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地方政府与可负担住房的關鍵連接
地方政府與可承受住房的關係塑造了全國各族群的社会和经济结构。 地方政府在土地使用、資金分配和管理框架方面拥有很大的權力,而這些框架直接決定了住房的提供和可承受性。 對教育家、學生、社区倡导者和政策專家而言,理解這一點對推动有意义的改變至关重要。這篇文章研究了地方政府影响住房的机制、面临的障碍以及那些在扩大可承受住房方面被證明有效的策略。
地方政府住房政策管理局
地方政府在住房政策的前沿,行使州和聯邦实体通常向下下放的权力。 包括地區管理、建築法的執行、土地使用规划以及住房补贴管理。 因為住房市場是地方、市和縣政府最有能力應付特定族群需求。 然而,這也意味著地方决策可以加速或延遲在可承受性上的进展。
分区法和土地使用条例
分區法是地方政府在建房供應方面唯一最有力的工具。這些規定決定了建房的功能、建房的地點和密度。 傳統的單家庭區划仍然流行於很多社区,它限制大量地區的开发,有效地排除了多家庭住房和增加土地成本。地方政府可以采取改革措施,扩大住房選擇,例如:
- 以提供更小、更便宜的房屋。
- 增加租房。
- 在过境走廊附近 建立分界,以鼓励高密度的發展。
- 需要一定百分比的新單位才能承受得起。
根據城市研究所的研究, 配以互补政策的地区區改革在承受能力上效果最強。
編碼與許可流程
建築法可以确保安全與質量, 但長期的許可批准和已过时的規定要求可以推高建築成本。 地方政府可以建立快速審查程序、降低費用、以及采用灵活的規定标准, 以讓模擬式住房等新颖建築方法。 這些行政改革可以減少時間, 錢發行者必須投入, 更可行地在低價點建房。
金融机制和刺激
地方政府除了規定外, 也設施金融工具刺激可承受的住房生产,
直接供资和赠款
許多市都將一般基金收入或债券收益分配给住房信托基金。 這些專門資金流支持了可支付住房的建造、修复和保藏。 地方住房信托基金可以通过地產稅、文件記錄費或專門銷售稅資本。 國家低收住房聯盟[ 報告說,目前有數以百計的領域經營此基金,每年能為可支付住房提供數十億美元。
税款抵免和减免
地產稅減少了可承受住房發展的營運成本, 讓房主能低廉租金。 地方政府也可以提供補助性补贴或將工程排在他們有條理的拨款计划中, 支持聯邦低收入住房稅抵免方案。 有些市政府也制定了自己的地方稅抵免方案,以填补聯邦資金留下的缺口。
低息贷款和土地捐款
地方政府可以提供低息或可免費的贷款給非营利及营利開發商, 以支付缺口。 此外, 市政府通常擁有未充分利用的土地, 以低于市場的利率轉換, 以建造可承受的住房。 土地銀行的這項方法降低了新建工程的单一最大成本部分, 并在丹佛和西雅圖等城市成功使用。
地方政府面临的障碍
地方政府在企圖擴大可承受的住房供應量時, 仍遭遇重大阻礙。
社區反對與新黨(NIMBY)主義
人們常常反對多家庭發展, 是因為關注地產價值、鄰居、交通堵塞或學校過份拥挤。 這些反對可能拖上數年, 也因法律挑戰和重新设计要求而增加成本。 地方政府必須平衡真正的社群投入和更广泛的公共興趣, 有效的方法包括早期透明的社区参与、清晰的數據展示、可承受住房的效益, 以及使用直接解決居民問題的社區福利協議。
财政限制和相互竞争的优先事项
城市的預算很薄。 警察、消防、學校、基础设施和其他基本服务都爭取有限的收入。 住房往往得到的資金较少,因为其效益更長,而且不易被立刻看到。 地方政府可以通过建立专门的收入流,如选民批准的债券或包容性住房費,來解決這點,而這些收入流是從年度预算戰中排除的。 一些城市也采用了以住房成果为基础的优先支出的「住房第一”预算框架。
行政能力差距
許多地方政府,尤其是小辖区的地方政府,缺乏高效管理住房方案所需的專業和技术系統。 人手不足的計劃部門在許可审查、檢查拖延和追蹤可負性協議方面面临积压。 着力於教职工訓練、數位允許平台和司法界間合作可以幫助弥合這些差距。
强化地方住房方案的战略
地方政府正在采取整合的策略,把管理改革、金融投資和社区合作结合起来。 這些策略提高了可承受住房生产的规模和速度,同时建立了長期公共支持。
积极主动的社区参与
有效的策略包括:
- 社区视觉工廠讓居民共同創作發展計劃.
- 收集當地收入水平、房租負擔及候選人清單的房屋需求評估。
- 由低收入租戶、房東、開發商及服務商代表的咨詢委員會[。
- 數位參與工具[,例如線上調查和交互式地圖,以傳達到更广泛的觀眾.
美國人計畫協會[提供最佳方法指南,
數據處理决策
以可靠數據为依据的地方政府住房政策往往能取得更好的效果。 主要的衡量标准包括租金空缺率、租金与收入比率的中位數、驱逐案的提交率以及成本累赘的家庭数量。 隨著時間推移,這些指标的追蹤可以讓决策者找出新出现的危機,評估方案的有效性,并給更多投資提供理由。 如今,很多市政府都公布了年度住房计分卡或儀表,提高了透明度和问责制。
公私合作和跨部门合作
任何單一的單一实体都不可能單獨解決可承受的住房危機。 和非营利組織、私人開發商和金融机构建立牢固合作的地方政府大大扩大了其影響力。
与非营利性住房開發者合作
非营利性開發商在可承受的住房融资、社區關係和物業管理方面帶來了深刻的專業技能。 通常他們比营利性公司更愿意承擔為非常低收入家庭服務的复杂工程。 地方政府可以通过預發贷款、營運补贴和优先使用城市所有的土地等支持這些合作伙伴。 反之,非营利性公司會承諾长期可承受性協議和居民服務,以穩定租房。
利用私营部门的资本
私人資本對弥合可负担得起的住房的資本缺口至关重要。
- 收集未來財產稅收入以支付目前的發展成本。
- 社区土地信托 将土地所有权和建筑物所有权分開,永久降低购买价格。
- 要求市場開發商捐資給可承受的住房基金。
也确保政府补贴得到有效利用。
地方住房创新成功案例研究
現實世界的例例顯示當當當地政府承諾采取大胆的行動以負擔得起的時候,
明尼蘇達州明尼阿波利斯:消除單家庭區域
2018年,明尼阿波利斯成為美國第一個通过其2040年全面計劃來消除單家庭區划的主要城市。改革讓所有住宅區三重房,有效合法化了全市多家庭住房。 配套政策包括取消最低停車要求,大力投入中转發展。 早期的證據顯示,政策增加了住房生产,尤其是更小,更负担得起的单元,而沒有對反對者預言的地產價值造成负面影响。明尼阿波利斯經驗表明,宏大的區划改革在政治上是可行的,在行政上是可实现的。
俄勒冈州波特蘭: 投票人批准的住房债券
2016年,波特蘭選民批准了2.584億美金的可支付住房公債,是當時太平洋西北最大的公債,該公債資助了上千套新的可支付租金的建設,其中包含有生活有房不穩定經驗的居民的社區委員會也對此有強力監督. 波特蘭的態度以股本為重,以投資于歷史上不投資的鄰居,确保各單位至少60年的可支付能力. 該公債被广泛稱為在快速租金增長期間加速產業.
馬里蘭蒙哥馬利郡:普惠區先锋隊
蒙哥馬利縣的中價住宅單位(MPDU)計畫建立於1974年,是美國最古老和最成功的包容性住宅區划計畫之一。 法令要求20個或以上的單位的開發者以可承受的價格預留12.5至15 % 。 作為交換,開發者會得到密度獎金, 讓他們可以建造比區划所允許的更多的單位。 數十年來, 該計畫已產生了數萬個可承受的單位, 遍布全縣, 將可承受的住房整合到混合收入的區域,而不是集中在低收入區域。
新出现的趋势和今后的方向
地方政府正在試圖使用新的工具與方法,
适应性再利用和转化政策
将空置的办公樓、酒店和購物中心轉換成住宅, 作為快速增加住房供應的策略, 已獲得了引力。 地方政府可以放松區划和建築規則要求,提供缺口資源, 以及精简資源。 向遠端工作轉換, 加快了商區的空置率, 也為有基础设施及中途通路的地點的住房提供了機會。
住房作为基础设施
一個日益增长的運動認為,住房應被當作公共基础设施,符合联邦和州資金的類型,如道路、桥梁和水系。 采用此框架的地方政府可以取得建設建設資金,並以建設建設資金為經濟發展工具。 一些城市建立了专门的建設資金,將多項收入資源整合在一起,以利預期的長期投資。
房客保护和反流离失所措施
單靠生产是不够的。地方政府越来越多地采取房客保護政策,防止在小區再投資中流離。 这些政策包括租金穩定、公開拆迁要求、請求律師權方案、以及重新安置援助。 租户保護措施加之新建工程,可以确保现有居民在居住条件改善時能留在自己的社区。
結 论
地方政府和可支付住房之间的联系既強又复杂。 地方政府拥有扩大住房提供所需的法律、金融及計劃工具,但政府仍面临重大的阻礙,包括社区反對、财政限制和行政限制。 最有效的方法包括管理改革、定向投資、數據化計劃以及深入的社区参与。 明尼阿波利斯、波特蘭和蒙哥马利郡的案例研究表明,地方政府在果断和协作下可以取得進步。 教育家、學生、倡导者和决策者理解這一點是建立人人都能安全、稳定和可支付住房的社区的第一步。 工作是紧迫的,但工具是迫不得已的。