الحكومة

وقد أصبح السكن الميسورة أحد أكثر التحديات إلحاحا في المدن في جميع أنحاء الولايات المتحدة وفي جميع أنحاء العالم، كما أن ارتفاع الإيجارات والركود في الأجور واستمرار نقص الإمدادات قد أدى إلى جعل ملكية المساكن، بل وحتى السكن المستقر بعيدا عن متناول الملايين من الأسر، وفي حين أن قوى السوق تؤدي دورا، فإن السياسات الحكومية على المستويات الاتحادية والولاياتية والمحلية تشكل أساسا ما إذا كان السكن لا يزال في متناول اليد، أو ما إذا كان هذا التغيير غير متوفر.

أهمية الإسكان الميسّر

كما أن السكن الميسورة أكثر بكثير من سقف على رأس المرء، وهو أساس للتنقل الاقتصادي، والتحصيل التعليمي، والصحة البدنية والعقلية، واستقرار المجتمع المحلي، وعندما تنفق الأسر المعيشية أكثر من 30 في المائة من دخلها على الإسكان، فإن المستوى الاتحادي لكونها " محفورة التكلفة " - فإن لها أموالاً أقل من حيث الغذاء والرعاية الصحية والنقل والوفورات، ويمكن أن تؤدي أعباء التكاليف المصاحبة إلى الإجلاء والتشرد والإجهاد المزمن.

• الحد من التشرد وعدم الاستقرار في المساكن
• دعم الاقتصادات المحلية من خلال خلق فرص العمل ونفقات المستهلكين
• تعزيز استقرار المجتمعات المحلية عن طريق الحد من التجاوزات والجريمة
• تحسين النتائج الصحية عن طريق تحرير الدخل من الرعاية الطبية والتغذية
• :: تحقيق تقدم تعليمي للأطفال ذوي السكن المستقر

السياسات الحكومية الرئيسية التي تتيح تقاسم السكن

وتأخذ تدخل الحكومة في أسواق الإسكان أشكالاً كثيرة، إذ أن بعض السياسات تقوم مباشرة بتمويل أو دعم الوحدات الميسورة التكلفة، بينما تنظم سياسات أخرى استخدام الأراضي أو تقدم حوافز ضريبية للمطورين من القطاع الخاص، ويحدّد التفاعل بين هذه الأدوات مقدار ما يمكن بناءه من مساكن بأسعار معقولة، حيث يوجد، ومن يستطيع الوصول إليه، وقلما نكسر أكثر فئات السياسات تأثيراً.

نظام الحد من استخدام الأراضي

وتُعد قوانين التزوير من بين أكثر الأدوات قوة وأكثرها إثارة للجدل التي تستخدمها الحكومات المحلية في تشكيل إمدادات الإسكان، وتُقترح على وحدات خفض الانبعاثات المعتمدة في مناطق محددة التكلفة، على أن تكون هذه الوحدات ذات حجم أقل من ذلك، وأن تُخفض من حيث التكلفة إلى وحدات البناء في الأسواق().

• وحدود الحد من كثافة السكن في الأسر الواحدة وترسيخ الفصل
• :: تعزيز مناطق الاستخدام المختلطة في الأحياء المشيّة التي تضم أنواعاً متنوعة من المساكن
• :: ولايات تقسيم المناطق إلى مناطق شاملة أو تحفيز الوحدات الميسورة التكلفة في التطورات الجديدة
• سياسات وحدة السكن المرافقة تسمح ب " الكثافة الودية " في الأحياء القائمة
• انخفاض احتياجات وقوف السيارات

البرامج الاتحادية وبرامج التمويل الحكومية

:: بدون استثمار عام كبير، لا يمكن للسوق الخاصة وحدها أن تنتج سكناً ميسوراً بما فيه الكفاية، إذ تقوم الحكومة الاتحادية سنوياً ببلايين الدولارات من خلال برامج تهدف إلى دعم جانب العرض (البناء وإعادة التأهيل الجديد) وجانب الطلب (المساعدات العقلية) وتمنح [الصندوق المحلي الإجمالي] قروضاً للإسكان بأسعار ميسورة [(LHTC) أكبر برنامج إنتاجي يموله البلد(4)

• الائتمان الضريبي للإسكان منخفض الدخل - أكبر برنامج جانبي للإمداد
• برنامج شراكات الاستثمار في برنامج HOME - منح مرنة للاحتياجات المحلية
• منحة التنمية المجتمعية - التنمية المجتمعية الواسعة
• قسائم اختيار المساكن (الفرع 8) - إعانات الإيجار القائمة على المستأجر
• المساعدة على الإيجار على أساس المشاريع - الإعانات المرتبطة بالتطورات المحددة

الحوافز الضريبية والائتمانات

وفيما يتعلق بالنفقات المباشرة، فإن السياسة الضريبية هي دافع قوي للإسكان الميسور التكلفة، كما أن الائتمانات المحلية [FLT:] الائتمانات المنخفضة الدخل] المذكورة أعلاه هي المثال الأساسي.() ويتنافس المطورون على مخصصات الدولة من الائتمانات الضريبية، التي يبيعونها للمستثمرين (كثير من الشركات) من أجل زيادة رأس المال للمشاريع، ويجب أن تظل الوحدات الناتجة ميسورة لفترة محددة (تمثل 30 سنة)

• خفض الإعفاءات من ضريبة الممتلكات تكاليف التشغيل للملاك الميسور التكلفة
• الدولة ذات الدخل المنخفض، تُكمل قروض ضريبة الإسكان الاتحادية
• الإعفاءات الضريبية للبيع على المواد التي تقل تكاليف التشييد
• تشجيع اعتمادات إعادة التأهيل التاريخية على إعادة استخدام الهياكل القديمة

التحديات المستمرة في التنفيذ

وحتى سياسات الإسكان التي تم تصميمها جيداً كثيراً ما تكون قصيرة بسبب العقبات السياسية والمالية والإدارية. [FNIMBYism( " Not In My Back Yard " )، فإن جميع القيود المفروضة على المشاريع التي يمكن تحويلها إلى وحدات دائمة، وهي تُعارض في كثير من الأحيان التطورات الجديدة، ولا سيما الإسكان الميسور، أو القيم العقارية، أو الطابع الحي.

• المعارضة المحلية المنظمة من خلال الجماعات المجتمعية ومجلس المدن
• نقص التمويل المزمن لبرامج المساعدة والإنتاج المتعلقة بالإيجار
• عمليات الموافقة المعقدة التي تضاعف التكاليف والجداول الزمنية
• Expiration of affordability restrictions (e.g., LIHTC 30-year compliance periods)
• ضغط التحقّق والتشريد قرب المساكن الميسورة حديثاً

دراسات حالة في مجال السياسات الفعالة

وعلى الرغم من هذه التحديات، أظهرت عدة مدن أن تصميم السياسات الذكية والإرادة السياسية المستدامة يمكن أن يحققا مكاسب مجدية في مجال الإسكان الميسور التكلفة، وأن تجاربهما تتيح دروسا للبلديات في جميع أنحاء البلد.

New York City’s Mandatory Inclusionary Housing (MIH)

وفي عام 2016، اعتمدت مدينة نيويورك برنامج الإسكان الشامل الإلزامي الذي يتطلب من المطورين الذين يسعون إلى تغيير مناطق المشاريع الأكبر حجماً أن يخصصوا بشكل دائم 20 في المائة إلى 30 في المائة من الوحدات بتكلفة معقولة، وينطبق البرنامج على المناطق التي أعيد تقسيمها إلى كثافة أعلى، ولا سيما في الأحياء القريبة من العبور، وبحلول عام 2023، أنتجت وزارة الصحة أكثر من 000 8 وحدة يمكن تحملها، مع إضافة آلاف أخرى إلى خط الأنابيب.

إصلاح الزواحف ومبادرات التمويل في سان فرانسيسكو

وبان فرانسيسكو لها واحدة من أعلى تكاليف الإسكان في الدولة، ومع ذلك فقد كانت رائدة أيضا في عدة سياسات مبتكرة، بينما يمكن لبرنامج سندات الإسكان الميسورة التكلفة (San Francisco) أن يلبي هذه المعايير التقديرية للتمويل الطويل الأجل، ويحقق التمويل اللازم للمدينة بنسبة 100 في المائة، ويستخدم أيضاً تدبيراً للاقتراع المحلي (الخيار جيم) الذي يزيد من تمويل مشاريع الإسكان والخدمات من خلال زيادة رسوم الضرائب على الأعمال التجارية.

Minneapolis: Ending single-Family Zoning

وفي عام ٢٠١٨، أصبحت مدينة مينيابوليس أول مدينة كبرى أمريكية للقضاء على منطقة وحيدة الأسرة بالكامل، مما يتيح تكرارا وثلاث مرات في جميع الأماكن السكنية، وكان الإصلاح جزءا من الخطة الشاملة للمدينة، وهي مينيابوليس ٢٠٤٠، التي زادت أيضا كثافة الإيجار المسموح بها قرب الممرات التجارية والممرات التجارية، ومع ذلك، فإن الأدلة الأولية تشير إلى أن السياسة قد زادت إنتاج المساكن بدرجة متواضعة في الأحياء الوفورات التي كانت محدودة في السابق.

دور الدعوة المجتمعية

وتظهر السياسات الحكومية من فراغها، وهي تتشكل من الجهود المتواصلة التي يبذلها أعضاء المجتمع المحلي، ومنظمات الدعوة، والائتلافات، ويمكن للمقيمين أن يؤثروا على نتائج الإسكان من خلال حضور اجتماعات التخطيط المحلية، والإدلاء بشهاداتهم في جلسات استماع مجالس المدن، والانضمام إلى مجموعات تركز على العدالة السكنية أو تشكيلها. ]

• حضور اجتماعات مجلس المدينة وجلسات استماع لجنة التخطيط
• الانضمام إلى مجموعات الدعوة المحلية للإسكان أو دعم هذه المجموعات (YIMBY, tenant unions)
• استخدام حملات إعلامية اجتماعية لزيادة الوعي والضغط على صانعي القرار
• المشاركة في حلقات العمل المجتمعية بشأن خطط الإسكان وتحديثات الحدائق
• التصويت في الانتخابات المحلية ودعم المرشحين ذوي المنابر السكنية القوية

النظر إلى رأس: مستقبل سياسة الإسكان الميسورة التكلفة

As cities continue to grow and the effects of climate change increasingly impact vulnerable communities, the future of affordable housing will require adaptive and integrated approaches. One major trend is the emphasis on sustainable building practices, such as net-zero energy construction and the use of low-carbon materials, which can also lower long-term operating costs for affordable housing providers.

• إدماج معايير البناء الأخضر في برامج الإسكان الميسورة التكلفة
• تعزيز الشراكات بين القطاعين العام والخاص من أجل تعزيز رأس المال الخاص
• إعطاء الأولوية للحفظ من خلال صناديق الاحتياز وتنظيم الإيجار
• توسيع المساكن أولاً وداعمة للسكان المشردين
• الدعوة إلى تقديم المساعدة الشاملة في مجال الإيجار على المستوى الاتحادي

والسكن الميسورة ليس مسألة ملائمة، بل هو العمود الفقري للزدهر، والمجتمعات المنصفة، ويمكن للسياسات الحكومية أن تؤدي إما إلى تفاقم أزمة الإسكان أو التخفيف منها، كما أن الفرق كثيراً ما يحدث في الدعوة المستنيرة والمستمرة من جانب السكان وأصحاب المصلحة، ومن خلال فهم الأدوات المتاحة - الإصلاحات، وبرامج التمويل، والحوافز الضريبية - والعقبات التي تقف في طريقها، يمكن للأفراد والمنظمات أن يدفعوا إلى التغييرات التي تجعل الإسكان آمناً وميساً للأجيالين.