日本住房危機的演化

日本的住房格局處於一個很深的结构性不平衡狀態。 一方面,像東京23個特殊病房等人口密集的城市病房控制着高涨的土地价格,长期缺乏负担得起的租金。 另一方面,像島內和瓦山等地區的漫長的农村省份被数十萬akiya(空房)所困,其恶化速度比重新設計或拆除要快。 這種空間不匹配已經發生了几十年,而這又因战后城市化、1980年代晚期的资产价格泡沫以及随后的“失去的十年”經濟停滞而加速。 其后果是住房危机,它不仅影響了承受能力和无家可归,而且影響了公共卫生、區域經濟活力和災難的承受力。

日本的政党是政策理念成为法律的主要工具。 其纲领、聯盟商議和立法記錄直接塑造了住房的提供、成本和质量。 然而,在泡沫后時代,住房被視為私人市場事务而不是公共政策的重中之重。 這種態度開始改變,其原因包括:无家可归人口增加、家庭空虛問題[ 以及无力建立家庭的年輕一代人日益多的偏好。 了解日本政党如何应对 — — 以及它们未能采取行动的地方 — — 是抓住危机根源和解决可能途径的关键。

住房危机的关键方面

城市人口超過和房租暴涨

東京的人口在全國總和下降的情况下仍繼續增加。 仅2015-2020年,首都23個區就增加了大约13萬名移民。 如此持续的移民內移就促使租房單位的激烈竞争。 東京中部的演播室公寓通常每月租金高达10萬日元以上,而很多單位收入者的平均租金与收入比率已超過30 % 。 包括非正规工人人口不断增加在内的低收入家庭往往發現自己在附近有充足的交通便利。 結果是,在市郊住宅和舊私人租房中,贫困的空间集中度 。

人口减少和秋谷危机

日本农村面临相反的問題:太多的房屋,人口太少。 随着年輕一代的搬迁,整個小村落都失去了稅基,學校關閉,房屋存量也破损。 到2023年,日本估计有900万所空置房屋,约占所有房屋的14%。 許多都住在战后的郊区住宅莊園,曾是核心家庭,但現在人口老化時空置。 地方政府缺乏資金來拆除不安全的建築,而私人所有者往往不能為未佔領用的资产缴纳地產稅。 水谷危機不只是美學或安全問題;它也破坏了土地價值,也阻止了在人口稀少的地區的新投資。

年老和低效率的住房

日本的房屋存量是众所周知的短暫的。 日本房屋平均被拆除大约30-40年,而歐洲或美國的房屋年限是70-100年。 以折旧为基础的稅法和新建筑收益的建筑业鼓励了這一個“垃圾和建造”周期。 其结果是大量隔離性差、地震性差的老房子,尤其是在农村地区,需要改造。 政党爭論但尚未制定全面改革,以刺激拆除工程,尽管有明顯的環境和經濟效益。

无家可归和住房保障

日本自20世纪初開始,無家可歸的无家可归者已減少,部分原因是更嚴格地禁止街頭睡覺和扩建临时住所。 然而,隱蔽的无家可归者(在網上咖啡廳睡的人,manga kissa ) 或朋友的沙發上仍然很普遍。 2022年的全国性調查估計,约有120萬日本家庭陷入“住房貧困 ” , 也就是說, 收入有一半以上花在房租上,或者生活在非常低劣的情況下。 政治黨最近才開始把這當作一個系统性問題,而不是個人不幸的問題。

政党的住房立场

自由民主党: 市场驱动,增量

執政的LDP從歷史上看支持市場解決方案,政府也只會對住房進行微小的直接干预。 它的簽署包括 货币放鬆和低利率[,使抵押物更便宜,激起了建筑的蓬勃发展,使城區所有者居住的房屋得到過大的利益。 LDP也支持取消區划規定,以讓東京一些區區區的密度提高,尽管當地的反對者常常會淡化这些努力。 更近些時候, 該党的「住房安全網法 」 ( 2018) 扩大了低收入家庭的公共租房, 但批評者認為, 該計劃的資源不足,地理上也相當不滿。 LDP的聯盟夥伴 Komeito 推動了更寬的住房津贴,但整体方式仍然以市為主,而不是以目標為主。

日本憲政民主党:干涉主義者和社会

主要的反對黨CDP把住房立為社會權利。 它的纲领要求rent控制[,冻结公共住房的出售,扩大对首次购房者的补贴,以及空房的全国性改造方案。 CDP也主张在日本憲法中加入一個"住房权"条款,尽管如此的改變需要超過多数。 尽管黨內在近期內沒有機會颁布這些提案,但其论点已經改變了Overton的視窗:LDP現在感到不得不至少表達出負得起措施。

日本共产党和其他小党

共和党在小黨中拥有最明确的住房政策,要求大规模公共住房建设、严格的租金上限以及空地国有化。 在日本共和党占据主导地位的地方政府中,比如某些東京區,共和党成功地扩大了市租房存量。 民進黨(DPFP)和雷瓦·申森古米(Reiwa Shinsengumi)专注于定向的金幣和住房券,而保守的日本革新黨(JIP)則提倡放松管制和私人開發商的税收刺激。 這種分散性意味沒有单一的方法占据了多数,导致全國政策上的偏差。

立法行动和下届政府的预算分配

《住房安全网法》(2018年)

該法律要求所有省及指定城市制定「住房安全網計畫」。 該法案為低收入家庭新增了一套公有管理租房, 租金定在市面租金的60%左右。 然而, 實施不均:很多城市缺乏购置或建造新房的資金能力, 以及那些常在交通不便的地區建房的地區。 2022年的一项評論發現,只有4萬戶家庭被依法安置,遠低于50萬的估計需求。

《秋谷振兴法》(2018年)

該立法讓地方政府有權對被忽略的空房征收更高的物產稅,並指定其為強制拆房的「特別危險」。 該立法也允許使用akiya作为公共租房。 雖然此法案提高了意識,但效果不大:市政府不愿對年長的房主处以重罰,而拆房的法律程序依然很慢。 一些省政府開發了「akiya銀行 」 , 將空房與未來的買家匹配,但這些計畫的參與率低且缺乏翻新資金。

城市文艺复兴专项措施(2021年).

該法律旨在刺激東京中部的再發展, 放宽了大規模工程的地區比例, 并缩短了批准時間。 其立場是增加火車站附近的住房供應量, 但批評者認為它主要有利于高端公寓開發者。 法律對支付能力沒有多大作用; 事實上, 豪華公寓的流入也伴随着土地稅的上升, 推掉了舊的、更便宜的出租公寓。

城市规划和基础设施:方法的零散工作

分界和土地使用

日本的國家區划系統將土地分成12個類別,從獨家住宅到工業。 LDP支持增量放鬆,以允許混合用途發展,而CPD和JCP則支持更严格的控制,以保护现存的鄰居。 在煤面,最有意义的決定是在市一级做出的,导致 土地使用制度破裂,而且常常是矛盾的。 例如,一些東京病房大力地铺设了商业走廊,以容纳高大的公寓塔,而鄰居病房则抵制任何改變。 這片區域阻擋了建立连贯的大都市住房战略。

中转方向發展( TOD)

日本以私人鐵路公司在鐵路上開發住宅而著称。 然而,战后的TOD主要关注市郊單家庭住宅,而不是可负担的租金。 如今,各政治黨開始重新把TOD作为打击漫漫漫漫漫和减少對車輛的依赖的工具。 国家政府的「Compact City ” 倡议鼓励各城市集中人口到中转中心,但缺乏具有约束力的目標。 Komeito是把住房补贴和中转通道联系起来的最聲名昭著的倡导者,而LDP則主要把TOD看成是經濟發展工具而不是社會政策。

结构性挑戰和政治制约因素

财政限制和人口源流

日本的國債超過GDP的250 % , 严重限制了公共住房新支出的空间。 地方政府黨的治理策略是避免大量直接支出,而是使用税收刺激和监管的扭轉。 反对党更宏大的計劃 — — 比如建造50萬公共租房单位 — — 需要借錢或增加税收,這兩項計劃都具有政治毒害性。 年老人口也意味住房政策必须在更加緊密的預算中,用退休金和醫療來爭取資源。

尼姆比主義與地方反對主義

新的公共住房計畫、无家可归的收容所,甚至低收入家庭的私人租房區都遭到全日本各地的激烈反對。 希諾托[(史蒂格瑪)一词捕捉到社會上認為這些设施會吸引犯罪或降低物價的印象。 政党不愿推翻地方否决权,因為他們在選舉中依靠市政支持。 因此,在偏远或工業區常建起新的可负担得起的住房,使隔离永久化,限制工作和服务。

短期選舉周期与长期計劃

住房危机需要數十年的持续努力,但日本政党的運作周期是四年。 地方政府黨自1955年起就幾乎持續执政,但很少把住房问题列为旗舰。 反对党可以保證在競選前期全面改革,但一旦失去官職,就失去實施的能力。 其结果是,政策环境的渐进、反應性,危机的解決方式是零碎的,而不是全面的国家住房战略。

跨方合作与创新的机遇

推动制定国家住房战略

2023年,包括LDP、CDP和Komeito在内的跨黨議員群發表了一份报告,呼吁制定全面的“住房愿景 ” ,其中包含可衡量可承受性、减少空缺和能源效率的具体目标。 尽管沒有立法,但報告表明住房危機現在被公认为是國家的重中之重。 如果能形成更广泛的共识,日本可以仿效芬兰等國,在芬兰,跨黨的“住房第一”模式协议大大降低了无家可归。

公私合作与创新

政治黨日益期待民間企業的解決。 地方民意黨倡导了整合感應器、共享行动和數據化計畫的「智慧城市」計畫,但批評者擔心這些計畫會有利于連結良好的發展者。 中央民意黨提出公共的「革新銀行 」 , 以資助将天井改造成社區住宅。 成功的例子有:神奈川都道府政府与社会企業合作,把空置房屋變成青年家庭可负担的租房。 政治支援可以規模這些實驗。

适应外国经验教训

日本政治人物常常向海外探求靈感。 地方民盟的城市放松管制借鉴了新加坡和香港的例子,而中央民盟则引用了奧地利的強大公共住房。 2022年,中央民盟立法者代表团访问了維也納,研究其 的“社会住房”模式,其中60%的居民生活在公有或合作管理的单元中。 尽管批發移植不切实际,但這些交流可以為增量調整提供参考。 例如,“包容性划區域”的理念要求新發展的一定比例是可承受的,在中央民盟和科梅托成員中得到了更多支持。

結論:從危機到災難

日本的住房危机并非必然的,而是政策选择的产物,其中许多是政党作出的或受其影响。 地方民主党的市场自由主义方法未能按所需规模提供负担得起的住房,而反对派的干预性建议在很大程度上仍未实现。 然而,危机的严重性正在形成新的合作机会。 住房存量老化、水谷洪灾以及青年租户日益高涨的政治聲音迫使所有党派把住房问题作为2020年代的中心议题。

一個有意义的解决方案需要多黨平台的元素:地方民黨的放松管制和經濟增長能力、社民黨的社會公平、科梅托的重點、小黨所倡导的基于社区的計劃以及创新的地方實驗。 任何一黨都不會垄断此领域的智慧[ 。 需要的是跨黨共识,即住房不只是商品,而是社會穩定、經濟生产力和人口更新的基础。 如果日本政治阶层能挺身而出,它就有体制机制(和政策工具),把危機變成更具有弹性和包容性的住房制度的催化剂。

來源:日本土地、基础设施、交通和旅游部,MLIT住房局];经合组织“日本住房政策”(2021);日本時報,“日本的流浪者住房達900万”(2023);東京市政府住房计划(2022);CDP政策平台2023;Komeito住房宣言(2022)。