Table of Contents

Зониране и използване на земята закони формират гръбнака на общността планиране и развитие. За собственици на имоти, недвижими имоти инвеститори, купувачи на жилища, и разработчици, разбиране на тези регламенти не е невалидно . Неправилните стъпки с зониране може да спре проект, задейства глоби, или дори принуди премахването на структури. За жителите, зониране форми характера на квартала, влияе на всичко от модели на движение до стойност на имоти.

Това цялостно ръководство изследва основите на законите за зониране и ползване на земята, обяснява как работят на практика и осигурява подходящи стъпки за навигация във вашата общност.

Какво представляват законите за Зонинг и Ленд?

Зониращите закони са местни наредби, които разделят общината на определени области или зони. Всяка зона има специфичен набор от правила, уреждащи това, което може да бъде изградено и как може да се използва земята. Законът за земеползването е по-широк термин, който обхваща зонирането, както и други разпоредби като подразделителни контроли, опазване на околната среда и исторически правила за опазване. Заедно тези закони създават правна рамка, която ръководи физическото и икономическото развитие на общността.

Основните цели на законите за зониране и ползване на земята включват:

  • Обществено здраве и безопасност:[ Отделяне на несъвместими употреби, като например запазване на промишлени фабрики далеч от училища и болници.
  • Поръчително нарастване: Предотвратяване на развитието на опасност, която разраства инфраструктурата.
  • Защита на стойността на имота:[ Осигуряване, че съседните приложения не оказват отрицателно въздействие върху стойностите на дома.
  • Екологично стюардеси:[ Защита на влажните зони, наводнените и други чувствителни зони.

Тези закони датират от началото на 20 век в Съединените щати, като Върховният съд потвърждава тяхната конституционност по делото за забележителност Село Евклид срещу Амблер Реалти Ко. (1926). Оттогава районирането се превърна в стандартен инструмент за местните правителства в цялата страна.

Видове зониране

Докато всяка община определя свои собствени категории зониране, повечето следват подобна структура.

Жилищни зони

Жилищните зони са определени за жилища. Те често са допълнително разделени на контролна плътност и тип сграда:

  • Единични жилищни (R-1): Отделени домове на отделни партиди. Тези зони често имат минимални изисквания за размер на партидата и ограничена височина на сградата.
  • Мултисемейно жилище (R-2, R-3): Позволява duplexes, градски домове, и жилищни сгради.
  • Смесено-ползване на жилищни:[ Комбинира жилища с търговско или търговско пространство, често срещано в градски инсталационните разработки.

Търговски зони

Търговските зони са заети с предприятия и дребно.

  • Съседство търговски:[ Дребен-клас на дребно като ъглови магазини и кафенета.
  • Обща търговска: По-голям търговец на дребно, ресторанти и офиси.
  • Централен бизнес район (CBD): Високоскоростен градски ядро с високи сгради и тежък трафик.

Промишлени зони

Индустриалните зони са запазени за производство, складиране и логистика. Те обикновено се намират далеч от жилищните райони, за да минимизират шума, трафика и замърсяването.

Земеделски зони

Земеделските зони защитават земеделската земя и селския характер. Те позволяват отглеждане на култури, добитък и свързани с тях дейности. Някои земеделски зони позволяват ограничено жилищно развитие, но размерите на партидите обикновено са големи .

Области със специално предназначение

Много общности създават и области със специално предназначение за уникални нужди:

  • Исторически райони:[ Запазване на архитектурното наследство със строги насоки за дизайн.
  • Планини: Ограничително развитие в райони, податливи на наводнения.
  • Развитие на планирани единици (PUD):[ Позволявам гъвкаво зониране за мащабни проекти със смесена употреба с договорени одобрения.

Как законите за сближаване влияят върху развитието на имотите

Правилата за Зониране отиват далеч отвъд простото заявяване "тази земя е за къщи." Те налагат подробни стандарти, които пряко засягат това, което можете да изградите и как можете да използвате имота си.

Размер на сградата, височина и препятствия

Всеки районен район включва изисквания за измерения:

  • Задни части:[ Минимум разстояние сграда трябва да бъде от линии на собственост, улици или други структури. Предни, странични и задни спънки варират по области.
  • Ограничи на височината: Максимална височина на сградата, често изразена в стъпала или истории.
  • Съотношение на площта на пода (FAR): Съотношението на общата площ на сградата до размера на парцела. FAR от 2.0 на 10,000 квадратни фута лот означава, че можете да изградите до 20 000 квадратни фута на етажното пространство, разпределени в множество истории.
  • Лотово покритие: Процентът на многото, които могат да бъдат покрити от сгради или непроницаеми повърхности.

Изисквания за паркиране и движение

Обикновено от търговските и многофамилните разработки се изисква да осигуряват минимален брой места за паркиране. Някои градове също имат максимални ограничения за паркиране, за да насърчават транзита.

Разрешителни за употреба и разрешителни за условно ползване

Не всички приложения са разрешени във всяка зона. Повечето кодове за зониране създават три категории приложения:

  • Подадено с дясно: Използва се автоматично, ако имотът отговаря на всички триизмерни и други изисквания.
  • Понятие за употреба (специални изключения): Използва, които изискват публично изслушване и одобрение от управителния съвет. Примерите включват църкви в жилищни зони или дневни грижи в търговски зони.
  • Забранено използване:[ Използва, които не са разрешени при никакви обстоятелства.

Промени в условията и Зонирането

Ако имотът ви не отговаря на конкретно изискване за зониране, може да кандидатствате за промяна. Разликата дава разрешение да се отклоните от правилата например, изграждане по-близо до линията на имота, отколкото се изисква от спънките. За да получите промяна, обикновено трябва да докажете, че ограничението създава ненужно трудност, уникална за вашия имот.

Ако искате да използвате земята си по начин, който настоящото зониране не позволява, можете да подадете петиция за изменение на зонирането или ] rezoning. Това е законодателен процес, който изисква одобрение от градския съвет или от окръжната комисия, често след препоръка от комисията по планиране.

Ролята на цялостните планове

Зониращите закони не съществуват във вакуум. Те се ръководят от несигурен план (наричан още общ план или генерален план). Този документ от далечен обхват очертава визията на общността за бъдещ растеж, включително земеползване, транспорт, жилищно и икономическо развитие. Зониращите наредби трябва да съответстват на цялостния план. Ако обмисляте мащабно развитие, преразглеждане на цялостния план ще ви покаже дали вашият проект съответства на дългосрочните цели на общността.

Как да проучим Зониране за конкретна собственост

Преди да закупите земя или да започнете проект, задълбочено проучване е от решаващо значение. Ето един подход стъпка по стъпка:

Стъпка 1: Идентифицирайте района на Зониране

Повечето градове предоставят онлайн карти за зониране, където можете да въведете адрес и да видите районното наименование. Запишете точния код за зониране, като например "R-1A" или "C-2."

Стъпка 2: Прочети наредбата за Зониране

Намерете частта от общинския кодекс, която съответства на вашия район. В наредбата ще се посочи:

  • Разрешени и условни приложения.
  • Изисквания за размерите (заден ход, височина, FAR).
  • Стандарти за паркиране и озеленяване.
  • Правила за подпис.

Стъпка 3: Проверете за овърлей области

Овърлейте области добавят допълнителни правила на върха на база зониране. Честите овърлей включват:

  • Исторически овърлей: Изисква се преглед на дизайна за външни промени.
  • Флодплавни преливания:[ Изискват се сертификати за надморска височина и за защита на наводненията.
  • Екологични пренасищания:[ Защита на потоците, стръмните склонове или дивата природа.

Стъпка 4: Говорете с персонала

Зониращите кодове могат да бъдат плътни и двусмислени. Персоналът на отдела за планиране може да отговори на въпроси, да обясни процедурите и да постави под флаг потенциални проблеми рано. Изграждането на положителни отношения с тези служители е умна инвестиция на вашето време.

Общи въпроси и как да ги преодолеем

Дори усърдните собственици на имоти срещат проблеми. Ето някои от най-честите предизвикателства:

Несъответствия

несъгласувано използване[ е употреба, която е законна, когато е създадена, но вече не е разрешена при текущото зониране. Например, малък магазин за хранителни стоки в област, която оттогава е била резонирана за жилищни нужди. Повечето наредби позволяват несъответстващи приложения да продължат, но те могат да ограничат разширяването, възстановяването след бедствие или възобновяването на операция след период на изоставяне.

Нарушаване на зонирането

Изграждането без разрешително или използването на имот по начин, който нарушава зооновия код може да доведе до глоби, стоп-работни поръчки и правни действия. Ако получите известие за нарушение, не го пренебрегвайте. Може да се наложи да кандидатствате за промяна, да промените използването или да обжалвате решението.

Съседски спорове

Често възникват проблеми с намаляване на броя на съседите.

  • Ограда или структура, която нарушава изискванията за спънки.
  • Бизнес дейности в жилищна зона, като например домашно сервизно заведение за автосервиз.
  • Шум, паркинг или проблеми с миризмата от близкия бизнес.

В много случаи първата стъпка е да се говори със съседа. Ако това не успее, подайте жалба до местната служба за управление на зонирането.

Закон за земеползването отвъд Зонирането

Докато районирането е най-видимият аспект на закона за земеползването, други разпоредби също играят важна роля.

Регламенти за подразделяне

Те изискват от предприемача да осигури улици, комунални услуги, дренажни системи и друга инфраструктура. Преди да можете да продавате жребия в ново развитие, подразделението трябва да бъде одобрено от местното правителство.

Правила за околната среда

Федералните, държавните и местните закони за околната среда могат да ограничат развитието.

  • Влажни зони: регулация от Американския военен корпус на инженерите съгласно Закона за чистата вода.
  • Застрашени видове:[ Развитието може да бъде ограничено в местообитанията на защитените видове.
  • Управление на потоците от вода: Много юрисдикции изискват задържане на място или третиране на оттичанията от буреносни води.

Историческо съхранение

Имотите в определени исторически райони или изброени в Националния регистър на историческите места са изправени пред допълнителни ограничения.

Процесът на одобрение: Какво да очакваме

Разработването на земя или промяната на използването й рядко е проста работа. Повечето проекти изискват няколко одобрения:

  1. Преди да се срещнете с кандидатурата: Представете предложението си на планиращ персонал за обратна връзка.
  2. Преглед на плана на сайта: Издайте подробни планове, показващи оформлението на сградата, паркинга, озеленяването и дренажа.
  3. Обществено изслушване:[ За условно използване, отклонения или резонации се изисква публично изслушване.
  4. Препоръка на Комисията за планиране: Комисията по планиране разглежда случая и отправя препоръка към избрания орган.
  5. Сити съвет или окръжна комисия решение:[ Окончателното гласуване за резониране или големи развития обикновено се прави от избрания управителен орган.
  6. Разрешителни за строителство:[ След като са налице одобрения за зониране, можете да кандидатствате за разрешителни за строеж на проекта.

Целият процес може да отнеме от няколко седмици до повече от година в зависимост от сложността и нивото на обществения интерес.

Защо е важно да се отдадем на домашните си клиенти

Ако купувате дом, зонирането ви засяга по начини, които не може да очаквате:

  • Собствени стойности:[ Домовете в стабилни, добре планирани квартали са склонни да държат стойността си по-добре.
  • Бъдеще развитие: Проверете какво е позволено на съседни имоти. Ваканционен парцел съседната врата може да се превърне в бензиностанция или високо етажна жилищна сграда, ако зонирането го позволява.
  • Домашен бизнес: Ако планирате да управлявате бизнес от дома си, проверете дали зонирането позволява това и какви ограничения се прилагат.
  • Добавки и ремонти:[ Разширяването на дома ви може да изисква отклонения, ако съществуващата структура не отговаря на текущите пречки или ограничения на височината.

Как да се включите в местните Zoning решения

Зонингът не е само за разработчици и служители. Жителите имат глас в това как расте общността им. Ето как да участвате:

  • Става дума за комисия за планиране и срещи на градския съвет. Тези срещи са публични и често включват възможности за публичен коментар.
  • Присъединете се към квартална асоциация. Тези групи често преглеждат и коментират предложените развития.
  • Сервиране на борда или комисия. Много общности имат открити места в комисията по планиране, районния съвет на жалбите или историческата комисия за опазване.
  • Говори по време на обновленията на цялостен план. Тези актуализации се случват на всеки 5 .10 години и се определя посоката за бъдещи промени в зонирането.

Ресурси за по-нататъшно обучение

Зонирането на закона варира в голяма степен от една юрисдикция в друга. Следните ресурси могат да ви помогнат да разберете правилата във вашия район:

  • Местно планиране отдел: Най-добрият източник за карти, наредби и формуляри за кандидатстване.
  • Общински код: Повечето местни кодове са достъпни онлайн чрез услуги като ]Муникод или Муникод библиотеката.
  • Държавни закони за земеползване:[ Държавните закони установяват правната рамка за местно зониране. Например системата за земеползване на Орегон е уникална и силно централизирана.
  • Професионални консултанти:[ Адвокати, планови консултанти и консултанти по зониране могат да предоставят експертни насоки за сложни проекти.
  • Образователни публикации:[ Американската асоциация за планиране публикува книги и статии за зониране най-добри практики. Виж техните ресурси на ]planning.org.

Последна мисъл

Зонирането и използването на земята не са бюрократични пречки, те са инструментите, които общностите използват за оформяне на бъдещето си. Разбирането на тези правила ви дава право да вземате информирани решения за собствеността, да избягвате скъпи грешки и да участвате смислено в развитието на вашия квартал.

Независимо дали строите дом, започвате бизнес или просто купувате имот, отделяте време да научите кода за зониране. Говорете с персонала по планиране. Прочетете обобщия план. Посетете публично изслушване. Знанието, което ще спечелите, ще бъде един от най-ценните активи, които носите на всяко начинание за недвижими имоти.