Om wette te gebruik en te versprei, vorm die ruggraat van gemeenskapsbeplanning en - ontwikkeling. Vir eiendomseienaars kan eiendomsagente, tuiskoopmasjiene en ontwikkelaars nie hierdie regulasies verstaan nie, is dit noodsaaklik om hierdie regulasies te verstaan. ' n Mistrap met sonering kan ' n projek stuit, boetes veroorsaak of selfs die verwydering van strukture dwing. ' n Mens kan byvoorbeeld die karakter van die buurt in ' n ander vorm stel en alles van verkeerspatrone na eiendomswaardes beïnvloed.

Hierdie omvattende gids ondersoek die grondbeginsels van die gebruik van sonering en grond, verduidelik hoe hulle in die praktyk werk en voorsien aksiebare stappe om hulle in jou gemeenskap te vind.

Wat gebruik die grense van die son en die land?

Die wet van die omgewing is plaaslike verordeninge wat ' n munisipaliteit in bepaalde streke of sones verdeel. ' n Spesifieke stel reëls word gegee oor wat gebou kan word en hoe die land gebruik kan word. ' n Landgebruikswet is ' n breër term wat die sonewerk sowel as ander regulasies soos subdivissiebeheer, omgewingsbeskermings en geskiedkundige bewaringsreëls insluit. ' n Wet skep saam ' n wetlike raamwerk wat die fisiese en ekonomiese ontwikkeling van ' n gemeenskap rig.

Die vernaamste doelwitte van die sone - en landgebruikswette is:

  • [[FTT: 0] Public health and Safety:[[[TT:1] skei onversoenbare onverenigbare onversoenbare gebruike, soos om industriële fabrieke weg te hou van skole en hospitale.
  • [[FTT: 0]Orderly groei:[[TT:1] Voorkom toevallige ontwikkeling wat infrastruktuur veroorsaak.
  • [[FTT: 0] [Beperkende] waarde beskerming: [[[FTT:1] Die strewe na daardie naburige gebruike beïnvloed nie ' n negatiewe uitwerking op huiswaardes nie.
  • [[TTH: 0] Environele bestuurderskap:[[[TH:1] Beskerm moerasse, vloedverklaarders en ander sensitiewe gebiede.

Hierdie wette dateer uit die vroeë 20ste eeu in die Verenigde State, met die Hooggeregshof wat hulle grondwetlikheid in die landssaak bevestig [[TOL:0][FT:1] [VOLT:1] Village of Euclaid v. Ambler Realty Co.[FT:2][FT:3]]]]] (1926). ' n Standaardsmiddel vir plaaslike regerings oor die hele land het sedertdien geword.

Tipes van Zoning - Distriks

Hoewel elke munisipaliteit sy eie soneringskategorieë definieer, volg die meeste ' n soortgelyke struktuur. ' n Begrip van hierdie algemene streke is die eerste stap om enige eiendom te evalueer.

Belangstellingsones

Begoedde gebiede word vir behuising aangewys. Hulle word dikwels verder onderverdeel om digtheid en boutipe te beheer:

  • [[FTT: 0] Amerikaanse familie-woon (R-1):[[[FT:1] ontruim huise op individuele lot. Hierdie sones het dikwels minimum grootte vereistes en beperk bouhoogte.
  • [[FTT: 0] [Multi-familie woon (R-2, R- 3): [[FTT:1] Laat toe duplexes, dorpshuise en woonstelgeboue. Digtheid beperkings word uitgedruk as eenhede per hektaar.
  • [[FTT: 0] [xed- use- resurums:[[TT:1] Kombineer behuising met kommersiële of kleinhandelsruimte, wat algemeen is in stedelike invultings.

Kommersiële Sones

Handelsgebiede huisves sakeondernemings en kleinhandel. ' n Subcate sluit in:

  • [[FTT: 0] Neighborskap kommersiële: [[[TT:1] klein- klein- klein klein kleinhandel soos hoekwinkels en koffiewinkels.
  • [[FTT: 0] aleonale kommersiële:[[FTT:1] Groter kleinhandel, restaurante en kantore.
  • [[FTT: 0]]Centrale sakegebied (CBD): [[[[FT:1] Hoog-densiteit stedelike kern met hoë geboue en swaar voet verkeer.

Industriële Sones

Industriële gebiede word vir vervaardiging, oorlogbestrydings en logistiek gebruik. Hulle is gewoonlik weg van woongebiede geleë om geraas, verkeer en besoedeling te verminder. ' n Lig industriële gebiede laat byeenkoms - en navorsingsfasiliteite toe, terwyl swaar nywerheidsgebiede grootskaalsverwerking en materiaal moontlik maak.

Landbousones

Landbougebiede beskerm landbougrond en plattelandse karakter. ' n Paar landbougebiede laat gewasse, vee en verwante bedrywighede toe. ' n Paar landbougebiede stel beperkte woongebied moontlik, maar groot titlee is gewoonlik groot aksiegroottes wat dikwels tussen 10 hektaar of meer voorkom.

Spesiale doel - streek

Baie gemeenskappe skep ook spesiale doelgebiede vir unieke behoeftes:

  • [[FTT: 0] Historiese streke:[[[FTT:1] Behou boukundige erfenis met streng ontwerpriglyne.
  • [[FTT: 0] Floodlandnes: [[[TT:1] Beperk ontwikkeling in gebiede wat geneig is tot oorstromings.
  • [[FTT: 0] Geleesde eenheid ontwikkelings (PUDs): [[[FT:1] Laat aanpasbare zonering toe vir groot-skaal gemeng- gebruik projekte met onderhandelde goedkeurings.

Hoe die verouderingsproses eiendomsontwikkeling beïnvloed

Die regulasies wat aangedui word, is baie meer as om net te sê: "hierdie land is vir huise." Hulle stel gedetailleerde standaarde aan wat direk beïnvloed wat jy kan bou en hoe jy jou eiendom kan gebruik.

Bougrootte, hoogte en terugslae

Elke sone - streek sluit driedimensionele vereistes in:

  • [[FTT: 0] stelbacke: [[FTT:1] Minimum afstand moet wees van eiendom lyne, strate of ander strukture. Voorkant, kant en grootmaak terugslae wissel deur streek.
  • [[FTT: 0] Height beperk:[[FT:1] Maksimum bouhoogte, dikwels uitgedruk in voete of stories.
  • [[FTT: 0]AFloor area verhouding (FAR):[[[FT:1] Die verhouding van totaal bou vloer area tot baie grootte. 'n FAR van 2.0 op 'n 10 000-quarie-voet-lot beteken jy kan opbou tot 20 000 vierkante meter vloerruimte, versprei oor veelvuldige stories.
  • [[FTT: 0] Lut dekking:[[TTT:1] Die persentasie van baie wat deur geboue of onopbreekbare oppervlakke bedek kan word.

Parking en verkeersvereistes

Kommers - en multigesinsontwikkelings word gewoonlik vereis om 'n minimum aantal parkeerplekke te voorsien. Party stede het ook maksimum parkeerbeperkings om vervoergebruik aan te moedig. Verkeersopslae kan vir groter ontwikkelings vereis word, en die ontwikkelaar kan gevra word om vir padverbeterings of verkeersseine te betaal.

Gebruik permitte en toestandale gebruik permitte

Nie alle gebruike word in elke sone toegelaat nie. Die meeste nzonkodes skep drie kategorieë van gebruike:

  • [[FTT: 0] Gereuse deur regs: [[[FTT:1] Gebruike wat outomaties toegelaat word as die eiendom aan alle driedimensionele en ander vereistes voldoen.
  • [[FTT: 0] Vraoisieale gebruike (spesiale uitsonderings): [[[TH:1] Gebruike wat vereis dat die sonningbord openbare gehoor en goedkeuring verkry. Voorbeelde sluit kerke in woongebiede of dagsorge in kommersiële sones.
  • [[FTT: 0] gebruik [[[FTT:1] Gebruike wat onder geen omstandighede toegelaat word nie.

Varicies en die veranderinge wat hulle ondergaan

As jou eiendom nie aan ' n spesifieke sonevereiste voldoen nie, kan jy vir ' n geskil aansoek doen. ' n Verdensie gee toestemming om van die reëls te afwyk en nader aan die eiendomslyn te bou as wat die terugslag vereis. ' n Mens moet gewoonlik bewys dat die beperking te veel ontberinge tot jou eiendom lei.

As jy jou land wil gebruik op 'n manier wat die huidige sonering nie toelaat nie, kan jy om 'n [[FTT:0] soneringsaannemings-aannemings-aannemingsprogram [[FTT:1] of [[FTTH:2]]] aansoek doen [[FTHT:3]. Dit is 'n wetgewende proses wat goedkeuring van die stadsraad of distriksopdrag vereis, dikwels na 'n aanbeveling van die kommissie.

Die rol van oorhensplanne

Die wette wat so ver gaan, bestaan nie in 'n vakuum nie. Hulle word gelei deur 'n [[FTT:0] se omvattende plan [[FT:1] (ook 'n algemene plan of meesterplan). Hierdie lang-reël dokument sit die gemeenskap se visie vir toekomstige groei uiteen, insluitend grondgebruik, vervoer, behuising en ekonomiese ontwikkeling. Zoning verordeninge moet konsekwent wees met die omvattende plan. As jy 'n belangrike ontwikkeling oorweeg, sal die omvattende plan hersien of jou projek met die lang doel van die gemeenskap se doel.

Hoe om te ondersoek en te vra vir ' n spesifieke eiendom

Voordat 'n mens grond koop of 'n projek begin, is deeglike navorsing krities. Hier is' n stap-deur-stap benadering:

Stap 1: Identifiseer die Zoning - streek

Kontak die plaaslike beplanningsafdeling of besoek die munisipale webwerf. Die meeste stede voorsien aanlyn nzoningskaarte waar jy 'n adres kan invoer en die streeknaam kan sien. Skryf die presiese soneringkode neer, soos "R-1A" of "C-2."

Stap 2: Lees die ooreenkoms

Kry die deel van die munisipale kode wat met jou streek ooreenstem. Die insetting sal spesifiseer:

  • Gesper en voorwaardelike gebruike.
  • Dimensiaalvereistes (agteruitslae, hoogte, FAR).
  • Parking en tuinaanlegstandaarde.
  • Tekensregulasies.

Stap 3: Gaan toe vir oorredien - distrikte

Oorleggebiede voeg bykomende reëls bo - op die basiszoning by. ' n Algemene oorberinge sluit in:

  • [[FTT: 0] Historiese bewaring bo-oorleg: [[[THT:1] Vereis ontwerp hersiening vir uiterlike veranderinge.
  • [[FTT: 0]Floodlaint overlays:[[[FTT:1] Vereis hoogtes sertifikate en vloed-bewyse.
  • [[FTT: 0] Veroorlaagings:[[TH:1] Beskerm strome, steil hange of habitat in die natuurlewe.

Stap 4: Praat met ' n personeellid

Om wette te bepaal, kan dig en dubbelsinnig wees. ' n Plannepersoneel kan vrae beantwoord, prosedures verduidelik en moontlike geskille vroeg verduidelik. ' n Positiewe verhouding met hierdie amptenare is ' n slim belegging van jou tyd.

Algemene geskille en hoe om hulle op te los

Selfs ywerige eiendomseienaars ondervind probleme.

Nievormende gebruike

'n [[FTT: 0]] niekonformering gebruik[FTOL:1] is 'n gebruik wat wettig was toe dit vasgestel is, maar nie meer toegelaat is onder huidige sonering nie. Byvoorbeeld,' n klein kruidenierswinkel in 'n streek wat sedertdien herzoneer is vir residensiële gebruik. Die meeste verordeninge laat toe dat die gebruik van nie-bevorming voortduur, maar hulle kan uitbreiding beperk, die herbouing na 'n ramp beperk of herbevolking na 'n tydperk van verlating.

Verbrakkings

Bou sonder 'n permit of gebruik' n eienskap op 'n manier wat skend die sonering kode kan lei tot boetes, stopwerkbevele en wetlike optrede. As jy' n oortreding kennisgewing ontvang, ignoreer dit nie. Jy dalk mag aansoek doen vir' n veksensie, verander die gebruik, of appèl die besluit.

Naastegeskille

Om te knak, ontstaan dikwels tussen bure. ' n Algemene klagtes sluit in:

  • ' n heining of struktuur wat terugslagvereistes skend.
  • Sakebedrywighede in 'n woonsone, soos 'n huisgebaseerde motorherstelwinkel.
  • Geraas, parkeer of reuk kom van ' n nabygeleë onderneming.

In baie gevalle is die eerste stap om met die buurman te praat. ' n Knipery word by die plaaslike sone - toepassingkantoor ingedien as dit misluk.

Land gebruik wette wat verder strek as om te kroniek

Hoewel die land se mees sigbare aspek van die gebruik van wette in die land is, speel ander regulasies ook ' n belangrike rol.

Voorstelvoorstelvoorskrifte

Die wet oor die ondersese televisie bepaal hoe grond in die lot verdeel is. ' n Mens moet die ontwikkelaar vra om strate, dienste, dreinering en ander infrastruktuur te voorsien. ' n Nuwe ontwikkeling kan die subvissieper eers baie help om die plaaslike regering te keur.

Omgewingsvoorskrifte

Federale, staats - en plaaslike omgewingswette kan ontwikkeling beperk. Sleutelgebiede sluit in:

  • [[FTT: 0]] WITlande:[[FTT:1] Heruleer deur die Amerikaanse Leërkorps van Ingenieurs onder die Skoon Waterwet.
  • [[FTT:0] Gedeneerte spesies:[[TT:1] Ontwikkeling kan beperk word in habitats van beskermde spesies.
  • [[FTT: 0]] Stormwater bestuur: [[TOL:1] Baie jurisdiksies vereis op-siet hertensie of behandeling van stormwater afloopwater.

Geskiedkundige bewaring

Eienskappe in aangewese geskiedkundige streke of op die Nasionale Register van Geskiedkundige plekke word ook deur bykomende beperkings ingestel. ' n Geskiedkundige bewaringskommissie moet die wysiging van die kerk, demoitritasies en nuwe konstruksie hersien.

Die goedkeuringsproses: Wat om te verwag

Om grond te ontwikkel of sy gebruik te verander, is selde ' n eenvoudige saak. ' n Mens moet baie goedkeuring hê:

  1. [[FTT: 0] Pre- toepassing vergadering: [[[FTT:1] bied jou voorstel aan beplan personeel vir terugvoering.
  2. [[FTT: 0] Sit beplan hersiening in: [[TVT:1] Onderwerp gedetailleerde planne in wat toon bouwerk, parkeerwerk, tuinaanleg en dreinering.
  3. [[FTT: 0] Public gehoor: [[FTT:1] Vir voorwaardelike gebruike, varianisse of herzonings word 'n openbare verhoor vereis. Bure en ander paalhouers kan namens of teen die voorstel praat.
  4. [[FTT: 0] Aanbeveling kommissievoorbeveling:[[[FTT:1] Die beplanningskommissie hersien die saak en maak 'n aanbeveling aan die verkose liggaam.
  5. [[FTT: 0]] Raad of distrikskommissie besluit: [[[TOL:1] Die finale stem oor herzoering of groot ontwikkelinge word gewoonlik deur die verkose bestuursliggaam gemaak.
  6. [[FTT: 0] Die boupermitte:[[FTT:1] Nadat sonering goedkeurings in werking is, kan jy aansoek doen om boupermitte te bou.

Die hele proses kan van ' n paar weke tot meer as ' n jaar duur, afhangende van kompleksiteit en die vlak van openbare belangstelling.

Waarom tuiskopers sake moet behartig

As jy ' n huis koop, raak sonering jou op maniere wat jy dalk nie verwag nie:

  • [[FTT: 0] Property waardes: [[[FTT:1] Huise in stabiele, goed beplande buurte is geneig om hulle waarde te behou.
  • [[FTT: 0] ReÃ" ontwikkeling: [[FTT:1] Bevestig wat toegelaat word op aangrensende eienskappe. 'n leë baie volgende deur kan 'n gasstasie of' n hoë-rise woonstelgebou word as die sonering dit toelaat.
  • [[FTT:0] Home-ondernemings: [[TVT:1] As jy beplan om 'n besigheid van jou huis af te bestuur, bevestig dat die sonering dit toelaat en watter beperkings dit van toepassing is.
  • [[FTT: 0] Bykomplegings en opknappings: [[[TTT:1] Om jou huis uit te brei, kan variansies vereis as die bestaande struktuur nie huidige terugslag of hoogtebeperkings bereik nie.

Hoe om by plaaslike besluite betrokke te raak

Dit is nie net vir ontwikkelaars en amptenare om te steel nie. Inwoners het ' n stem in hoe hulle gemeenskap groei.

  • [[TVT: 0] Bedagtende beplanningskommissie en stadsraadsvergaderinge.[[TH:1] Hierdie vergaderinge is algemeen en sluit dikwels geleenthede vir openbare kommentaar in.
  • [[FTT: 0]Jo in 'n buurt assosiasie.[[FTT:1] Hierdie groepe hersien en lewer dikwels kommentaar oor voorgestelde ontwikkelings.
  • [[FTT: 0] Urve op 'n bord of kommissie.[[TOL:1] Baie gemeenskappe het openinge oor die beplanningskommissie, die soneraad van versoeke, of geskiedkundige bewaringskommissie.
  • [[FTT: 0] Praat gedurende omvattende planopdaterings.[[TOL:1] Hierdie bywerkings gebeur elke 5}10 jaar en stel die rigting vir toekomstige sonering veranderinge.

Hulpbronne om verder te leer

Die wet van die smelt wissel grootliks van die een jurisdiksie na die ander. Die volgende hulpbronne kan jou help om die reëls in jou gebied te verstaan:

  • [[FTT: 0]] Lugbeplanningsdepartement: [[[FTT:1] Die beste bron vir kaarte, verordeninge en toepassingvorme.
  • [[FTT: 0] Imuniciopal kode: [[[FTT:1] Mees plaaslike kodes is aanlyn beskikbaar deur dienste soos [[FT:2]] Imunkode [[FTTT:3] of [[FTT: 4] die Munukode - biblioteek [[FTT:5]].
  • [[FTT: 0] Deelstaat land gebruik insettinge: [[TOL:1] staatswette bepaal die wetlike raamwerk vir plaaslike sonering. Oregon se landgebruikstelsel is byvoorbeeld uniek en hoogs gesentraliseerde.
  • [[FTT: 0] Profesionele konsultante:[[FTT:1] Land gebruik prokureurs, beplanners en sonnkonsultante kan deskundige leiding vir ingewikkelde projekte voorsien.
  • [[FTT: 0] Eductional publikasies:[[FTT:1] Die Amerikaanse Planning Vereniging publiseer boeke en artikels oor die beste gebruike. Sien hulle hulpbronne op [[FTT:2] planning.org[[FT:3]].

Finale gedagtes

Die gebruik van wette in die vorm van die gebruik van die gebruik van die land is nie burokratiese hindernisse wat hulle gebruik om hulle toekoms te vorm nie. ' n Begrip van hierdie reëls gee jou die krag om ingeligte besluite oor eiendom te neem, duur foute te vermy en ' n betekenisvolle aandeel aan die ontwikkeling van jou buurt te hê.

Hetsy jy ' n huis bou, ' n sakeonderneming begin of net ' n eiendom koop, neem tyd om die soneringkode te leer. Praat met beplanningspersoneel. Lees die omvattende plan. Woon ' n openbare verhoor by. Die kennis wat jy opdoen sal een van die waardevolste bates wees wat jy na enige vaste eiendomspogings bring.