فهم الآثار الضريبية للاستثمارات العقارية في الهند

فهم الآثار الضريبية للاستثمارات العقارية في الهند

ولا تزال العقارات من أكثر الطرق شيوعا للاستثمار في الهند، حيث توفر تقديراً مالياً طويل الأجل وتدفقاً ثابتاً من إيرادات الإيجار، غير أن المشهد الضريبي الذي يحيط باستثمارات الممتلكات يتسم بالتعقيد ويساء فهمه في كثير من الأحيان، ومن المكاسب الرأسمالية وضرائب الممتلكات إلى نظام الأفضليات المعمم ونظام التجارة والتنمية، فإن كل معاملة تنطوي على مجموعة خاصة من متطلبات الامتثال، وهذه المادة توفر دليلاً شاملاً موثوقاً للآثار الضريبية التي ينبغي أن يعرفها كل مستثمر، مما يساعدكم على أن تحافظوا على الضرائب، على قدر كاف من الكفاءة،

الضرائب الأساسية على المعاملات العقارية

ويخضع قانون الضرائب الهندي العقارات إلى رسوم متعددة حسب طبيعة المعاملة - الشراء أو البيع أو الحيازة، ويعتبر فهم كل نوع من أنواع الضرائب الخطوة الأولى نحو التخطيط الضريبي الفعال.

ضريبة الأرباح الرأسمالية على بيع الممتلكات

وعندما تبيعون ممتلكات من أجل الربح، يعامل الفرق بين سعر البيع وتكاليف الاقتناء على أنه مكاسب رأسمالية، وتحدد فترة الحيازة ما إذا كان المكسب قصير الأجل أو طويل الأجل، مما يؤثر بدوره على معدل الضرائب والإعفاءات المتاحة.

• Short-Term Capital Gains (STCG): ] If the property is held for ]less than 24 months from the date of purchase (or date of possession, whichever is earlier), the gain is added to your total income and taxed as per your applicable higher income slab tax rate to push out.
• Long-Term Capital Gains (LTCG): ] If the property is held for ]more than 24 months, the gain qualifies as long-term. The tax rate is 20% (plus applicable benefit)

فعلى سبيل المثال، أفترض أنك اشتريت شقة في نيسان/أبريل 2015 من أجل 30 لاخ وبعتها في حزيران/يونيه 2023 من أجل ⁇ 55 لاخ، أما التكلفة المفهرسة للاقتناء (استخدام ثاني أكسيد الكربون البالغ 240 دولاراً من أجل السنة المالية 2015-16 و348 من أجل الصندوق الاستئماني للفترة 2023-24)، فتمثل حوالي 43.5 لاك، مما يجعل الربح الخاضع للضريبة فقط هو 11.5 لاخ بدلاً من 25 لاكاً، وهذا يوضح قوة الفهرسة في خفض قيمة الضرائب الطويلة الأجل.

الإعفاءات بموجب المادتين 54 و 54 واو

(د) تشجيعاً لإعادة استثمار المكاسب الرأسمالية، يوفر قانون ضريبة الدخل إعفاءات سخية، وبموجب المادة 54، إذا ما بيعت ممتلكات سكنية واستثمرت مكاسب رأسمالية في شراء أو بناء منزل آخر في غضون حدود زمنية محددة، فإن مجموعة التجارة الحرة والمتمثلة في الإعفاء من الضرائب، ويجب شراء البيت الجديد في غضون سنة واحدة قبل البيع أو سنتين، أو بناءه في غضون ثلاث سنوات.

ومن الأهمية بمكان ملاحظة أن هذه الإعفاءات تأتي بشروط قفلية: إذ لا يمكن بيع الممتلكات الجديدة في غضون ثلاث سنوات من الشراء، ولا يمكن أن تملك أكثر من منزل سكني واحد في تاريخ النقل (بالنسبة للباب 54). ويمكن استخدام مخطط حساب المكاسب الرأسمالية في وقف المكاسب إذا لم يكتمل إعادة الاستثمار قبل موعد استحقاق الضرائب.

ضريبة الدخل الإيجاري

ويخضع الدخل المستأجر من الممتلكات للضريبة تحت الرأس (أ) من ممتلكات البيت .

• (ب) القيمة السنوية للغروس (القيمة الإجمالية): ارتفاع الإيجار الفعلي المتلقاه/المستحق أو الإيجار المتوقع (القيمة المالية أو الإيجار العادل) وإذا كانت الممتلكات شاغرة لجزء من السنة، فإن الإيجار الفعلي قد يكون أقل.
• Net Annual Value (NAV): ] GAV minus municipal taxes paid during the year.
• deductions:] A standard deduction of 30% of NAV]]] is allowed for repairs and maintenance, irrespective of actual expenditure. Additionally, interest on a home loan taken for the property can be deducted under Section 24(b) — there is no upper limit for let-out properties, ⁇
• Taxable income:] NAV minus 30% standard deduction minus interest payment. The resulting figure is added to your total income and taxed at slab rates.

فعلى سبيل المثال، إذا حصلت على إيجار قدره 000 10 لاخ سنويا، ودفعت ضرائب بلدية قدرها 000 50 دولار، وحصلت على فائدة سنوية في قروض المنازل تبلغ 2.5 لاخ، فإن إيراداتك الخاضعة للضريبة من ممتلكات المنزل ستكون: (010,00,000 - 000 50) = 000 9، و 000 50 (ناف)، وأقل من 30 في المائة خصم عادي (000 85,000)، وأقل فائدة (000 50 2) = 000 125 ⁇ .

ضريبة السلع والخدمات على الممتلكات غير الخاضعة للرقابة

ويطبق نظام الأفضليات المعمم على شراء ممتلكات غير البناءة، ويبلغ المعدل الحالي 5%[ فيما يتعلق بالسكن الميسور التكلفة و]12%] بالنسبة للممتلكات السكنية الأخرى (مع توافر الائتمانات الضريبية الكاملة للمدخلات في المباني) أما بالنسبة للممتلكات التجارية، فإن المعدل عموماً 12 في المائة أو 18 في المائة حسب شهادة الإنجاز.

أما الائتمان الضريبي للمدخلات المدفوعة على نظام الأفضليات المعمم فهو غير متاح عموما للمشتريات المنزلية للممتلكات السكنية، ولكن بالنسبة للممتلكات التجارية المستخدمة في الأعمال التجارية، يمكن المطالبة به، ويتحقق المركز دائما من تسجيل البناء في نظام الأفضليات المعمم ويكفل أن يبين الفواتير بوضوح العنصر الضريبي للامتثال.

دائرة التجارة والتنمية بشأن شراء الممتلكات (المادة 194-ألف)

(أ) يُطلب إلى أي شخص يشتري ممتلكات غير منقولة (غير الأراضي الزراعية) للنظر في 50 لاخ أو أكثر ] أن يخصم ضريبة مقومة في المصدر (TDS) في 1 في المائة من حساب البيع، ويجب خصم هذه المادة في شهادة السداد أو الائتمان، 26

وقد يؤدي عدم الخصم أو الإيداع إلى عدم تأويل النفقات وعقوبات الفائدة، وينطبق هذا الحكم حتى إذا كان البائع هو شركة نفاثة وطنية - يصبح سعرها 20 في المائة زائداً (ما لم يحدد سعر أدنى بموجب اتفاق التهرب من الضرائب المزدوجة).

ضرائب الممتلكات وتكاليف الحيازة الأخرى

ولا يتعلق الأمر بشراء العقارات فحسب؛ كما أن تكاليف الحيازة السنوية لها آثار ضريبية.

ضريبة الممتلكات (الضرائب المتعددة الجنسيات)

وتفرض ضريبة على الممتلكات سنوياً على الهيئات البلدية المحلية (مثلاً، شركة BMC، شركة MCD، شركة BBMP) استناداً إلى قيمة الممتلكات ومجالها واستعمالها، وهذه الضريبة تخصم من إيرادات الإيجار تحت رأسها [()(أ) الإيرادات من الممتلكات المنزلية .() وبالنسبة للممتلكات التي يشغلها المالك، لا يجوز خصم ضريبة الممتلكات المدفوعة بسبب عدم وجود ايجارتها.

وتختلف معدلات ضريبة الممتلكات اختلافا كبيرا: ففي مومباي مثلا، تُفرض ضرائب على الممتلكات السكنية بنسبة 5-7 في المائة من القيمة القابلة للتداول، في حين أن المعدلات في دلهي أقل، وينبغي للمستثمرين أن يعاملوا هذه التكاليف السنوية عند حساب صافي العائدات.

رسوم وتسجيل

وفي وقت الشراء، تكون رسوم الطوابع (نحو 5-7 في المائة من قيمة الممتلكات، متفاوتة حسب الدولة) ورسوم التسجيل (حوالي 1 في المائة) تكاليف كبيرة، ولا تخصم كنفقة في سنة الشراء، ولكنها تضاف إلى تكلفة الاقتناء لحساب المكاسب الرأسمالية، مما يمكن أن يقلل من المكاسب الرأسمالية المحتملة، التي تعود بالنفع على الأغراض الضريبية، غير أنه لا يوجد خصم فوري.

Important:] Since FY 2017-18, stamp duty and registration expenses on the purchase of a house property can be claimed as a deduction under ]Section 80C] (subject to the overall limit of ⁇ 1.5 lakhpayment). This provides some relief to homebuyers, but most quickly investors will find

مصلحة القروض المنزلية والاقتطاعات الرئيسية

وتُعرض الاستثمارات العقارية الممولة من قرض منزلي خصما ضريبيا كبيرا:

• (ب) - الفائدة على القروض المنزلية: بالنسبة للممتلكات التي تشغلها بنفسها، تُخصم قيمة الفائدة في ⁇ 2 لاخ سنوياً، أما بالنسبة للممتلكات التي تتركها، فلا يوجد حد أعلى؛ أما الفائدة الكاملة التي تدفع خلال السنة فتخصم من إيرادات الإيجار، وإذا لم تكن إيرادات الإيجار كافية، يمكن أن تُخصم الخسارة من دخل آخر (خ.)
• Section 80C -- Principal Repayment:] The principal component of the home loan EMI qualifies for deduction under Section 80C, up to the overall limit of ⁇ 1.5 lakh. This also includes stamp duty and registration as mentioned earlier. The property must not be transferred within five years of possession, or the deduction will be reversed in the year of sale.
• Section 80EE (for first-time buyers):] An additional deduction of up to ⁇ 50,000 on home loan interest is available for first-time buyers of affordable housing, provided the loan amount is below ⁇ 35 lakh and the property value is below ⁇ 50 lakh. This is over and above the ⁇ 2 lakh limit.

الضرائب المفروضة على شركات معينة للمستثمرين

الهنود غير المقيمين

وتواجه المؤسسات الوطنية للاستثمارات متطلبات إضافية للامتثال للضرائب عند الاستثمار في العقارات الهندية، وتتشابه معدلات الضرائب على الأرباح الرأسمالية عموماً مع المعدلات المسجلة لدى المقيمين (20 في المائة مع مؤشر لقيمة معامل الترميز، ومعدل النسل بالنسبة لفئة الخدمات العامة، ولكن معدلات هذه المعدلات أعلى:

• وعند بيع الممتلكات بواسطة جهاز وطني للتصوير الإجرائي، يجب على المشتري أن يخصم جهاز الاتصال التقني في 20٪ على شركة LTCG (مع فهرسة) أو ]30٪ على شركة STCG (+++++++Cess)، ما لم تحصل شركة NRI على شهادة أقل من إدارة ضريبة الدخل.
• وتخضع إيرادات الإيجار المدفوعة إلى شركة نترونية لمراجعة الحسابات لنسبة 30 في المائة (أو معدل المعاهدات المنطبق) بموجب المادة 195.
• ويمكن أيضاً للمبادرة الوطنية أن تطالب بنفس الإعفاءات بموجب المادتين 54 و54 واو، ولكن يجب عليها أن تعيد استثمار المكاسب في الهند، وتنظم مبادئ توجيهية بشأن إعادة عائدات البيع إلى الوطن.
• ويمكن لاتفاقات تجنب الضريبة المزدوجة أن توفر الإغاثة إذا كان بلد الإقامة في المؤسسة الوطنية للاستثمار يُفرض أيضا ضرائب على نفس الدخل، ومن المستصوب التشاور مع وكالة مكافحة الفساد المتخصصة في الضرائب العابرة للحدود.

المستثمرون في العقارات التجارية

وتعالج الممتلكات التجارية (الحيز المكتبي، ووحدات التجزئة، والمستودعات) على نحو مماثل لممتلكات الإيجار السكنية، ولكن مع بعض الاختلافات:

• وقد يلزم تسجيل نظام الأفضليات المعمم إذا تجاوزت إيرادات الإيجار 20 لاخ (أي 10 لاخ في بعض الولايات) ويجب على المؤجر (المالك) أن يشحن هذا المبلغ على الإيجار (18 في المائة تقريبا) وأن يحيله إلى الحكومة.
• ويمكن المطالبة بتعويض عن استهلاك المباني (ليس على الأرض) بموجب قانون ضريبة الدخل بنسبة 10 في المائة للمباني التجارية، وهو خصم غير مدفوع من الطراز يخفض إيرادات الإيجار الخاضعة للضريبة.
• وتحسب المكاسب الرأسمالية في البيع على نحو مماثل، ولكن لا تزال فوائد الفهرسة تنطبق على التجارة الحرة والمعاملات التجارية غير المشروعة.

استراتيجيات التخطيط الضريبي للمستثمرين العقاريين

ويمكن أن يؤدي التخطيط الضريبي الاستباقي إلى تعزيز العائدات بعد الضرائب إلى حد كبير، وهنا توجد عدة استراتيجيات للنظر في ما يلي:

1. Hold properties for more than 24 months:] Long-term capital gains attract a lower effective rate after indexation, and you can claim exemptions under Sections 54 and 54F. Plan the sale timing accordingly.
2. Use indexation to your advantage:] keep track of the Cost Inflation Index (CII) year by year. The base year for indexation was changed to 2001, so properties purchased before 2001 can have the fair market value as on 1 April 2001 adopted as the cost. This often leads to lower indexed gains.
3. Reinvest gains in specified bonds:] If you cannot invest in another house property, consider invest in Capital Gains Bonds under Section 54EC (like bonds issued by NHAI or REC). The exemption is up to ⁇ 50 lakh for bonds with a 5-year lock-in, currently offering a modest interest rate.
4. Optimize home loan interest:] For let-out properties, the entire interest is deductible, so taking a larger loan can create a tax loss that compensates other income (subject to the ⁇ 2 lakh loss set-off). Ensure proper documentation of interest payments.
5. Hold multiple properties as stock-in-trade:] If you are a property developer or dealer (i.e., buy and selling frequently), the income may be treated as business income rather than capital gains. This allows deduction of expenditures like brokerage, legal fees, and marketing costs. However, also means no indexation or long-term capital gain rates.
6. (أ) الاحتفاظ بجميع اتفاقات الشراء، ورسوم البيع، وإيصالات الضرائب المدفوعة، وبيانات القروض المنزلية، وفواتير التجديد، وهي أمور حاسمة بالنسبة لحساب المكاسب الرأسمالية، والمطالبة بالخصم، والاستجابة لأي فحص ضريبي.

جيم - الشواغر المشتركة وقضايا الامتثال

ويقع العديد من المستثمرين بلا علم في فخ ضريبي، وهنا تقع الأخطاء الأكثر تواترا وكيفية تجنبها:

• (أ) إذا كان لديك عقار ثانٍ شاغر، يجوز لإدارة ضريبة الدخل أن تعتبر إيرادات إيجارية غير اعتيادية (على أساس القيمة البلدية أو الإيجار العادل) وتفرض ضرائب عليها، ومن الأفضل إعلان أن الممتلكات محجوزة ذاتياً إذا لم تكن متاحة، ولكن الممتلكات الإضافية التي تُعتبر غير مرخص بها؛
• Ignoring TDS on rent:] Tenants paying rent exceeding ⁇ 50,000 per month must deduct TDS at 10% under Section 194-IB (or 30% for NRIs).
• Not claiming indexation in the year of sale:] Indexation is only available for LTCG. If you sell within 24 months, you lose this benefit entirely. Plan the sale date carefully.
• Missing the deadline for reinvestment:] To claim exemption under Section 54, you must purchase the new property within two years (or construct within three years). Any delay results in the gain becoming taxable in the year the time limit expires.
• Over looks state-specific taxes:] Some states levy additional surcharges orCirc rates higher than actual transaction price. If the sale consideration is less than the cycle rate (stamp duty value), the difference may be taxed as deemed income under Section 50C.

الاتجاهات المستقبلية والإصلاحات المقترحة

(د) [الإطار الضريبي العقاري الهندي آخذ في التطور، وتشمل مقترحات الميزانية الأخيرة تدابير لتشجيع الإسكان الميسور التكلفة (مثل توسيع نطاق المادة 80 هاء - هاء) وتبسيط حساب المكاسب الرأسمالية، فعلى سبيل المثال، نظرت الحكومة في خفض فترة الاحتفاظ بشركة LTCG من 24 شهراً إلى 12 شهراً بالنسبة لبعض أنواع الممتلكات، ولكن هذا لم يُسن بعد، كما تجري مناقشة بشأن ترشيد أسعار رسوم الطوابع في جميع الولايات لخفض إجمالي تكلفة المعاملات(10).

خاتمة

فالاستثمار في العقارات الهندية يوفر عائدات جذابة، ولكن الآثار الضريبية متعددة الجوانب وتتطلب ملاحة دقيقة، فمن المكاسب الرأسمالية التي تم تحديدها حسب مؤشرات التضخم والإعفاءات المتعلقة بإعادة الاستثمار إلى تخفيضات إيرادات الإيجار والامتثال لنظام التجارة والتنمية، كل قرار - سواء كان ذلك لشراء أو احتجاز أو بيع الآثار الضريبية، ومن خلال فهم القواعد، والحفاظ على الوثائق المناسبة، والتماس المشورة المهنية عند الضرورة، يمكن للمستثمرين أن يقللوا كثيرا من عبء الضرائب ويحسنوا العائدات الضريبية.

Disclaimer:] This article is for informational purposes only and does not constitute professional tax advice. Tax laws are subject to change and individual circumstances may vary. Please consult a qualified chartered accountant or tax advisor for guidance specific to your situation.