了解財產稅的全域性

物產稅是房主最大的经常性支出之一,常常與抵押金和保險相對。 物產稅為公學、道路修復、警務和消防部以及圖書館等基本社区服務提供资金,但很多房主都覺得此制度很困惑和累赘。 全面指南把物產稅的方方面面都分解了,從計算法到減低費策略,你就可以自信地管理這項財務义务。

財產稅是什麼,誰設置的?

地產稅是從價值上看的稅,由當地稅務局對地產征收。 地產稅和收入或銷售稅不同,在縣、市和學校區的地產稅都是直接資助物產所在地辖区內服務的。 這些稅務是當地政府的主要收入来源,约占全美國州和當地稅務的30%。

制定物業稅率的具体機構因州和地區而异。 通常,郡评估員會決定物業的價值, 而另外的委員會或議會會會定稅率( 通常稱為磨坊税率 ) 。 房主會指出本地的估計員辦公室, 并了解估計日程以保持知情。

財產稅如何計算

計算涉及多重步數, 可能因司法權限而不同。 了解每個元件都有助于您驗證您的帳單和當場錯誤 。

估定值与市面價值

地產的市面价值是它會在開市中出售的。 然而, 估定值是稅收目的數。 大部分地區的估定值是市面价值的一小部分, 例如80%或100%。 有些州為保護房主免受突然的衝突, 限制年度估定值的上限。 例如, 加州第13個提案將估定值限制在2%, 除非地產被賣掉或新建。

税率( 百万率)

稅率以磨坊表示, 一個磨坊等于每估定值1000美元的稅金。 如果你們的縣的磨坊總税率是50個磨坊, 且你的家被估定為20萬美元, 你的年度財產稅將是1萬美元( 200 x 50 美元 )。 磨坊稅率由地方政府在預算聽證會中制定, 并可以依學校、基建和緊急服務的資金需求而波动。

豁免和减少

豁免在施用税率前從您的估定值中减去一定的金额。 通常的豁免包括住宅豁免( 基本住宅) 、 老年人、 退伍老兵、 殘疾人 、 農業使用豁免 。 例如, 德克薩斯州提供40,000美元的學校區稅免征。 總是檢查您的州免征方案, 并立即實施。 許多人可以在您買房子后不久完成。

净应纳税值和最后计算

公式是 : [[FLT: 0]] 產品稅 = (估定值 – 免費 ) × 千米率 = 1000 [[FLT: 1] 。 有些地方對不同的服務(例如郡稅、學校稅、市稅)也适用不同的税率,所以你的總賬目就是這些層的總和。

了解財產稅估計

估計不是靜態的,而是定期更新的。

评估者如何确定值

估計者使用三种主要方法:銷售比對(比對近代相似房屋的銷售),成本方法(估計重置成本减去折旧),以及收入方法(租房物業 ) 。 大部分住宅估計都依靠銷售比對。 估計者可以進行實驗,也可以使用以鄰居趋势为基础的數據模型。如果你做了一些改善,比如增加了浴室或清理地下室,那么你的估計就會上升。

评估周期和通知

大部分司法管辖区每一至五年重新评估一次。 您會收到一份估定值通知, 通常在信件中。 這個通知包括您的財產估定值、 稅率、 以及應交稅金的总额。 也解釋了如何申請。 檔案要保存到您的記錄中 。

如果您的評估值太高, 怎麼辦 ?

如果你認為你的評估值超出了公平的市場價值,你就有權利提出上诉。 这一过程不一樣,但一般都涉及向評估人辦公室提出书面抗議,提供最近評估或相當銷售等證據,并出席聽證會。成功率不一樣,但很多房主都達到減價。期限很嚴,通常在通知日期30天后,所以動作要快。

最高財產稅免征及如何資格

豁免可以大大減少你的稅單, 以下是全美國最常用的類型。

家庭豁免

豁免适用于您的主要居住地。 豁免會降低應稅值的固定數值( 例如, 佛羅里達州 25,000美元 ) 。 有些州也提供限制年估增量的「 家居上限 」 。 要申請, 您必須以永久住址為家居, 并向該縣申請 。

老年公民豁免

許多州都對65歲及以上的房主提供附加的减免。 豁免可能基于年齡、收入或兩者。 例如,加州的19號提案允许老年人將稅基轉至新家。 檢查您的本地高級豁免方案,有些方案需要每年更新。

退伍军人和残疾豁免

身患服務性殘疾的老兵、幸存配偶和殘疾者可能有资格部分或完全免服兵役。 其数额通常與殘疾程度相關。 例如, 紐約對在戰時服役的老兵提供50%的免服兵役。 通常需要由退伍军人协会提供文件。

其他特殊豁免

研究農地、歷史地產、太陽能設備、宗教或慈善組織所有物產的豁免。

支付您的財產稅: 選擇權與策略

地產稅的征收要按你們當地政府的時間表。 大部分地區每年、每半年、每季都收納稅款。 以下是共同的稅款方式和重要的考量。

直接支付稅務局

低息支付通常每月1%或更多。 某些司法管辖区提供提前支付折扣。 反之,逾期支付會受到懲罰和利息的影響, 通常每月1%或更多。 设立催收或登入自動支付系統以避免犯罪。

通过您的抵押放款人代碼帳號

大部分放款人要求借款人將地產稅交到代管帳戶, 作為他們每月按揭的支付的一部分。 借款人會在到期時向地方政府支付稅金。 這會分散12個月的資本, 并确保你們永遠不會遇到大筆整筆的資金。 然而, 注意代管帳戶有時會超收或少收, 导致調整。 每年檢查您的代管帳單以確認其准确性。

付款计划和艰苦方案

無法全數支付時, 有些州會提供分期付款計劃或延遲方案, 特别是對高齡或低收入房屋所有者。 延遲付款會延遲到地產被賣或轉賣。 利息會增加, 但可以防止取消抵押。 聯系稅收人辦公室, 探索選擇 。

不付款的后果: 利恩斯和取消赎回權

財產稅的不交是一件嚴重的事,

利息和处罚的应计制

尚未支付的稅立即開始收取利息和逾期的罰金。 税率因州而异, 但每年常常會超过10%。 數月後, 欠下的總和會大大膨胀。

財產的稅務

如果稅金尚未還清, 地方政府會將稅款留置在您的地產上。 這留置權會給政府合法的要求。 在有些州, 留置權可以在稅款留置拍卖中出售給私人投資者。 投資者會交稅並賺取利息。 您必須報偿投資者以清置留置權, 或冒失您的地產。

取消抵押

法定期限( 通常是兩到三年 ) 後 , 稅務 管理 局 可以 推動 贖回 。 這會 使 房屋 被 強賣 以 抵付 稅 。 贖回 也 可能 發生 。 即使 有 抵押 、 稅留置 也 比 抵押 留置 优先 。 避免 犯罪 至关重要 。 如果您在 爭取 、 立即 找 住家 顧問 或 法律援助 。

管理和減少您的財產稅負擔的策略

房主可以采取幾項措施控制物產稅。 這些策略是合法、实用和廣泛使用的。

定期審查您的評估通知

每年, 將您的估計值與最近鄰居的相似房屋的銷售量作比較。 如果您估計值不符, 收集證據并提交上诉。 即使成功減少估計值一萬美元, 每年也省下數百美元 。

适用所有可适用的豁免

許多房主錯過他們所應有的豁免。 每年重檢您的資格, 特别是當您的情況改變( 例如65歲、 變殘、 或第一次購買房子 ) 。 檔面必須在截止日期前填表, 有些截止日期早在4月 1 日。

了解磨坊率變更

儘管當地政府提高磨坊率, 你的稅單仍會持平。 參加學校委員會或市委預算听证会以表達你的看法。 在某些地區, 選民必須通過公投批准税率的提高, 給你直接的影響力。

考慮財產稅稅務抗議服務

數家公司提供費用( 通常為节省的一成數) 的訴求援助。 雖然您可以自行上诉, 但這些服務會處理文獻, 并提供相當的資料。 在簽署前先研究他們的記錄和費用結構 。

联邦返还的扣稅

逐個列出的房主可以在他們的聯邦所得税報稅單上扣除州與地產稅(包括地產稅), 但必須遵守「稅務減少與工作法」下1萬美元的限额( 婚生聯結檔案)。 此扣除只應當指向您在當年实际支付的稅務。 保留您的稅務單與代管帳單的記錄。 詳細請參見 IS 公示 530 [[FLT: 1] 。

首次购房者的財產稅

物產稅是負擔能力的关键因素,

資本資本稅

您的月付款包括本金、利息、保險和财产稅。 向您的放款人索取以銷售價和本地利率为基础的稅金估計。 記得在購買後, 估計可能會增加, 尤其是如果前一位所有者因免費或上限而估定的價值會降低。

研究稅史

提供價值之前,從縣評估官的網站上取得地產稅史。 尋找最近的任何重新评估、待審判或未付余额。 突然的價值跳升可能意味著明年的法案會更高。

了解稅收減除方案

有些城市提供新建或翻新的暫時減稅, 特别是在指定的開發區。 這些可以降低你數年的稅金。 問問您的地產經紀人或當地經濟發展辦公室是否有可用的方案。

常被問到的財產稅

地產稅能逐年增加嗎?

某些州將年增量限制在固定百分比(比如加州的2% ) 。 另一些州允许根据市場条件进行全面的重新评估。 隨著物產價值和政府預算的上升,期待隨時間而逐漸增加。

地產稅金是否一樣?

使用不同價值的物產會付出不同数额的代價, 此外, 豁免和特殊區域( 如防火區) 也可能造成變化。

如果我年中賣掉我的家會怎樣?

財產稅一般在收尾時按比例計算。 卖方抵免了买方在售后已付的稅, 或是买方偿还卖方在售前未交的稅。 您的收尾聲明會詳細說明這一點。

如果我不逐個列出,我能減掉財產稅嗎?

不. 州稅和地稅的扣值只有在表A的扣值中逐一列出。 如果您接受標準扣值, 您就不能扣稅。 請問稅務專家或參考[ [FLT: 0] IRS 排程 A 說明 [[FLT: 1] 。

我怎麼找到我的地產稅率?

參觀您的郡評估員或稅收官網站。 許多人提供用地址或包裹號碼來查稅的工具。 您也可以為目前的磨坊費打給郡稅務員辦公室。

結論: 控制您的財產稅

物業稅是房屋所有制中一個复杂但可管理的部分。 了解评估如何工作,申请你所應享受的豁免,高估價值,保持現值,你可以把驚喜降到最低,把更多的錢放在口袋里。關鍵是保持參與,审查你的通知,出席地方预算会议,以及在需要时向专业人士咨询。 有了這裡提供的知识,你可以自信地運轉物業稅,并專心享受自己的家。