成合规报告。 这些系统可以自动发送提醒,用于许可证续签,标出可疑的上市,并为居民报告问题提供一个公共门户。 公司如Granicus[ 提供了专门为短期租赁管理设计的解决方案。
噪音和占用监测技术
类似使用感应器可以确保客人数量不会超过允许的限度,尽管这些工具引起了隐私问题,但它们比经常人工检查更不具有侵扰性。
与平台的协作模式
与对抗性斗争不同,一些法域与平台谈判了合作协议。 在阿姆斯特丹,Airbnb公司自愿将未注册为专业运营商的东道主全家租赁期限限制在每年30晚。平台还与城市共享所有交易的数据。 这种伙伴关系降低了城市的执法成本,帮助平台显示良好的公民意识。 但是,这些协议并不能取代当地法律 — — 通常当背后有可信的监管威胁时,它们最有效。
设计和执行短期租金政策的最佳做法
根据主要城市的经验,地方政府在考虑新的条例时出现了若干最佳做法。
- 开展地方住房影响研究。 在起草法令之前,收集短期租金数量、住房存量份额及其对租金和空置率的影响的数据。
- 早期和经常的发动利益攸关方。 吸引邻里协会、住房倡导者、旅馆协会、租赁平台和业主参与。 透明的公开听证会可以建立买入和减少诉讼风险。
- 以适度,可执行的规则开始. 积极执行的简单登记要求比忽略的全面禁令更有效,并随着时间的推移在成功的基础上继续发展.
- 投资数据系统. 与平台共享协议至关重要. 考虑要求平台提供所有保留季度报告的法令,包括主机名称,地址和预订数据. 使用这些数据来识别不符合要求的主机,并衡量政策的有效性.
- 创建专门的执行基金。 利用注册费和税收来聘请检查员、购买软件和支持法律工作人员。 明确的供资流防止条例变成空洞的承诺。
- 公司自动日落审查。 条例应包括需要根据新的证据进行定期审查和调整的条款。短期租赁市场变化很快;僵硬的规则已经过时。
结论:平衡机会与社区保健
短期租房不会消失,它们为东道主提供了有意义的经济利益,为旅行者提供了方便。 但无节制的增长有实际成本:失去住房、房租压力和街区的混乱。 地方政府是主要的机构,拥有权力和民主权力,可以实现平衡。 正如本条所显示的那样,监管环境多种多样,城市从轻触登记到近禁区,其政策最为成功,是数据信息灵通、勤奋执行和随时间而调整的政策。
展望未来,技术将继续重塑短期租赁业及其监管。 平台可能开发自我监管工具,城市可能利用人工智能来发现非法列名。 但地方政府的基本责任仍未改变:保护居民的长期利益,同时促进有利的经济活动。 通过周密的监管,城市可以确保短期租赁在其社区中继续成为一股积极力量 — — 而不是破坏源。