了解印度房地产投資的稅金

地產仍是印度最受歡迎的投資渠道之一,它提供長期資本增值和穩定的租借收入。 然而,物產投資的稅務風貌是複雜的,而且常常被誤解。 從資本收益和物產稅到GST和TDS,每項交易都有自己的一套守法要求。 這篇文章提供了一個全面,权威的指南,來了解每個投資者所應知道稅務的影響,幫助你高效地計劃,把负债降到最低,并完全遵守印度稅法。

不动产交易核心稅

印度的稅法對地產征收多重稅,依交易的性別而定 — — 買賣或持有。 了解每一類稅是有效的稅務計劃的第一步。 國稅局的確有其規定,但這不代表它會被關閉。

出售財產的基建收益稅

出售 物產 以 利 、 售价 和 買賣 成本 的 差值 、 都 作 基建 收益 。 持有 期 決定 收益 是 短期 的 、 是 长期 的 , 這又 影響 稅率 和 免稅 。

  • 短期基建收益: 如果財產自買入之日起不到24個月 ,收益會加到您的总收入中,并按照适用的所得税税率纳税。這會把您推進更高階段, 造成税收大量外流。
  • 长期基建收益:[ 如果財產持有超过24個月,收益就符合长期收益。税率是20%(加上适用的附加費和收益),并可以使指数化。 索引用所得税部公布的成本膨胀指数(CII)來調整通货膨胀的购买价格,从而大大降低应纳税收益。

以2015年4月買下一間公寓為例, 租借地價為 $ 30 lakh, 2023年6月售出,租借地價為 $ 55 lakh。 參考的入資成本(2015-16年的CII為240,2023-24年的CII為348)將约为 $43.5 lakh, 使得應稅所得只有 $ 11.5 lakh, 而不是 $ 25 lakh 。 這说明了索引化在減低长期財產投資的稅負擔方面的力量。

第54和54F款的豁免

收入稅法(Endward Expensive) 提供了慷慨的豁免。 根據 第54 條, 如果你在指定期限内賣出住宅物產, 并将資本收益投資购买或建造另一套住宅, LTCG 免稅。 新住宅必须在出售後一年或兩年內購入, 或者在三年內建造。 相类似, 第54F 條 條 提供了出售任何长期資產( 住宅除外) 所得的豁免, 如果全部的净價值被重新投入住宅。

關鍵是, 這些豁免都附带著鎖定的條件:新地產不能在買下三年內出售, 且您不能在轉帳日擁有不止一間住宅( 第54款), 如果再投資未完成, 便可以使用基建收益帳戶方案來停放收益。

租金收入税

房屋租金收入在房屋收入 之下征税。

  • 巨型年值 收/收租金或预期租金(市值或公平租金)的越高。如果財產在一年中空置, 实际租金可能會越低。
  • 年值(NAV): GAV减去本年度支付的市政稅。
  • 規定的扣除率為NAV30%, 而不論實際支出。 此外, 房屋租借利息可以根据第24(b)款扣除, 与自動使用房屋的上限不同, 房屋租借上限無上限。
  • 應稅收入: NAV 减去30%的标准扣除额减去应付利息。 所得數值加入您的总收入, 并按板塊税率征税 。

以每年10 lakh 的租金、5 0000 的市政稅、每年2.5 lakh 的房屋貸款利息為 : ( 10 0000 - 50000 ) = 9 50,000 (NAV) , 减去30%的标准扣除( + 285000), 减去利息( + 250000) = 4,15000 ) 。這是您應稅收入的加收额 。

建築不足物質的貨物及服務稅

GST 适用于建築不足的物產的買賣。 目前的比例是 [ [FLT: 0] 5% [FLT: 1] , 适用于可付得起的物產, 以及 [[FLT: 2] 12% [[FLT: 3] 其他住宅物產( 建築者可获得完全的輸入稅抵免) 。 对于商業物產, 利率一般是12% 或18%, 取决于工程的情況。 重要的是, GST 不征收已取得完工證的即時搬入物產品, 因為沒有進行中建築服務 。

通常情况下, 住宅買主不能取得所付的GST的輸入稅抵免, 但商業用地產可以要求入資稅抵免。 總要檢查建築商的GST 登記, 并确保发票清楚顯示稅金的符合性。

采购(第194-IA款)

任何购买不动产(农用地除外)的人,只要 ⁇ 50 lakh或以上,就需在1%的出售商中扣除退稅。TDS必须在付款或信贷時扣除,以较早者为准,并用表格26QB存入政府。 买方还必须向卖方提交TDS回扣(26QB)和签发TDS憑證(16B)。

未能扣扣或存款TDS可导致取消支出和利息的罚款。 即便卖方是NRI,此规定也适用,税率也变为20%加附加(除非《双重避税协议》中规定了较低的税率 )。

物產稅和其他持有成本

擁有地產不僅是買賣,

財產稅( 市稅)

地產稅由當地市政機構(如BMC、MCD、BBMP)按地產價格、面积和用途每年征收。 該稅從房屋物產收入中扣除。 對於所有者占有的地產, 所付的地產稅因沒有租金收入而不可扣除, 但可以算作所有者成本的一部分。

地產稅率相差很大:例如,孟買的住宅稅率是可分配值的5-7%,而德里的税率更低。 投资者在计算净收益時,應把這些年成本考虑在内。

印花稅和登花費

在買賣時,印花稅(通常占物價的5-7%,因州而异)和注册費(約1%)是重大的成本。這些成本不能算作買賣年的一次支出,而是加在買賣成本中,以計算資本收益。這可以減少最终的資本收益,這有利于稅務。但是,不能立即扣稅。

2017-18财政年度起, 购买房屋的印花和登花可以算作扣除, 依據第80C款(但以% 1.5 lakh的总限制為例),

住房贷款利息和本金扣减

由房屋贷款供资的地產投資提供大量稅金扣除:

  • 第24(b)款 - 房屋贷款利息: 对于自住的地產,利息扣除上限为每年2 lakh。对于出让地產,没有上限;一年中支付的全部利息可扣除租金收入。如果租金收入不足,损失可以由其他收入抵消(但房屋财产损失可扣除2 lakh上限)。
  • 第80C款 - 偿还本金: 房屋贷款的主要部分符合第80C款的扣除条件,但以1.5 lakh为限,其中也包括前述印花稅和登記。 財產不得在持有五年內轉售,或出售年份會反轉。
  • 第80EE款(首次買家): 首次买房者可另外扣除最多5萬元的房款利息,条件是贷款金额低于35 lakh,房产价值低于50 lakh。

特定投资者的税收

非居民印第安人(NRIS)

國家資源資源公司在投資印度地產時, 也面临更多關注稅務的要求。 資本收益税率一般與居民相同(20%的資本收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入收入

  • 買主必須在LTCG(附索引)或STCG(附加和收費)[30% 上扣除TDS, 除非NRI從所得税部取得更低的TDS憑證。
  • 支付给NRI的租金收入根据第195款按30%[](或适用的条约费率)受TDS管制。
  • 國家資源研究所也可以要求第54和54F款下相同的豁免,但必須重新把收益投放到印度。 出售收益的返还受RBI指南的管束。
  • 雙重稅收避協議(DTAAs)若NRI的居住國也征收相同收入,

商业地產投资者

商業物產(办公用房、零售單位、倉庫)與住宅租房物產相類,

  • 租房人(所有者)必須向租房人收取租金(通常為18%), 并將租金轉寄給政府。
  • 建築物(而非土地)的折旧可以依《所得税法》要求,
  • 股市收益的計算方式相似,

房地产投资者的税收計划策略

預防稅務的計劃可以大大提升稅後的報酬。

  1. 长期資本收益在索引化之後吸引了更低效率, 你可以要求豁免第54和54F款。 規劃售出時間。
  2. 使用索引對您有利: 逐年追蹤成本膨胀指数。索引基年改為2001年,因此2001年之前购买的物產可以以2001年4月1日的公平市價為成本。這往往會降低索引收益。
  3. 以特定债券重新投資收益: 如果您不能在另一套房屋地產上投資, 請考慮根据第54EC款投資資資本金收益债券( 如NHAI或REC 發出的债券)。 免收的债券最多是 $ 5 lakh, 5 年, 目前提供微薄利率 。
  4. 以「股息」抵扣其他所得。 確保利息的支付記錄正常。
  5. 持有多種物產作为交易股票: 如果你是財產開發商或經營商(即频繁的買賣), 收入可以被當做是生意收入而不是資本收益。 這可以減少中介、法律费用和銷售成本等支出。 然而, 也意味著沒有索引或长期資本收益率。 參謀分類的稅務顧問 。
  6. 保留所有購買協議、銷售契据、已付稅收、房屋貸款帳單及重修帳單。 這些對計算資本、申請扣除、以及應付稅金審查都至关重要。

常见的陷阱和遵守

許多投資者不知不覺地陷入了稅務陷阱。

  • 所得税部仍可視為名义租金收入(基于市價或公平租金)并征税。 最好宣佈該財產為自動使用, 但只允許一項自動使用財產免稅; 额外財產亦可視為公開使用。
  • 租戶每月交租超过5萬澳元, 必須根据第194-IB( 或非營利資訊公司30%) 條款扣除10%的TDS。
  • [ [FLT: 0] 不要求在銷售年份中做索引 : [[FLT: 1] 索引只供 LTCG 使用。 如果您在 24 個月內賣出, 則會完全失去此福利 。 預計銷售日期 。
  • 錯過重新投資的截止日期: 要要求豁免第54款, 您必须在2年內( 或在3年內建設 ) 買下新財產。 任何延遲都造成在期限到期的年份中收益成為應稅的年數 。
  • 〔〕 國家特有稅:〔〕 有些州征收比实际交易价格更高的附加稅或圓圈税率。如果售出考慮因素低于圓圈税率(印值值值),差额可算作第50C款下的收入。

未来趋势和改革提案

印度地產稅制框架正在發展。 最近的预算提案包括了鼓励可支付住房(例如第80EEA款的延伸)和简化資本收益計算的措施。例如,政府考慮把LTCG的持有期由某些物產的24個月减少到12個月,但這尚未颁布。目前也有人在討論如何合理安排各州的印花稅率,以减少整体交易成本。投资者应通过所得税部的网站(infindotatus.gov.in)和可靠的税收入口,如[ClearTax和[Taxmann[[5]]等官方來更新。

結 论

印度地產投資提供了有吸引力的收益,但稅務的影響是多方面的,需要小心的航行。 从按通货膨胀和再投资豁免指数的資本收益到房租收入扣除和TDS的遵守,每個決定 — — 不管是買賣、持有或出售 — — 都具有稅務后果。 投资者只要了解規定、保持适当的文件以及必要时寻求专业建議,就能大大減少稅務负担,提高净收益。 关键是提前計劃、了解立法变化,并将稅務策略融入所有地產交易。

〔] 免责證:[ 這篇文章只供参考, 并不构成專業稅務建議。 稅法會有變化, 个别情形可能不同。 請找一位合格的包租会计师或稅務顧問, 以了解您的情況 。