高價住房是全美和全世界城市最迫切的挑戰之一。 租金上升、工资停滞、供應不斷的短缺使成百上千的家庭无法获得房屋所有制甚至稳定的租房。 市場力量扮演了角色,而聯邦、州和地方政府的政策根本上决定了住房是否仍然负担得起,或者是否也变得不能够支付。 理解这些政策不仅可以幫助居民渡過自己的住房困境,而且可以讓他們鼓勵制度性改革。 這篇文章研究了影响低價住房的主要政策杠杆、有效实施的障礙、现实世界的成功范例以及社区可以采取的塑造更公平未來的步骤。

负担得起的住房的重要性

低廉的住房遠不止是人頭的屋顶。 低廉的住房是經濟流动性、教育程度、身心健康和社区穩定的基础。當家庭把30%以上的收入花在住房上(联邦标准是“成本负担” ) , 它們的食物、保健、交通和储蓄的錢也更少。沉重的成本负担可能导致被逐出、无家可归和长期壓力。 相反,稳定、低廉的住房与儿童和成人的健康成果、学生的更高毕业率以及更强大的地方經濟相關。 研究表明,住房可承受性直接与降低无家可归率和改善服務的提供相关。 高廉的住房也是一种經濟乘數:建筑工作、居民的本地支出以及周边居民区的物價增加都得益于规划完善的住房發展。 而城市,确保适足的可承受住房供应不只是社会利益,而且是一种經濟需求。

  • 减少无家可归和住房不稳定
  • 藉由创造就业机会和消費支出,支持本地經濟
  • 减少瞬間和犯罪,增强社区稳定
  • 改善健康,使收入自由用于医疗和营养
  • 提高有稳定住房的儿童的受教育成就

形形色色的可负担住房的主要政府政策

政府的住宅市場干预有多种形式。有些政策直接资助或补贴可承受的單位,而另一些政策則管理土地的使用或向私人開發商提供税收刺激。這些工具的相互作用决定了可承受的房屋建造量、其位置和誰可以使用。 下面我們分解了最有影響力的政策類別。

土地分界和土地使用条例

分區法是地方政府用以塑造住房供应的最有力、而且常常最具爭議性的工具之一。传统的單家庭區划限制大片地區的开发,限制密度,并推動土地成本。相反, 包含區划[ 要求或激励开发商拨出一定比例的单位,以支付新市價率的工程。 增加分區 , 以高密度的津贴取代低密度的指定。 明尼阿波利斯和波特蘭等城市都采用了此方法,以鼓励多家庭建房。 城市研究所的研究表明,单提高分區租金可能不是大大降低,但它是广义的可承受性战略的必要组成部分。其他土地使用政策包括:允许單家庭區划的分區的分區,降低最低批量,精简可承受性项目的環境审查。

  • 單家庭區划限制住房密度,
  • 混合用途區域促进有不同住房型態的可步行街區
  • 普惠區划的任務或激励新發展的可承受單位
  • 配屬性住宅單位政策允許在現有的鄰居中「密度」 。
  • 降低建筑成本

联邦和州供资方案

私人市場本身不能提供足夠的可承受住房。 聯邦政府每年通过旨在支持供方(新建和改造)和需求方(租金援助)的方案输送數十億美元。 低收入住房稅稅抵免[LIHTC] 是全國最大的生产方案,向建造或翻新可承受租房的開發商提供税收抵免。自1986年成立以来,LIHTC已經為300多万套房提供了資金。 HOME投資合作方案 向各州和地方提供公式拨款,以资助一系列可承受的住房活动,包括新建房款到租户租户租户租房援助。 社区發展區塊資助 向低收入和中等收入地区的住房和社区发展提供灵活的資金。在需求方面, 住房選擇權助券(第8款 ) 向租户提供30%的資金,但只向符合条件的4個長的長

  • 低收入住房稅務抵免——最大的供方方案
  • 家庭投资伙伴方案——灵活提供地方需要的赠款
  • 社区發展集團赠款(CDBG)——广泛的社区發展
  • 住房選擇券(第8款)——以租户为基础的租金补贴
  • 以專案為主的租金援助—— 与具体發展相關的补贴

稅務奖励和信用

除了直接支出外, 稅務政策是可支付住房的有力推动者。 上面提到的低收入住房稅務抵免 是主要例子。 開發者爭取州稅務抵免, 出售給投資者(通常是公司) , 以提升项目的股本。 由此而來的單位必須保持一定的時間( 通常為30年 ) 。 其他的刺激措施包括: 降低物產稅務稅, 紐約和芝加哥等城市都常有的, 以及 資格化项目中用於建築材料的銷售稅豁免。 有些国家也提供 历史保税抵免 , 并配以可支付住房抵免稅, 以恢復舊建建築物。 國家低收入住房聯盟會追蹤这些政策和提倡扩大LIHTC分配, 以满足日益增长的需求。

  • 物產稅免,減低了房東的營運成本
  • 州低收入住房税收抵免
  • 降低建筑成本
  • 歷史性修复學學分 鼓励老建筑的適應性再利用

执行中的持久挑戰

即使是精心设计的住房政策也常常因政治、金融和行政障碍而不足。 NIMBYism 等聯邦方案不是应享权利,而是每年的拨款和竞争性分配,这意味着大多数符合条件的家庭和项目得不到支持。 復建複雜性也阻碍了進步。 開發者必須處理地方、州和聯邦的重合要求,包括環境审查、区划差异和公平住房的遵守。 在有些城市,确保所有必要的批准可能要花上三年到五年, 增加项目成本。 最后, 市勢壓力 可能會破壞可承受性,甚至是在建房單之后, 高價的地價和公用權限制可以到期。

  • 透過社群團體與市議會的籌碼,
  • 租金援助和生产方案长期资金不足
  • 複雜的核准程序
  • 经济能力限制的到期(例如,LIHTC30年的遵守期)
  • 新建经济适用住房附近的改造和搬迁压力

有效政策的案例研究

許多城市都證明, 明智的政策制定與持續的政治意志能為可承受的住房帶來有意义的收益,

紐約市的强制性普惠性住房(MIH)

2016年,紐約市通过了强制性普惠性住房方案,要求那些為大項目的企划區域變更的開發者永久保留20%至30%的單位,以作為可承受的。這個方案适用于那些密度更高、特别是交通不便的區域。 到了2023年,MIH已生产出8000多套可承受的單位,另有数千套在管道中。 政策得到了城市 负担得起的住房基金[ 和像421-a(現在被可负担的紐約取代 ) 一樣的地產稅減退的補充納。 NYC的一大訓練是,必须把强制性要求与金融刺激措施结合起来,以确保可行性。 紐約市规划局提供了關於MIH的影響的詳細數。

舊金山的區域改革與資助計畫

舊金山的住宅成本是全國最高的, 但這也开创了幾項新颖的政策。 該市的[] 经济适用房收益方案 使開發商可以建造更高、更密集的住宅,以换取永久的可負租房。 舊金山也使用一個地方投票措施(Proposition C), 藉由企業稅附加, 每年能賺上億美元, 增加住房和服務的資金。 另一站點是該市精简了100%可負租房项目的审批:如果符合區划和設計划标准,這些可以避免長期的裁量审查。 舊金山山的政策工具工具表明,选民批准的資金和區划的灵活性可以加速可負租房產。

明尼阿波利斯:結束單家庭區域

2018年,明尼阿波利斯成為美國第一個完全取消單家庭區划的主要城市,允许所有住宅區有雙人區和三重區。 改革是該市全面計劃的一部分,即明尼阿波利斯2040,它也增加了交通和商业走廊附近的密度。 早期的證據顯示,政策在先前被排斥的鄰居中适度增加了住房生产,但由于市場总体緊張,租户的省費有限。 然而,明尼阿波利斯的大胆行動激起了波特蘭、西雅圖和加州(通过州立法)等城市的相似努力。 案例表明,如果與租金穩定和租金援助等其他政策相配合,那么區划改革就最有效。

社區宣傳的作用

政府政策并不是從真空中产生的,而是由社區成員、宣傳組織和聯盟的持续努力塑造的。居民可以參加地方計劃會議、在市委听证会上作證、加入或組成注重住房公理的團體,从而影響住房的效益。 觀察研究所的研究[ 顯示,有組織的「YIMBY」團體成功地推动在西海岸的多座城市中提高分區和密度的獎金。 与此同时,租户聯盟和法律援助組織倡导更強的租金控制、驱逐保护以及住房法的执行。有效的宣傳常常涉及教育、与民选官建關係以及战略性地利用媒體來改變民意。 许多成功的運動也利用了诉讼或投票倡议,迫使立法机构在反應缓慢時采取行动。 最後,可承受得起的住房是政治問題,那些一直表现出最大影响的人物。

  • 出席市委會議和計劃委員會
  • 加入或支持地方住房倡导团体(YIMBY、租户工会)
  • 利用社群媒體宣傳,
  • 參與社區住房計畫及區域更新工作
  • 支持有強大建築平台的候選人,

展望未来:负担得起的住房政策的未来

随着城市的持续增长和气候变化的影響日益波及脆弱社区,可承受住房的未來需要有适应性和综合性方法。一個主要趋势是强调可持续的建筑做法,例如净零能源建设和使用低碳材料,這也可以降低可承受住房提供者的长期營運成本。另一則是扩大公私合营,在这种伙伴关系中,城市政府提供土地或基础设施,而私人开发商根据可承受性协议提供资金和管理项目。 保留现有的可承受住房,正受到注意,作为新的建筑的成本效益替代:在他們轉為市場前,城市可以取得和恢复受补贴的老化单元,而不用零錢重建。最后, 住房第一模式——在不附加任何先决条件的情况下,优先向无家可归者提供永久住房——很多城市都得到了支持,并表明在降低公共服務成本的同时,聯合用住房的

  • 将绿色建築標準纳入可负担得起的住房方案
  • 增强公私合营,以利用私人资本
  • 以购置基金和租金管理优先保全
  • 扩大住房第一和向无家可归者提供辅助性住房
  • 倡导在联邦一级普遍提供租金援助

低廉的住房不是一個特殊問題,而是繁荣、公平的社区的支柱。 政府政策可以加剧或缓解住房危機,而差异往往會降臨居民和利益方的明智、持續的宣傳。 通过了解现有的工具 — — 分區改革、資助方案、税收激励措施 — — 以及他們路上的障礙,个人和组织可以推动那些讓住房安全、供后代人承受的变革。 你城市的未来取决于它。