Table of Contents
Защо кметската власт има въпроси за жилищното настаняване
За разлика от националните правителства, кметовете работят на местно ниво, където предизвикателства за жилищата са най-остро усетени и където могат да бъдат проектирани специално определени решения. Уникалната им позиция им позволява да координират използването на земята, преките публични инвестиции и да преговарят с разработчици и асоциации за жилища. Тъй като Обединеното кралство продължава да се изправя пред недостиг на достъпни жилища, разбирането как кметовете могат да се проектират и правят промяна на движението е от съществено значение за неохраняваните, градските планери и жителите, както и за тях.
Оформяне на предизвикателството: Текущото състояние на достъпни жилища в Обединеното кралство
Според Националната жилищна федерация, Англия се нуждае от около 145 000 достъпни жилища всяка година, но в момента се доставят по-малко от 50 000. В големи градове като Лондон, Манчестър, Бирмингам и Бристол, ескалиращи цени на жилищата и нарастващи частни наемни такси са изтласкали домочадието на много домакинства със средна и ниска доходност. Списъкът на социалните жилища е над 1,2 милиона домакинства в страната. Тези цифри подчертават защо кметското ръководство не е само полезно, но и критично.
Жилищен стрес и ролята на местното ръководство
Националните политики като "Help to Buy" или "Shunder" са важни, но често не успяват да се справят с конкретните условия на всеки град. Кметовете могат да действат по-неясно: контролират местните корпорации за развитие, влияят върху стратегическото планиране и могат да пилотират иновативни модели, без да чакат законодателството на Уестминстър. Тази гъвкавост е особено ценна в градовете, където цените на земята, демографските данни и съществуващите жилищни запаси варират значително.
Ключова политика на кметовете
Кметовете в градовете на Обединеното кралство . . дали директно избрани кметове на метрото (като кмета на по-голям Манчестър или кмета на Ливърпул Сити) или церемониални кметове с по-меки правомощия . . може да се набави набор от инструменти за увеличаване на достъпните жилищни доставки. Най-ефективните кметове съчетават няколко от тези лостове едновременно.
Стратегически устройствено планиране и събрание на земите
Един от най-силните лостове на кмета е влиянието върху плана за местно развитие и стратегически оценки на пазара на жилища. Кметовете могат да идентифицират места за растеж, да определят районите за растеж и мандат минимални проценти на достъпни жилища в нови разработки чрез местни политики на плана. В Лондон, кметът на Лондон изисква всички нови разработки да предоставят минимум 35% достъпни жилища в схеми от 10 единици или повече, при условие че са в съответствие с жизнеспособността. По същия начин, Мащар Манчестър Комбинираната власт е използвала своята пространствена рамка за анотиране на кафявото поле на възстановяване и е поставила достъпни цели за жилища в десетте си квартала.
Градският съвет на провинцията е друг мощен инструмент. Кметовете могат да използват задължителни поръчки за закупуване (CPO), за да приведат застой или недостатъчно използвана земя, особено когато разработчиците държат върху земя. Кметът на района на Шефилд е използвал CPO правомощия за отключване на обекти за смесени жилища.
Интеграция Зониране и приноси на разработчици
В много градове на Обединеното кралство, това се постига чрез раздел 106 споразумения год. правни задължения, свързани с планиране разрешения. Кметовете могат да определят ясни политики, гарантиращи, че преговорите по раздел 106 произвеждат значителен брой достъпни жилища. Например, West Midlands Комбинираните власти го правят по-лесно, за да се гарантира, че 20% от всички нови жилища в региона трябва да бъдат достъпни, с по-висок процент в развитието на публично собственост земя.
Деволюция и фискални правомощия
Кметът на по-голям Манчестър, Анди Бърнъм, също така използваше и възможността да запази дял от бизнес лихвите и от най-високия данък на съвета. Кметовете могат да дадат възможност за финансиране на тези приходи за финансиране на достъпни програми за жилищно настаняване. Кметът на по-голям Манчестър, Анди Бърнъм, използваше деволизирано финансиране за създаване на жилищен инвестиционен фонд, който е доставил над 2000 достъпни жилища. По същия начин кметът на Ливърпул Сити стартира водеща програма за регенерация, подкрепена от 44 млн. лв. от деволизирано финансиране. Фискалната деволюция все още е ограничена в сравнение с кметовете на американски или немски градове, но тенденцията към по-голяма местна фискална автономия вероятно ще продължи, като дава на кметовете по-директно инвестиционен капацитет.
Финансиране на жилища: кметски бюджетни средства и модели на партньорство
Макар че кметовете не могат да печатат пари, те могат да насочват съществуващите бюджети, да привличат частни инвестиции и да използват национални безвъзмездни средства.
Сметки за приходите от жилища и жилище, заето от Съвета
Някои кметове наблюдават обединените органи, които включват съвети с неоползотворен жилищен фонд. Те могат да повлияят на разходите по сметката за жилищни приходи (HRA), като гарантират, че излишъците от съществуващите жилища на съвета се реинвестират в ново строителство и ремонт. Въпреки това, реформите за самофинансиране на HRA през 2012 г. дадоха на всеки съвет контрол върху собствената си HRA, така че влиянието на кмета е непряко, често чрез стратегическа координация. В градове като Бристол кметът е работил със Съвета за определяне на по-висок дял от излишъка на HRA, разпределени за нови социални жилища.
Програми за жилищно ускоряване и съвпадения с Грант
Много кметове са стартирали местни програми за увеличаване на жилищните разходи, които осигуряват финансиране с малък размер на разликата или ниско разходни заеми на жилищни асоциации и разработчици, ръководени от общността. Например кметът на Лондон год. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Партньорства между публично-частните организации (ПП) и съвместни предприятия
Кметовете могат да посредничат сделки между публичния сектор (местни съвети, комбинирани органи) и частни разработчици или институционални инвеститори. . GM One . joint weet in Great Manchester обединява комбинирания орган, големия Манчестър комбиниран орган и пет жилищни асоциации за предоставяне на 1200 смесени жилища. Кметовете също използват средства за финансиране на нерентабилно финансиране за създаване на схеми, които иначе биха били неуязвими поради високи разходи за земя или ниски стойности на продажбите финансово осъществими. Този подход е използван от програмата за подпомагане на асоциацията за подпомагане на жилищни сгради в необлагодетелствани райони.
Общността: борба с нимбиизма и консенсуса за изграждане
Опозицията от съществуващите жители го наричаме NIMBYism год. остава значителна пречка за нови жилища, особено за достъпни и социални домове. Кметовете са уникално разположени да противодействат на това чрез водещи обществени разговори и демонстриране на ползите от достъпни жилища в общността.
Прозрачно планиране и ранно консултиране
В Манчестър кметът на Лондон е начело на кмета на Лондонската програма за развитие на града, за да включи жителите в стратегията за развитие на града. В Манчестър кметът на кметството ръководи голяма Манкунианска жилищна фирма за настаняване.
Общностни поземлени тръстове (CLT) като противовес на нимбиизма
Един иновативен подход, който кметовете са подкрепили, е разширяването на общността Land Trusts по отношение на нестопанско, местно контролирани организации, които развиват и управляват достъпни жилища. CLTs са по-малко вероятно да се изправи пред местна опозиция, защото самата общност е пряко замесена. Кметът на Ливърпул Сити е подкрепил проекти на CLT в Toxteth и Anfield.
Кметство и лидерство в медиите
Кметовете могат да използват своите обществени платформи, за да променят разказа около достъпни жилища. Вместо да натопят развитието като заплаха за местния характер, те могат да подчертаят социалните и икономическите ползи: стабилните десетиналетия, намалена бездомност, смесени общности и местно създаване на работни места по време на строителството. Силните кметски лидери могат да помогнат да се противопоставим на годежа, който често доминира в планирането на дебати. Например, кметът на Западните Средна земя е провел рекламни кампании за изграждане на подкрепа за нови жилища, а кметът на Лондон многократно се е изказал в полза на увеличаването на социалното настаняване на земята на зеления пояс, където е уместно.
Изследвания на случаите: Кметовете правят разлика
Няколко кмета на Обединеното кралство показаха, че силните местни лидери произвеждат измерими резултати.
По-голям Манчестър: Анди Бърнхамс Първа стратегия
От избирането си през 2017 г. Анди Бърнъм направи жилищното настаняване достъпен централен стълб на кметството си. Домовете му за All включва цел от 30 000 достъпни домове за пет години, подкрепена от 300 млн. паунда Жилищен инвестиционен фонд. Кметът също така е бутнал за Регионалната превенция на бездомността, трасиращ подход, който съчетава жилищно настаняване със здравна и социална подкрепа. Стратегията е кредитирана с намаляване на грубия сън в градския регион с 10% и предоставяне на над 5000 достъпни жилища през първите две години от стратегията.
Лондон: Sadiq Khan по-специално Лондонски план и оборудване за финансиране на проекта
Тъй като пряко избран кмет на Лондон, Садик Кхан е използвал пълната тежест на Лондонския план, за да гарантира, че предоставянето на достъпни жилища е наето дори по време на спадовете на пазара. Неговата администрация увеличава схемата за закупуване на Лондон Help за ключови работници и създава програма .Building Council Homes for Londoners . Кметът също така използва стратегията за изграждане на лондонски жилища, за да въведе ново определение за достъпни жилища, което включва модели за социални наем. Въпреки предизвикателствата от нарастващите разходи за строителство, кметският подход поддържа достъпния водопровод активен.
Ливърпул Сити Регион: Steve Rotheram год. Браунфийлд-Първи подход
Кметът Стив Ротерам е фокусиран върху връщането на кафява земя обратно в употреба за достъпни жилища. големата за регенерация на браунфилд . С помощта на CPO и деволдирани жилища, кметът на офиса ускори развитието на обекти, които са били блокирани в продължение на години. Подходът също така помогна да се отговори на целите на региона .
Предизвикателствата и ограниченията: Какво кметовете не могат да направят сами
Никой кмет не може да разреши кризата с достъпни жилища сам.
Зависимост от финансирането на централно правителство
Кметовете на квартири в голяма степен зависят от национални безвъзмездни средства като програмата за достъпни жилища и Фонда за жилищна инфраструктура. Когато централното правителство намалява цените на безвъзмездните средства или променя правилата за допустимост, кметските програми могат да забавят. Неотдавнашното замразяване на програмата за достъпни жилища за 2023-2024 г. оставя някои комбинирани органи, изправени пред пропуски в финансирането.
Ограничен контрол върху частния сектор под наем и регулиране на социалното жилищно настаняване
Кметовете нямат достатъчно правомощия в частния сектор под наем, който представлява нарастващ дял от жилищата в градовете на Обединеното кралство. Наемите до голяма степен са дерегулирани, а прилагането на стандартите за качество се пада на местните съвети с ограничен капацитет.
Планиране на жизнеспособността и разработчик Възпрепятстване
Разработчиците могат да използват оценки на жизнеспособността за намаляване на достъпните вноски за жилища, а настоящото ръководство на правителството забранява на местните власти да изискват достъпни жилища на обекти под 10 единици. Кметовете могат да се отклонят чрез по-силни местни политики, но те често се сблъскват с правни предизвикателства от собствениците на земя.
Напред: Бъдещето на кметството
С продължаващите сделки с деволюция и с ангажимент на правителството да се повиши нивото на печалба, кметовете вероятно ще спечелят повече инструменти. The Levelling Up White Paper (2022) предложи да се позволи на обединените органи да запазят 100% от бизнес лихвите и да въведат кметски фирми за развитие с по-силни задължителни правомощия за закупуване. Някои коментатори призоваха кметове да получат правомощия за заемане на заеми за жилища директно, подобно на начина, по който Корпорацията вече работи с някои комбинирани органи.
Кметовете в градове като Бристол и Манчестър свързват достъпни жилища с целите за климата, като използват зелените финанси за подобряване на енергийната ефективност в социалните жилища и новите сгради. Това може да отключи допълнителни потоци от финансиране от Банката за инфраструктура на Обединеното кралство и частни инвеститори, които все повече се интересуват от проекти, свързани с устойчивостта.
Заключение: Централна роля с място за отглеждане
Доказателствата са ясни: кметовете в градовете на Обединеното кралство имат критична позиция в развитието на достъпни жилища. Чрез стратегическо планиране, разпределение на ресурсите, ангажираност на общността и партньорства, те могат да направят осезаема разлика в количеството и качеството на достъпните домове доставени. Докато те не са всемогъщи големовидни и изправени пред реална фискална и нелегална не самозащита . . Те са в близост до местните нужди и способността им да се координират в множество заинтересовани страни ги прави незаменими. Тъй като правителството изследва по-дълбока деволюция, ролята на кмета само ще расте. За сега, най-успешните кметове са тези, които съчетават политическа воля с практически инструменти, прозрачност с убеждение, и дългосрочна визия с неумолима ежедневна доставка.
За по-нататъшно четене виж Levelling Up White Paper (GOV.UK), Centre for Cities analysis of house policy, и Национална неохранявана федерация . . . . ..