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了解知名领域:政府物產购置基金
知名領域是政府奪取某人私人財產的權力。 該權力代表了聯邦、州和地方政府最重要的權力之一, 讓他們可以取得為大社會服務的工程所需的土地。 第五修正案對知名領域规定了兩條嚴格限制:私有財產只能被取為「公用」, 或是公共工程工程,如道路和桥梁,即使有財產被取作公用,业主也必須得到"公正的补偿"。
知名領域的概念在美國法理中根深蒂固, 也被认为是政府主權的固有方面。 國民權力是政府主權的固有组成部分。 該權力使政府能進行基本基建工程和城市發展計畫,
歷史上, 知名領域在建設現代社會所依赖的基础设施方面起到了作用。 道路、高速公路、橋橋、學校、醫院、公共设施、機場和政府建築都使用此權力建造。 重要的公共工程沒有知名領域,就可能被一個物業所有者拒絕出售而阻擋,有可能把整個社區都扣在個人利益的抵押品上。
公有權與私有權之間的衝突仍是目前討論的重點, 討論如何在城市再發展中妥善使用公有權。
宪法框架和法律保护
美國的公有領域的憲法根據第五修正案的"占領条款", 規定私有財產不得「被公用, 不作公正的補償」, 政府受憲法或法律限制,
州和地方政府在相似的制约下运作,但具体要求可能因司法管辖权而异。 许多州宪法提供了超出聯邦憲法的更多保護。 密歇根州憲法第X条第2款允許密歇根州對地產处以處決,但要求他們支付不低于該地產公平市價的125%。這證明了州政府如何可以实施比聯邦基准更嚴格的标准。
通常,公道的补偿由被處決的財產的公平市價來決定。 然而,确定什么是"公平市價"可能很複雜和爭議。 公平市價不考慮多愁善感的价值、所有者為財產付出的代價或財產的債務。 这一限制常常令那些可能與房屋或企業有深厚感情關係的財產主感到挫折,而這些感情關係在货币評估中是無法抓住的。
公用概念隨時有著很大的進展。 大部分但并非所有的政府实体都有權為「公用目的」而發明。 有些用途顯然是公用目的:高速公路、學校、監獄、機場和政府设施。 有時,公用目的不太明顯,因為財產可能會被當作城市更新的一部分而遭到谴责,而只是重新發展,以重新使用私人用途,减少破碎,增加税收。
谴责程序:從通知到取得
對於可能面临失去土地的地產所有者而言, 了解這一區別至关重要。 判決代表了法律机制, 藉此, 抽象的地產權成為了一個具体的現實。
初始步骤和物主通知
該通知提供拟议谴责、理由及所有者權利等資訊。 該通知的關鍵是, 代表物產所有者第一次正式知道其財產可能會受到谴责。
該通知必須充分, 並且向物業所有者提供足夠的資訊, 以了解他們權利和反對行動的時間。 如果政府未提供足够通知和正当程序, 包括通知公眾指定( 即它可能導致公有地業奪取私人財產) 的后果, 以及質疑指定的时限( 45天), 則法院可以延長提出诉讼的時間。
提供物資评估和补偿
該評估程序旨在确定在愿意的買家和愿意的賣家之間的公开市場交易中,
地產主沒有义务接受這份初步的出價, 也無權商議提高價格或在法庭上質疑估價。
獨立評估可以提供物業主在談判中的籌碼, 也可以作為參訴的證據。 政府評估與獨立評估的差異有時會很大, 特別是對於獨立的物業或那些在標準估估方法中沒有完全抓住的特性的物產。
谈判和和解
該政府與物業所有者商議, 決定公平公正的补偿, 以体现物業價值, 考慮地產市場狀況、物產狀況及可能用途。 這個商議期間是兩方在不費費錢和不確定的訴求下达成协议的機會。
許多情况下,政府會試著協商出售,而不是判斷,避免上法庭。 成功的協商可以使雙方都受益:政府可以更快地以更低的成本取得地產,而物產所有人可以得到补偿,而不必承受法律訴求的壓力和費用。 然而物產所有人應該慎重地處理這些協商,并考虑寻求法律建議,以确保他們得到物產的公平價值。
正式法律诉讼
國會也將要求政府撤銷此項訴求。 這代表了從非正式討論轉變為正式法律訴求。 如果協議無法达成, 便會向法庭提出申請,
國際財產主對此指控的批判有幾種途徑。 國際財產主可能對批判本身提出質疑,但他們通常會更成功地對所提供赔偿提出質疑。 國際財產主對批判本身的挑戰通常集中在是否真正符合公共目的或政府是否超越了政府權限。
許多州都制定了"速收"法, 允許政府立即存錢及取得所有权和占有, 避免重要工程的延遲。 這些規定對物業所有者來說可能特別挑戰, 因為他們可能會在赔偿爭議完全解決之前失去財產所有權。 然而, 物業所有者仍有權在政府佔領後仍繼續質疑赔偿金额。
城市再发展和公共用途的扩大
城市再發展中使用知名領域代表了政府最有爭議性應用性。 如果某地被定為「需要再發展」, 受到谴责(即「復建區」), 政府可以依領域佔領該地區內的地產,
美國最高法院在20世紀中間開始削弱憲法對公有領域的保護, 取消公有使用條款, 1954年Berman诉Parker案的判決中, 支持「城市更新」的合宪性, 讓政府可以谴责所谓的破產,
博爾曼也持續持續了一個廣泛的公用定義, 使要求轉換為「公用目的」。 在法院眼中, 終極用途不再重要; 專案的用途也符合公開更新與振兴的公用目的。
亮度的概念及其应用
該地區被稱為「被破壞」的區域, 成為透過知名領域為城市再發展辯護的中央機構。 然而, 宣佈財產「被破壞」的標準常常是模糊的(而且仍然), 使得當地官員可以谴责任何完美無缺的住宅或小生意。
重新發展的指定至少需要先調查是否适用法定的污點「標準」、是否充分通知公眾、以及是否聽證。 雖然有這些程序要求, 污點定義的主观性可能使物業所有者易受到可能不能准确反映物業真正狀況的指定。 人們認為,
不同司法管辖区使用污名的指定方式相差很大。 有些地方采用了嚴格、客观的標準, 重點是结构性缺陷、違法或公共安全危害。 另一些地方采用了更廣泛的定義,其中包括財產價值、稅收產生、或觀察到更高、更好使用的可能性等經濟因素。 這種變化促使了目前對污名的適當量及其在城市再發展中的使用度的爭議。
重新發行機構及其權力
重新發展的機構發展成一些具有領域權的單位, 指定大片地產「被破壞」, 取得地產, 然后再將它交給私人開發商。 這些機構成為了城市改造的有力工具, 但他們的運作也引起了很大的爭議。
重新發展的機構會產生潜在的利益冲突, 因為重新發展的機構有強烈的動機, 以追求不總是符合社區利益或物業所有者權利的計畫。
最後,反對這種做法的情況普遍存在,2011年RDA被廢除,但這故事並未結束。 城市現在有能力建立强化基建金融區或社区振兴和投资局,但这些实体不能使用知名領域的力量或挪用學校的資金。 這些新实体代表了在研究RDA模式最有問題的特征的同时,努力保留重建的有益方面。
基洛決議及其後續
任何關于知名領域和城市重建的討論都不可能完成, 卻沒有審查具有里程碑意义的最高法院案例Kelo诉新倫敦市案。 Susette Kelo, 住家住區的房主,
案件出自康涅狄格州新倫敦, 該州努力振兴經濟。 十多年前, 市政府官員為了把工作帶到新倫敦, 并重振他們這座城鎮的活力, 決定建立城市村, 增加工作, 吸引游客到這個地區。 官方用此計劃及金融刺激措施, 引誘藥學巨頭普菲澤在附近26英畝建造一個研究部門。 普菲澤同意只付其前十年的五分之一財產稅, 普菲澤在2001年開業的75萬平方英尺的建筑群上, 支出了2.94億美元。
和菲瑞爾的協議包括清空(通过知名領域)公司新總部附近的9英亩小區,讓店铺、酒店和公寓都通向安全路。 計劃的這方面激起了不想賣掉房产的房主的激烈反抗。
高等法院在有爭議的5比4決議中裁定, 一個社群從經濟增長中得到的利益, 將重新發展計畫限定為第五修正案的"公用"(Takes article of the Vifth Exception),
最高法院2005年的Kelo判決激起了對知名領域的使用與範圍的爭論, 激起了地方、州和聯邦的多方行動。 公眾的反擊迅速而嚴重。 尽管美國最高法院在Kelo诉新倫敦市案中的臭名昭著的公眾大聲大聲大聲大聲地發言, 但私人所得的知名領域仍然在威脅著房主和小商業。
許多州政府都採取了更嚴格的公用定義、提高赔偿要求、以及對物業主的更多程序保護等形式。
弱势族群受到的不相称的影響
城市重建最令人擔心的方面之一是它對有色人種和低收入的鄰居的影響過大。城市更新開始摧毀全美的有色人種脆弱族群。明迪·富里洛夫博士的研究發現,1949年至1973年,有2500多項城市更新工程強迫100多万美國人被驅逐。 在被強迫搬迁的非裔美國人中,三分之二的人是流离失所的可能性是五倍的。
這種模式並未被推向歷史。 十年後, 私人發展的知名領域所關注的族群仍更可能是有色人種族群, 而居民更可能生活在貧困線以下, 收入和教育水平也比鄰居低。 這種差距在環境公義、平等保護以及政府權力的公平运用方面仍引起嚴重的疑問。
重整發展工作集中在這些社區, 既反映出歷史上的失資模式, 也反映出現代經濟壓力, 使這些地區吸引了重整的目標。
城市再發展的典型模式是,以知名領域為主要手段, 取得和集聚了一些廢棄的計畫, 而不是改善這些社群中居住且通常受社区再發展努力影響的孩童及家庭的情況,
物主权益和法律补救
對於任何可能遭到批判的人來說, 理解這些保護是至關緊要的。
挑戰權
也無權對此抗議。 她們有權得知、商議赔偿,
政府只能為合法公共目的來判斷財產。 如果公共用途不符合法律标准,或者在谴责背后有不可告人的目的,比如讓土地開發者受益,這就是挑戰的有力依据。 有能力證明拟议取用不是為了真正的公共目的的財產所有者可能完全阻止谴责。
要求對指定提出抗議的物產主必須在指定決議的45天內向高等法院提起诉讼。這些嚴格的時間表突出了在面临谴责時迅速行動的重要性。 錯過這些期限的物產主可能失去對收受抗議的權利,不管案情如何。 任何物產主都可能失去對此提出抗議的權利。
爭取赔偿
物業估价是谴责程序的关键组成部分。 如果提供的赔偿不能准确反映您的物業价值, 您的律師可以幫助您提供證據, 如獨立評估或專家意見, 以支持您的公平赔偿案例。 估价爭議是谴责程序中最常見的問題之一, 也常常是物業所有者增加赔偿的最具成效的渠道。
以「他們不僅佔領這塊地, 而是佔領你們的發展權」, 法律上规定, 必須為財產使用價值最高的地點支付錢。
取用土地的規模可能會減少、效用下降或市面价值下降, 所有这些都應反映在判給的赔偿金中。 部分取用中, 尤其重要的是政府會谴责土地的拓宽。
法律代表的重要性
雇律師:這是您在反對審判時唯一可以采取的最重要措施。 一位專門於知名領域與財產權的有學問的律師可以代表您在審判程序中,
知名領域律師帶來了價值方法、程序要求和談判策略等專業知识,可以大大改善物產主的結局。 他們可以找出可能使收購作業作废的程序錯誤, 提出證據支持更高的赔偿, 以及通導起訴程序所謂的复杂法律。
反向谴责
一個相關法律理論反向批判, 描述政府不取得合法權位, 但基本規定地去除財產所有用途的情況。
反向的谴责是政府領域財產,但未能公平补偿所有者。 要得到反向的谴责,物產所有者必須控告政府收回財產或公平补偿其占有。 反向的谴责要求可能會在各种情况下出現,包括严格限制物產使用的管制行動、政府工程的實體入侵或政府未遵循适当程序就占有的情況。
平衡公共需求和私人權利
公有需求與私人財產權利之間的緊張是知名領域法的核心。 支持者認為經濟發展是公有用途的正當用途。他們指出,為幫助政府满足再發展需要而發展的公私营合作是一種必要而适当的策略,它能促进公有用途。他們還聲稱,這些城市更新工程所產生的新工作與增加的稅收使全社受益。
地方政府正利用領域強迫民眾離開土地, 讓私人開發商能建造比取代的建築更貴的房屋和辦公室, 以支付更多財產稅。
需要更多討論「公有目的」的意義。 使用知名領域可能不像看上去那樣分裂。 如果使用得當, 它可能是一個基本基石, 但問題的結構會造成不必要的分化。 這個觀點指出, 有可能透過更周密的应用知名領域權力, 以及更多注意社區影響, 找到共同的地點。
负责任的使用原则
2006年,凱西基金會的鄰居發展股召集了兩邊的知名領域問題人士, 以觀察如何使用此工具支持而非取代家庭。 討論产生了一套負責使用知名領域的指導原理, 該套方法旨在研發最佳做法, 是更公平地应用知名領域權的重要一步。
重整城市的目標不是停止復活, 而是影響行動及運用資金改善受災家庭的幫助。
城市再發展中負責使用知名領域的主要原理包括:确保真正的公共利益而不是主要私人利益;提供反映真正地產价值的公平补偿;向流离失所居民提供重新安置援助和支持服务;在指定重新开发領域之前,开展有意义的社区磋商;在用尽其他替代方案后,使用知名領域作为最后手段;以及采取问责制措施,确保所允諾的效益得以实现。
現代議題與近代發展
城市更新計畫讓重新發展的權力通過一個叫做知名領域的流程, 要求所有者出售指定的地產。 然而, 這些權力的运用面临越来越多的審查和阻力。
近年來, 正在就赔偿金额和再發權的适当范围進行诉讼。 第二起诉讼對物產收購中所使用的市價提出了质疑。 儘管瑞安公司希望解决涉及市價的訴求, 但各方未能达成协议, 案件也被審判。 2023年5月, 原告在審判中胜诉,瑞安公司收到了初步判决, 要求它支付26,528,000美元的额外赔偿金, 以补偿前房主收購。 本案说明了在估值爭議中涉及的重大財產利益和适当的評估程序的重要性。
部分司法區域已不再采用傳統的再發展方式。 SRA成員討論了這些問題, 決定不在這個地點進行短期城市更新。 SRA成員則鼓勵工作人员使用其他方法共同重新發展城市與私人擁有的地點, 例如RFP程序, 以刺激購買相邻地區。 這些替代方法可能提供实现再發展目的的方法, 避免與知名領域相關的爭議。
社区参与和监督
由於該市更新計畫區內或附近地區的當地利益方(如居民、企業主、機構伙伴)提供回應, 以指引該區的决策过程, 社群投入机制是防止再發展權被滥用的重要保障。
更強大的社群參與可以幫助确保再發展計畫真正為公共利益服務, 并解決社群需求。 當居民有重要機會參與計畫時, 計畫更可能反映本地的優先性, 更不會造成不公的流离失所。 决策透明、明確的宣傳計畫目標和影响、以及真正對社群所關心的反應,都有助于更公平的再發展成果。
私人发展项目的著名领域
這種改善似乎像是使用私人發展的領域,在重新發展機構解散後,加州法律一般都不允许。 然而,外部的改善,虽然是由私人發展引起的,但有利于公众,因此,如果满足了所有其他要求,那么可以允许使用私人發展的領域。 這表明,在私人發展背景下,如何确定合法公共使用仍然很複雜。
某些情况下,私人公司可以使用谴责來建管道、電線或其他基础设施。 他們必須證明他們的計畫符合公共需求,比如提供能源。 向私人实体授權的知名領域仍然有爭議,批评者質疑此類取用是否真正符合公共目的或主要有利于公司利益。
物產所有者的实际考量
早期行動可以大大改善結果, 也保留其他可能無法被取消的選擇。
面對谴责時要采取的步骤
了解回應時間和取回信的具体理由至关重要。 缺少重要期限會造成重要權益的損失, 所以迅速關注所有信件至关重要。
該評估不僅要考量物產目前的用途, 也要考量物產的最高及最佳用途、發展潛力、以及任何可能影響價值的特殊性。
法律代理特别重要,因為審判程序很複雜,而且涉及重大財產利益。 律師可以幫助估量可能的挑战的力度、商議更高的赔偿、以及在整个过程中代表所有者的利益。
第四,物產所有者應完整記錄其物產,包括照片、改善記錄、创收證據(商业物產)以及任何可能影響价值的因素。
理解部分收受
國內可能會有十英尺的地盤, 以擴張一條街, 也只會造成地獄的關閉, 而不是水路的歸屬。 部分取水是独特的價值挑戰, 因為地產所有者必須得到补偿, 不只是被取走的土地, 也得對剩下的地產造成任何損害。
剩下的地產可能會受到損失, 車站損失、能見度降低、噪音影響或發展潛力減少。 地產主應慎重考慮部分占領可能影響其剩余土地的方方面面,
暫時取用
暫時取用可能只是暫時的。 例如, 國家可能需要在建監獄時使用鄰居的地產的一部分才能使用, 而監獄將有它自己的道路。 暫時取用需要為使用期和在那段時間內造成的任何永久性損害提供补偿。 物產所有者应确保关于暫時取用的协议能明确规定使用期限、修复要求和补偿条款。
城市发展中的名人领域前景
城市發展的領域作用在法律、經濟及社會壓力的影響下繼續演化。 未來的這項力量的應用可能會有几种變化。 未來的發展將是一種現象。
包括更强调社區參與、更強大的安置援助、以及努力确保現有居民能從再發展中受益而不是因再發展而流离失所。
許多司法管辖区在Kelo決定後, 都對使用公有權采取了更嚴格的規範。 這些改革包括更窄的公有權定義、更強的補償要求、以及更多程序保護。 這些改革的效果各有不同, 但反映出公眾普遍對可能滥用公有權的關注。
第三,對不太依赖知名領域的城市再开发的替代方式的兴趣越来越大,其中包括以激励为基础的方案、建立公私合营以避免強取、土地銀行和社区土地信托。 知名領域仍然很重要,但探索替代方式可以有助于实现再开发目的,同时尽量减少與地產主的衝突。
第四,氣候變遷和基础设施需求正在造成使用知名領域的新壓力。 海平面升高、极端天氣事件和氣候調整需求可能要求脆弱地區的地產購買。 相类似,向可再生能源的过渡和基础设施的现代化可能產生新的地產購買需求。 這些新出现的需求將在新的環境下考驗公共需要和物產權利之间的平衡。
政府和再开发当局的最佳做法
包括政府、再發展局、政府、再發展局等,
強迫性谴责使得它只有在其他方法失敗或明顯不切实际的情况下才適用。 如此一來,
如此一來,政府就必須確保計畫真正為公共目的服务,而不是主要造福私人開發商。 這需要仔细審查所拟议的計畫、透明的决策过程以及責任机制,以确保所應許的公益得以实现。
公平赔偿不僅是憲法要求,也是對物產被取為公益物者道德責任。 公平赔偿是政府與政府之間的共和主義。
該組織的資訊可以幫助找出問題、改善計畫設計、建立對必要公共計畫的支持。
包括幫助找到替代住房或商業空間、搬家援助、支持維持社區連結。
也讓政府能透過網路, 藉由網路及網路, 建立更完善的資訊,
資源與其他資訊
地產所有者和其他對更了解知名領域和城市再發展的人們可以取得許多資源。 司法研究所提供了广泛的資訊,介绍了地產權和知名領域改革工作。很多州律师协会提供資源,并轉介給專業的律師。學術机构和智囊團出版關於城市發展、財產權和知名領域影響的研究。
地方政府網站通常會提供重發展計畫、抗議申斥程序、以及相關機構的聯絡資訊。 受批判的物產主亦應檢視各自國家的特有成員和憲法規定,
美國計畫協會[提供城市规划和再發展最佳做法的資源。 社群發展組織和法律援助社可以向那些付不起私人法律代理費的地產所有者提供援助。
結論: 引發出名域的複雜地貌
知名領域和谴责仍然是城市再发展和基建發展的重要工具,使政府能進行符合大眾公共利益的工程。 取得私人物產供公用的权力促进了道路、學校、公用设施和其他现代社會所依赖的重要基建的建设。 沒有此權力,物產所有人就能阻止惠及全族群的工程。
公有使用權擴大到包括經濟發展和城市再發展, 尤其當被批判的財產終于有利于私人發展者而非傳統公共計畫時, 對於有色人種和低收入鄰居的族群的過大影響, 使公有權與公有權的爭議更加焦急,
規劃知名領域的法律框架反映出目前為平衡這些爭議利益而作的努力。 憲法規定公用和公正赔偿為物產主提供了重要的保護,而程序保障則提供了機會,可以對不當收獲或赔偿不足提出挑戰。 州一级的改革是應付凱洛決議而通過的,表明法律在繼續進展,以因應公眾的關心和不断变化的環境。
對於受到谴责的物產主而言,理解自己的权利和選擇至关重要。 早日和經驗丰富的法律顧問商量、取得獨立評估、以及小心注意程序要求,可以大大改善結果。 政府對物產的判斷權雖然很寬广,但并非無限,物產主有重要機會對不正当的取奪或公平赔偿的談判提出挑戰。
對於政府及再發展局來說,負責使用知名領域需要小心地注意真正的公共利益、公平补偿、社区参与和支持流离失所居民。 重點領域應作为最后手段,并充分考虑其他方案及對受影响族群的影響。 决策透明、指定污點的明确标准以及所承諾的利益的问责制,有助于确保再发展项目既能為公共利益服务,又能尊重财产权。
未來, 知名領域在城市發展中的作用將因應不断变化的需求和價值而繼續演化。 氣候調整、基础设施现代化和正在進行的城市化將造成新的土地征用需求,而公平與社群的分散將左右這些權力的行使。 尋找方法,在保護財產權和支持受影响族群的同时,讓必要的公共計畫得以運用,這仍是一個需要决策者、法律專家和公民参与的不断關注的老問題。
公有需求與私人財產權利之間的緊張是不可避免的, 無法完全解決。 然而, 透過深思熟虑地运用法律原則、真正致力于公平與公平、有意义的社区参与、以及繼續完善法律框架, 便有可能以尊重財產所有者與社區的权益和權利的方式, 利用公有领域,