经济适用住房已经成为美国和全世界城市最紧迫的挑战之一。 租金上升、工资停滞和持续短缺使数百万家庭无法拥有住房,甚至无法获得稳定的出租住房。 尽管市场力量发挥作用,联邦、州和地方各级政府的政策从根本上决定了住房是否仍然负担得起-或无法负担。 理解这些政策不仅有助于居民渡过自己的住房环境,也使他们有能力倡导系统性变革。 本条审查了影响经济适用住房的关键政策杠杆、有效实施的障碍、现实世界的成功范例以及社区可以采取的塑造更公平未来的步骤。

经济适用住房的重要性

经济适用住房远远不止一个屋顶。 它是经济流动、教育程度、身心健康和社区稳定的基础。 当家庭将30%以上的收入用于住房 — — 联邦标准是“负担成本的 ” — — 他们的食物、保健、交通和储蓄资金更少。沉重的成本负担会导致驱逐、无家可归和长期压力。 相反,稳定、负担得起的住房与儿童和成人的健康结果、学生毕业率更高以及更强大的地方经济相关。 对住房的研究表明,住房可负担性与减少无家可归率和改善获得服务的机会直接相关。 经济适用住房还起到倍增效作用:建筑工作、居民的当地支出以及周边居民区房产价值的增加都从规划良好的住房发展中受益。 而对于城市来说,确保适足的廉价住房供应不仅仅是一种社会好处,而且是一种经济必要性。

  • 减少无家可归和住房不稳定
  • 通过创造就业和消费者支出支持地方经济
  • 通过减少短暂性和犯罪,加强社区稳定
  • 通过将收入用于医疗和营养来改善健康成果
  • 提高有稳定住房的儿童的教育成就

塑造负担得起的住房的主要政府政策

政府对住房市场的干预有多种形式:一些政策直接资助或补贴负担得起的住房,而另一些政策则对土地使用进行管理或向私人开发商提供税收奖励。 这些工具之间的相互作用决定了建造多少可负担得起的住房、住房所在位置以及谁可以获取住房。 下面我们细分了最有影响力的政策类别。

分区和土地使用条例

分区法是地方政府用来塑造住房供应的最有力、而且往往是最具争议的工具之一,传统的单一家庭分区限制大规模开发,限制大量拆散房屋,限制密度,并导致土地成本上升,相反, 包容性分区要求或鼓励开发商拨出一定比例的单位,作为新市场利率项目中负担得起的单位。 扩大分区——将低密度指定换成高密度的单位,明尼阿波利斯和波特兰等城市都采用了这种分区办法,以鼓励多家庭建设。] 城市研究所的研究表明,单增加分区可能不会大大降低租金,但它是较广泛的负担战略的必要组成部分。其他土地使用政策包括允许单家庭用地块的附属住房单位,减少最低地块面积,简化对负担得起的项目的环境审查。这些改变都减少了成本和时间,包括建造更负担得起的开发商。

  • 单一家庭分区限制住房密度,并加深隔离
  • 混合用途分区促进具有不同住房类型的可步行街区
  • 包容性分区任务或激励新发展中负担得起的单位
  • 附属住房单元政策允许现有街区的“密度”
  • 停车所需经费减少 建筑费用降低

联邦和州供资方案

私人市场本身无法生产足够的负担得起的住房。联邦政府通过旨在支持供方(新建和改造)和需求方(租金援助)的方案每年输送数十亿美元。低收入住房税收抵免[LIHTC]是该国最大的生产方案,为建造或翻新负担得起的出租单元的开发商提供税收抵免。自1986年成立以来,LIHTC已经资助了300多万套单元。HOME投资伙伴关系方案向各州和地区提供公式赠款,资助从新建到租户租户租户租户的多种负担得起的住房活动。社区发展块赠款为低收入和中等收入地区的住房和社区发展提供灵活的资助。在需求方面,LIHHHTCECDEHOOUTOSTER(第8节),为租户的30%的差额,但只收到一笔符合条件的4个长期收入和公平市场租金券。

  • 低收入住房税收抵免——最大的供应方方案
  • 家庭投资伙伴关系方案——灵活赠款满足当地需要
  • 社区发展块赠款——广泛的社区发展
  • 住房选择券(第8节)——租户租房补贴
  • 基于项目的租金援助——与具体发展有关的补贴

税收奖励和信贷

除了直接支出外,税收政策是经济适用住房的有力驱动力。上述低收入住房税收抵免[是主要例子。开发商竞争国家税收抵免拨款,他们出售给投资者(通常是公司),以提高项目的股本。由此产生的单位必须保持一定期限(通常为30年)的可负担能力。其他鼓励措施包括:对经济适用住房开发实行减税——在纽约和芝加哥等城市常见——以及对资格项目所用建筑材料实行销售税免税。一些国家还提供历史保护税抵免,可以与负担得起的住房抵免相结合,以修复老建筑。全国低收入住房联盟跟踪这些政策和主张扩大LIHTC拨款以满足日益增长的需求。

  • 财产免税减少可负担房东的经营费用
  • 州低收入住房税收抵免补充联邦住房税
  • 降低建筑成本的材料的销售免税
  • 历史修复学分鼓励对旧结构进行适应性再利用

执行工作中的持续挑战

即使是设计良好的住房政策,也往往由于政治、财政和行政障碍而不足。 NIMBYism(不在我的后院)]仍然是最严峻的障碍之一:现有居民经常反对新的发展,特别是经济适用住房,以交通、财产价值或邻里特点为由。这种反对会拖延项目多年,造成成本上升。另一个重大挑战是,资金不足,像LIHTC和第8节这样的联邦方案不是应享权利,它们每年要获得拨款和竞争性拨款,这意味着大多数符合条件的家庭和项目得不到支持。 监管的复杂性也阻碍了进展。开发者必须处理地方、州和联邦要求的重叠,包括环境审查、区划差异和公平住房合规性。在一些城市,获得所有必要的批准可能花费3至5年时间,增加项目成本。最后,市场压力,甚至当建造单位后,他们可以降低价格,甚至可以选择使用可负担的房主。

  • 通过社区团体和市议会的杠杆力量组织地方反对派
  • 租金援助和生产方案长期资金不足
  • 复杂的核准程序,将费用和时限相乘
  • 经济承受能力限制的到期(例如,LIHTC30年遵守期)
  • 新开发的经济适用住房的改造和搬迁压力

有效政策的案例研究

尽管存在这些挑战,但一些城市已经表明,明智的政策设计和持续的政治意愿可以在负担得起的住房方面产生有意义的收益。 它们的经验为全国各城市提供了经验教训。

纽约市的强制性普惠住房(MIH)

2016年,纽约市通过了强制性普惠住房计划,要求为大型项目寻求分区变更的开发者永久预留20%至30%的单位作为可负担的单位。 该方案适用于为密度更高重新划分的地区,特别是在交通不便的街区。 到2023年,MIH已经生产了8000多个可负担的单位,另有数千个在管道中。 该政策得到了城市的 负担得起的住房基金[ 和像421-a(现在被可负担的纽约所取代 ) 等财产税减税的补充。 纽约市的一个关键教训是,必须把强制性要求与财政奖励相结合以确保可行性。 [ 纽约市城市规划部 提供了关于MIH影响的详细数据。

旧金山的分区改革和筹资倡议

旧金山是全国住房成本最高的国家之一,但同时也开创了几项创新政策。 旧金山市的可负担住房收益方案允许开发商建造更高、更密集的住房,以换取永久的可负担住房。 旧金山还采用了通过商业税附加增加住房和服务资金的地方投票措施(建议C),每年可产生数亿美元。 另一个突出的例子是该市简化了对100%可负担项目的审批:如果符合分区和设计标准,这些审批可以绕过冗长的裁量审查。 尽管旧金山市仍然面临严重的住房短缺,但其政策工具包表明,选民核准的资金和分区灵活性可以加快可负担的生产。

明尼阿波利斯:结束单一家庭分区

2018年,明尼阿波利斯成为美国第一个完全取消单一家庭分区的主要城市,允许所有住宅区出现双联和三联赛。 改革是该市全面计划的一部分,即明尼阿波利斯2040年,它也允许了靠近过境和商业走廊的密度增加。 早期证据表明,该政策在此前被排斥的街区中适度提高了住房生产,尽管由于市场总体紧张,迄今为止租户的成本节省有限。 尽管如此,明尼阿波利斯大胆的举动激励了波特兰、西雅图和加利福尼亚州(通过州立法)等城市的类似努力。 案例表明,如果将分区改革与其他政策结合起来,例如稳定租金和租房援助,那么它的效果就最大。

社区宣传的作用

政府政策并不是从真空中产生的,而是社区成员、宣传组织和联盟的持续努力塑造的。居民可以通过参加地方规划会议、在市议会听证会上作证、加入或组建注重住房正义的团体来影响住房成果。观察研究所的研究显示,有组织的“YIMBY”团体成功地推动在西海岸几个城市提高分区和密度奖金。与此同时,租户联盟和法律援助组织倡导加强租金控制、驱逐保护以及住房法规的执行。有效的宣传往往涉及教育、与当选官员建立关系以及战略性地利用媒体转变公众舆论。许多成功的运动还利用诉讼或投票倡议迫使立法机构在反应迟缓时采取行动。最终,负担得起的住房是一个政治问题,那些表现出一贯影响最大的人。

  • 出席市议会会议和规划委员会听证会
  • 加入或支持地方住房宣传小组(YIMBY、租户工会)
  • 利用社交媒体宣传活动,提高决策者的认识和压力
  • 参加关于住房计划和分区更新的社区讲习班
  • 地方选举中的投票和支持有强大住房平台的候选人

展望未来:负担得起的住房政策的未来

随着城市继续增长,气候变化的影响日益影响到脆弱社区,经济适用住房的未来需要适应性和综合方法,一个主要趋势是强调可持续的建筑做法,例如净零能源建设和使用低碳材料,这些建筑方法也可以降低经济适用住房提供者的长期经营成本,另一个趋势是扩大的公私伙伴关系,在这种伙伴关系中,城市政府提供土地或基础设施,而私营开发商则根据经济适用协议提供资金和管理项目。 维持现有的经济适用住房正在作为新的建筑的一种成本效益高的替代办法而得到注意:在向市场利率转型之前获得和恢复一些老化的补贴单位,城市可以维持经济适用,而无需从零开始重建。最后,住房第一模式——该模式为无家可归的人优先提供永久住房——许多城市已经采用,并显示出减少无家可归,同时降低公共的紧急服务费用。

  • 将绿色建筑标准纳入负担得起的住房方案
  • 加强公私伙伴关系,以利用私人资本
  • 通过购置资金和租金管理优先保存
  • 扩大住房第一和无家可归者的支持性住房
  • 倡导在联邦一级普遍提供租金援助

经济适用住房不是一个特殊问题,而是繁荣、公平的社区的基础。 政府政策要么可以加剧或缓解住房危机,而这种差异往往归结于居民和利益相关者的知情、持续倡导。 通过理解现有的工具 — — 分区改革、资助方案、税收奖励措施 — — 以及阻碍其发展的障碍,个人和组织可以推动变革,使住房为子孙后代提供保障和负担得起的住房。 你城市的未来取决于这一点。