ضريبة الدخل من شركات الإيجار في المدن الهندية

فرض ضريبة على إيرادات الإيجار في الهند

ويشكل الدخل من الممتلكات الموجودة في المدن الهندية تدفقاً كبيراً للدخل بالنسبة للمالكين والمستثمرين والمتقاعدين، ويعالج قانون ضريبة الدخل لعام 1961 هذا الدخل تحت رأس " الدخل من ممتلكات البيت " الذي يملك آلية حساب خاصة به متميزة عن دخل الأعمال التجارية أو الدخل من المرتبات، ولا يكفل فهم هذه القواعد الامتثال القانوني فحسب، بل يسمح أيضاً لمالكي الممتلكات بمطالبة الخصم المشروع، ويخفض المسؤولية الضريبية، ويتجنب العقوبات من عدم الكشف عن ذلك.

ويجب أن يكون كل مالك عقار، سواء كان يستأجر شقة سكنية في مومباي، أو متجر تجاري في دلهي، أو فيلا في بنغالورو، على علم بكيفية فرض ضرائب على الدخل الإيجاري، وما هي التخفيضات المتاحة، وما هي التعديلات التي أدخلت مؤخرا، وهذه المادة توفر دليلا شاملا ومتقدما لضرائب الدخل الإيجاري في المدن الهندية، يشمل الاحتياجات الذاتية التشغيل والمفرج عنها، وتعتبره شروطا لامتثالا للأمثلة.

استعراض عام لإطار ضريبة الدخل الإيجاري

وبموجب قانون الضرائب الهندي، تعتبر القيمة السنوية للممتلكات الدخل المعتبر، بغض النظر عما إذا كان الإيجار قد تم استلامه فعلا، رهنا بإدخال بعض التعديلات، وتستند القيمة السنوية إلى الإيجار الذي يمكن أن تُدفع فيه الممتلكات بصورة معقولة أو الإيجار الفعلي الذي يتم تلقيه، أيهما أعلى، باستثناء حالات الشاغر، وتخصم الضرائب البلدية التي يدفعها المالك للوصول إلى القيمة السنوية الصافية، ويسمح عندئذ بإجراء خصم قياسي قدره 30 في المائة من النفقات المقترضة.

تضاف الإيرادات من ممتلكات المنزل إلى دخل الفرد الإجمالي وتفرض عليها الضرائب بمعدلات الرقبة المطبقة على المقيمين، وبالنسبة لغير المقيمين، تختلف المعدلات استنادا إلى مركزهم وأي اتفاقات تعويض ضريبية قابلة للتطبيق، ومن المهم ملاحظة أن إيرادات الإيجار من ممتلكات تستخدم في الأعمال التجارية أو المهنة (مثلا، مصنع أو حيز مكتبي مستأجر لشركة تملكها دافع الضرائب) لا تزال غير مأجورة.

الممتلكات ذاتية الملكية: المعاملة الضريبية والتخفيضات

وإذا كانت الممتلكات مكتظة ذاتيا - أي أن المالك أو أسرته يقيم فيها طوال السنة - فإن القيمة السنوية تُعتبر nil ] ولا يفترض أي دخل إيجار، وبالتالي لا يضاف دخل إيجابي تحت هذا الرأس، غير أن هذا لا يعني أن المالك لا يحصل على أي استحقاق ضريبي.

• وبالنسبة للممتلكات التي تشغل نفسها، فإن الحد الأقصى للخصم من الفائدة على القرض المنزلي هو 000 002 دولار سنويا إذا تم أخذ القرض بعد 1 نيسان/أبريل 1999، وأُنجز البناء أو الاحتياز في غضون خمس سنوات من نهاية السنة المالية التي أُخذ فيها القرض.
• وإذا كانت الممتلكات قيد التشييد أو لم تكن جاهزة بعد للاحتلال، يمكن المطالبة بالفوائد خلال فترة ما قبل البناء في خمس تركيبات متساوية تبدأ من سنة الإنجاز.
• وبالنسبة للممتلكات التي تم الحصول عليها قبل عام 1999، يبلغ الحد الأقصى للخصم 000 30 ⁇ سنويا.

ولا ينطبق أي خصم قياسي قدره 30 في المائة على الممتلكات التي تشغلها بنفسها لأنه لا توجد قيمة سنوية، وكثيرا ما تكون النتيجة الصافية من ممتلكات المنازل في هذه الحالات خسارة (بسبب خصم الفوائد)، يمكن أن تُخصم من سائر رؤساء الدخل (المرتبات، الأعمال التجارية، المكاسب الرأسمالية) حتى 000 00 2 دولار سنويا بموجب القواعد الحالية، ويمكن دفع أي خسارة متبقية إلى ما يصل إلى ثماني سنوات من الأنصبة المقررة.

رد رئيسي للقروض المنزلية (المادة 80 جيم)

ويحق للسداد الرئيسي لقرض منزلي لممتلكات مأهولة لحسابها الخاص أن يُخصم من هذا المبلغ بموجب المادة 80 جيم، حتى الحد الإجمالي البالغ 000 50 1 دولار، وهذا يختلف عن خصم الفوائد ويساعد على تخفيض مجموع الإيرادات الخاضعة للضريبة.

الممتلكات غير المنفقة: حساب الإيرادات الضريبية من الإيجار

وعندما تستأجر ممتلكات، يجب على المالك أن يحسب الدخل تحت بند " الدخل من ممتلكات البيت " بعد هذه الخطوات:

الخطوة 1: تحديد القيمة السنوية الإجمالية

القيمة السنوية الإجمالية هي أعلى من:

• الإيجار الفعلي المتلقاة أو المستحق خلال السنة.
• الإيجار العادل (يحصل الإيجار على نفس العقار في نفس الموقع).
• تقييم البلديات (إذا كان متاحا).

لكن إذا كانت الممتلكات شاغرة لجزء من السنة والأجر الفعلي أقل بسبب الشاغر، الإيجار الفعلي المتلقاه يتم أخذه كقنبلة، شريطة أن يكون الشاغر غير مستحق لاختيار المالك، كما أن قوانين مراقبة الإيجار قد تنطبق في بعض الولايات، تحد من الإيجار الأقصى.

الخطوة 2: خصم الضرائب البلدية

وتُستثنى من هذا الصندوق الضرائب البلدية (ضريبة الملكية، وضريبة المياه، وما إلى ذلك) التي يدفعها المالك خلال السنة، وذلك للوصول إلى القيمة السنوية الصافية، ومن المهم أن تُدفع الضرائب بالفعل؛ ولا تُخصم المسؤولية إلا إذا دفع المستأجر الضرائب البلدية مباشرة، لا يمكن للمالك أن يطالب بهذا الخصم.

الخطوة 3: السماح بالتخفيض المعياري

ومن هذا الموقع، يسمح بالخصم المعياري 30 في المائة بموجب المادة 24(أ) ويشمل هذا الخصم جميع أعمال الإصلاح والصيانة والتأمين وغيرها من النفقات العرضية، ولا يلزم تقديم أي دليل على النفقات الفعلية لهذا الخصم.

الخطوة 4: خصم الفوائد على رأس المال المقترض

أما الفائدة على القروض التي يتم الحصول عليها لشراء الممتلكات أو تشييدها أو إصلاحها أو تجديدها، فتخصم من الباب 24 (ب) وعلى عكس الممتلكات التي تشغلها بنفسها، ليس هناك حد أعلى ] لاقتطاع الفوائد من الممتلكات غير المنفقة، ويمكن خصم الفائدة الكاملة المدفوعة (بما في ذلك الفوائد التي تم توزيعها قبل البناء على مدى خمس سنوات) مما قد يؤدي إلى دخل سلبي في إطار هذا الرأس.

الخطوة 5: إدراج صافي النتائج في مجموع الإيرادات

المبلغ الناتج (بعد الخطوات 1-4) يضاف إلى مجموع دخل الفرد وإذا كانت النتيجة سلبية (عندما تتجاوز الفوائد الإيجار)، يمكن أن تُخصم من رؤساء الإيرادات الآخرين دون أي حد للممتلكات غير المسموح بها، ويمكن دفع الخسارة غير المفقودة لمدة ثماني سنوات.

حساب مقتضب للممتلكات غير المنفجرة

يفترض أن تستأجر شقة سكنية في بون في الشهر بواقع 000 30 دولار، وتدفع ضرائب البلديات: 000 12 دولار سنويا، واستحقاقات القروض المنزلية المدفوعة خلال السنة: 000 50 13 (بما في ذلك المخصصات قبل البناء).

• الإيجار الفعلي المتلقاة: 000 30 × 12 = 000 013 × 000 60
• افتراض أن الإيجار العادل والتقييم البلدي ليسا أعلى.
• مطروحا منه الضرائب البلدية المدفوعة: 000 12 ⁇ NAV = 000 418 3
• مخصوما منه خصم معياري بنسبة 30 في المائة من قيمة الاستحقاق: 400 041 دولار من الإيرادات بعد خصم قياسي = 600 43 2
• ناقصاً الفائدة على القرض المنزلي: 000 50 ⁇ خسارة من ممتلكات منزلية = 400 006 1

ويمكن أن تُخصم هذه الخسارة من المرتب أو أي دخل آخر، مما يقلل من المسؤولية الضريبية العامة.

تمت تسميتها لتترك الممتلكات

وإذا كان الفرد يملك أكثر من عقار منزل واحد، لا يمكن معاملة أي ممتلكات إلا على أنها مملوكة لنفسه (الممتلك الذي يختاره المالك) وتصنف جميع الممتلكات الأخرى على أنها " معتبرة أنها غير متاحة " حتى إذا ظلت شاغرة، وبالنسبة لهذه الممتلكات، فإن القيمة السنوية الإجمالية تعتبر أعلى من الإيجار الفعلي (إن وجد) أو الإيجار العادل، بغض النظر عن شغل الممتلكات الفعلية، مما يحول دون حيازة المالكين لممتلكات شاغرة متعددة.

القواعد الخاصة تنطبق إذا كانت الملكية في حوزة المالك ولكن تستخدم في الأعمال التجارية أو المهنة - أن الممتلكات تعامل كملكية تجارية، وليس تحت ملكية منزلية.

الضرائب المخصومة من المصدر على الإيجار

وبموجب المادة 194 - 1 من قانون ضريبة الدخل، يتعين على أي شخص (غير فردي أو غير خاضع لمراجعة الحسابات الضريبية) يدفع إيجارا يتجاوز 000 40 ⁇ 2 في السنة إلى أحد المقيمين أن يخصم خدمات النقل والرسوم بالمعدلات التالية:

• إيجار المنشآت والآلات: 2 في المائة
• إيجار الأرض أو المبنى أو الأثاث: 10 في المائة
• إيجار أي أصول أخرى: 10 في المائة

وإذا كان المستأجر فردياً أو غير خاضع لمراجعة حسابات ضريبية، لا يلزم أن يُدفع أي مبلغ من خدمات النقل عن الإيجار المدفوع لقاء الاستخدام السكني، ولكن بالنسبة للإيجار التجاري، يجب على كل مستأجر (بما في ذلك الأفراد غير الخاضعين لمراجعة الحسابات) أن يخصم هذه الخدمات إذا تجاوز الإيجار السنوي 000 402 شخص، ويجب إيداع هذه الخدمات لدى الحكومة باستخدام النموذج 26QC، ويجب على المستأجر أن يقدم شهادة من نظام الإبلاغ عن التجارة (النموذج 16 جيم) إلى صاحب العقار.

وينبغي أن يكفل أصحاب العقارات أن ينعكس نظام الإبلاغ عن التجارة في شكلهم 26AS في المطالبة بقيد الضريبة، وقد يظل عدم امتثال المستأجر مسؤولاً عن الضرائب، رغم أن المستأجر يواجه عقوبات.

الممتلكات المشتركة

وعندما يتشارك شخصان أو أكثر في حيازة ممتلكات الإيجار، يجب على كل مالك مشارك أن يبلغ عن حصته من إيرادات الإيجار والمطالبات بشكل تناسبي، وتقسم القيمة السنوية على أساس نسبة الملكية، كما أن الفائدة على القرض المنزلي المشترك تُطالب بها بصورة تناسبية، ولا يستطيع أصحابها أن يعاملوا نفس الممتلكات التي يشغلها كلا الشخصين؛ ولا يمكن لكل منهم أن يعامل سوى عقار واحد (نصيبهم) على أنه ملك ذاتي إذا كان لديهما معا ممتلكات متعددة.

التسجيل والامتثال

ويعد الاحتفاظ بسجلات دقيقة أمرا حاسما في حساب الإيرادات المتأتية من الإيجارات بشكل صحيح، وفي إجراء تخفيضات داعمة إذا أصدرت إدارة ضريبة الدخل إشعارا بذلك.

• إيصالات الإيجار أو اتفاقات الإيجار الموقعة من كلا الطرفين.
• إثبات الضرائب البلدية المدفوعة (القبضات أو الإقرارات بالدفع على الإنترنت).
• بيانات القروض التي تبين الفوائد المدفوعة خلال السنة.
• بيانات مصرفية تعكس مدفوعات الإيجار الواردة.
• شهادات من فئة الخدمات العامة (الشكل 16 جيم) من المستأجرين.

ويجب على مالكي الممتلكات أن يقدموا إقرارات ضريبة الدخل الخاصة بهم باستخدام الشكل المناسب - أي أي تي آر - 1 (ساهاج) بالنسبة للأفراد الذين لا يملكون سوى ممتلكات منزلية واحدة ولا دخل تجاري آخر، أو ITR-2 بالنسبة لمن لديهم أكثر من ممتلكات أو مكاسب رأسمالية، ويجب أن تقدم هذه العائدات بحلول الموعد المحدد (عادة 31 تموز/يوليه بالنسبة للأفراد الذين لا يحتاجون إلى مراجعة حسابات) لتجنب التأخر في رسوم الإيداع والفوائد بموجب المادة 234 ألف.

التعديلات الأخيرة والنقاط الهامة

• وخفّضت الميزانية 2023 الحد الأقصى للخصم من الفوائد على الممتلكات التي تشغلها بنفسها من 000 00 2 إلى 000 50 1 دولار؟ No، لم يتم إجراء هذا التغيير. ولا يزال الحد الأقصى 000 002 دولار للقروض التي أخذت بعد 1 نيسان/أبريل 1999، غير أنه كان هناك توضيح بأن الفوائد على القروض من أجل الإصلاح أو التجديدات هي أيضاً مؤهلات لخفضها.
• وقد أدخلت ميزانية الاتحاد لعام 2024 نظاما ضريبيا جديدا للأفراد، ولكن قواعد ملكية المنازل لم تتغير.
• وبالنسبة للممتلكات التي تحتفظ بها شركة مخزون داخل التجارة (مثلاً من جانب مطوري العقارات)، يمكن معاملة إيرادات الإيجار على أنها إيرادات تجارية إذا كانت الممتلكات تستأجر خلال فترة الحجز.
• أما الدخل الأجنبي من الممتلكات خارج الهند فهو قابل للضريبة في الهند بالنسبة للمقيمين، ولكن أحكام اتفاق التجارة الحرة لأمريكا اللاتينية قد توفر الإغاثة، غير أن هذه المادة تركز على المدن الهندية.

النمر العملي للملاك

• Declare actual rent received:] Under-reporting rent to save tax may lead to notices if the municipal value or fair rent is higher. However, vacancy and actual loss of rent should be documented.
• Claim interest on home loan correctly: Even if the property is self-occupied, you can claim interest deduction up to ⁇ 2,00,000. For let-out, claim full interest and create a loss to compensate other income.
• Collect TDS certificates:] If your tenant deducts TDS, ensure you receive Form 16C and include the income gross of TDS in your return, then claim credit for TDS.
• File return on time:] Failure to file or late filing results in a penalty of up to ⁇ 5,000 (if filed after due date but before December 31) or ⁇ 10,000 (if filed after December 31).

خاتمة

وتخضع ضريبة الدخل من الإيجارات من الممتلكات في المدن الهندية لقواعد محددة جيدا في إطار الدخل من رأس الملكية المنزلية، وبفهم التمييز بين الممتلكات التي تشغلها بنفسها، والتخلّص منها، والممتلكات التي تعتبر غير مقصودة، والمطالبة بالخصم المعياري بنسبة 30 في المائة، وبتخفيض الفوائد إلى أقصى حد، يمكن لمالكي الممتلكات أن يقللوا إلى حد كبير من عبء الضرائب، ويكفل حفظ السجلات والامتثال لأحكام نظام التجارة والتنمية التفاعل السلس مع السلطات الضريبية.

ونظراً لتعقيد الحالات الفردية التي تنطوي على قروض متعددة أو ملكية مشتركة أو ممتلكات مختلطة الاستخدام، يستحسن التشاور مع محاسب مستأجر مؤهل أو خبير استشاري في الضرائب، وللحصول على معلومات موثوقة، يرجى الرجوع إلى الموقع الشبكي الرسمي [(FLT:0]) لإدارة الضرائب و [FLT]، على نحو مستكمل، على أساس أحكام إضافية تتعلق بالإيرادات من الميزانية المؤسسية .