دور العمدة في دعم مبادرات الإسكان الميسورة في المدن الأك

لماذا شؤون سلطة العمدة في مجال تيسير الإسكان

وعلى عكس مسارات السياسة العامة للحكومة الوطنية، فإن رؤساء البلديات يعملون على الصعيد المحلي، حيث يتأثرون أكثر من غيرهم بالتحديات السكنية، ويصممون الحلول المناسبة، ويسمح لهم مركزهم الفريد بتنسيق استخدام الأراضي، والاستثمار العام المباشر، والتفاوض مع المطورين وجمعيات الإسكان، حيث لا تزال المملكة المتحدة تواجه نقصا في المساكن الميسورة التكلفة، ويفهمون كيف يمكن للمحافظين أن يغيروا المدن.

Scaling the Challenge: The Current State of Affordable Housing in UK Cities

وقبل دراسة الإجراءات المحددة التي يتخذها العمدة، من المهم تقدير حجم المشكلة، ووفقا للاتحاد الوطني للإسكان، فإن إنكلترا وحدها تحتاج إلى نحو 000 145 منزل بتكلفة معقولة كل عام، ومع ذلك، فإن أقل من 000 50 منزل يجري تسليمه حاليا، وفي المدن الرئيسية مثل لندن ومانشستر وبرمنغهام وبرستول، أدى ارتفاع أسعار المساكن وارتفاع الإيجارات الخاصة إلى زيادة عدد الأسر المعيشية التي لا تصل إليها سوى عدد من الأسر المعيشية المتوسطة الدخل التي تنتظرها.

دور القيادة المحلية

وتطالب أسواق الإسكان المحلية بالاستجابات المحلية، والسياسات الوطنية مثل المساعدة على شراء أو إصلاح التخطيط لها أهمية، ولكنها كثيرا ما لا تعالج الظروف المحددة لكل مدينة، ويمكن أن يتصرف العمدة بشكل أكثر مرونة: فهم يسيطرون على شركات التنمية المحلية، ويؤثرون في التخطيط الاستراتيجي، ويمكنهم أن يُجرّدوا نماذج مبتكرة دون انتظار تشريع ويستمنستر، وهذا الانتفاع له قيمة خاصة في المدن التي تتفاوت فيها أسعار الأراضي والديمغرافيات ومخزونات السكنية القائمة تفاوتا هائلة.

أهم السياسات المتاحة للمحافظين

ويمكن للعمد في مدن المملكة المتحدة - سواء كان رؤساء بلديات المدن المنتخبين مباشرة )مثل عمدة مانشستر الكبرى أو عمدة منطقة ليفربول( أو رؤساء البلديات الاحتفاليين ذوي السلطات اللينة - أن ينشروا مجموعة من الأدوات لتعزيز الإمداد بالسكن بأسعار معقولة، ويجمع رؤساء البلديات الأكثر فعالية بين عدة من هذه الجذام في آن واحد.

جمعية التخطيط المكاني الاستراتيجي والأراضي

ومن أقوى مواضع المحافظين تأثير على خطة التنمية المحلية وتقييمات سوق الإسكان الاستراتيجية، ويمكن للمحافظين تحديد مواقع الحقول البنية، وتحديد مناطق النمو، وتكليف نسب مئوية دنيا من المساكن الميسورة التكلفة في التطورات الجديدة من خلال سياسات الخطة المحلية، وفي لندن، تتطلب خطة العمدة لندن جميع التطورات الجديدة لتوفير سكن لا يقل عن 35 في المائة في مخططات 10 وحدات أو أكثر، رهناً بمدى القدرة على البقاء.

كما أن جمع الأراضي - عملية اقتناء وتوحيد قطع الأراضي لأغراض التنمية - هي أداة أخرى قوية، ويمكن للمحافظين أن يستخدموا أوامر الشراء الإلزامية من أجل دفع الأراضي المتوقفة أو المستغلة استغلالا ناقصا، ولا سيما عندما يحتجز المطورون في مصارف الأراضي، وقد استخدم عمدة منطقة شيفيلد سلطات مكتب المدعي العام لفتح مواقع السكن المختلط، كما أن قانون إعادة البناء وإعادة التوليد في المقاطعات لعام 2023 قد عزز أيضا سلطات الشراء الإلزامية.

المساهمات في الحد من الفقر وتحقيق التنمية

ويقتضي تقسيم المناطق إلى مناطق شاملة أن يدرج المطورون الخاصون نسبة من المساكن الميسورة التكلفة في مخططاتهم، وفي كثير من مدن المملكة المتحدة، يتحقق ذلك من خلال اتفاقات الباب ١٠٦ - الالتزامات القانونية المرتبطة بإذن التخطيط، ويمكن أن يضع العمدة سياسات واضحة تكفل أن تسفر المفاوضات بموجب المادة ١٠٦ عن أعداد معقولة من المساكن بأسعار معقولة، وعلى سبيل المثال، فإن " استراتيجية الإسكان التي يمكن تحمل تكاليفها " التي وضعتها السلطة المشتركة للمحافظين في المنطقة تحدد هدفا يتمثل في زيادة عدد المساكن المملوكة لها ٢٠ في جميع المناطق الجديدة.

تفويض السلطة والقوى المالية

كما أن اتفاقات تفويض السلطة التي منحت العمد سلطاته قد أتاحت قدراً من القدرة على الاحتفاظ بنصيب من معدلات الأعمال التجارية وضريبة مجلس أعلى، ويمكن للمحافظين فرض هذه الإيرادات لتمويل برامج الإسكان الميسورة التكلفة، كما أن عمدة مانشيستر الكبرى، أندي بيرنهام، قد استخدم تمويلاً متجدداً لإنشاء صندوق استثماري في الإسكان، الذي قدم أكثر من 000 2 منزل ميسر، كما أطلق عمدة منطقة ليفربول برنامجاً لإعادة إسكانية.

تمويل الإسكان الميسّر: مخصصات الميزانية البلدية ونماذج الشراكة

ويتطلب العمل الفعال في البلديات أموالا، وفي حين لا يستطيع العمدة طباعة الأموال، فإن بإمكانهم توجيه الميزانيات القائمة، واجتذاب الاستثمار الخاص، وتعبئة المنح الوطنية، وفيما يلي الآليات المالية الرئيسية التي يستخدمونها.

حسابات الإيرادات السكنية والإسكان الذي يرعاه المجلس

ويشرف بعض رؤساء البلديات على السلطات المشتركة التي تضم مجالس لها أرصدة سكنية محتفظ بها، ويمكن أن تؤثر على إنفاق حساب الإيرادات السكنية، بما يكفل إعادة استثمار الفوائض من المساكن الحالية في بناء وإعادة تجديد جديدين، غير أن إصلاحات التمويل الذاتي التي أجرتها هيئة الموارد البشرية في عام 2012 قد أعطت كل مجلس سيطرة على برنامجه الخاص بالموارد البشرية، وبالتالي فإن تأثير العمدة غالباً ما يكون غير مباشر من خلال التنسيق الاستراتيجي.

برامج معجِّلة الإسكان ومجمعات المنح

وقد أطلق العديد من رؤساء البلديات برامج محلية لتسريع الإسكان تقدم تمويلاً ضئيلاً أو قروضاً منخفضة التكلفة للرابطات السكنية والمطورين المجتمعيين، فعلى سبيل المثال، يُخصص برنامج " دور مجلس البناء للندنيين " 4.8 بليون جنيه استرليني على مدى أربع سنوات لبدء دور جديدة في المجالس البلدية، وقد استخدم عمدة شمال السلطة المشتركة في كثير من الأحيان صندوقاً لحشد المساكن يبلغ 10 ملايين جنيه استرليني في مواقع مجازفة.

الشراكات بين القطاعين العام والخاص والمشروعات المشتركة

فالشراكات الاستراتيجية هي مفتاح توسيع نطاق التنفيذ، ويمكن للمحافظين أن يتعاملوا مع القطاع العام (المجالس المحلية، والسلطات المشتركة) والمطورين الخاصين أو المستثمرين المؤسسيين، كما أن المشروع المشترك " GM One " في مانشيستر الكبرى يجمع بين السلطة المشتركة، والسلطة المشتركة للمانشيستر الكبرى، وخمس رابطات سكنية لتقديم 200 1 منزل مختلط، كما يستخدم العمد التمويل اللازم لثغرة البقاء لجعل القيم غير صالحة.

المشاركة المجتمعية: معالجة مسألة نيمبيا وتوافق آراء البناء

ولا تزال معارضة السكان الحاليين - الذين يُدعى عادة " نيمبيا " - تشكل عائقا كبيرا أمام الإسكان الجديد، ولا سيما بالنسبة للمنازل الميسورة التكلفة والمستقبل الاجتماعي، إذ أن رؤساء البلديات هم في وضع فريد يسمح لهم بمواجهة ذلك من خلال إجراء محادثات عامة رائدة وإظهار الفوائد المجتمعية للإسكان الميسور التكلفة.

التخطيط والتشاور المبكر

وتوضح البحوث التي أجراها مركز المدن أن المشاركة المبكرة والمفيدة تقلل من الاعتراضات اللاحقة، ويمكن للمحافظين أن يكلفوا المطورين بعقد معارض عامة قبل تقديم طلبات التخطيط، ويمكنهم أن يكفلوا حصول السكان المحليين على معلومات واضحة عن مزيج السكن الميسور التكلفة، وأحجام الوحدات، والحيازة، ويتضمن برنامج عمدة لندن المعنون " النمو الجيد عن طريق التصميم " معياراً للمشاركة المجتمعية في مانشستر، يقوم مكتب العمدة ب " إشراك سكان المدينة الكبرى " .

Community Land Trusts (CLTs) as a Counter to NIMBYism

ومن النهج الابتكاري الذي دعمه رؤساء البلديات توسيع نطاق صناديق الأراضي المجتمعية - المنظمات غير الربحية الخاضعة للرقابة المحلية التي تستحدث وتدير مساكن ميسورة التكلفة، ومن المرجح أن تواجه هذه المراكز معارضة محلية لأن المجتمع نفسه متورط بشكل مباشر، وقد دعم عمدة منطقة ليفربول مشاريع CLT في توكستي وأنفيلد، وقدم عمدة بريستول الأراضي ومنحا لإنشاء عدد من الـمـواد المفتوحة في جميع أنحاء المدينة، حيث يقدمون منازل دائمة.

رسائل رئيس البلدية والقيادة الإعلامية

ويمكن أن يستخدم العمدة منصاتهم العامة لتحويل السرد حول السكن الميسور التكلفة، بدلا من وضع التنمية كتهديد للطابع المحلي، يمكنهم أن يركزوا على الفوائد الاجتماعية والاقتصادية: وجود مآوي مستقرة، وانخفاض التشرد، والمجتمعات المختلطة، وإيجاد الوظائف المحلية أثناء البناء، وقد تساعد القيادة القوية في العمدة على التصدي للغة " هم ونا " التي كثيرا ما تهيمن على المناقشات التخطيطية، فعلى سبيل المثال، يقوم عمدة المناطق الغربية في لندن بحملات إعلانية من أجل بناء دعم جديد.

دراسات الحالة: عمدة يُجريون اختلافاً

وقد أثبت عُمد كثيرون في المملكة المتحدة أن القيادة المحلية القوية تسفر عن نتائج قابلة للقياس.

أكبر مانشستر: استراتيجية آندي بيرنهام الأولى للإسكان

ومنذ انتخابه في عام 2017، جعل أندي بيرنهام من الإسكان ميسوراً لعمود بلديته، وتشمل استراتيجية داره للجميع هدفاً يتمثل في 000 30 منزل بتكلفة معقولة على مدى خمس سنوات، يدعمه صندوق استثمار الإسكان البالغ 300 مليون جنيه استرليني، كما دفع العمدة إلى منحة الوقاية من التشرد الإقليمية، وهي نهج تداعي المساكن بدعم من الصحة والرعاية الاجتماعية، وقد تم اعتماد الاستراتيجية بتخفيض عدد المساكن التي تبلغ قيمتها 000 5 في المائة.

لندن: خطة صادق خان وتمويل خطوط الأنابيب

وباعتباره عمدة لندن المنتخب مباشرة، استخدم صادق خان الوزن الكامل لخطة لندن لضمان إعطاء الأولوية لإيصال المساكن بأسعار معقولة حتى أثناء فترات هبوط السوق، وزادت إدارته خطة لندن لمساعدة العمال الرئيسيين على شراء المساكن، ووضعت برنامج " بناء المساكن المخصصة للندنيين " الذي بدأ أكثر من ٠٠٠ ١٠ من دور المجلس، كما استخلصت البلدية استراتيجية لندن للإسكان من أجل وضع تعريف جديد لتكاليف الإسكان الميسورة التكلفة، بما في ذلك نماذج الإيجار الاجتماعي.

منطقة ليفربول سيتي: نهج ستيف روثرام براونفيلد - فيرست

وقد ركز العمدة ستيف روثيرام على إعادة استخدام الأراضي البنية في المنازل بأسعار معقولة، وقد فتحت " استراتيجية تجديد حقول نهر براونفيلد " أكثر من 100 هكتار من الأراضي الملوثة والمستغلة استغلالا ناقصا، ودعم أكثر من 000 2 منزل جديد - 60 في المائة منها ميسورة التكلفة، وباستعمال سلطات مكتب المدعي العام ومنح الإسكان المتجدد، عجل مكتب العمدة في التنمية في المواقع التي توقفت عن تحقيق الأهداف البيئية.

التحديات والقيود: ما يمكن أن يفعله العمدة بمفرده

ولا يمكن لأي عمدة أن يحل أزمة الإسكان الميسور التكلفة بمفرده، وهناك عدة قيود هيكلية تحد من أثرها.

الاعتماد على تمويل الحكومة المركزية

وتعتمد ميزانيات المساكن الخاصة بعمدة البلديات اعتماداً كبيراً على المنح الوطنية مثل برنامج المساكن الميسورة وصندوق البنية التحتية للمساكن، وعندما تخفض الحكومة المركزية معدلات المنح أو تغير قواعد الأهلية، يمكن أن تعطل برامج البلديات، وقد أدى تجميد برنامج المساكن الميسورة لعام 2023-2024 مؤخراً إلى وجود بعض السلطات المشتركة التي تواجه ثغرات في التمويل.

محدودية الرقابة على القطاع الخاص المستأجر وتنظيم الإسكان الاجتماعي

ولا يتمتع العمدة بسلطة كبيرة على القطاع المستأجر من القطاع الخاص، الذي يمثل حصة متزايدة من المساكن في مدن المملكة المتحدة، ويُرفع تنظيم الإيجارات إلى حد كبير، ويقع إنفاذ معايير الجودة على المجالس المحلية ذات القدرة المحدودة، وبالمثل، يتولى تنظيم الإسكان الاجتماعي منظم الإسكان الاجتماعي على الصعيد الوطني، بمعنى أن العمدة لا يستطيعون أن يحاسبوا بشكل مباشر رابطات الإسكان المتجول.

التخطيط للقابلية للرؤية والتطوير

وقد يستخدم المطورون تقييمات جدوى لخفض المساهمات السكنية الميسورة التكلفة، وتحظر التوجيهات الحالية للحكومة على السلطات المحلية أن تطلب سكناً ميسوراً في المواقع التي تقل عن 10 وحدات، ويمكن للمحافظين أن يتراجعوا عن طريق سياسات محلية أقوى، لكنهم كثيراً ما يواجهون تحديات قانونية من ملاك الأراضي، وقد أخذت سلطة لندن الكبرى إلى المحكمة عدة مرات على عتبة السكن المعقولة التكلفة في خطة لندن.

النظر إلى رأس: مستقبل قيادة الإسكان في البلديات

ومع استمرار صفقات تفويض السلطة والتزام الحكومة ب " رفع مستوى " رؤساء البلديات، من المرجح أن يحصلوا على مزيد من الأدوات، واقترح " تحديث الكتاب الأبيض (2022) الذي يسمح للسلطات المشتركة بالاحتفاظ بنسبة 100 في المائة من معدلات الأعمال التجارية، وإدخال شركات تنمية العمدة ذات صلاحيات شراء إلزامية أقوى، ودعا بعض المعلقين إلى منح العمدة صلاحيات الاقتراض للإسكان مباشرة، على غرار الطريقة التي تعمل بها شركة تمويل الإسكان بالفعل مع بعض السلطات المشتركة.

وثمة اتجاه آخر ناشئ يتمثل في إدماج الإسكان في برامج إعادة الاسترداد الصافية للزراعة، إذ يربط العمدة في مدن مثل بريستول ومانشستر الإسكان الميسور التكلفة بالأهداف المناخية، باستخدام التمويل الأخضر لتحسين كفاءة الطاقة في الإسكان الاجتماعي والبناءات الجديدة، مما قد يكشف عن مسارات تمويل إضافية من مصرف البنية التحتية في المملكة المتحدة والمستثمرين الخاصين الذين يهتمون بصورة متزايدة بالمشاريع المرتبطة بالاستدامة.

الاستنتاج: دور مركزي مع مجال للنمو

والدليل واضح: أن رؤساء البلديات في مدن المملكة المتحدة يشغلون موقعاً حاسماً في النهوض بالسكن الميسور التكلفة، ومن خلال التخطيط الاستراتيجي وتخصيص الموارد ومشاركة المجتمعات المحلية والشراكات، يمكن أن يحدثوا فرقاً ملموساً في كمية ونوعية المنازل الميسورة التكلفة، وفي حين أنهم غير قادرين على الوصول إلى هذه الموارد، ويواجهون الآن قيوداً مالية وقانونية حقيقية - فإن قربهم من الاحتياجات المحلية وقدرتهم على التنسيق بين أصحاب المصلحة المتعددين يجعلهم أمراً لا غنى عنه، نظراً لأن الحكومة تستكشف مزيداً من أجل تحقيق المزيد من الاحترام، فإن دور العمدة بلا كل يوم.

For further reading, see the scaleling Up White Paper (GOV.UK), the ]Centre for Cities analysis of housing policy, and the ] Housing Federation’s affordable housing statistics