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理解澳大利亚财政部在住房负担危机中的作用

澳大利亚的住房承受能力危机是该国面临的最持久和最有争议的经济挑战之一。 年轻一代拥有住房的比率有所下降,房租压力普遍,低收入家庭也难以找到安全、负担得起的住房。 尽管多种因素 — — 包括人口增长、分区限制、建筑成本和投资者需求 — — 联邦政府的主要经济机构澳大利亚财政部对能够形成承受能力结果的政策杠杆有着重大影响。 本条审视了财政部当前和潜在的作用、其掌握的工具以及它在应对危机时面临的各种限制,这需要财政、金融和监管领域的综合行动。

财政部的核心任务和住房联系

澳大利亚财政部负责就经济政策向政府提供咨询,包括财政战略、税收改革、金融系统监管以及公共财政的长期可持续性。 住房与这项任务的每个部分都相互交织。 私人住宅是家庭财富的最大部分,抵押贷款债务是金融稳定的主要关切,而与住房有关的税收支出(如负定位和资本收益税折扣)每年花费数十亿美元的预算。 财政部的分析能力 — — 涵盖住房市场数据、人口预测、供应方制约和分配效应 — — 使它成为设计和计算住房政策成本的核心角色。

财政政策和税收设置

财政部直接管理影响住房市场的联邦税收条款的设计和收入影响。

  • 负性定位:允许投资者从其他收入中扣除租金损失. 国库定期模拟限制或取消特许权的影响,权衡收入收益与租金供应和房价的影响.
  • 资本收益税折扣: 持有12个月以上的资产减少50%。 国库评估改变折扣如何减少投机需求,并腾出财政空间,以采取负担得起的措施。
  • 首个家庭超级拯救者计划:允许第一家庭购买者以减税税率在退休金内储蓄。 财政部管理有关缴款、提款和年上限的规则。
  • 家庭担保计划: 使合格买家能够低存款购买的政府担保,由财政部与国家住房融资和投资公司(NHFIC)合作管理。

财政部虽然分析了这些措施,但并没有单方面制定税收政策,政治决定仍由政府作出。 尽管如此,财政部的成本计算和模型化在很大程度上影响了辩论和任何改革的最终设计。

住房方案预算拨款

联邦预算都包括大量用于住房可负担性的支出,其中许多由财政部设计和管理。

  • 向澳大利亚未来住房基金()提供资金 (HAFF),这是一笔100亿美元的投资基金,它将收益回报给在五年内建造30,000套社会和负担得起的出租房。 财政部管理基金的资本结构和缩编计划。
  • 根据国家住房和无家可归协定 (NHHA)向各州和地区提供赠款,财政部与社会服务部协调,以确保与财政可持续性原则保持一致。
  • 通过社会援助方案提供直接补贴,每年按国库增加的租金指数编制。
  • 资助NHFIC的负担得起的住房债券总额,降低了社区住房提供者的资本成本。

财政部通过控制预算封套,影响住房投资的规模、时间和条件。 财政部在编制支出审查委员会报告方面的作用确保任何新提案在进入内阁之前必须显示成本效益和可衡量的结果。

供应-Side Levers:基础设施和土地释放

住房供应在很大程度上取决于土地供应、规划条例和基础设施能力。 财政部不直接控制分区或建筑审批,这些权力属于州和地方政府。 但是,它可以通过联邦财政手段影响供应:

基础设施投资和住房密度

由联邦政府(例如通过澳大利亚基础设施和国家伙伴关系协定)资助的主要运输和公用事业基础设施项目由财政部计算和评估费用,关于哪些项目优先的决定——以及供资密度要求——可以解锁绿地或灌注区的发展,否则这些开发将停滞不前,财政部与基础设施部合作,以模拟将住房供应与运输走廊挂钩的经济回报,它可以建议联邦赠款取决于各州放宽限制性分区。

环境和土地使用评估

1999年《环境保护和生物多样性保护法》[下的联邦环境批准可以推迟或停止大型住宅开发。 财政部参与监管影响分析,以权衡环境目标与住房供应目标,并倡导酌情简化评估路径。 其住房需求与预计供应的模拟为政府提供了当前批准时间表是否是重大制约的立场。

需求干预:财政援助和宏观审慎联系

除了税收优惠外,财政部还监督影响住房需求的直接财政援助方案。

首笔购房人赠款和担保

住房担保计划(包括第一套住房担保、地区第一套住房担保和家庭住房担保)迅速扩大,2024年有5万个住房保障。 财政部管理数量上限、资格标准和借贷限额。 虽然这些计划帮助边缘买家进入市场,但批评家认为它们主要刺激需求,推动价格上涨,这是财政部自己分析承认的紧张状况。

与储备银行和亚太复兴协会的互动

财政部并不设定利率或审慎规则,而是通过金融监管理事会与澳大利亚储备银行(RBA)和澳大利亚审慎监管局(APRA)合作。 住房市场过热 — — 特别是投资者贷款 — — 导致APRA对只计息贷款和更严格的可使用性缓冲措施实施速度限制。 财政部的金融稳定小组模拟了高家庭债务带来的系统性风险,可以建议APRA调整宏观审慎环境。 尽管这些工具不是直接的可负担性措施,但它们旨在防止信贷激增,从而加剧不平等。

联邦和州政府之间的协调

住房可负担性不能由联邦单独解决,各州控制土地使用、公共住房保有权、转移税(附加税)和租户保护。

  • 设计与资金挂钩的州住房交付绩效衡量标准。
  • 评价关于印花税改革的国家提案(例如向基础广泛的土地税过渡)和评估对各州的财政影响。
  • 协调住房和无家可归问题部长理事会的议程,使联邦预算周期与州改革时间表相一致。

随着在该部内设立澳大利亚住房股,财务处调解协议的能力得到了提高,该股是跨司法问题的专门政策中心。

最近的主要倡议:住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、住房、

阿尔巴尼政府下最重要的联邦住房倡议以财政部为核心。

未来澳大利亚住房基金

2023年9月,HAFF承诺投入100亿美元的公共投资,为社会住房建设创造回报。 财政部不仅设计了基金的资本结构(目标是每年收益5% ) , 而且还进行财政成本计算,使议会预算办公室确信其长期可持续性。 该基金的目标是在五年内提供3万套住房,另外还有10,000套住房用于应对无家可归问题。 财政部与澳大利亚住房公司(前NHFIC)协同监督其实施。

国家住房和无家可归协议(NHHA)

2024年,政府承诺建立一个新的国家住房管理局,增加资金(五年内投入20亿美元),并强化条件,要求各州推进规划改革。 财政部根据人口份额、租金压力指标和历史住房投资设计了新的供资方案,以纠正以前的不公平现象。 财政部还提出了各州公开报告土地发放和批准时间的要求,这是政府财政部根据国际最佳做法制定的透明度措施。

国家住房协议

该协议于2022年启动,2024年更新,是联邦、州和地方政府与物业部门和社区住房提供者合作的合作伙伴关系,目标是在2029年前建造120万座新井中住宅。 财政部提供了人口成长和家庭组成的宏观经济预测,作为该协议目标的基础,并负责协调季度进展报告。

对财务处方法的挑战和批评

尽管财政部具有分析深度和行政影响力,但在解决住房可负担性方面仍然面临限制。

政策分散和短期地平线

住房政策被分割成多个部门 — — 财政、社会服务、基础设施、气候变化 — — 导致不一致的信号。 比如,虽然财政部对投资者实行需求性税收减免,但社会服务部却为间接流入同一投资者的租金援助提供资金。 财政部一直受到批评,因为没有推动一个全面改革计划,使供应、税收和福利制度保持一致。

抵制对抗紧张的税收设置

两大政党都避免了负面调整和CGT折扣的重大改革,尽管财政部在几十年中一再建议限制或淘汰这些改革。 2019年联邦选举显示了这些改革的政治代价,财政部现在根据明确的政府指令运作,而不是以收入中立替代模式。 批评者认为这种自我审查破坏了部门的独立性。

缺乏对供应限制的直接控制

州和地方政府掌握着分区、规划审批和负担得起的住房任务的杠杆。 财政部可以激励改革,但不能强制改革。 国家住房管理局的条件实际上很薄弱,有好几个州没有达到报告要求,没有处罚。 财政部的杠杆仅限于给予扣款 — — 一种钝器,它可以扰乱国家预算,而不是鼓励真正的变革。

需求补贴可能使价格上涨

财政部和澳大利亚住房和城市研究所等学术机构的经济模型一致表明,第一家庭购买者的赠款和担保在不增加供应的情况下提高了购买能力,导致价格资本化。 财政部在内部简报中承认这一点,但由于这些计划的政治流行,继续管理这些计划。 更有效的长期办法将直接将需求支持与新的供应挂钩,如限制价格上涨的共享股权模式。

未来方向:财务处可以不同地做些什么

展望未来,财务处可通过若干改革加强其影响:

  • 综合住房战略:[在每个预算中提出一项跨部门的单一可负担性战略,其中明确了供应、租金负担和住房拥有率的目标。
  • 税制改革路线图:[ 模型并公布分阶段过渡,不再采用负齿轮和CGT折扣,配以锁 ⁇ 条款以避免扰乱现有投资者.
  • 有条件的基础设施资金: 要求任何联邦城市交通或公用事业资金都取决于州分区变化,允许交通枢纽附近有中等密度的住房.
  • 更好地与金融稳定相结合: 正式成立财政部联合“住房负担能力和稳定委员会”,监测信贷宽减与房价之间的相互作用,并建议采取先发制人的宏观审慎行动。

这些步骤将发挥财政部在经济分析和预算设计方面的优势,同时推动其当前任务的界限。 没有这种整合,零敲碎打的措施将继续产生结构性危机的增量收益。

结论

澳大利亚财政部是住房负担能力政策网络中不可或缺的参与者。 它对财政环境、预算分配和政府间资金的控制赋予了它左右住房市场供需两面的力量。 通过澳大利亚住房未来基金、国家住房协议和住房保障计划等工具,财政部提供了大量新的资金和有针对性的支持。 然而,高价格的持续、租金压力的上升和房屋拥有率的下降表明,目前的做法不足以发挥其潜力。 财政部必须推动更深入的结构改革 — — 特别是在税收、联邦州协调以及基础设施和住房之间的联系方面 — — 而不是仅仅管理大众需求方案。 只有这样,澳大利亚才能超越危机的处理而努力解决危机。

[ 进一步阅读,见财政部2024年关于住房趋势的代际报告、AHURI对税收设置和负担能力的分析[,以及生产力委员会调查无家可归问题的2022年。 。