Table of Contents

Razumijevanje cijelog opsega poreza na imovinu

Porezi na imovinu predstavljaju jedan od najvećih povratnih troškova za kućevlasnike, često suprotstavljeni hipotekarnim plaćanjima i osiguranjem. Dok finansiraju esencijalne društvene usluge kao što su javne škole, održavanje puteva, policija i vatrogasne službe, i biblioteke, mnogi vlasnici kuća smatraju da je sistem zbunjujuć i opterećujući. Ovaj sveobuhvatni vodič ruši svaki aspekt poreza na imovinuod načina na koji se izračunavaju na strategije za smanjenje vašeg računatako da možete upravljati ovom finansijskom obvezom sa povjerenjem.

Šta su porezi na imovinu i ko ih postavlja?

Porezi na imovinu su ad valorem poreziznačenjeprema vrijednostinametnuti na nekretnine od strane lokalnih oporezivača. Za razliku od poreza na dohodak ili prodaju, porezi na imovinu se prikupljaju na nivou okruga, opštinske i školske oblasti. Prihodi su ostvareni direktno novčanim uslugama unutar nadležnosti u kojoj se nalazi imovina. Ovi porezi su primarni izvor prihoda za lokalne vlade, obračunavaju se za približno 30% svih državnih i lokalnih poreskih naplata u SAD-u.

Specifične agencije koje postavljaju stope poreza na imovinu razlikuju se po državi i lokalitetu. Obično, županijski procjenitelj određuje vrijednost imovine, dok odvojeni odbor ili vijeće određuju poreznu stopu (često se naziva stopa mlina). vlasnici bi trebali identificirati ured svog lokalnog procjenitelja i razumjeti kalendar procjene da bi ostali informirani.

Kako se računaju porezi na imovinu

Računanje uključuje više koraka koji se mogu razlikovati po nadležnosti. Razumijevanje svake komponente pomaže vam da potvrdite vaš račun i spot greške.

Procijenjena vrijednost protiv tržišne vrijednosti

Procijenjena vrijednost je brojka koja se koristi za potrebe poreza. Većina područja procjenjuje djelić tržišne vrijednosti na primjer, 80% ili 100%. Neke države poništavaju godišnje procjene kako bi zaštitile vlasnike kuća od iznenadnih šiljaka. Na primjer, California's Proposition 13 ograničuje godišnju procjenu povećava se na 2% ukoliko se imovina ne proda ili ne bude novo konstruirana.

Porezna stopa

Porezna stopa izražena je u mlinima, gdje je jedan mlin jednak 1 dolar poreza po 1000 dolara procijenjene vrijednosti. Ako vaš okrug ima ukupnu mlinsku stopu od 50 mlinova, a vaš dom se procjenjuje na 200.000 dolara, vaš godišnji porez na imovinu bi bio 10.000 (200 x 50). Mill stope su postavljene od strane lokalnih vlada tokom budžetskih saslušanja i mogu se kolebati na osnovu potreba za finansiranjem škola, infrastrukture i hitnih službi.

Izuzeća i smanjenja

Izuzeća oduzimaju fiksni iznos od vaše procijenjene vrijednosti prije primjene porezne stope. Uobičajena izuzeća uključuju izuzeća od stambenog prostora (dostupna za primarne rezidencije), izuzeća za starije osobe, veterane, osobe s invaliditetom i poljoprivrednu upotrebu. Na primjer, Texas nudi $40,000 izuzeće od poreza na školske četvrti. Uvijek provjerite programe izuzeća vaše države i primijenite se brzomnogi imaju rokove ubrzo nakon kupnje kuće.

Neto oporeziva vrijednost i završno računanje

Formula je: Porez na imovinu = (Procjena vrijednosti Izuzeća) × Mill Rate 1.000. Neke oblasti primjenjuju i zasebne stope za različite usluge (npr., okružni porez, školski porez, općinski porez), pa je vaš ukupni račun zbroj tih slojeva.

Razumijevanje procjena poreza na imovinu

Procjene nisu statične, ažuriraju se periodično.

Kako procijenitelji određuju vrijednost

Procjene koriste tri primarne metode: usporedba prodaje (u usporedbi nedavne prodaje sličnih domova), pristup troškova (procjena zamjenskog troška minus deprecijacija), i pristup prihoda (za nekretnine najma). Većina stambenih procjena oslanja se na usporedbu prodaje. Procjenjivači mogu provoditi fizičke inspekcije ili koristiti statističke modele na temelju trendova susjedstva. Ako ste napravili poboljšanja poput dodavanja kupaonice ili završetka podruma, očekujte da će se vaša procjena povećati.

Ciklusi i napomene procjene

Većina jurisdikcija ponovo procenjuje svaku od jedne do pet godina. Dobićete obaveštenje o ocenjivanoj vrednosti, tipično poštom. Ova obavijest uključuje ocenjenu vrednost vaše imovine, poresku stopu i ukupan porez. Objašnjava i kako da se žalite.

Šta da radim ako ti se procjena čini previsokom

Ako vjerujete da vaša procjena premašuje fer tržišnu vrijednost, imate pravo na žalbu. Proces varira ali općenito uključuje podnošenje pismenog protesta kod procjenjivača, pružanje dokaza kao što su nedavne procjene ili usporedive prodaje, i prisustvovanje saslušanju. Stope uspješnosti variraju, ali mnogi vlasnici kuća postižu redukcije. Rokovi su strogičesto 30 dana od datuma obavijesti tako da brzo djeluje.

Vrhunska porezna oslobođenja od poreza i kako se kvalifikovati

Izuzeci mogu značajno smanjiti vaš porez. Ispod su najčešći tipovi dostupni širom SAD.

Početak Izuzeća

Ovo izuzeće se odnosi i na vašu primarnu rezidenciju. Smanjuje oporezivu vrijednost fiksnim iznosom (npr. 25.000 dolara na Floridi). Neke države također nudehomestead kapu koja ograničava godišnje povećanje procjene. Da bi je tvrdili, morate živjeti u kući kao svoju stalnu adresu i podnijeti prijavu sa okrugom.

Izuzeci starijih građana

Mnoge države pružaju dodatno olakšanje vlasnicima kuća u dobi od 65 ili više godina. Izuzeća se mogu zasnivati na starosti, prihodima ili oboje. Na primjer, prijedlog Kalifornije 19 omogućava starijima da prenesu svoju poreznu osnovicu u novi dom. Provjerite svoj lokalni viši program izuzeća -neki zahtijevaju godišnju obnovu.

Veterani i Izuzeci od invalidnosti

Veterani sa teškoćama povezanim sa službom, preživjeli supružnici i osobe sa invaliditetom mogu se kvalificirati za djelomična ili puna izuzeća. Iznos često korelira sa rejtingom invaliditeta. Npr., New York nudi 50% izuzeća za veterane koji su služili u vrijeme rata. Dokumentacija iz VA je obično potrebna.

Druga posebna izuzetka

Pogledaj izuzeća za poljoprivredno zemljište, istorijska svojstva, solarne energetske instalacije, ili nekretnine u vlasništvu religioznih ili dobrotvornih organizacija.

Plaćanje poreza na imovinu: opcije i strategije

Porezi na imovinu su prema rasporedu vaše lokalne vlade, većina oblasti prihvata plaćanje godišnje, polugodišnje ili tromjesečno, evo zajedničkih načina plaćanja i važnih razmatranja.

Direktno plaćanje poreskoj upravi

Možete platiti direktno čekom, internet portalom ili lično. Neke nadležnosti nude popuste za rano plaćanje. Obrnuto, kašnjenje plaćanja naplaćuju kazne i kamatečesto 1% mjesečno ili više. Postavite podsjetnike ili upišite se u sisteme automatskog plaćanja da biste izbjegli delikvenciju.

Računi kroz Lider hipoteka

Većina zajmodavaca traži od zajmodavaca da plaćaju porez na imovinu na račun koji se plaća u okviru njihove mjesečne hipoteke. Pozajmljivač zatim otplaćuje porez lokalnoj vladi kada je to potrebno. To širi troškove preko 12 mjeseci i osigurava da se nikada ne suočite sa velikom sumom. Međutim, budite svjesni da escrow računi ponekad mogu preskupo prikupljati ili podskupljavati, što dovodi do prilagodbi. Pregledajte godišnje izvještaj o udjelu kako biste potvrdili tačnost.

Planovi plaćanja i programi za Hardship

Ukoliko niste u mogućnosti da platite u potpunosti, neki okruzi nude planove za rate ili odgode programa, posebno za starije ili vlasnike kuća niskih primanja. Deferral odlaže plaćanje dok se imovina ne proda ili prenese. Prikupljanje kamata, ali može spriječiti predujam. Kontaktirajte ured svog poreznika da istraži opcije.

Posljedice neplaćanja: liens i foreclosure

Neplaćanje poreza na imovinu je ozbiljna stvar, za razliku od drugih dugova, porezi na imovinu su prioritetni založni za to, a evo i napretka posljedica.

Točnost kamate i kamata

Neplaćeni porezi odmah počinju s prikupljanjem kamata i kašnjenja. Stopa varira po državi, ali često prelazi 10% godišnje. Nakon nekoliko mjeseci, ukupni dugovi mogu znatno da se umanjuju.

Porezni list na imovinu

Ako porezi ostanu neplaćeni, lokalna vlada stavlja zalog za porez na vašu imovinu. Ova zaklada daje vladi zakonsku parcelu. U nekim državama, založno pravo se može prodati privatnom investitoru na aukciji za založno plaćanje poreza, a investitor zatim plaća porez i zarađuje kamatu.

Predujam

Nakon zakonskog perioda (često dvije do tri godine), oporezujuća vlast može pokrenuti zabranu zabrane, što rezultira prisilnom prodajom vašeg doma kako bi zadovoljila neplaćene poreze. Ovrha se može dogoditi čak i ako imate hipoteku u stvari, porezne zadužnice imaju prednost nad hipotekarnim zadužnicama. Izbjegavanje delinkvencije je kritično. Ako se mučite, kontaktirajte stambenog savjetnika ili pravnu pomoć odmah.

Strategije upravljanja i smanjenja poreza na imovinu

Proaktivni vlasnici kuća mogu poduzeti nekoliko koraka kako bi zadržali poreze na imovinu pod kontrolom.

Redovito pregledajte svoju ocjenu.

Svake godine usporedite svoju procijenjenu vrijednost sa nedavnom prodajom sličnih kuća u vašem susjedstvu, ako vaša procjena izgleda neuravnotežena, prikupite dokaze i uložite žalbu. Čak i uspješno smanjenje od 10.000 dolara procijenjene vrijednosti može uštedjeti stotine godišnje.

Prijavite se za sva primjenjiva izuzetka

Mnogi vlasnici kuća propuštaju izuzeća za koja se kvalifikuju. Ponovni pregled vaše prihvatljivosti svake godine, posebno ako se vaše okolnosti mijenjaju (npr. navršavanje 65, postaje invalid ili kupovina kuće po prvi put). Podnesite potrebne formulare do rokaneki rokovi su već 1. aprila.

Razumijeti promjene u mill-stopi

Vaš porezni zakon može se povećati čak i ako vaša procjena ostane ravna ako lokalna vlada podigne stopu mlina. Pohađajte školske odbore ili budžetske rasprave gradskog vijeća da izraze vaše mišljenje. U nekim područjima, glasači moraju odobriti povećanje stope putem referenduma, što vam daje direktan utjecaj.

Razmotrite službu za protest porez na imovinu

Nekoliko kompanija nudi apelacionu pomoć za naknadu (često postotak štednje). Dok možete sami žaliti, ove usluge obrađuju papirologiju i pružaju usporedive. Istražiti njihove zapise i strukturu naknada prije nego što se prijavite.

Porezne odbitke na federalni povratak

Vlasnici koji se ubrajaju mogu odbiti državni i lokalni porez na imovinu (uključujući poreze na nekretnine) na svoj savezni povrat poreza, pod uslovom da se na osnovu Zakona o porezu i poslovima (zajednički) plati 10 000 dolara. Ovaj odbitak se odnosi samo na poreze koje ste u stvari plaćali tokom godine. Vodite evidenciju o svojim poreznim računima i izvještajima o uplatama. Za više detalja, pogledajte na IRS Publication 530].

Porezi na imovinu za kupce po prvi put

Ako ulazite na tržište nekretnina, porezi na nekretnine su kritični faktor u mogućnosti da se priuštite.

Faktorski porezi u vaš budžet

Vaša mjesečna uplata uključuje glavnicu, kamatu, osiguranje i poreze na imovinu (PITI). Pitajte svog pozajmljivača za procjenu poreza na osnovu prodajne cijene i lokalnih stopa. Zapamtite da se procjene mogu povećati nakon kupovine, posebno ako je prethodni vlasnik imao nižu procijenjenu vrijednost zbog izuzeća ili kapara.

Porezne povijesti istraživanja

Prije nego što date ponudu, nabavite poresku istoriju imovine sa sajta okružnog procjenitelja.

Razumijevanje programa smanjenja poreza

Neki gradovi nude privremene porezne olakšice za nove gradnje ili obnove, posebno u određenim razvojnim zonama. Oni mogu smanjiti poreze na period od godina. Pitajte svog agenta za nekretnine ili lokalni ured za ekonomski razvoj o dostupnim programima.

Često postavljana pitanja o porezima na imovinu

Mogu li porezi na imovinu da se povećavaju svake godine?

Da, ali stepen zavisi od lokalnih zakona. Neke države ograničavaju godišnja povećanja na fiksni procenat (npr. 2% u Kaliforniji). Drugi dozvoljavaju potpune ponovne procjene na osnovu tržišnih uslova. Očekuje se postepeno povećanje tokom vremena kako se vrednosti imovine i vladin budžet povećavaju.

Da li su porezi na imovinu isti za sve nekretnine u nekom području?

Ne. Čak i sa istom stopom mlina, svojstva sa različitim procijenjenim vrijednostima plaćaju različite iznose. osim toga, izuzeća i posebni okruzi (npr., za zaštitu od požara) mogu izazvati varijacije.

Šta će se desiti ako prodam kuću sredinom godine?

Prodavac je kreditirao kupca za poreze koji su već plaćeni za period nakon prodaje, ili kupac nadoknađuje prodavcu neplaćene poreze od prije prodaje.

Mogu li odbiti porez na imovinu ako ne kažem nešto?

Broj. Odbitak za državne i lokalne poreze (SALT) je dostupan samo ako navedete odbitke na raspored A. Ako uzmete standardni odbitak, ne možete odbiti porez na imovinu. Obratite se poreznom profesionalcu ili pogledajte IRS Raspored A uputstva.

Kako da nađem svoju lokalnu poreznu stopu?

Mnogi nude alate za traženje poreza na imovinu po adresi ili broju paketa, možete pozvati i ured za tekuće mlinove.

Zaključak: Preuzimanje kontrole poreza na imovinu

Porezi na imovinu su složeni, ali rukovodeći dio kućevlasništva. Razumijevanjem kako procjene funkcioniraju, podnošenjem zahtjeva za svako izuzeće za koje se kvalificirate, apelirajući na precijene, i ostajanjem aktualnim na uplatama, možete minimizirati iznenađenja i zadržati više novca u džepu. Ključ je ostati angažirani osvrnuti se na svoje obavijesti, prisustvovati lokalnim budžetskim sastancima i savjetovati profesionalce kada je potrebno. Uz znanje koje vam je pruženo, možete upravljati porezima na imovinu s povjerenjem i fokusirati se na uživanje u svom domu.