地方政府在管理短期租金方面的作用

地方政府在塑造短期租市中作用的扩大

短期租借在Airbnb、Vrbo和Booking.com等平台上, 改變了近十年來的招待地貌。最初的一個適合預算的旅行者選擇已发展成一個數十億美元的業務, 幾乎触及到每個城市和鎮。這些租借物產者提供灵活、更真實的住宿。地產主的租借物產品代表了新的收入流。但對於地方政府來說, 短期租借的快速擴散造成了一個管理难题,它涉及到住房的承受能力、鄰居穩定、稅收甚至公共安全。

地方政府從被动觀察者轉而實施管理。其權力源于警察的長期存在,即立法保障自身社区健康、安全和福利的能力。如今,世界各地的城市都率先制定法令,平衡短期租房的经济贡献,兼顾需要保护长期住房存量、保持邻里性別、确保公平竞争和传统住房。文章探讨了這些条例、共同政策工具、执行挑戰以及新形成的最佳做法的理据,以引導有效治理。

地方政府在短期租市的介入

短期租房不是在真空中運作的。當房主將一單位轉換成全職度假租房時, 該單位就被從长期的住房市場中移除了 — — 减少居民的供應量。在已面临住房短缺的城市, 轉換可以推高租金, 也使家庭更難找到穩定的房屋。除了住房, 客人的频繁更替會產生噪音、停車堵塞和垃圾問題, 使鄰居和城市服務受到壓力。地方政府具有独特的地位,可以處理這些外在因素, 因為他們了解自己社区的具体情况。

保障住房的承受能力和供应

管理短期租金最常被引為理由的理由是, 其對住房提供有影響。來自城市研究所和其他研究組織的研究都記錄到, 在需求高的城市, Airbnb 的每增加1%的租金都可能與可觀量的提高相呼应。房主不住的全家租金尤其成問題, 因為它能有效地把住宅套房轉為商业房地。若要解決這個問題, 许多地方法令現在要求短期租金是东道主的主要住所, 或是限制每年的允许租夜, 以阻止全日商业用途。

守邻

短期租房讓大量人口流入住宅區。大部分客人都負責,但交易量之大可能打亂了一個街區的社会结构。鄰居們最常提到的事情包括噪音抱怨、垃圾处理不当和停車位短缺。地方政府使用規定,如入住限、安靜時間和垃圾提貨時間等,以減輕這些影響。有些城市也建立了投诉热线或專門的执法人员,以快速应对騷擾性地產。

确保公平竞争和传统租房

旅館、旅館、旅館、床房等地的经营都遵循一套既定的安全、區域和稅法。短期租房的經營地是灰色的,不付入住稅,也不遵守相同的消防和保健法。這造成了不均匀的游戲場。地方政府的对策是把旅館的入住稅扩大到短期租房,要求旅館遵守安全标准,如工作煙氣探測器、一氧化碳警報、以及明确的疏散计划。这些措施确保所有住宿提供商都公平地為城市服務和客家保護做出贡献。

公共服务收入

旅店稅或旅游稅是很多城市的重要收入来源。通过从短期租借中收取這些稅,地方政府可以资助旅游促進、基础设施改善和可支付得起的住房方案。德克薩斯州奧斯汀和華盛頓西雅圖等城市成功與平台合作,使稅金收款自动化,简化了东道主的遵章和收獲之前失去的收入。

有效的管理基礎是知道誰在租房, 以及租借地點。登記或授權要求主機申請許可、交費、提供物業所有者或房東同意的聯絡資訊與證據。有些城市, 如紐約, 要求主機在當地機構登記, 並且會發佈一個獨有的證件號碼, 必須出現在所有的登記上。這個系統會建立責任, 更方便於執行其他規則。不登記會造成大量罚款, 紐約最近開始對違法行为处以高达5,000美元的懲罰。一個显著的例子是[FLT: 0] 紐約市特殊执法辦公室[[FLT: 1], 使用登記數據來辨明非法登記。

登記方案的最佳做法

高費用可以推動主機下潛。設立合理的年費(例如50美元至200美元)可以減少障礙。
与上市平台整合: 要求平台在允許上市實行前先核查登記("不登記,不登記"模式).
公開的儀表板: 有些城市,如舊金山,提供已登記單位的公開地圖,以提高透明度。

主要居住要求和租日

防止长期住房被轉換成實際酒店,很多司法管辖区都把短期租金限制在东道主的主要住所(东道主每年至少住6個月),此外,城市可能限制每年租房的夜數。例如:

旧金山: 东道主只能租到自己的主居,在东道主不在场的情况下每年租到不超过90個晚上.
90天的規則适用于全家市場除非主機有計劃權限
俄勒岡州波特蘭:[ 住宅區非所有者占有的單位的短期租房每年限為30天.

實施的規定常常需要平台分享資料, 許多城市都存在爭議。

土地分界和土地使用条例

區域規定在歷史上將商用和住宅用途隔開。短期租借模糊了這條線。地方政府更新了區域條例, 以界定短期租借的允許地。通常的方法包括:

只限商業區和混合用途區:[ 在已經區域的酒店或旅游區中允许短期租借。
限制的居住區:[ 只有在宿主生活于现场,或者只在一定密度下,才允許居住區.
有条件使用許可: 住宅區短期租房需要特殊批准,但需依社區投入.

區域是強大的工具, 但可能會有政治爭議。房屋所有者可能反對任何限制, 而房屋代言人則推動禁止。有效的區域區劃需要仔细研究當地的住房市場與鄰居的特征。

安全和健康标准

客家安全是首要的关切事项。和酒店不同, 很多短期租房不因消防、病虫害控制或建築危害而受檢查。地方政府日益要求宿主在取得駕照前符合基本安全要求。國家消防協會[提供了很多城市采用的准则。典型的要求包括:

在每个睡眠區和每層都有煙雾測試器
存在燃料燃烧器具的一氧化碳警報
每層都有滅火器
明顯的緊急出口
儿童占用的單位的視窗守衛

也要求各國政府提供消防警員檢查報告,

稅務與資料分享

使用稅平分了競爭場, 并產生了收入。問題是收費。很多城市都與Airbnb和Vrbo等平台签订了自愿收費協議, 之後這些平台會自动替主機收稅。然而, 這只有在城市有法定權力強征收稅才能奏效。有些司法管辖区颁布了法令,要求平台收稅或支付罰款。數據共享条款, 平台必須提供详细清單和交易信息, 對於稽核和查明不合规主機至关重要。 [[FLT: 0] 全国城市聯盟[[[FLT: 1] 已公布了包含此条款的示范立法。

實際性

寫作規定是一回事;做成規定是另一回事。地方政府在實施短期租房規定方面面临重大阻力。

有限工作人员和

大部分城市沒有专门的短期租房执法隊。法規执法官通常會負重責任, 已經對住房法違法、非法倾倒和其他問題提出過訴。沒有其他工作人员, 守法率就會下降。有些城市也以建立由登記費或稅收供资的專門性「短期租房單位」。例如,科羅拉多州丹佛市就使用部分占用稅, 資助一個守法隊, 該隊將執照資料和網路上市相對照。

非法租借的貓和摩斯遊戲

未登記及非法租借的持續, 因為很難發現。主機可能會使用多項上市、變更地址、或是透過不分享資料的平台租用。精密的主機會建立多項帳號來繞過每日封鎖。為了與此作對, 城市會投資於清除平台資料的軟體, 以及沒有許可牌號的旗號。然而, 這會引起個人的隱私問題, 并會引發平台的法律挑戰。資料存取與隱私之間的衝突仍然是最複雜的執行障礙之一。

政工反省

短期租房規定常受到激烈的爭議。房主的支持者認為物權包括自由租房權。 Airbnb等平台為反對限制性條例的活動提供了資助, 也為更輕的規定進行游说。在一些城市,業務起诉以阻擋登記要求或日限。例如,2023年加州的官司對聖莫尼卡的嚴格規定提出了质疑,尽管城市最终占了上風。地方政府必須預料到法律挑戰和巧妙的政策,可以承受第四修正案(Privacy)和商務條目(Interstate marken ) 的審查。

有效管理的案例研究

許多城市已實施了全面策略,

紐約市: 嚴格执法的模范

紐約市的規定制度是美國最嚴格的。 2010年的法規禁止短期租借整套公寓, 除非有主辦人在场。然而, 最初的执法力度很弱。 2022年, 紐約市通过了18號地方法, 要求主辦人向市長特別执法局登記, 禁止訂閱平台處理未登記的上市交易。結果: 數以千計的非法上市被移除, 市內也得到了一個全面的數據庫, 供有针对性地执行。批判者認為, 法律减少了旅游選擇, 但支持者强调非法旅館的减少和租房的保值。

舊金山:主要住所和90天規則

2015年颁布的舊金山規定要求东道主向市政府登記, 并證明租借是他們的主要住所。全家租借限為每年90晚, 除非东道主有有条件的使用許可。該市也规定 Airbnb 和 Vrbo 等平台征收和匯交14% 的酒店稅。一個关键特征是「三擊」政策: 违反規定的东道主可以被永久禁用。舊金山定期公布遵章資料, 使其执行透明且有數據驱动。

巴塞羅那: 一個在巡迴旅行租金方面的先锋

西班牙巴塞羅納一直站在管理短期租房以保护住宅區的前沿。在Airbnb大爆炸前, 城市有許可的度假租房, 但上市的爆炸令系統不堪重負。 2016年, 巴塞羅納中止了新的租房, 開始了強烈的执法行動, 关闭了數以千計的非法單位。城市也采用了一個以區划为基础的方法:只有歷史和商业區的地產才有资格取得租房證; 住宅區是禁區。巴塞羅納的政策被稱為穩定鄰居區, 儘管它受到了旅游業的批評。

新兴趋势和科技工具

智慧城市解决方案正在幫助地方政府更有效地實施規則,

自动许可和遵守平台

越来越多的城市使用主機平台,使登記程序自动化,與訂閱平台整合以核對執照,並生成合规報告。這些系統可以發送自動提醒,以更新執照、標籤可疑的上市,以及提供公共入口,供居民報告問題。Granicus等公司[Granicus[]提供了专门为短期租借管理設計的解决方案。

噪音和占用监测技术

某些城市在不派出警察的情况下, 開通了智能噪音監控系統。這些裝置在租借單位中安裝, 經宿主同意, 測量分解水平, 并在噪音超过阈值時提醒宿主或執行机构。類似占用感應器可以確保客人數量不會超过允許的限量。雖然這些工具引起隱私問題, 但比起常年人工檢查, 它們的侵扰性會小於常年的檢查。

与平台合作模式

某些司法管辖区已經與平台商議合作協議,但並非對戰。在阿姆斯特丹,Airbnb自愿將未注册為專業經營商的东道主全家租房上限為每年30晚。平台也與城市共享所有交易的資料。這些合作降低了城市的执法成本,有助于平台展示良好的公民身份。然而,這些協議不能取代當地法律 — — 通常在他們背后有可信的管理威脅時,效果最好。

设计和实施短期租金政策的最佳做法

地方政府在考慮新規矩時,

收集短期租房數量、租房比例、租房及空置率等數據。
包括鄰居協會、房屋贊助者、旅館協會、租房平台、財產所有者。
以适度且可执行的規則開始。 一個被积极實施的簡單登記要求比一個被忽略的全面禁例更有效。依舊以成功為依據。
[ [FLT: 0] 投資數據系統。 [[FLT: 1] 和平台共享協議至关重要。考慮要求平台提供所有訂閱的季度報告的條例, 包括主機名稱、地址和訂閱資料。使用此資料來找出不正確的主機, 并衡量政策的效能。
使用登記費和稅收來聘請檢察官、買下軟體、支持法律工作。
規定中要包含一些需要定期審查和調整的條款。短期租界會很快變化; 僵硬的規定會被廢棄。

結論:平衡機會與社區健康

短期租房不會消失。租房給宿主和旅行者提供了有意义的經濟利益。但不受管制的增長有真正的成本:失去住房、房租压力和住宅區的破壞。地方政府是首要的机构,有權力和民主權力保持平衡。正如這篇文章所顯示的,管理面貌是多种多样的,城市采取從輕触的登記到近禁的一切都是全體的。最成功的政策是那些有數據的、勤勉的、隨時而變化的政策。

展望未來,科技將繼續重塑短期租房業及其管理。平台可能會發展自我管制工具,城市可能利用人工智能來偵測非法上市。然而地方政府的基本責任依然未變:在保護居民的长期利益的同时讓經濟活動受益。城市可以通过周密的监管,确保短期租房在自己的社区中仍保持积极力量,而不是造成破壞的根源。