Indijsko tržište nekretnina, temelj ekonomije zemlje, prošlo je kroz duboke promjene u protekloj deceniji. Jednom karakterizirane neprocjenjivošću, fragmentiranim praksama i transakcijama s gotovinom, sektor se sada preoblikuje nizom odvažnih poreznih reformi. Te reforme, koje predvodi centralna i državna vlada, imaju za cilj da donesu transparentnost, privuku i domaća i strana ulaganja, i zaštite interese miliona kupaca u kućanstvu. Razumijevanje učinka tih poreskih reformi nije samo akademska vježba; to je bitno za investitore, programere i političare koji navigiraju ovaj brzo evoluirajući krajolik. Ovaj članak pruža detaljnu analizu ključnih poreskih reformi od poreza na dobra i usluge (GST) i Zakona o nekretninama (Regulacija i razvoj) za kapitalne promjene i druge fiskalne mjere.

Ključne poreske reforme preoblikovanje indijskih nekretnina

Porez na robu i usluge (GST)

Uvođenje poreza na robu i usluge (GST) u julu 2017. godine bila je značajna reforma koja je subvencionirala niz indirektnih poreza kao što su PDV, porez na usluge i trošarina. Za sektor nekretnina GST je donio i pojednostavljenje i složenost. U aprilu 2019. godine, Vijeće GST-a je smanjilo stope za stambene nekretnine ispod gradnje: pristupačne stambene jedinice su stavljene na stopu od 1% GST (bez poreza na dobit, ITC) i nedopuštenog stanovanja na 5% (bez ITC). To je značajno smanjilo porezno opterećenje kupaca u odnosu na pretprošnu GST eru, gdje bi se višestruki porezi mogli dodati na preko 12%.

Međutim, uklanjanje ITC-a za programere u okviru nove šeme značilo je da graditelji više ne mogu umanjivati poreze plaćene na ulaze poput cementa i čelika. To je povećalo troškove izgradnje, posebno za pristupačne stambene projekte gdje su marže tanke. Za spremna-da-pokreću-u svojstva, GST nije primjenjiv, koji je nagnuo prednost kupca prema završenim jedinicama. GST režim je također poboljšao transparentnost zahtijevajući od programera da održavaju odgovarajuće porezne fakture i evidencije usklađenosti, smanjujući opseg za pod-table aranžmane. Prema GST Vijeće, pojednostavljena struktura stopa je olakšala za homebuyere da razumiju poreznu komponentu njihove nabave.

Zakon o nekretninama (Regulacija i razvoj) (RERA)

Reagirao 2016. i provodio u većini država do 2017. godine, RERA je nedvojbeno najtransformativnija regulatorna reforma za indijske nekretnine. RERA je ovlaštena da svi stambeni projekti sa zemljištem površine preko 500 kvadratnih metara ili osam stanova moraju biti registrirani kod državne Regulatorne uprave za nekretnine. Programeri moraju otkriti projektne planove, vremenske linije, odobrenja i finansijske detalje. Zahtjev za uplatom računa osigurava da se 70% sredstava prikupljenih od kupaca koristi samo za troškove izgradnje i zemljišta.

Na primjer, standardizacija definicija tepiha i registracije projekata olakšala je kupcima da koriste kućne kredite i poreze, jer su banke sada potvrdile status projekta. RERA je također ograničila korištenje crnog novca provođenjem strogih računovodstvenih i izvještajnih normi. Kao rezultat toga, više transakcija se kreće formalnim bankarskim kanalima, povećavajući poreznu osnovu. Izvještaj Viteza Franka Indije je naglasio da je RERA značajno poboljšala osjećaj kupca, sa preko 60% domaćih kupaca izražavajući veće povjerenje u tržište. Državni nivo RERA vlasti kao što je Maharashtra RERA] je postavio mjerila za vremenski okončanje projekta, smanjujući kašnjenja koja su prethodno zagađivala sektor.

Kapital dobija porez i indeksaciju

Porez na kapitalne dobitke na prodaju imovine je kritičan faktor za investitore. U Indiji se imovina koja se drži više od dvije godine klasificira kao dugoročna kapitalna imovina. dobit se oporeziva na 20% uz korist indeksacije, koja prilagođava kupovnu cijenu za inflaciju (koristeći Indeks troškovne inflacije koji objavljuje Porezno odjeljenje za dohodak koji se drži manje od dvije godine, dobit se dodaje prihodu poreznog obveznika i oporeziva se po primjenjivoj stopi ploča (kratkotrajnoj kapitalnoj dobiti).

Indeksacija je bila velika prednost za dugoročne ulagače u nekretnine, čime se efektivno smanjila stvarna porezna odgovornost u periodima visoke inflacije. Međutim, vlada je tokom godina pooštrila pravila. Na primjer, budžet 2023 je ograničio korist od indeksacije na samo one slučajeve kada se imovina prodaje nakon što se zadrži više od dvije godine, a samo ako kupac plaća porez na punu prodaju razmatranja. Osim toga, izuzeća iz odjeljaka 54 i 54F omogućuju ponovnu investiciju dobiti u drugu stambenu imovinu da bi se odgodila dobit od kapitala. Ove odredbe su uvele promet imovine i potaknule ponovnu investiciju u stambeni promet. Na drugoj ruci, česte promjene u periodu održavanja (npr., smanjenje sa tri godine na dvije godine) stvorile su nesigurnost.

Ostale značajne reforme: Benami Transakcije, REIT-ovi i porezne dedukcije

Zakon o amandmanu (Zabrana) Benami (Zabrana) 2016, bio je snažna poreska reforma koja je imala za cilj obuzdavanje crnog novca u nekretninama. To omogućava vladi da bez naknade konfiskuje benami (proksi-vlasnička) svojstva. To je značajno smanjilo upotrebu fiktivnih imena za držanje nekretnina, prisiljavajući pojedince da se izjasne o stvarnom vlasništvu.

Uvođenjem Investicionih Trusta za nekretnine (REIT) 2014. godine, sa naknadnim pojašnjenjima poreza, stvorena je nova klasa imovine za investitore. REIT-ovi distribuiraju najmanje 90% svog prihoda za najam vlasnicima jedinica, uz povoljno porezno liječenje (porez na distribuciju uklonjen 2020. godine). To je privuklo maloprodajne i institucionalne investitore na komercijalne nekretnine bez direktnog kupnje imovine.

Na strani kupca kuće, porezni odbici u okviru odjeljaka 24(b), 80C, i 80EEA pružaju značajne olakšice. Dedukcija do 2 lakh godišnje na kućnu kamatu (Sekcija 24(b)) i glavna otplata do 1,5 lakh ispod 80C se široko koriste. U budžetu 2019, uvedena je nova Sekcija 80EA, što omogućava dodatno odbitak od 1,5 lakh na kamatu za pristupačne stambene kredite pod određenim uslovima. Ove porezne povlastice su stimulirale potražnju za i sredinom segmenta i pristupačnim stanovanjem.

Uticaj na različite dionike

Kupci kod kuće

Za kupce, kombinirani učinak smanjenja stopa GST-a, RERA-ine zaštite i pojačanih poreznih odbitaka je u velikoj mjeri pozitivan. Smanjeni GST (1% na pristupačne, 5% na nedopuštene podgradnje) smanjio je unaprijed trošak. RERA-in mandat da objavi odgode projekta i iskoristi zarade je umanjio rizik od zastalih projekata uobičajene noćne more u pred-RERA eri. Kupci također imaju koristi od poboljšanih izgleda za preprodaju zbog formaliziranih imovinskih titula.

Međutim, izazovi ostaju. GST stopa koja se primjenjuje na osobine podgradnje još uvijek može biti odvraćajuća u odnosu na domove koji ne privlače GST. Pored toga, promjena troškova usklađivanja na programere u okviru nove GST šeme često se prenosi kupcima u obliku viših baznih cijena. Složenost kapitalnih dobitaka oslobođenja od poreza (npr. pravilo o dvovlasništvu u okviru Sekcije 54 ograničeno na jednu imovinu iz budžeta 2023) također je učinilo porezno planiranje izazovnijim za pojedince koji prodaju imovinu da bi poboljšali svoj dom.

Programeri

Programeri su se suočili sa mješovitim utjecajem. Sa pozitivne strane, RERA i GST su iskorenili operatere koji lete po noći, koristići organizovanim programerima sa snažnim evidencijama usklađenosti. Sektor je vidio konsolidaciju, uz ugledne programere koji dobijaju tržišni udio. Transparentnost koju donose te reforme također je olakšala razvojivačima da prikupljaju sredstva od banaka i institucionalnih investitora, smanjujući oslanjanje na neformalno finansiranje.

Na manjoj strani, troškovi usklađivanja su skočili. Prijavljivanje projekta pod RERA, redovne prijave, i revizije zahtijevaju namjenske timove. Pod GST-om, poricanje Poreznih kredita Input prisiljeni programeri da apsorbiraju ulazne poreze, stiskanje margineposebno za pristupačne stambene. Vlada je pokušala da ublaži to omogućavanjem šeme kompozicije, ali mnogi programeri su smatrali da je ITC poricanje bolno. Zahtjev za održavanjem odvojenih računa za svaki projekat u okviru RERA-e također povećao administrativne terete. Mali i srednji graditelji, koji nemaju razmjere, bili su nesrazmjerno pogođeni, uz neki izlazak na tržište u potpunosti.

Ulagači

Investitori nekretnina bilo da su pojedinačni peraja nekretnina ili institucionalni fondovi morali da se prilagode regulisanijem poreskom okruženju. Pooštravanje kapitalnih dobitaka izuzeća, posebno zatvarača na više kućnih reinvesticija, smanjilo je mogućnosti za poresku arbitražu. Međutim, korist indeksacije za dugoročna ulaganja i dalje je atraktivna za investitore sa dugim horizontom.

Porast REIT-a je pružio tečnu alternativu. dividende REIT-a se oporezuju u rukama investitora po važećim stopama ploča (nakon uklanjanja poreza na distribuciju), a kapitalne dobiti na jedinice REIT-a tretiraju se slično kao i vlasničke dionice (1 godina zadržavanja za dugoročne, 10% poreza na dobit od 1 lakh). Time su komercijalne investicije za nekretnine postale dostupne malim investitorima. Pored toga, vladina guranja za pristupačne stambene kredite kroz porezne poticaje (kao i 100% odbitak od dobiti od pristupačnih stambenih projekata u okviru Sekcije 80-IBA do marta 2024) potaknula je mnoge graditelje da se podstaknu ovom segmentu, nudeći investitorima nove mogućnosti.

Sektorski-specifični efekti

Stambena protiv komercijalnih nekretnina

Poreske reforme su drugačije uticale na stambene i komercijalne segmente. Stambeni sektor je primarni fokus RERA i GST reformi, sa ciljem zaštite aama aadmija (zajedničkog čovjeka) kupaca. Komercijalne nekretnine, suprotno tome, imaju koristi od oporezivanja REIT-a, GST ulazni porezni kredit (dostupni za komercijalnu imovinu u pred2019 shemi), te uklanjanje kompleksnosti oko poreza na usluge i PDV. U okviru GST-a, komercijalna imovina koja se koristi za iznajmljivanje/odonošenje je predmet GST-a na 18%, sa punim ITC-om na raspolaganju, ohrabrujući programere da drže i zakupe komercijalne imovine.

Poreski okvir kapitalnih dobitaka za komercijalne nekretnine je sličan stambenom, ali odsustvo izuzeća poput Sekcije 54 za reinvestiranje u stambenu imovinu ponekad je guralo investitore ka stambenoj imovini. Međutim, veći prinosi za najam u komercijalnim nekretninama i likvidnost REIT-a su izbalansirali jednačinu.

Povoljni stan protiv luksuznog stana

Poreske reforme bile su posebno povoljne za pristupačne stambene objekte. GST stopa od 1% (bez ITC) je najniža u segmentima. Pored toga, za promociju pristupačnih stanova u okviru Pradhan Mantri Awas Yojana (PMAY), vlada je produžila period za traženje poreskih olakšica na kućne kredite do marta 2022. godine. Programeri koji preduzimaju pristupačne stambene projekte također uživaju 100% dobit u okviru Sekcije 80-IBA.

Luksuzni stambeni prostor, s druge strane, vidio je više GST (5% bez ITC-a) i manje posebnih podsticaja. uklanjanje ITC-a utjecalo je na luksuzne projekte više jer uključuju više unosa vrijednosti. Međutim, osobe visoke vrijednosti često izvode porezne olakšice kroz kapitalne dobitke odgodne strategije nego kućne odbitke kredita, pa je utjecaj utihnut.

Izazovi i kritike

Uprkos pozitivnoj putanji, poreske reforme u indijskim nekretninama nisu bez kritika. GST kompleksnosti istraju: dvojna struktura GST stopa (1% naspram 5%) i nedostatak ITC-a doveli su do interpretativnih sporova i parničenja. Mnogi programeri su se borili sa tranzicijom, posebno kada se parcijalni završetak desio preko datuma implementacije GST-a. RERA implementacija je nejednaka širom država; dok Maharashtra i Karnataka imaju robusne platforme, manje države zaostaju u izvršenju. Obvezni računi escrow-a su usporili novčane tokove za programere, što je u nekim slučajevima uzrokovalo odgode projekta.

Poreska pravila o kapitalnim dobitcima su više puta promijenjena, stvarajući nesigurnost za investitore. Na primjer, ukidanje koristi od indeksacije za imovinu prodanu nakon određenog datuma (iako kasnije obnovljena) je izazvalo konfuziju. ograničenje na odjeljak 54 izuzeća na samo jednu novu imovinu (iz budžeta 2023) smatralo se udarom za imovinske investitore koji planiraju konsolidirati više imovine.

Nadalje, Benami zakon, iako djelotvoran, kritiziran je zbog niske stope osuda i zbog proceduralnog uznemiravanja vlasnika pravih nekretnina. Neuspjeh da se potpuno integrira GST s RERA-om također je doveo do izvještavanja o nedosljednostima. Sveukupno, tempo reforme ponekad je nadmašio sposobnost industrije da se prilagodi, što je dovelo do kratkotrajnog prekida.

Buduće reforme u pogledu gledanja i očekivanog prikaza

Vlada će vjerovatno nastaviti s preradom poreskog okvira za nekretnine. Industrijska tijela poput CREDAI i NAREDCO lobirali su za racionalizaciju GST-a, uključujući obnovu ITC-a za programere kako bi smanjili troškove i povećali pristupačne stambene zalihe. Vijeće GST-a razmatra jedinstvenu stopu za nedostatne osobine, vjerovatno oko 3% s ITC-om, što bi moglo pojednostaviti sistem.

Na direktnoj poreskoj strani, proširenje ambitnih reita na uključivanje stambenih nekretnina (Reidential REITs) je u diskusiji, koja bi otvorila nove investicijske avenije. Vlada može povećati i porezne odbitke za prvi put kupce kuća pod odjelima 80EEA i 80C za oživljavanje potražnje na tromim tržištima. Digitizacija registracija nekretnina i povezivanje s Aadhaarom i PAN-om očekuje se da će dodatno ograničiti crni novac, uz stvaranje nacionalne baze podataka imovine koja se može preći s poreznim prijavama na dohodak.

Predstojeći direktni porezni kod (očekivano da zamijeni Zakon o porezu na dohodak) mogao bi pojednostaviti oporezivanje kapitalnih dobitaka uklanjanjem više perioda holdinga i standardizirajućim stopama. pristupačni stambeni segment vjerovatno će ostati prioritet, uz moguće proširenje povlastica iz Sekcije 80-IBA.

Zaključak

Poreske reforme provedene tokom protekle decenije fundamentalno su transformisale indijsko tržište nekretnina iz uglavnom neregulisanog, porezni pronevacionog sektora u onaj koji je progresivno transparentan i strukturiran. GST, RERA, promjene kapitalnih dobitaka, a savezničke reforme su poboljšale povjerenje kupaca, privukle formalna ulaganja i smanjile ulogu crnog novca.

Dionici, ostanak informiran o tim reformama nije neobavezan. Investitori moraju planirati svoj portfelj s obzirom na kapitalne dobitke indeksacije i mogućnosti REIT-a. Programeri trebaju čvrste mehanizme usklađivanja za napredak. Kupci bi trebali imati prednost poreznih odbitaka i RERA zaštite koje su im dostupne. Indijsko tržište nekretnina je na putu modernizacije, a porezne reforme su pokretač motora koji se mijenja. Kako se dalje reforme odvijaju, sektor je spreman postati jedna od najprivlačnijih investicionih destinacija u Aziji.