В Индия недвижими имоти пазар, крайъгълен камък на икономиката на нацията, е претърпял дълбоки промени през последното десетилетие. Веднъж характеризирани с нефрит, фрагментирани практики, и парични-тежки сделки, секторът сега се променя чрез поредица от смели данъчни реформи. Тези реформи, оглавявани от централните и държавните правителства, целят да доведат до прозрачност, привличане на вътрешни и чуждестранни инвестиции, и защита на интересите на милионите купувачи на жилища. Разбиране на ефекта на тези данъчни реформи не е просто академично упражнение; това е от съществено значение за инвеститорите, разработчиците и не само навигация на този бързо развиващ се пейзаж. Тази статия осигурява задълбочен анализ на ключовите данъчни реформи от данъка върху стоките и услугите (GST) и Закона за недвижимите имоти (RERA) за капиталовите печалби данъчни промени и други фискални мерки и техните последици върху индийския недвижим пазар.

Ключови данъчни реформи, които реконструират индийските недвижими имоти

Данък върху стоките и услугите (GST)

Въвеждането на данъка върху стоките и услугите (GST) през юли 2017 г. беше една забележителна реформа, която субсуми множество косвени данъци като ДДС, данък върху услугите и акциз. За сектора на недвижимите имоти GST доведе както до опростяване, така и до сложност. През април 2019 г. Съветът за ГТС намали ставките за подстройки на жилищни имоти: достъпни жилища бяха поставени на 1% ставка за ГСТ (без Входно данъчно облагане, ITC) и непродаваеми жилища на 5% (без ITC). Това значително намали данъчната тежест върху купувачите в сравнение с пред-ГСТ ерата, където множество данъци биха могли да се добавят до над 12%.

Премахването на ITC за предприемачите по новата схема обаче означаваше, че строителите вече не могат да компенсират данъците, плащани върху суровини като цимент и стомана. Това увеличение на разходите за строителство, особено за достъпни жилищни проекти, където маржовете са тънки. За готови за преминаване имоти GST не е приложимо, което наклони предпочитанията на купувача към завършени единици. Режимът GST също подобри прозрачността чрез изискване от разработчиците да поддържат подходящи данъчни фактури и записи за съответствие, като намали обхвата на сделките под масата. Според Съветът за ГСТ, опростената структура на ставките направи по-лесно за местните купувачи да разберат данъчния компонент на покупката им.

Закон за недвижимите имоти (Регламент и развитие) (RERA)

През 2016 г. и през повечето държави, през които RERA е въведена през 2017 г., вероятно е най-преобразуващата регулаторна реформа за индийската недвижима собственост. RERA възлага всички проекти с площ над 500 кв. м или осем апартамента да бъдат регистрирани в държавната власт. Разработчиците трябва да разкриват планове на проекта, срокове, одобрения и финансови детайли. Изискването за доверителна сметка гарантира, че 70% от средствата, събрани от купувачите, се използват само за разходи за строителство и земя.

Например, стандартизацията на определенията за площите и регистрацията на проектите улеснява купувачите да ползват данъчните облекчения за жилищни кредити, тъй като банките вече са проверили статута на проекта. RERA също така ограничи използването на черни пари чрез прилагане на строги счетоводни и отчетни норми. В резултат на това повече транзакции се движат чрез официални банкови канали, увеличаване на данъчната основа. Доклад на Knight Frank India отбеляза, че RERA значително е подобрила отношението на купувача, като над 60% от купувачите на жилища изразяват по-голямо доверие на пазара. Властите на държавно ниво RERA като Maharashtra RERA са определили критерии за навременно завършване на проекта, намалявайки закъсненията, които преди това са заразили сектора.

Капиталът придобива данъчни и индексационни ползи

В Индия имотите, държани повече от две години, се класифицират като дълготрайни активи. Печалбата се облага с 20% с доходи от такси, които коригират покупната цена за инфлацията (чрез индекса на инфлацията за разходите, публикуван от Министерството на подоходното облагане). За активи, държани за по-малко от две години, печалбата се добавя към дохода на данъкоплатците и се облага по приложимия процент на възнаграждението (срочни капиталови печалби).

Въпреки това, правителството е затегнало правилата през годините. Например, бюджетът 2023 ограничава индексацията до онези случаи, когато имотът се продава след като се държи повече от две години и само ако купувачът плаща данък върху пълната продажба. Освен това, изключенията по раздели 54 и 54Ф позволяват реинвестиране на печалби в друга жилищна собственост, за да се намали данъкът върху печалбите на капитала. Тези разпоредби са стимулирали оборота на имотите и са насърчавали реинвестирането в жилищата. От друга страна, честите промени в определението за периода на холдинга (напр. намаляване от три години на две години) са създали несигурност. За последния индекс на цените, се отнасят до Стоки:]Стабилният данъчен отдел.

Други забележителни реформи: сделки с бенами, REIT и данъчни облекчения

Законът за изменение на Бенами (защита) 2016 г. е била мощна данъчна реформа, насочена към ограничаване на черните пари в недвижими имоти. Тя позволява на правителството да конфискува имотите на Бенами (собственост на проксито) без компенсация. Това значително намалява използването на фалшиви имена за притежаване на недвижими имоти, принуждавайки отделни лица да декларират действителната собственост.

Въвеждането на "Инвестиционни тръстове за недвижими имоти" (REITs) през 2014 г. с последващи данъчни разяснения създаде нов клас активи за инвеститорите. REITs разпределят поне 90% от приходите си от наем на притежателите на дялове, с благоприятно данъчно третиране (разпредели данък за разпределение, премахнат през 2020 г. Това привлече търговците на дребно и институционалните инвеститори към търговски недвижими имоти без директно закупуване на имот.

В допълнение към това, в бюджета за 2019 г. беше въведен нов раздел 80EEA, който позволява допълнително приспадане на по-малко от 1,5 милиона милиона за лихви за кредити за жилища на достъпни цени при определени условия. Тези данъчни облекчения стимулираха търсенето на средно ниво и на достъпни жилища.

Въздействие върху различни заинтересовани страни

Домашно-закупчици

За купувачите, комбинираният ефект от съкращенията на GST, RERA . Защитата на RERA . И увеличените данъчни облекчения са до голяма степен положителни. Намаленият GST (1% на достъпни цени, 5% на недостъпни за продажба подстройки) намалява предварително разходите. RERA . RERA .

Въпреки това, все още остават предизвикателства. Ставката на ГСТ, приложима към недостатъчно изграждане на имоти, може да бъде възпираща в сравнение с готовите за преместване домове, които не привличат GST. Освен това, преминаването на разходите за спазване на изискванията към разработчиците по новата схема GST често е било прехвърляно на купувачи под формата на по-високи базисни цени. Сложността на данъчните облекчения за капиталовите печалби (напр. правилото за двете предприятия съгласно раздел 54, ограничено до един имот от бюджет 2023) също така е направила данъчно планиране по-трудно за лицата, които продават имоти за обновяване на дома си.

Разработчици

От положителната страна, RERA и GST са изкоренили операторите от летенето през нощта, възползвайки се от организираните разработчици със силни записи за съответствие. Секторът е видял консолидация, с известни разработчици, които са набирали пазарен дял.

Въпреки това, разходите за спазване на изискванията са скочили до небето. Регистрацията на проекта по RERA, редовните документи и одити изискват специални екипи. В GST, отказът на Входно данъчно кредитиране принуди разработчиците да поемат входни данъци, стискат брегове особено за достъпни жилища. Правителството се опита да смекчи това, като позволи на композиция схема, но много разработчици установиха, че ITC отричането болезнено. Изискването да се поддържат отделни сметки за всеки проект по RERA също е увеличило административните тежести. Малки и средни разработчици, липсващи мащаб, са били непропорционално засегнати, с някои излизане от пазара изцяло.

Инвеститори

Затягането на освобождаването от капиталови печалби, особено на тавана на няколко жилища реинвестации, е намалило възможностите за данъчни арбитражи.

Увеличението на АДСИЦ предоставя течна алтернатива. Дивидентите на REIT се облагат в ръцете на инвеститорите при приложимите ставки на възнаграждението (след премахването на данъка върху разпределението на дивидентите) и капиталовите печалби от АДСИЦ се третират по подобен начин на дяловите участия (1 годишно участие за дългосрочни, 10% данък върху печалбите над по-малко от 1 млн. евро). Това направи търговските инвестиции в недвижими имоти достъпни за малки инвеститори. Освен това правителството го прави по-евтино чрез данъчни стимули (като 100% приспадане на печалбите от достъпни жилищни проекти по раздел 80-IBA до март 2024 г.) е накарало много строители да се обърнат към този сегмент, предлагайки на инвеститорите нови възможности.

Специфични за сектора ефекти

Жилищни имоти срещу търговски недвижими имоти

Данъчното облагане е било основен фокус на реформите в РЕРА и ГСТ, с цел защита на купувачите на AM Aadmi (общи хора). Търговските недвижими имоти, от друга страна, са се възползвали от облагането с данък REIT, GST данъчен кредит за вход (наличен за търговски имоти в схемата преди 2019 г.), както и премахване на комплексите около данъка върху услугите и ДДС.

Данъчната рамка за капиталовите печалби за търговските имоти е подобна на жилищните, но липсата на изключения като раздел 54 за реинвестиране в жилищни имоти понякога тласка инвеститорите към жилищни активи.

Достъпно жилище срещу луксозно жилище

Данъчната реформа е особено благоприятна за достъпни жилища. Ставката на ГТС от 1% (без ITC) е най-ниска в отделните сегменти. Освен това, за насърчаване на достъпни жилища по отношение на Pradhan Mantri Awas Yojana (ПМАЙ), правителството удължи периода за искане на данъчни облекчения по кредити за жилища до март 2022 г. Разработчиците, които поемат достъпни жилищни проекти, също се ползват със 100% приспадане на печалбата по раздел 80-IBA.

От друга страна, луксозните жилища са видели по-високи GST (5% без ITC) и по-малко специални стимули. Премахването на ITC е повлияло повече на луксозните проекти, защото те включват по-високи цени.

Предизвикателствата и критиките

Въпреки положителната траектория, данъчните реформи в индийските недвижими имоти не са без критика. GST комплекси продължават: структурата на двойното GST лихвено ниво (1% срещу 5%) и липсата на ITC са довели до интерпретативни спорове и съдебни спорове. Много разработчици се борят с прехода, особено когато частичното завършване е настъпило през датата на прилагане на GST. Изпълнението на RERA е неравномерно в различните държави; докато Maharashtra и Karnataka имат стабилни платформи, по-малките държави изостават в прилагането. Задължителните сметки за ескроу се забавиха паричните потоци за разработчиците, което причинява забавяне на проекта в някои случаи.

Например премахването на индексацията на печалбата за имотите, продадени след определена дата (макар и по-късно възстановени), предизвика объркване. Ограничението на раздел 54 освобождаване само от една нова собственост (от бюджет 2023) се счита за удар върху инвеститорите на имоти, които планират да консолидират множество активи.

Освен това, макар и ефективен, законът за Бенами е критикуван за ниската степен на присъда и за процесуален тормоз над истинските собственици на недвижими имоти. Неуспехът да се интегрира напълно GST с RERA също доведе до неточности в докладването. Като цяло, темпът на реформите понякога изпреварва индустрията да се адаптира, което води до краткосрочни прекъсвания.

Бъдещият поглед и очакваните реформи

Промишлените органи като CREDAI и NAREDCO лобират за рационализиране на GST, включително възстановяване на ITC за разработчиците, за да намалят разходите и да увеличат предлагането на достъпни жилища. Съветът на GST обмисля единна ставка за подстройки, вероятно около 3% с ITC, което би могло да опрости системата.

В областта на преките данъчни облекчения се обсъжда и разширяване на размера на данъчните облекчения за първите купувачи на жилища в раздели 80ЕА и 80В, за да се съживи търсенето на мудни пазари. Разширяване на регистрациите на имоти и свързване с Адаар и PAN се очаква допълнително да ограничи черното финансиране, с създаването на национална база данни за имоти, която може да бъде потвърдена чрез кръстосано събиране на данъци върху доходите.

Предстоящият данъчен кодекс (очакван да замени Закона за данъка върху доходите) може да опрости данъчното облагане на капиталовите печалби чрез премахване на няколко периода на държане и стандартизиране на ставките.

Заключение

Данъчните реформи, осъществени през последното десетилетие, коренно промениха индийския пазар на недвижими имоти от един до голяма степен нерегулиран сектор с данъчни облекчения до такъв, който е постепенно прозрачен и структуриран. GST, RERA, промени в капиталовите печалби и съюзнически реформи подобриха доверието на купувача, привлякоха официални инвестиции и намалиха ролята на черните пари. Да, имаше проблеми със зачеването на неосъществените разходи, пропуските в изпълнението на разходите и пропуските в изпълнението на държавните условия, но дългосрочните точки на траектория към по-здрава екосистема.

Инвеститорите трябва да планират портфолиото си, като обмислят индексиране на капиталовите печалби и опциите REIT. Разработчиците се нуждаят от стабилни механизми за спазване на изискванията, за да процъфтяват. Домашните купувачи трябва да използват данъчните облекчения и защитата на RERA, които са им достъпни. Индийският пазар на недвижими имоти е на път да се модернизира, а данъчните реформи са двигателното управление на тази промяна.