Table of Contents

Критичната връзка между местното правителство и достъпните жилища

За преподаватели, студенти, застъпници на общността и професионалисти на политиката разбирането на тази връзка е от съществено значение за шофирането на смислена промяна. Тази статия разглежда механизмите, чрез които местните правителства влияят върху жилищното строителство, пречките, пред които се изправят, и стратегиите, които са доказали ефективността си при разширяването на достъпа до достъпни домове.

Органът на местното правителство по отношение на политиката за жилищно настаняване

Местните правителства действат на фронтовата линия на политиката за жилищно настаняване, като притежават правомощия, които държавата и федералните субекти обикновено делегират надолу. Тези правомощия включват зониране орган, изграждане на кодекс за прилагане, планиране на земеползването, и администриране на жилищни субсидии. Тъй като жилищните пазари са по същество местни, общински и областни правителства са най-добре разположени да отговарят на специфични обществени нужди.

Закони за зониране и правила за ползване на земята

Законите за зониране представляват най-мощния инструмент, който местните правителства притежават за оформяне на жилищното снабдяване. Тези разпоредби определят какво може да се построи, къде може да бъде изградено и в каква плътност. Традиционното еднофамилно зониране, което остава широко разпространено в много общности, ограничава развитието до отделни домове на големи партиди, ефективно изключвайки многофамилното жилище и нарастващите разходи за земя.

  • Избира или намалява минималните размери на лотата[, за да се даде възможност за по-малки, по-достъпни домове.
  • Показване на аксесоари за жилища (ADU) на еднофамилни партиди за увеличаване на предлагането под наем.
  • Разположение в близост до транзитни коридори за насърчаване на развитието на по-голяма плътност.
  • Включване на наредби за зониране , които изискват процент от нови единици да бъдат достъпни.

Според проучване от Урбанския институт, регулациите, които се съчетават с допълващи се политики, водят до най-силни резултати за достъпност.

Кодове на сгради и процеси на разрешителни

Сградните кодове гарантират безопасност и качество, но дългите разрешения и остарелите изисквания за кодове могат да доведат до разходи за строителство. Местните правителства могат да рационализират достъпа до финансиране на проекти за достъпни жилища чрез създаване на бързи процеси на преглед, намаляване на таксите и приемане на гъвкави стандарти за кодове, които позволяват иновативни строителни методи като модулни жилища. Тези административни реформи намаляват времето и разработчиците на пари трябва да инвестират, което прави по-осъществимо изграждането на единици на по-ниски цени.

Финансови механизми и стимули

Освен регламентирането местните правителства използват финансови инструменти за стимулиране на производството на жилища на достъпни цени. Тези механизми варират от пряко финансиране до данъчни стимули и могат да бъдат съобразени с условията на местния пазар.

Директно финансиране и безвъзмездни средства

Тези специални потоци от финансиране подкрепят изграждането, рехабилитацията и запазването на достъпните единици. Местните жилищни фондове могат да бъдат капитализирани чрез данъци върху имотите, такси за записване на документи или специални данъци върху продажбите. Националната коалиция за жилища с ниски доходи съобщава, че стотици юрисдикции вече управляват такива фондове, генерирайки милиарди долари за достъпни жилища годишно.

Данъчни кредити и абатства

Имотът намалява оперативните разходи за достъпни жилища, което позволява на собствениците да поддържат наема по-нисък. Местните правителства могат също да подкрепят федералната програма за нискополезен данък на жилищните кредити чрез предоставяне на допълнителни субсидии или чрез приоритетизиране на проекти в техните квалифицирани планове за разпределение. Някои общини са създали свои собствени местни програми за данъчни кредити, за да запълнят пропуските, оставени от федералното финансиране.

Нископотенциални заеми и вноски за земя

Местните правителства могат да предоставят нисколихвени или възстановени заеми на неправителствени и с нестопанска цел разработчици, за да покрият финансирането на разликата. Освен това общините често притежават слабо използвана земя, която може да бъде прехвърлена на по-ниски пазарни цени за достъпно жилищно строителство. Този подход намалява най-големия разходен компонент на ново строителство и е била използвана успешно в градове като Денвър и Сиатъл.

Пречки, пред които са изправени местните правителства

Въпреки властта и инструментите си местните правителства се сблъскват със значителни пречки, когато се опитват да разширят предлагането на достъпни жилища.

Опозиция на Общността и нимбюизъм

"Не в задния ми двор" (NIMBY) сентимента остава едно от най-упоритите предизвикателства. Жителите често се противопоставят на нови многофамилни разработки от загриженост за ценности на имотите, квартален характер, задръствания или училище пренаселено. Тези възражения могат да забавят проекти с години и да увеличат разходите чрез правни предизвикателства и изисквания за препроектиране. Местните правителства трябва да балансират реалния обществен интерес към достъпа до жилища. Ефективни подходи включват ранно и прозрачно ангажиране на общността, ясни презентации на данни относно ползите от достъпни жилища и използването на споразумения за обществени ползи, които се отнасят директно до местните проблеми.

Фискални ограничения и приоритети за конкуренцията

Общинските бюджети са разширени. Полицията, пожар, училища, инфраструктура и други основни услуги се конкурират за ограничени приходи. Жилищата често получават по-малко финансиране, защото ползите от тях са по-дългосрочни и по-малко видими. Местните правителства могат да се справят с това чрез създаване на специални потоци приходи, като например облигации с одобрение на гласоподавателите или такси за включване в жилищните разходи, които са изолирани от годишните бюджетни битки.

Задействане на административния капацитет

Много местни правителства, особено в по-малки юрисдикции, нямат експертиза на персонала и технологични системи, необходими за ефективно управление на жилищни програми. Недостигът на персонал планиране отдели се изправят пред backlogs в разрешителни прегледи, проверки забавяния, и трудности при проследяване на договори за достъпност. Инвестиране в обучение на персонала, цифрови разрешителни платформи, и между-съдебно сътрудничество може да помогне за преодоляване на тези пропуски.

Стратегии за укрепване на местните жилищни програми

Тези стратегии увеличават мащаба и скоростта на производството на достъпни жилища, като същевременно изграждат дългосрочна обществена подкрепа.

Проактивно участие в общността

Смисленият ангажимент надхвърля публичните изслушвания, които често привличат само най-гласовите опоненти.

  • Семинари за визии на Общността, който позволява на жителите да съсъздадат планове за развитие.
  • Оценки на нуждите на дома, които събират данни за нивата на местните доходи, тежестите на наема и списъците с чакащи.
  • Административни комитети с представителство от нискодоходни наематели, наемодатели, разработчици и доставчици на услуги.
  • Дигитални инструменти за ангажиране[ като онлайн проучвания и интерактивни карти за достигане до по-широки публика.

Когато жителите разбират обхвата на жилищните нужди и имат глас в решенията, опозицията често омеква и подкрепя. Американската асоциация за планиране предоставя насоки за най-добрите практики за включване на общността в планирането на жилищното строителство.

Вземане на решения, които са взети от данни

Основните показатели включват процентите на свободните работни места, средните съотношения на наема към доходите, процента на изгонване и броя на домакинствата, които са натоварени с разходите. Проследяването на тези показатели с течение на времето позволява на политиците да идентифицират възникващи кризи, да оценят ефективността на програмата и да направят случая по-добър.

Публично-частни партньорства и сътрудничество между съавторски и междуправителствени организации

Местните правителства, които изграждат силни партньорства с организации с нестопанска цел, частни разработчици и финансови институции, увеличават значително въздействието си.

Работа с неправителствени фирми

Неправителствените предприемачи носят задълбочен опит в областта на достъпните жилищни финанси, връзки с общността и управлението на имотите. Те често са по-склонни от фирмите с нестопанска цел да поемат сложни проекти, обслужващи домакинствата с много ниски доходи. Местните правителства могат да подкрепят тези партньори чрез заеми преди развитие, оперативни субсидии и приоритетен достъп до земя, собственост на града. В замяна, неправителствените организации се ангажират с дългосрочни договори за достъпност и услуги, които стабилизират десетгодишните.

Преоценяване на капитала на частния сектор

Частният капитал е от съществено значение за затваряне на разликата във финансирането за достъпни жилища.

  • Данъчните увеличения на финансирането (TIF), които отчитат бъдещи приходи от данък върху собствеността, за да се платят текущите разходи за развитие.
  • Стойност на Общността (CLTs)[], която разделя собствеността върху земята от собствеността върху сградите, намалявайки покупните цени в постоянно състояние.
  • Импактни такси и програми за свързване[], които изискват разработчици на пазарни цени да допринасят за достъпни жилищни фондове.

Тези механизми съгласуват интересите на публичните и частните участници, като същевременно гарантират, че публичните субсидии се използват ефективно.

Успешни казуси в местните жилищни иновации

В следващите проучвания се подчертават различни подходи, които са довели до измерими резултати.

Минеаполис, Минесота: Премахване на едносемейното Зониране

През 2018 г. Минеаполис стана първият голям град в САЩ, който елиминира еднофамилното зониране чрез своя 2040 цялостен план. Реформата позволи тройки на всички жилищни партиди, ефективно легализиране на многофамилните жилища в целия град. Допълнителните политики включват премахване на минималните изисквания за паркиране и инвестиране в транзитно-ориентирано развитие. Ранните доказателства показват, че политиката е увеличила производството на жилища, особено на по-малки, по-достъпни единици, без негативното въздействие върху ценностите на имотите, което опонентите прогнозираха.

Портланд, Орегон: A Voter-Approved Housing Bond

През 2016 г. гласоподавателите на Портланд одобриха $258.4 милиона достъпни жилищни облигации, най-голямата от своя вид в северозападния Тихи океан по това време. Облигациите финансираха изграждането на хиляди нови достъпни единици за наемане, със силен надзор от страна на общностен комитет, който включваше жив опит от нестабилност на жилищата. Подходът на Портланд приоритизираше собствения капитал чрез насочване на инвестиции в исторически разпуснати квартали и гарантиране, че единиците остават достъпни за поне 60 години. Облигациите са широко кредитирани с ускоряване на производството през период на бързо увеличение на наема.

Montgomery County, Maryland: Inplicationary Zoning Pioneers

Програмата Montgomery County е една от най-старите и най-успешните програми за включване в зониране в САЩ. Наредбата изисква разработчици от 20 или повече единици да отделят 12,5 до 15 процента от единиците като достъпни. В замяна, разработчиците получават бонус за плътност, който им позволява да изградят повече единици, отколкото да се концентрират в райони с ниски доходи.

Нарастващи тенденции и бъдещи насоки

Достижимият жилищен пейзаж продължава да се развива и местните правителства експериментират с нови инструменти и подходи за посрещане на нарастващото търсене.

Адаптивни политики за повторно използване и преобразуване

Преобразуването на свободни офис сгради, хотели и търговски центрове в жилищни единици е придобила сцепление като стратегия за бързо увеличаване на жилищното предлагане. Местните правителства могат да улеснят тези преобразувания чрез релаксиране на изискванията за зониране и сградни кодове, осигуряване на финансиране на празнини и оптимизиране на достъпа до достъп до отдалечени работни места.

Жилищно строителство като инфраструктура

Разрастващото се движение твърди, че жилищното строителство трябва да се разглежда като обществена инфраструктура, отговаряща на същите видове федерално и държавно финансиране като пътища, мостове и водни системи. Местните правителства, които приемат този фраминг, могат да получат достъп до инфраструктурни субсидии за жилищни проекти и да направят случая за инвестиции в жилища като инструменти за икономическо развитие.

Мерки за защита на наемателите и за борба с пренасочването

Тези политики включват стабилизиране на наема, само поради това, че изискванията за изгонване, програми за право на адвокат и помощ за преместване. Когато се комбинират с ново строителство, защитата на наемателите гарантира, че съществуващите жители могат да останат в своите общности като условия за настаняване се подобряват.

Заключение

Връзката между местното правителство и достъпните жилища е едновременно мощна и сложна. Местните власти притежават правните, финансовите и инструментите за планиране, необходими за разширяване на достъпа до жилища, но те са изправени пред значителни бариери, включително общностна опозиция, фискални ограничения и административни ограничения. Най-ефективните подходи съчетават регулаторна реформа, целеви инвестиции, планиране на данни и дълбоко участие в общността. Казуси от Минеаполис, Портланд и Монгомъри Каунти показват, че напредъкът е постижим, когато местните правителства действат решително и съвместно. За преподаватели, студенти, защитници и политици, разбирането на тази връзка е първата стъпка към изграждането на общности, където всеки има достъп до безопасен, стабилен и достъпен дом. Работата е спешна, предизвикателствата са реални, но инструментите са в рамките на възможностите.