了解物業稅對房主和未來的買家都很重要。物業稅會大大影響你的房屋預算,不仅影響你的月度支出,也影響你的財務总体計劃。這些地方稅是房屋所有制最大的常年成本之一,常常與抵押保險和公用事业相對。不為他們負責,就可能導致支付震撼、強制銷售甚至稅務留置。這本指南深入解釋物業稅是如何運作的,如何影響你的財務,以及你如何有效地管理它們。

財產稅是什麼?

地產稅是地方政府(主要是郡、市、校區和特殊稅務局)對其管辖范围内的地產征收的必收稅。

  • 公共教育:[ 大部分地區的財產稅收入中最大的部分是供應本地公立學校(K-12)。
  • 基础设施:] 道路、桥梁、街道照明、人行道和公共交通系统。
  • 公共安全: 警察局、消防站、急症醫療和災難的应急工作。
  • 公園、圖書館、娛樂中心、衛生服務等。
  • 地方政府行政:[ 工作人员薪水、保存记录和一般业务。

國家、縣、甚至同一個城市的税率和评估做法相差很大。 有些州有上限, 估定的價值每年可以增加多少, 而其他州每年可以全面重新估定市價。 了解你地區的規則是准确預算的第一步。

財產稅如何計算

財產稅的計算涉及數個關鍵的元件, 共同決定您的最後賬單。 了解每一步都有助于您看到錯誤, 并找出可能會有的节余 。

估定值

估定值是當地稅務評估官辦公室為您的財產指定的美元價值。 估定值几乎總是財產市面價值的一小部分。 估定值和估定值之比叫做[ [FLT: 0] 估定比 [[FLT: 1]。 例如, 如果您的家值是40萬美元, 估定比為80%, 您估定值為32萬美元。 估定比率由州法定定, 在所有財產類別上可以一致或不同( 如所有者自住的住宅對商業) 。

估計者使用三种方法中的一種或多种方法确定值:

  1. 以最近賣掉的相似房屋作比對。
  2. 成本方法: 估計重建你家的費用减去折旧,加上土地價值.
  3. 收入方法:[]主要用于出租或商业地產,以地產能产生的收入为基础。

大部分住宅地產都采用銷售比對法加以评估,重新估量定期——一年一次,每两年一次,或只在地產被出售的情况下——依當地法律而定。

税率( Milll Levy)

税率是估定值的百分率, 以計算欠稅。 許多司法體系, 稅率用 [[FLT: 0] 商家 [[FLT: 1] 表示。 每分摊值1 000美元, 一百萬美元等于1美元。 例如, 每分摊值20美元就表示你付20美元。 如果您的估定值是32万美元, 你將付320美元×20美元=6 400美元財產稅 。

稅率是所有交換稅權的稅率之和, 包括市、縣、學校區、水區、圖書館區等。 每個單位都依自己的預算需要制定自己的磨坊稅。 總税率是您的稅單上出現的税率 。

豁免和扣减

豁免會降低您的財產的應稅值, 降低您的稅務負擔。 通常的豁免包括:

  • 家庭豁免:可供自有主居,通常有固定的美元或百分比扣除。
  • 對於某年齡以上的房屋所有者(通常65岁以上),
  • 〔〕 維特爾人或殘障人免職:〔〕 對於軍人、殘廢人或殘障人。
  • 农业或歷史指定豁免:

豁免依州和地區而不同,有些是自動的;有些是每年需要一次的。 豁免期限的缺失意味着缴纳的稅比必要的多。

物產稅法案公式

產品稅=(估定值-免税)×税率

或只是使用加稅法。

財產稅對您的家用預算的影響

財產稅可以對你們每月的家用預算有很大影響。

每月抵押付款(代管)

大部分抵押贷款人要求房主通过 的房屋所有者帳戶支付物產稅。 您每月的付款中也包含部分物產稅和房主保險。 到期後, 房主會支付稅務費。 這種安排將年稅費分開12個月, 但也意味您每月的付款如果增加稅務, 也可以改變。 重新估量或升息可以提高您每月的代管資金數百美元 。

现金流量和可承受性

物業稅是一項持续性的、不可商榷的費用。 即使你抵押物被還清,物業稅也繼續。當房屋購買的預算時,你必須把年稅量考虑在内。例如,每年4000美元的稅單會增加你每月的住房成本333美元。在高稅區(如新澤西州、伊利諾伊州或德克薩斯州),年稅可以超过10,000美元,因此,承受能力是一大問題。

家值考量

高地產稅可以降低你家的轉售價值。 知情的買家可以比照所有者的总成本,包括稅金。 買賣价格相对较低但高的房屋可能不如低稅价格稍高的房屋有吸引力。 隨著時間推移,如果税率比房屋增值快,它可以抑制對这一地区地產的需求。

稅收增收震撼

地產稅不是固定的。 每年的重新评估、选民批准的债券措施或地方預算的改變都可能導致大幅跳升。 沒有家庭房產上限或分摊限额,上市率的上升可以導致高得多的估計值 — — 以及高得多的稅務費 — — 即使你沒有改變地產。 這會使家庭預算,尤其是固定收入的退休人员的預算受到壓力。

物產稅管理策略

管理財產稅的確有效能減輕他們造成的財務壓力。

保持知情并監督本地政策

追蹤地方政府會議及概算。 许多增稅需要投票人批准或公開聽證。 出席或提交評論會使您能發聲如何使用稅金。 另外, 也請订阅您的縣評估官的辦公室通知, 以便將來重新評估或更改豁免規則。

檢查您的準確評估值

物業記錄的錯誤是常见的- 錯誤的平方片段、 臥室數量不正確 或 屬性描述已過期 。 請取得您的物業评估卡副本並校验資料。 如果您發現不符, 請聯繫評估者辦公室以改正。 基于事實錯誤的上诉通常會在沒有正式聽證的情况下成功 。

需要時, 提交回覆

如果你認為你的估定值比最近相當的銷售值高,你可以提出正式的訴求。 这一过程因司法管辖权而异,但一般都涉及截止日期(通常在估定通知寄出30到60天之后 ) 。 收集證據,比如近代相似房屋的銷售价格、專業評估或財產缺陷的照片。 许多房主通过提供明確的市場數據而贏得減價。

探索可用的豁免

研究您或您的財產所符合的所有財產稅免。

  • 家庭豁免(基本住所)
  • 老年人或残疾人豁免
  • 退伍军人豁免
  • 宗教或慈善豁免(非盈利所有的财产)
  • 能源效益改善豁免(有些州提供太陽板或綠色升級的稅務减免)

即時套用並保留紀錄。 有些豁免要求每年更新; 缺少更新可以恢復全稅 。

使用减稅策略

初等和二级住宅的財產稅可以抵扣, 但以目前法律下州和地區稅的1萬元上限為準。 此上限适用于地產稅和州所得税的混合。 如果您逐一列出, 扣除可以減少你的应稅收入。 然而, 高稅房主的此上限限制此福利。 保留收據和代管表以取得文件。

考慮付款計劃

有些縣提供地產稅分期付款計劃, 尤其對老年公民或低收入房屋所有者。 您可以每季或每半年一次支付一次, 而不是一次付清所有年費。 這可以減輕資金流, 但可能會產生少量利息或服務費。 請向稅收人辦公室確保選擇。

關于財產稅的常见神話

許多關於物業稅的誤會仍然存在,

  • 財產稅只供學校使用。 校園稅主要為教育, 財產稅也供應道路、警察、消防、圖書館、公園及其他公用工程。
  • Myth 2: 物產稅總是以市價為基數.
    事實: 它們以 估定的估定值為基數,可能為市價的一定百分比,也可能因上限而以歷史價值冻结. 估定值可以與目前的市價有很大的不同.
  • 房客通常會间接地用租金支付物產稅。
  • 支付房產稅可以免稅。 實際上, 財產稅是不管房產状况如何, 都應付,
  • Myth 5: 上诉你的評估太難,而且很少奏效。
    事實: 许多成功的上诉都是基于明確的事實錯誤或最近的相當銷售。此流程通常很簡單,如果需要,你可以雇一個專業者付費。

物產稅的減稅和聯邦稅務影響

聯邦稅務政策可以影響物業稅務的净成本。 2017年的"稅務減少與工作法"(SALT)规定,州與地產稅的扣除额(包括物業稅)上限為每份稅利的1萬美元(如果結婚了, 5000美元) 。 此上限适用于州所得税(或銷售稅)與物業稅的合计。 加州、紐約和紐澤西等高稅州房主通常會超過上限,这意味着他們不能扣除已付的物業稅的全數。

即使有上限, 逐項扣款仍會使也有按揭利息扣款的房主受益。 咨询一位稅務專家來決定您的最佳檔案策略。 關於精确的細節, 請參考[ [FLT: 0] IRS Title No. 503 — Deutable Taxes[[FLT: 1] 。

家居改善如何影響財產稅

翻新和加建常常會引發對您財產价值的重新估量。 并非所有的改善都得到同等的處理。 日常的維護( 油漆、 屋顶修理、 景观美化) 通常不會增加估定值。 然而, 增加平面或增加便利设施的重大改善, 如新臥室、 完成的地下室、 游泳池或太陽板系統, 都有可能提高估定值, 从而增加您的稅費。

有些州會提供一些改善的暫時减稅(例如能源效率提升或歷史性保值 ) 。 在開始重大工程前, 請向本地估計者檢查可能會帶來的稅務影響。 初步的判斷可以幫助您決定长期增稅是否值得投資。

結 论

物業稅是房屋所有制中一個關鍵的方面,它會對您的財政計劃有重要影響。 房主了解它們的計算、對您的預算以及管理策略的影響,就能做出明智的決定,以确保他們的财政穩定。 房主們在物業稅方面保持积极主动的態度,审查评估、要求豁免、呼吁錯誤,以及追蹤當地政策變化,不仅有助于預算,而且能使您的投資隨時間而最大化。

必須告知當地稅務政策, 并采取必要的行動以有效處理您的財產稅務。 欲了解更多, 請參考您的當地縣評估官網站或資源, 如[ [FLT: 0]] 國家財政局長與財政官協會[[[FLT: 1] 等, 以了解一般的指南。 關於國家特有豁免細節, 請檢查 [[FLT: 2] IRS 關於 SALT 扣稅的資訊 [[FLT: 3] 及您的州稅務部網站 。