市长住房负担能力事务

英国各地的市长们都成为了解决经济适用住房危机的关键人物。 与国家政府广泛的政策杠杆不同,市长们在地方一级运作,他们最能感受到住房挑战,能够设计出适合他们需要的解决方案。 他们的独特地位使他们能够协调土地使用、直接公共投资和与开发商及住房协会谈判。 随着英国继续面临经济适用住房短缺的问题,理解市长们如何能够推动变革 — — 以及实际上 — — 对决策者、城市规划者和居民都至关重要。

扩大挑战:联合王国城市负担得起的住房现状

在审查市长们的具体行动之前,重要的是要了解问题的规模。 根据全国住房联合会的数据,英格兰每年仅需要大约145,000套负担得起的住房,但目前提供的却不到5万套。 在伦敦、曼彻斯特、伯明翰和布里斯托尔等大城市,房价不断上涨和私人租金不断上涨,使许多中低收入家庭无法拥有住房。 社会住房等候名单在全国超过120万个家庭。 这些数字突出表明为什么可能的领导不仅有利而且至关重要。

住房压力和地方领导的作用

本地化的住房市场需要本地化的应对。 帮助购买或规划改革等国家政策很重要,但它们往往无法解决每个城市的具体条件。 市长们可以更加敏捷地行动:他们控制地方发展公司,影响战略规划,可以不等待威斯敏斯特立法而试行创新模式。 在土地价格、人口和现有住房存量差异巨大的城市,这种敏捷性尤其有价值。

市长可使用的关键政策列弗

英国城市的市长 — — 无论是直接选举的地铁市长(如大曼彻斯特市长或利物浦市市长)还是拥有更软权力的礼仪市长 — — 都可以部署一系列工具来推动负担得起的住房供应。 最有效的市长同时将其中的几个杠杆结合起来。

战略空间规划和土地大会

市长最强大的杠杆之一是对地方发展计划和战略住房市场评估的影响。 市长可以通过地方计划政策确定褐田地、指定增长区和规定新开发中经济适用住房的最低百分比。 在伦敦,市长的伦敦计划要求所有新开发项目在10个单位或10个以上计划内提供至少35%的经济适用住房,但前提是可行。 同样,大曼彻斯特联合管理局也利用其空间框架优先重建褐田,并设定其10个区的经济适用住房目标。

土地集聚(Land assetting)是另一个强有力的工具,即获取和整合土地以促进发展的过程。 市长可以使用强制购入令(CPO)来提出停滞或使用不足的土地,特别是在开发商持有土地银行的情况下。 谢菲尔德市市长利用CPO的权力打开混合保有住房的场地。 政府2023年《平价和再生法》也加强了市长强制购入权,使经济适用住房的土地集聚更加可行。

普惠分区和开发者贡献

普惠性分区要求私人开发商将一定比例的可负担住房纳入其计划。 在许多英国城市,这通过第106节协议实现 — — 与规划许可相关的法律义务。 市长可以制定明确政策,确保根据第106节进行的谈判能够产生有意义的可负担住房数量。 例如,西中地联合管理局的“可负担住房战略”设定了一个目标,即该地区所有新住房的20%应该负担得起,公共所有土地的开发比例更高。 一些市长还倡导“可承受性评估 ” , 以确保开发商不能利用商业生存性场地来避免可负担的住房贡献。

权力下放和财政权力

授予市长权力的移交交易也赋予了他们保留部分商业利率和顶级议会税收的能力。 市长可以假设这些收入为经济适用住房方案提供资金。 大曼彻斯特市长安迪·伯纳姆利用移交资金建立了住房投资基金,该基金已经提供了2000多套经济适用住房。 同样,利物浦市市长启动了一项由住房主导的再生计划,由4400万英镑的下放资金支持。 财政转移还有限,但地方财政自主权的增强趋势有可能继续下去,使市长们拥有更直接的投资能力。

资助负担得起的住房:市长预算拨款和伙伴关系模式

有效的市长行动需要金钱。 虽然市长无法印制钱财,但他们可以引导现有预算、吸引私人投资和调动国家赠款。 以下是他们使用的主要金融机制。

住房收入账户和理事会拥有的住房

某些市长监管包括保留住房存量的议会在内的联合权力机构。 他们可以影响住房收入账户(HRA)支出,确保现有议会住房的盈余重新投入到新的建筑和翻修中。 然而,2012年HRA自筹资金改革让每个议会都控制自己的HRA,因此市长的影响往往通过战略协调间接。 在布里斯托尔等城市,市长与议会合作,将HRA盈余的更高比例分配给新的社会住房。

住房加速器方案和赠款匹配

许多市长已经启动了地方住房加速方案,为住房协会和社区主导的开发商提供小规模缺口资金或低价贷款。 例如,伦敦市长的“伦敦人住房建设理事会”方案在四年内拨款48亿英镑,用于新建议会住宅。 泰恩联合管理局北部市长利用1 000万英镑的加速基金为负担得起的住房去除风险场所。 这些方案往往需要住房协会或开发商提供相应的资金,从而拉长市长预算的影响。

公私伙伴关系和合资企业

战略合作伙伴关系是扩大服务规模的关键。 市长可以调解公共部门(地方理事会、联合当局)和私人开发商或机构投资者之间的交易。 大曼彻斯特的“GM One”合资企业将联合权力机构 — — 大曼彻斯特联合管理局和五个住房协会 — — 聚集在一起,提供1200套混合保有住房。 市长们还利用生存能力差距资金制定计划,否则,由于土地成本高或销售价值低,这些计划将无法运作。 利物浦市住房协会的赠款计划已经将这一方法用于向贫困地区推广。

社区参与:解决无儿童主义和建立共识

现有居民的反对 — — 通常称为NIMBY主义 — — 仍然是新住房,特别是廉价和社会住房的重大障碍。 市长们通过领导公共对话以及展示廉价住房的社区利益,具有独特的地位来抵制这种情况。

透明的规划和早期协商

城市中心的研究表明,早期有意义的参与会减少后来的反对意见。 市长可以授权开发商在提交规划申请之前举行公共展览,并且他们可以确保当地居民能够获得关于负担得起的住房组合、单位规模和保有权的明确信息。 伦敦市长的“设计良好增长”方案包括社区参与的标准。 在曼彻斯特,市长办公室开展了一场“大曼丘尼亚住房辩论 ” , 让居民参与制定城市住房战略。

社区土地信托作为反对新农村土地信托(NIMBY)主义的手段

市长支持的一个创新做法是扩大社区土地信托 — — 开发和管理负担得起的住房的非盈利、地方控制组织。 社区土地信托不太可能面临当地反对,因为社区本身直接参与。 利物浦市市长支持了在托克斯泰斯和安菲尔德的社区土地信托项目。 布里斯托尔市长为在整个城市建立一些社区土地信托提供了土地和赠款,在开放市场之外提供永久的负担得起的住房。

市长通讯和媒体领导

市长们可以利用公共平台来改变他们关于经济适用住房的描述。 他们可以强调社会和经济利益,而不是将发展视为对当地特征的威胁:稳定的租房、减少无家可归、混合社区以及建设过程中创造地方就业机会。 强有力的市长领导可以帮助抵制经常主导规划辩论的“他们和我们”语言。 比如,西中地市长已经开展了广告运动,为新住房争取支持,伦敦市长也一再表示,支持酌情增加绿带土地上的社会住房。

案例研究:市长发挥作用

几位英国市长表明,强有力的地方领导产生了可衡量的成果。

大曼彻斯特:安迪·伯纳姆的住房第一战略

2017年,安迪·伯纳姆当选后,将住房可负担性作为市长的核心支柱。 他的“全民之家”战略包括一项五年内3万套可负担住房的目标,并得到了3亿英镑的住房投资基金的支持。 市长还推动地区性“防止无家可归”赠款,这是一种将住房与健康和社会护理相结合的开创性方法。 这一战略在战略实施头两年将城市粗睡率降低10%,提供5000多套可负担住房。

伦敦:萨迪克·汗的伦敦计划和资金管道

作为伦敦直接当选的市长,萨迪克·汗利用伦敦计划的全部力量确保即使在市场下滑期间也优先提供负担得起的住房。 他的政府增加了伦敦帮助主要工人购买计划,并制定了“伦敦人住房建设理事会”计划,该计划已经启动1万多座议会住宅。 市长还利用伦敦住房战略引入了包括社会租金模式在内的负担得起的住房新定义。 尽管建筑成本上升带来挑战,市长的做法仍然使负担得起的住房管道保持了活力。

利物浦市大区:史蒂夫·罗瑟姆的布朗菲尔德-第一方法

市长史蒂芬·罗瑟姆(Steve Rotheram)专注于将棕田土地重新用于负担得起的住房。 “利弗浦城区棕田再生战略”释放了100多公顷被污染和未充分利用的土地,支持了2 000多座新住房,其中60%是负担得起的。 通过使用CPO权力和下放住房赠款,市长办公室加快了多年来停滞不前的场地开发。 这一方法还有助于实现该地区的环境目标,因为棕田开发降低了绿化带的压力。

挑战和限制:市长们无法单独做的事情

任何市长都无法单独解决经济适用住房危机。 几个结构性制约因素限制了其影响。

依赖中央政府供资

市长的住房预算主要依赖于国家拨款,比如经济适用住房计划(Bonable House)和住房基础设施基金。 当中央政府降低补助率或改变资格规则时,市长方案可能会拖延。 最近2023-2024年经济适用住房计划的冻结令一些联合当局面临资金缺口。

私人租房部门的有限控制和社会住房条例

市长对私人租房部门几乎没有权力,后者占英国城市住房的比重越来越大。 房租基本上没有管制,质量标准的执行由能力有限的地方议会负责。 同样,社会住房监管由国家住房监管部门负责,这意味着市长不能直接追究无赖住房协会的责任。

规划可行性和开发者障碍

开发者可能利用可行性评估来减少经济适用住房的出资,而政府目前的指南禁止地方当局在10个单位以下的场所要求经济适用住房。 市长们可以通过更强有力的地方政策来退缩,但他们往往面临地主的法律挑战。 大伦敦管理局多次被送上伦敦计划的经济适用住房门槛。

展望未来:市长住房领导的未来

2022年,《平权白皮书》建议允许联合当局保留100%的商业利率,并引入具有更强强制购买权的市长发展公司。 一些评论家呼吁给予市长直接的房屋借款权,这与住房金融公司已经与联合当局合作的方式类似。

另一新趋势是将住房与净零改造方案相结合。 布里斯托尔和曼彻斯特等城市的市长正在将负担得起的住房与气候目标联系起来,利用绿色融资提高社会住房和新建筑的能源效率。 这可以释放更多来自英国基础设施银行和对可持续性相关项目越来越感兴趣的私人投资者的资金流。

结论:具有增长空间的中心作用

证据很清楚:英国城市的市长在推进经济适用住房方面占据着关键地位。 通过战略规划、资源分配、社区参与和伙伴关系,他们能够切实改善经济适用住房的数量和质量。 尽管他们并非无所不能 — — 并面临实际的财政和法律限制 — — 与当地需求相近,而且他们有能力在多个利益攸关方之间进行协调,但这使得他们不可或缺。 随着政府探索更深入的权力下放,市长的作用只会有所增强。 目前,最成功的市长是那些将政治意愿与实用工具、透明与信念相结合,以及长期愿景与不懈的日常交付相结合的市长。

关于进一步阅读,见 平面化白皮书(GOV.UK),城市分析中心住房政策,以及国家住房联合会负担得起的住房统计。 ]