分區法:如何影響你的鄰居和财产价值

共同的區域分類包括住宅(單家庭、多家庭)、商業、工業和農業。很多司法辖区也包括混合使用區、計劃的單位發展以及覆蓋區域的歷史保護或環境保護。 每個區域都有一套详细的要求,包括最小的批量大小、離地產線的挫折距离、最大建筑高度、停車比例以及允許的活动。這些規定都編成地方區划條例,并附以區划圖,列出各區的邊界。

分界法的目的

區划法的主要目的在上個世紀中有所發展,

• 根據當地的規模, 校園的設施是一種不相容的。 土地使用組織[ – 分區防止不相容的用途被放在彼此的旁邊。 重工廠不該在學校旁運作,夜店也不該坐落在安靜的住宅街旁。 分區可以减少衝突,保護生活质量。
• 土地的分區確保相邻土地用途不壓縮物產值。 例如, 垃圾填埋場或垃圾場可以大大降低附近的房屋值。 分區限制有助于保持鄰居的性格和可取性。
• 建築規則涉及消防、衛生與建築完整等建築標準。 它們也确保光、空和空間充足。 覆蓋區可能涉及洪泛管理或野火風險。
• 近代的區域日益融入環境目標,例如减少城市擴張、保有綠色空間、提倡填充式發展、以及鼓励中轉式設計。 有些城市使用區域來要求電動車充電站或綠色屋頂。

如此一來,就可能使當地政府陷入困境。 它們共同指引各族群的形狀,幫助地方政府計劃未來的發展。 如此一來,分区就可能建立生机勃勃、功能健全、有弹性的鄰居。 做不好的時候,它會加深不平等、扼殺住房供應、阻擋經濟機會。

分界法如何影响物產價值

區域法可以直接且常常對物產價值有重要影響。 了解這些動力可以幫助房主和投資者估量一個包裹的潜在價值或贬值。

供应限制和稀缺

限制發展密度的分區,例如要求最低批量大或禁止多家庭住房,限制了可建地的供应。 在需求高的地区,人造稀缺使现有房屋和土地的价格上升。 在许多郊区社区常见的单一家庭分区,增加了新居民的入住壁垒,并可能加剧住房负担危机。

允许使用和最高和最佳使用

地產的价值與目前區域下的最高和最佳使用量相關。 繁忙的街區上的商业用區值只為單家住宅區值, 因為此區域的商業用戶能產生更高的收入。 相类似, 多家發展區值可能不只限於單家, 因為它能容纳更多的單家。 如果地產區域被降區( 更嚴限) , 其价值會下降。 相反, 允许更密集使用的上區值會增加。

兼容的用途和方便

公園、學校、中转站和商业中心附近的地產通常會受到更高的价格,但只有分区能确保這些用途相容。 吸引交通和噪音的購物中心可能會對附近的住宅造成负面影响,除非受到挫折或景观美化要求的缓冲。 保有空地和需要绿色缓冲的區域有助于保持保值。

稳定和可预测性

買主和放款人都看重預測。 當區域穩定且強硬時, 地產所有者會相信鄰居的性格不會突然改變。 這穩定會降低風險, 支持更高的地產價值。 相對之下, 區域常被挑戰或區域出現的鄰居可能會看到更大的波动性。

排他性效果

區域也有可能有排他性效果,间接地塑造物業價值。 區域區劃、禁止附属住宅单元、限制高度限制等,往往會把低收入家庭推向外。 這可能在短期内保護现有房主的物產價值,但會導致地區經濟低效和集中的貧窮,最终會影響更廣的地產市場。

案例:明尼阿波利斯2040

2018年,明尼阿波利斯成為美國首個取消單家庭區划, 允許所有住宅區有雙胞胎和三重排的大型城市。 城市研究所的研究發現, 政策雖然增加了發展潛力, 但也引發了對一些小區的關注。 长期而言, 高區劃有望因增加住房供應而減輕物價增。 這個例子说明了區划改革如何能對物業價值产生複雜的多年效果。

區域規定的類型

分區規定不是單一的,

使用區域

通常,使用被分為權宜、有条件(需要特殊許可或聽證)或禁止。

• 居民 —— 进一步细分為R-1(單家庭离散)、R-2(雙家庭/雙家庭)、R-3(多家庭)等,每種都具有密度限制。
• 包括零售、辦公室、餐廳、旅館、娛樂,
• 工業 – 輕工業(裝備、裝配)和重工業(制造、加工)常被缓冲区隔開。
• 農業[ —— 保有农田,限制非農業發展。
• 使用混合 —— 允許居住、商業、有時也允許在同一大樓或區域內办公,

大小區域

規定規定控制建筑物的形狀,主要標準包括:

• 最小批量大小 – 決定一個區域可以產生多少批量, 影響密度 。
• 由前、後、後等物業線到建築腳印需要距離。
• 浮游面积比(FAR) – 總層面积与地區的比值,限制建筑物的質量.
• 可能限制觀光與陽光, 尤其市中心區區區區區,
• 包括建筑物和車道等不透水的表面。

覆蓋區域

覆蓋區域在基部區域之上增加了附加要求, 通常是為了达到一個特定族群目標。 通常覆蓋區域包括歷史區域( 保留建筑性格 ) 、 淹水區域( 要求建築高地 ) 、 中轉發展( 站附近鼓励密度 ) 、 設計審查區( 管理美學、 材料或景观美化 ) 。

性能區域

性能區域不是指定确切用途, 而是定下噪音、交通、排放或光等影響的標準。 如果拟议的發展能達到這些性能阈值, 即使使用類別不同, 也有可能被允許。 在一些工業區域和計劃中, 也使用此灵活性 。

格式化代碼

以形狀為主的代碼是取代以形狀為主的代碼。它們注重建築的安置、高度、外觀設計以及公共空间。 邁阿密、納什維爾和丹佛等城市都采用了以形狀為主的代碼,以創造更可預測和行人友好的結局。

區域對鄰居的影響

區域塑造了鄰居的結構,其效果超越了個人區塊,影響了社區的性格、基礎和社會動力。

社区凝聚力和特征

传统區域分住宅和商业用途,會形成安靜的住宅區域,但也可能导致依據車輛的擴張。 另一方面,混合用途區域可以培育居民可以短距离居住、工作和购物的可步行的街區。 街區的特性 — — 无论是葉子郊區、繁忙的走廊,还是歷史區域 — — 主要由其區划命名所决定。

基础设施规划

地方政府使用區域來預測道路、水和下水道線、學校、公園和緊急服務的需求。 例如, 一個允許高密度住宅發展的區域會引發公共交通和公用電力的投資。 當區域符合基本建设計劃時, 群落便會高效增長。 如果不如此, 鄰居可能會面临學校拥挤、交通堵塞或下水道崩塌等問題。

環境質量

分區可以限制洪泛地、湿地、陡坡和野生生物生境的發展,从而保護天然资源。 分區也會形成城市熱島效应 — — 大型停車場和黑暗的屋頂陷阱熱度,而樹冠要求和绿色的太空設備也減輕了熱度。 一些城市現在使用有气候意识的分区,要求太陽板或高能效的建築方向。

社会公平和获得

區划在歷史上被用作種族隔離的工具, 區划法令明令禁止某些種族在特定地区生活, 直到最高法院在1917年推翻種族隔離。 但排他性做法仍以經濟隔離的方式存在:大量要求、禁止多家庭住房、最低地板區域規定等, 有效地把低收入家庭排出。 如今, 很多市政府都在努力克服這些做法的後遗症, 探索包容區划, 要求一定比例的新單位能负担得起。 區划可以加强或減輕不平等模式, 取决于其设计和执行。

犯罪与安全

區域化不直接影響犯罪率, 也影響土地使用模式。 使用混用和活跃的街區零售往往會有较多的「街上眼」, 阻遏犯罪。 相反, 街區交通不便的孤立住宅區會增加脆弱性。 區域化會鼓勵行人活動和公共场所, 有助于觀察到和實際安全。

圍繞區域法的挑戰和爭議

區域化的確有其利處,

排除區域

美國的國際大選是美國的一個大選。 這種問題可能最有爭議。 限制住房种类和密度的區域有效地排除了中低收入家庭。 批判者認為,單家庭區區是國家住房短缺和经济隔離的主要推動因素。 俄勒岡州、加州州和華盛頓州都通過法律,將前單家庭區的雙胞胎和三重乳糖合法化,但當地的阻力仍然很強。

無人權主義( 不在我的後院)

現今的居民常反對新的發展, 尤其是可負擔的住房、多家庭計畫或群居, 認為這會傷害財產價值、增加交通量或改變鄰居性格。 NIMBY反對會延遲或殺害計畫, 强化現狀及限制供應。 分區差异與特殊用途許可令成為這些衝突的戰場。

管制過度和不灵活性

區域規定可能過於規定, 阻礙了有机增长和创新的住房形式。 例如, 最低停車位( 需要每單位一定的停車位 ) 增加了建築成本, 也阻止了中轉發展。 最小的批量量阻礙了小地區的填充發展。 许多城市主義者提倡放松管制, 讓市場在基本健康和安全指引內決定密度和使用。

分區和政治腐敗

區域的區域被重新區域以造福特定發展者, 通常是因為政治壓力或競選捐款。 這會破壞區域的預測性, 并會造成不相容的用途。 大多數法院會審查區域, 要求它為公開目的服務 。

环境司法

低收入社群與有色人種社群更可能被區分於工業用地、垃圾填埋地、高速公路及污染设施。

如何研究你區域的區域法

是否要買房子、計劃翻新或開業, 知道适用于地產的區划規則, 都很重要。 如何開始:

• 大部分城市和縣都在网上公布他們的區划條例與互動性區划地圖。
• 」 聯繫計劃部 – 快速電子郵件或呼叫可以回答關於允許使用、挫折要求或待修改的問題。 計劃部門通常會有所幫助。
• 檢查區划地圖[ – 使用地址,确定區划區域(例如 R-1, C-2)。然後讀取條例中对应的區域, 以了解特定規則 。
• 規劃委員會與調整會議對眾人開放, 提供一個視窗, 了解區區區決定的規劃方式。 您也可以對拟议的變更表達關注。
• 地產公司可能會在地產報告中加入區域資訊。 地產公司會在地產報告中加入區域資訊。
• 美國的規劃協會[提供指南和最佳做法。