Table of Contents

Защо данъчните въпроси за планиране на имотите в Индия

Независимо дали сте собственик на имот, подобряващ първичното си жилище или инвеститор, което подобрява имот под наем, стратегическото данъчно планиране може да намали цялостното ви предимство, да увеличи паричния поток и да гарантира спазването на Закона за данъка върху доходите от 1961 г. Без подходящо планиране, може да пропуснете законния приспадане или ненарочно да предизвикате данъчни задължения.

Разпознаването на това разграничение е от решаващо значение, защото капиталовите подобрения отговарят на изискванията за амортизация и данъчни облекчения с течение на времето, докато ремонтите обикновено се приспадат през годината, в която са направени за имоти под наем. Индийският данъчен кодекс предвижда няколко специфични разпоредби в раздели като 80C, 24(b) и 80 EАВ, както и правила за амортизация съгласно Закона за данъка върху доходите. Ще проучим всяко едно от тези в детайли, заедно с практически стратегии за оптимизиране на данъчната Ви позиция.

Разбиране на данъчните облекчения, налични за реновации на имоти

Правителството на Индия предлага данъчни стимули за обновяване на имоти, за да насърчи развитието на жилищата, енергийната ефективност и икономическия растеж. Тези ползи са достъпни както за самостоятелно заети, така и за имоти под наем, въпреки че естеството и степента се различават.

Приспадане по раздел 80В за основното възстановяване и стамповото мито

Раздел 80В позволява приспадане до .1.5 хиляди на финансова година за разходи като погасяване на главницата на домашен заем, мито върху печат и такси за регистрация. Докато самите разходи за ремонт не са пряко покрити под 80C, всеки заем, взет за съществено обновяване (което се квалифицира като подобрение на капитала), може да бъде третиран като домашен заем, а основната част от възстановяването става допустима.

Приспадане по раздел 24(б) за лихви по домашен заем за реконструкция

За самостоятелно заето имущество, заето от заем, заемен имот или възстановяване на имот, може да се претендира като приспадане по раздел 24(б). За самостоятелно заето имущество, максималното приспадане е год. За наем имот, няма горна граница; цялата сума на лихвата може да бъде приспадната от доход под наем. Въпреки това, ремонтът трябва да бъде от несъществена природа, а не рутинно под наем и заемът трябва да се вземе специално за тази цел. Това е мощен инструмент за наемни имоти планиране на големи подобрения преди лизинг или като част от стратегия за обръщане на имот.

Приспадане по раздел 80 от ЕИП за реновации на жилища

Въведена през 2019 - 20 г., раздел 80ЕАЕ предвижда допълнително приспадане до .1.5 хиляди от лихви върху жилищен заем, взет за жилищен имот, чиято стойност на митото за печат не надвишава . 45 хиляди. Макар че обикновено се свързва с нови покупки, приспадането се прилага и ако заемът се взема за обновяване на съществуващ имот, който се квалифицира като достъпен жилищен блок. Тази разпоредба е определена да изтече след края на финансовата година, но от последния закон за финансите, тя остава на разположение за заеми, санкционирани преди 31 март 2022 г., при спазване на срокове.

Амортизация на разходите за обновяване на имоти под наем

За имоти, държани като бизнес активи или наети под наем, разходите за наем на капитал могат да се считат за амортизация съгласно Закона за данъка върху доходите. Амортизационният процент за жилищни сгради обикновено е 10% годишно на база отписана стойност. В случай на търговски сгради, процентът може да варира. Важно е, че само разходите за подобряване не стойността на земята е обезценена. Това позволява на собствениците на имоти да намалят своите облагаеми доходи в продължение на няколко години, уравнявайки данъчни приспадания с икономическия живот на обновлението.

За да се претендира за амортизация, ремонта трябва да се класифицира като капитални разходи, а не като разход за приходи. Например, замяна на покрив, добавяне на нова стая, или инсталиране на слънчевата енергийна система ще бъде капитал; ремонт на изтичане кран или боядисване на една стая би било разход за приходи, които се приспадат през същата година. Поддържането на подробни записи и категоризиране на разходите правилно е от решаващо значение за избягване на спорове с данъчния отдел.

Основни стратегии за данъчно планиране за проекти за обновяване

По-долу са възможни стратегии, които собствениците на жилища и инвеститорите могат да приемат, за да оптимизират данъчната си позиция.

Поддържане на щателна документация

Всеки разход, свързан с обновяването, трябва да бъде документиран: фактури от изпълнители, разписки за материали, банкови извлечения и документи за заем. За ремонт на имоти под наем, поддържайте отделни сметки за подобрения и ремонти на капитала. Правилната документация е основната ви защита в случай на данъчен одит. Без записи, дори допустимите приспадания могат да бъдат забранени. Цифровите копия са приемливи, но гарантират, че са четливи и включват датата, сумата, описанието на работата и данните за продавача.

Отличия между ремонтите и капиталовите подобрения

Разграничаването между ремонтите (отстъпва се за една година за имоти под наем) и подобренията на капитала (отнемане на времето) е основно. Репайърс възстановява имота до първоначалното му състояние без значително увеличаване на стойността му или полезен живот. Капиталните подобрения[ добавят стойност, удължават живота на имота, или го адаптират към нова употреба. Примери за подобрения на капитала: добавяне на нов етаж, инсталиране на централна климатична система, изграждане на балкон. Примери за ремонт: фиксиране на счупен прозорец, кърпене на тръба, пребоядисване стени.

Времеви подобрения за увеличаване на данъчните ползи

Ако планирате голямо обновяване, помислете за разпределение на разходите в продължение на две финансови години, за да се запази в рамките на ограниченията за приспадане. Например, в раздел 24(б), приспадането на лихви за самостоятелно заети имоти е по-малко от год. Ако вашата лихва за наем над наем в една година надвишава това, можете да предплатите част от главницата на заема, за да намалите лихвата за тази година, или време на обновяване, така че заемът се изготвя на етапи. Освен това, ако очаквате доходът да бъде по-висок в една година, ускоряване на подлежащите на приспадане разходи за тази година може да намали данъчната отговорност по-ефективно.

Подобрения на енергията с висока степен на ливъридж за допълнителни приспадания

Въпреки че не толкова широки, колкото в някои страни, Индия предлага непреки стимули за енергийно ефективни ремонти. Инсталирането на соларни панели, енергийно ефективни прозорци или система за събиране на дъждовна вода може да се квалифицира за амортизация или, в някои държави, освобождаване съгласно правилата за данък върху собствеността. По-пряко разходите за такива инсталации могат да бъдат включени в подобрението на капитала, като по този начин могат да бъдат обезценени.

Реновирайте преди да се освободи имота

Ако планирате да наемете имот, попълнете всички основни ремонти преди наемателят да се нанесе. Това гарантира, че разходите за ремонт се третират като подобрение на капитала преди да се освободи, и амортизация може да се претендира от първата година на приходите от наем. Ако правите ремонти, след като наемателят заема имота, някои разходи могат да се считат за незабавни разходи, но линията може да бъде замъглена.

Правни и съображения за съответствие

Данъчните облекчения са отговорност. Реконструкцията трябва да отговаря на местните строителни кодове и одобрения, или рискувате да загубите удръжки и да наложат санкции.

Получаване на необходимите разрешения

Съгласно Закона за недвижимите имоти (RERA) и общинските закони структурните промени често изискват предварително одобрение. Ако извършвате неразрешена конструкция, данъчната служба може да третира разходите като несъразмерни, защото самият актив става незаконен. За да осигурите удръжки, да се уверите, че имате необходимите разрешителни за строеж и сертификати за завършване. Това е особено важно, когато претендирате за удръжки за подобрения на капитала върху самозаета собственост, тъй като Министерството на подоходното облагане може да поиска доказателство за съответствие.

GST относно услугите за обновяване

Услугите по обновяване привличат стоки и услуги Данъкът върху жилищни имоти (GST) 5% върху жилищни имоти (ако размерът на имота е по-малък от 60 кв. м, а стойността е до .45 млн., се прилагат по-ниски цени). За търговски имоти, процентът е 18%. Ако сте собственик на имот, наемащ изпълнител, платеният GST може да се претендира за кредит за входен данък само ако сте регистрирани по GST и ремонта е за бизнес цели (напр. търговски наем). За лични ремонти, GST е разход; не можете да поискате входен кредит. Въпреки това, можете да добавите разходите за GST към капитализираната стойност на подобрението, увеличаване на обезценената база за имоти под наем.

Капиталът печели улики при продажбата

За да се възползвате от тази полза, трябва да запазите подробни записи на разходите за ремонт през периода на задържане. Ползата от индексиране (коригиране за инфлация) може да се прилага и за разходите за подобряване, както и за по-нататъшните намаления. За по-подробни насоки вж. официалния уебсайт на отдела за данък върху доходите (Dionalaxindia.gov.in) за актуални правила за изчисляване на капиталовите печалби.

Общите капани, които трябва да избягваме

  • Смесване на лични и наемни разходи за недвижими имоти:[ Ако имате имот, използван отчасти като вашето жилище и частично нает, разпределя разходите за ремонт пропорционално. Само подобрението на капитала под наем отговаря на изискванията за амортизация.
  • Пренебрегване индексацията за стари подобрения:[ При продажба разходите за подобрение могат да бъдат индексирани от годината, в която е завършено подобрението. Много данъкоплатци пропускат това, което води до по-висок данък върху капиталовите печалби.
  • Неуспех да поиска амортизация за имоти под наем:[ Дори ако не искате амортизация, данъчната служба може да третира актива като амортизация, като че ли е разрешено, намаляване на базата на разходите. По-добре е да го твърди изрично.
  • Не се консултира с данъчен специалист:[ В превю на раздели 80C, 24(b), и амортизация е сложна. Грешка може да доведе до санкции или пропуснати ползи. Помислете за наемане на ] chartered счетоводител (CA) от Института на Чартърни счетоводители на Индия[ или квалифициран данъчен съветник.

Практичен пример: Преновяване на апартамент под наем

Нека да се каже, че притежавате 2BHK апартамент в Ноида, че сте закупени за год.50 хиляди. Взимате заем за надстройка от год., за да надстроите кухнята, инсталирате модулни гардероби и добавете слънчеви панели. Наемането се извършва в рамките на същата финансова година. Интересът по заема е год. и планирате да наемете имота за год. 25,000 на месец.

  • Основният компонент на погасяване на заема (да кажем год.) се приспада от раздел 80В, ако заемът е специално за обновяване.
  • Интересът от горска земя е напълно застрашен съгласно раздел 24(б) като лихва върху доходите от наем горни граници.
  • Капиталовите разходи от ... 10 хиляди (включително инсталацията) са обезценени на 10% p.a. на база WDV, което дава приспадане от . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
  • Слънчевите панели могат да се класират за допълнителна ускорена амортизация съгласно разпоредбите за възобновяема енергия (ако е приложимо), но най-малко те добавят към амортизируемата база.

Общо приспадане през първата година: год.: 80 000 (лихвен процент) + .1,00000 (обезценяване) + основно приспадане на погасяване (под формата на общо 80C таван). Това значително намалява нетния ви данък върху приходите от наем, потенциално го прави нулев за първите няколко години, докато изгражда дългосрочна стойност на активите.

Окончателни мисли относно оптимизирането на данъчните облекчения

За да се използват официални източници като ICAI и ]Дойдат портали на данъчната служба за актуализации. За заявки за GST относно ремонтни изпълнители, се отнасят до уебсайта на на Съвета на ГТС.

Чрез прилагане на стратегиите, очертани по-точно класификация на разходите, щателно водене на запис, правилното използване на свързаните с кредити удръжки, и спазване на законовите изисквания . Можете значително да подобри финансовите резултати от проекта си за наемане на работа. Независимо дали сте собственик на имота, увеличаване на комфорта и стойността, или инвеститора . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .