Comprender el papel del Tesoro Australiano en la crisis de la asequibilidad de la vivienda

La crisis de asequibilidad de la vivienda australiana es uno de los desafíos económicos más persistentes y polémicos que enfrenta la nación. Las tasas de propiedad de viviendas han disminuido entre las generaciones más jóvenes, el estrés en el alquiler está generalizado y los hogares de bajos ingresos luchan por encontrar alojamiento seguro y asequible. Mientras que múltiples factores contribuyen —incluyendo el crecimiento de la población, las restricciones de zonificación, los costos de construcción y la demanda de inversores— al gobierno federal, el Tesoro australiano, tiene una influencia significativa sobre los palancas políticas que pueden dar forma a los resultados de asequibilidad. Este artículo examina el papel actual y potencial del Tesoro, los instrumentos a su disposición y las limitaciones que enfrenta al abordar una crisis que exige una acción integrada en los ámbitos fiscal, financiero y reglamentario.

El mandato central del Tesoro y los vínculos de vivienda

El Tesoro australiano es responsable de asesorar al gobierno sobre la política económica, incluida la estrategia fiscal, la reforma fiscal, la regulación del sistema financiero y la sostenibilidad a largo plazo de las finanzas públicas. El alojamiento se interrelaciona con cada parte de este mandato. Los hogares privados representan el componente más grande de la riqueza de los hogares, la deuda hipotecaria es una gran preocupación por la estabilidad financiera, y los gastos fiscales relacionados con la vivienda (como la engranaje negativa y el descuento fiscal sobre ganancias de capital) cuestan anualmente al presupuesto. La capacidad analítica del Tesoro —cubriendo datos del mercado inmobiliario, proyecciones demográficas, limitaciones de la oferta y efectos distribucionales— lo hace un actor central en el diseño y la determinación de costos de las políticas de vivienda.

Política Fiscal y Configuración de los Impuestos

El Tesoro administra directamente el diseño y las consecuencias fiscales de las disposiciones fiscales federales que afectan a los mercados de vivienda. Las más debatidas incluyen:

  • Engranaje negativo: Permite a los inversores deducir las pérdidas de alquiler de otros ingresos. El Tesoro modela regularmente el impacto de restringir o eliminar esta concesión, pesando ganancias de ingresos contra los efectos en el suministro de alquiler y los precios de la vivienda.
  • Descuento del impuesto sobre las ganancias capitales (CGT): Una reducción del 50% para los activos mantenidos durante 12 meses. El Tesoro evalúa cómo la modificación del descuento podría reducir la demanda especulativa y liberar espacio fiscal para medidas de asequibilidad.
  • Plan de Super Saver (FHSS) para el primer hogar: Permite a los compradores de primer hogar ahorrar dentro de la pensión de superinversión a un tipo de impuesto concesionario. El Tesoro administra las normas que regulan las contribuciones, retiros y el límite anual.
  • Sistema de Garantía Doméstica: Una garantía gubernamental que permite a los compradores elegibles comprar con un depósito bajo, gestionada por el Tesoro en asociación con la Corporación Nacional de Finanzas e Inversiones para la Vivienda (NHFIC).

Aunque el Tesoro proporciona el análisis de estas medidas, no establece unilateralmente la política fiscal—las decisiones políticas permanecen con el gobierno. No obstante, los cálculos de los costos y la modelización del Tesoro moldean en gran medida el debate y el diseño final de cualquier reforma.

Alcance de presupuesto para programas de vivienda

Cada presupuesto federal incluye gastos sustanciales destinados a la asequibilidad de la vivienda, muchos de los cuales son diseñados y administrados por el Tesoro. Estos incluyen:

  • Fondo de inversión para el Fondo futuro de Housing Australia (HAFF), un fondo de inversión de 10 millones de dólares que devuelve ingresos para construir 30.000 viviendas de alquiler sociales y asequibles durante cinco años. El Tesoro administra la estructura de capital del fondo y el calendario de reducción.
  • Subvenciones a los estados y territorios bajo el Acordo Nacional de Vivienda y Sin Alojamiento (NHHA), que el Tesoro coordina con el Departamento de Servicios Sociales para asegurar la coherencia con los principios de sostenibilidad fiscal.
  • Subvenciones directas a través del programa Asistencia a la Renunciación, indexado a los aumentos de alquiler por el Tesoro cada año.
  • Financiación para el agregador de bonos de vivienda asequibles , que reduce el costo del capital para los proveedores de vivienda comunitaria.

Al controlar los sobres presupuestarios, el Tesoro influye en la escala, el momento y la condicionalidad del inversión en vivienda. Su papel en la preparación de las presentaciones del comité de revisión de gastos asegura que cualquier nueva propuesta debe demostrar la rentabilidad y los resultados mensurables antes de llegar al gabinete.

Suministro-Side Levers: Infraestructura y Liberación de Tierra

La provisión de viviendas depende en gran medida de la disponibilidad de tierras, las regulaciones de planificación y la capacidad de infraestructura. El Tesoro no controla directamente las aprobaciones de zonificación o construcción, esas facultades residen en gobiernos estatales y locales. Sin embargo, puede influir en la provisión a través de instrumentos fiscales federales:

Inversión en infraestructura y densidad de vivienda

Los principales proyectos de infraestructura de transporte e infraestructura de utilidades financiados por el gobierno federal (por ejemplo, a través de Infrastructure Australia y los Acuerdos Nacionales de Asociación) son calculados y evaluados por el Tesoro. Las decisiones sobre qué proyectos reciben prioridad y qué requisitos de densidad se añaden al financiamiento pueden desbloquear el desarrollo en zonas verdes o de relleno que de otra manera permanecían estancadas. El Tesoro trabaja con el Departamento de Infraestructura para modelar los rendimientos económicos de la vinculación del suministro de vivienda a los corredores de transporte, y puede recomendar que las subvenciones federales se hagan dependentes de que los Estados relajen la zonación restrictiva.

Evaluación ambiental y del uso del suelo

Las aprobaciones ambientales federales bajo la Alianza de Protección del Medio Ambiente y Conservación de la Biodiversidad de 1999 pueden retrasar o detener grandes desarrollos residenciales. El Tesoro participa en el análisis de impacto regulatorio para pesar los objetivos ambientales con respecto a las metas de oferta de viviendas, promoviendo vías de evaluación racionalizadas, cuando proceda. Su modelización de la demanda de viviendas con respecto a la oferta proyectada informa al Gobierno de la posición sobre si los plazos de aprobación actuales son una restricción material.

Intervención lateral de la demanda: Asistencia financiera y vínculos macroprudenciales

Más allá de las concesiones fiscales, el Tesoro supervisa los programas de asistencia financiera directa que afectan a la demanda de viviendas.

Subvenciones y garantías del comprador principal

El sistema de garantía de la vivienda (incluyendo la primera garantía de la vivienda, la garantía regional de la primera vivienda y la garantía de la familia) se ha expandido rápidamente, con 50 000 plazas disponibles en 2024‐25. El Tesoro administra los límites de volumen, los criterios de elegibilidad y los límites de préstamos. Mientras estos sistemas ayudan a los compradores marginales a entrar en el mercado, los críticos sostienen que principalmente aumentan la demanda y aumentan los precios, una tensión que ha reconocido el propio análisis del Tesoro.

Interacción con el Banco de Reserva y APRA

El Tesoro no establece tipos de interés o reglas prudenciales, pero colabora con el Banco de Reserva de Australia (RBA) y la Autoridad Australiana de Regulación Prudencial (APRA) a través del Consejo de Reguladores Financieros. El sobrecalentamiento del mercado de la vivienda, especialmente los préstamos a inversores, ha llevado a APRA a imponer límites de velocidad a los préstamos de interés únicamente y a los tampones de servicio más estrictos. El equipo de estabilidad financiera del Tesoro modela el riesgo sistémico derivado de la elevada deuda de los hogares y puede recomendar que APRA ajuste los ajustes macroprudenciales. Aunque estos instrumentos no son medidas de asequibilidad directa, tienen por objeto evitar el tipo de aumentos de precios alimentados por crédito que empeoran la desigualdad.

Coordinación entre los gobiernos federal y estatal

Solo el Commonwealth no puede resolver la asequibilidad de la vivienda. Los Estados controlan el uso de la tierra, la tenencia de la vivienda pública, los impuestos de transporte (deber de asentado) y las protecciones de los arrendatarios. El Tesoro dirige las negociaciones federal-estatal sobre los traslados fiscales de la vivienda, incluyendo la NHHA y los nuevos acuerdos bilaterales de vivienda anunciados en 2024. Su función incluye:

  • Diseñando métricas de rendimiento para la entrega estatal de viviendas, vinculadas a las cuotas de financiación.
  • Evaluar las propuestas estatales para reformar los derechos de timbre (por ejemplo, la transición a una tasa sobre tierras de base amplia) y evaluar los impactos fiscales en los estados.
  • Coordinando las agendas del Consejo Ministerial de Vivienda e Isenta de Hogar para alinear los ciclos presupuestarios federales con los calendarios de reforma estatal.

La capacidad del Tesoro para negociar acuerdos ha mejorado con la creación de la unidad Housing Australia dentro del departamento, que actúa como un centro de políticas dedicado a cuestiones interjurisdiccionales.

Iniciativas principales recientes: HAFF, Reforma NHHA y Acuerdo Nacional sobre la Vivienda

Las iniciativas federales de vivienda más significativas bajo el gobierno albanés tienen el Tesoro en su núcleo.

Fondo futuro de vivienda de Australia (FAFF)

Aprobado en septiembre de 2023, el HAFF compromete 10 mil millones de dólares en inversión pública para generar retornos para la construcción de viviendas sociales. El Tesoro no sólo diseñó la estructura de capital del fondo (que apunta a un rendimiento anual del 5%) sino que también realizó los costos fiscales que convencieron al Departamento de Presupuesto Parlamentario de su sostenibilidad a largo plazo. El fondo tiene por objeto entregar 30.000 hogares durante cinco años, con otros 10.000 para las respuestas de los sin techo. La implementación es supervisada por el Tesoro en concierto con Housing Australia (anteriormente NHFIC).

Sustitución del Acuerdo Nacional sobre Vivienda y Sin Alojamiento (NHHA)

En 2024, el gobierno se comprometió a crear un nuevo NHHA con un mayor financiamiento (2 mil millones de dólares en cinco años) y condiciones más fuertes que requieren que los Estados impulsen las reformas de planificación. El Tesoro diseñó la nueva fórmula de financiamiento —basada en la participación de la población, los indicadores de tensión de alquiler y el inversión histórica en vivienda— para corregir las desigualdades anteriores. También introdujo un requisito para que los Estados informaran públicamente sobre los tiempos de liberación y aprobación de tierras, una medida de transparencia del Tesoro modelada de las mejores prácticas internacionales.

Acuerdo Nacional de Vivienda

Lanzado en 2022 y actualizado en 2024, el Acuerdo es un partenariat entre las administraciones federale, estatales y locales, junto con el sector inmobiliario y los proveedores de vivienda comunitaria, con el objetivo de construir 1,2 millones de nuevas viviendas bien situadas para 2029. El Tesoro proporciona las previsiones macroeconómicas del crecimiento demográfico y la formación de hogares que sustentan los objetivos de Acuerdos, y coordina los informes trimestrales de progreso.

Desafíos y críticas del enfoque del Tesoro

Pese a su profundidad analítica y alcance administrativo, el Tesoro enfrenta limitaciones para abordar la asequibilidad de la vivienda.

Fragmentación de la política y horizontes a corto plazo

La política de vivienda se divide entre varios departamentos —el tesoro, los servicios sociales, la infraestructura, el cambio climático— que provoca señales inconsistentes. Por ejemplo, mientras que el Tesoro persigue desgravaciones fiscales frente a la demanda para los inversores, el Departamento de Servicios Sociales financia asistencia de alquiler que fluye indirectamente a los mismos inversores. El Tesoro ha sido criticado por no impulsar un paquete de reformas global que aliena los sistemas de suministro, impuestos y bienestar.

Relucencia a la configuración fiscal atrincherada

Ambos partidos principales han evitado reformas importantes a la engranaje negativa y el descuento CGT, a pesar de las repetidas recomendaciones del Tesoro durante las décadas para limitar o eliminarlas. Las elecciones federales de 2019 demostraron el costo político de tales cambios, y el Tesoro ahora opera bajo instrucciones explícitas del gobierno para no modelar alternativas neutras en el ingreso. Los críticos argumentan que esta autocensura socava la independencia del departamento.

Falta de control directo sobre las limitaciones de suministro

Los gobiernos estatales y locales tienen las palancas sobre el zonificación, las aprobaciones de planificación y los mandatos de vivienda asequible. El Tesoro puede incentivar la reforma, pero no puede obligarla. Las condiciones de la NHHA han sido débiles en la práctica, y varios Estados no cumplen con los requisitos de presentación de informes sin penalización. El apalancamiento del Tesoro se limita a conceder la retención, un instrumento contundente que puede perturbar los presupuestos estatales en lugar de alentar un cambio genuino.

Subsidios para demandas que pueden inflar los precios

La modelización económica por el Tesoro y organismos académicos como el Instituto Australiano de Vivienda e Investigación Urbana (AHURI) muestra de manera consistente que las subvenciones y garantías para los compradores de primera casa aumentan la capacidad de compra sin añadir oferta, lo que lleva a la capitalización de los precios. El Tesoro lo ha reconocido en informes internos, pero sigue administrando estos planes debido a su popularidad política. Un enfoque más eficaz a largo plazo vincularía el apoyo a la demanda directamente a la nueva oferta, como modelos de capital compartido que limitan los aumentos de precios.

Instrucciones futuras: lo que el Tesoro podría hacer de manera diferente

Mirando hacia el futuro, el Tesoro podría fortalecer su impacto mediante varias reformas:

  • Estrategia integrada de vivienda: Presentar una única estrategia de asequibilidad entre departamentos en cada presupuesto, con objetivos claros para la oferta, la carga de alquiler y los tipos de propiedad de la vivienda.
  • Hoja de ruta de la reforma fiscal: Modelar y publicar una transición gradual a la marcha negativa y el descuento CGT, junto con disposiciones de bloqueo para evitar perturbar a los inversores existentes.
  • Financiamiento de infraestructura condicional: Requiere cualquier financiación federal para el transporte urbano o servicios públicos que dependa de cambios de zonamiento del Estado que permitan viviendas de mediana densidad cerca de los centros de transporte.
  • Mejor integración con la estabilidad financiera: Formaliza un comité conjunto del Tesoro‐RBA‐APRA .Ascendencia económica y estabilidad . para supervisar las interacciones entre la flexibilización del crédito y los precios de la vivienda, y recomendar acciones macroprudenciales preventivas.

Estos pasos aprovecharían las fortalezas del Tesoro en el análisis económico y el diseño presupuestario, al tiempo que rebasarían los límites de su mandato actual. Sin tal integración, las medidas fragmentarias continuarán produciendo ganancias incrementales frente a una crisis estructural.

Conclusión

El Tesoro australiano es un actor indispensable en la red de políticas de asequibilidad de la vivienda. Su control sobre los ajustes fiscales, las asignaciones presupuestarias y el financiamiento intergubernamental le da el poder de moldear tanto el lado de la oferta como el lado de la demanda del mercado inmobiliario. Mediante vehículos como el Fondo del Futuro de Housing Australia, el Acuerdo Nacional sobre el Vivienda y el Programa de Garantía de la Vivienda, el Tesoro ha proporcionado nuevos fondos significativos y apoyos específicos. Sin embargo, la persistencia de precios elevados, el aumento del estrés en el alquiler y la disminución de los índices de propiedad de la vivienda demuestran que los enfoques actuales son insuficientes. Para que el Tesoro pueda cumplir su potencial, debe impulsar reformas estructurales más profundas — especialmente en materia de fiscalidad, coordinación estatal federal, y el vínculo entre infraestructura y vivienda— en lugar de simplemente administrar programas populares de demanda.

Para más información, consulte el Tesoro de 2024 Informe intergeneracional[ sobre tendencias de la vivienda, análisis de AHURIŞ de los ajustes fiscales y la asequibilidad, y la Comisión de Productividad de 2022 , consulta sobre la falta de vivienda