Kasvav eluaseme taskukohasuse kriis

Kogu Ameerika Ühendriikides ja kogu maailmas on eluaseme taskukohasus kerkinud üheks meie aja kõige pakilisemaks väljakutseks.Kõrgenenud koduhinnad, stagneerunud palgad ja eluasemete püsiv puudus on viinud unistuse majaomanikuks saamisest paljudele kättesaamatuks, samas kui üürikoormus tarbib üha suurema osa leibkondade eelarvest. Kohalikud omavalitsused, alates väikelinnadest kuni suurte suurlinnapiirkondadeni, leiavad end selle kriisi eesliinil. Erinevalt föderaal- või riigiametitest näevad munitsipaaljuhid inimmõju iga päev – perekonnad kahekordistuvad, käegakalt tööle sõitvad töötajad, sest nad ei saa endale lubada elamist oma töökoha lähedal, ja pikaajaliselt gentrifikatsiooni tõttu ümberasustatud inimesed.

Mõistmine eluaseme taskukohasuse

USA elamumajanduse ja linnaarengu ministeeriumi (HUD) ja paljude teiste asutuste poolt kasutatav standardne võrdlusalus on see, et eluasemekulud, sealhulgas üür või hüpoteek, kommunaalteenused ja maksud, ei tohiks ületada 30% leibkonna brutotulust.Kui kulud ületavad seda künnist, seisavad perekonnad silmitsi tõsise kulukoormusega, mis sageli sunnib tegema kompromisse muude vajadustega, nagu toit, tervishoid, transport ja haridus.

Vastavalt Harvardi ülikooli elamumajanduse uuringute ühiskeskusele] on rekordarv USA leibkondi nüüd kulukaks muutunud. 2022. aastal kulutas üle 22 miljoni üürnikust leibkonna üle 30% oma sissetulekust eluasemele ja üle 12 miljoni kulutas üle poole.Majaomanikud ei ole immuunsed; tõusvad kinnisvaramaksud, kindlustus- ja hoolduskulud on eelarveid, eriti vanemate täiskasvanute seas fikseeritud sissetulekuga. Kriis ei ole ühtlane – see tabab kõige rängemalt madala sissetulekuga leibkondi, värvikogukondi ja linnakeskusi – kuid selle tagajärjed on väljapoole suunatud, mõjutades majanduslikku liikuvust, rahvatervist ja kogukonna stabiilsust.

Eluaseme taskukohasuse käsitlemise peamised strateegiad

Kõige tõhusamad lähenemisviisid hõlmavad regulatiivseid muudatusi, rahalisi stiimuleid ja partnerlusi, mis võimendavad nii avaliku kui ka erasektori ressursse. Allpool on toodud mõned kõige laialdasemalt vastu võetud strateegiad, mille puhul on põhjalikumalt käsitletud nende praktilist toimimist.

Lisamine Tsoon

Kaasav tsoneerimine (IZ) nõuab, et arendajad eraldaksid osa ühikutest uutesse elamuprojektidesse leibkondadele, kes teenivad alla teatava sissetuleku künnise.Need poliitikad võivad olla kohustuslikud või vabatahtlikud ning sisaldavad sageli sätteid taskukohasuse tagamiseks aastakümnete jooksul.

San Francisco kaasav eluasememäärus nõuab näiteks 10 või enama ühikuga projektide arendajatelt, et vähemalt 12% ühikutest oleksid taskukohased madala või keskmise sissetulekuga majapidamistele või maksaksid selle asemel tasu. Teised linnad, nagu Boston ja Denver, on vastu võtnud sarnased mudelid. Peamine väljakutse on seada taskukohasuse suhe piisavalt kõrge, et teha vahet ilma arengut üldse takistamata. Mõned jurisdiktsioonid pakuvad tiheduse boonuseid - võimaldades kõrgemaid hooneid või rohkem ühikuid kui tsoneerimine tavaliselt võimaldab -, et kompenseerida arendajate kulusid.]Urban Institute ] näitab, et hästi kavandatud IZ programmid võivad toota tuhandeid taskukohaseid ühikuid aastas suurtes elamutes, ilma et üldine pakkumine oluliselt väheneks.

Taskukohased elamuehituse arendamise stiimulid

Lisaks tsoneerimisnõuetele pakuvad kohalikud omavalitsused mitmeid stiimuleid, et julgustada eraarendajaid ehitama taskukohaseid eluasemeid. Need hõlmavad kinnisvaramaksu vähendamist, vähendatud loatasusid, kiirendatud läbivaatamismenetlusi ja otsetoetusi kohalikelt eluaseme sihtfondidelt.

New Yorgis pakkus 421 a maksuvabastuste programm (mis nüüd asendati taskukohase New Yorgiga) märkimisväärset kinnisvaramaksusoodustust arendustele, mis hõlmasid taskukohaseid ühikuid. Seattle'is pakub mitmepereelamute maksuvabastuse programm (MFTE) 12- aastast varamaksuvabastust uutele mitmepereelamutele, mis reserveerivad 20-25% ühikutest taskukohasena. Selliste programmide krediteerimisel on kiirendatud tuhandete taskukohaste kodude loomist. Kriitikud märgivad siiski, et maksuvähendused vähendavad kohalikku tulu ja ei pruugi alati tekitada pikaajalist taskukohasust, kui neid ei seota tugevate tegude piirangutega.

Üürikontrolli põhimõtted

Üürikontroll – täpsemalt öeldes üüri stabiliseerimine – piirab summat, mida üürileandjad võivad igal aastal üüri suurendada, sidudes sageli tõusu tarbijahinnaindeksi või fikseeritud protsendiga. Nende poliitikate eesmärk on kaitsta olemasolevaid üürnikke äkiliste ja taskukohaste üüritõusude eest ning säilitada olemasolevad looduslikult esinevad taskukohased eluasemed. California, New York, Oregon ja paljud linnad on mingil kujul üüri stabiliseerumisega.

Kuigi üürikontroll võib anda üürnikele kohest leevendust, vaidlevad majandusteadlased sageli selle pikaajaliste mõjude üle. Stanfordi teadlaste põhjalik uuring näitas, et San Francisco üürikontroll tegelikult vähendas üürikorterite üldist pakkumist, motiveerides üürileandjaid kortereid ümber vahetama või lühiajalisi üürilepinguid. Vastupidiselt väidavad toetajad, et hästi kalibreeritud poliitikad, nagu New Yorgis, on aidanud stabiliseerida linnaosasid ja vältida massilist ümberpaigutamist.

Ühenduse maa usaldusfondid

Ühenduse maafondid (CLT) on mittetulunduslikud üksused, mis omandavad maad ja hoiavad seda usaldusisikuna, rendivad selle seejärel majaomanikele või arendajatele nominaalse maa rendilepingu saamiseks.Kuna maa kuulub CLT-le, eraldatakse kodu maksumus maa maksumusest, vähendades oluliselt ostuhinda. Vastutasuks nõustuvad majaomanikud edasimüügipiirangutega, mis hoiavad tulevased kodud järgnevatele ostjatele taskukohasena.

CLT-d on osutunud efektiivseks püsivalt taskukohaste koduomanike võimaluste säilitamisel. Champlain Housing Trust Burlingtonis Vermontis on üks vanemaid ja suurimaid CLT-sid USA-s, haldades üle 3000 taskukohase kodu. Teised linnad, näiteks Atlanta ja Washington, D.C., on loonud kogukonna maapankade partnerlusega CLT-d. CLT-d aitavad ka vältida spekulatiivset ümberpööramist ja stabiliseerida kinnisvaraväärtusi gentrifitseerivates piirkondades.

Avaliku ja erasektori partnerlus

Avaliku ja erasektori partnerlus (PPP või P3) ühendab omavalitsuse ressursse, erakapitali ja sageli mittetulunduslikke teadmisi taskukohase eluaseme arendamiseks. Need partnerlused võivad esineda mitmel kujul: ühisettevõtted, kus linn annab maa ja eraarendaja jälgib ehitust; maksukrediidi sündikaadid, kus linn eraldab madala tuluga eluasememaksukrediiti (LIHTC); või segakasutusega arendused, mis ühendavad äripinna taskukohaste ühikutega.

Märkimisväärne näide on partnerlus „Ehita üürile Austinis Texases, kus linn andis ülejääva paki 200 ühiku arenduseks, mis oli suunatud majapidamistele, kes teenisid 60% piirkonna mediaansissetulekust.Arendaja rahastas projekti maksuvabade võlakirjade ja 4% LIHTC omakapitaliga. Selline koostöö võib kiirendada projekti ajakava ja tuua kaasa ekspertiisi, mida kohalikud omavalitsused ei vaja, kuid need vajavad tugevat järelevalvet, et tagada avalike hüvede vähenemine.

Täiendavad poliitikavahendid veojõu saamiseks

Lisaks eespool kirjeldatud viiele põhistrateegiale on tulevikku suunatud omavalitsused võtnud kasutusele mitmeid muid lähenemisviise.

Üheperekonna tsoonide uuendamine ja kõrvaldamine

Minneapolis tegi 2018. aastal riiklikud pealkirjad, saades esimeseks suureks linnaks, mis kõrvaldas üheperekonna tsoneerimise kogu linnas, võimaldades duplekse ja triplekse kõigil elamupartiidel. Sellest ajast alates on sellised linnad nagu Portland, Oregon ja Charlotte, Põhja-Carolina, järginud seda. Suurema tiheduse võimaldades suurendavad need reformid eluaseme pakkumist ja võivad aja jooksul hindu alandada. Minneapolise reformide uuringud näitavad väikeste mitmepereehituste tagasihoidlikku tõusu, kuigi täieliku mõju avaldumine võib võtta aastaid.

Lisaeluruumid (ADU)

ADU-d – väikesed, ühepereelamute osad – pakuvad suhteliselt odavat võimalust tiheduse lisamiseks ilma suuremahulise ümberehituseta. Paljud linnad on leevendanud tsoneerimispiiranguid ja eelnevalt heaks kiidetud ADU plaane nende ehitamise soodustamiseks. Californias nõuab osariigi seadus nüüd, et linnad lubaksid ADU-sid, ja riik pakub laenuprogramme, mis aitavad majaomanikel neid rahastada. ADU-d võivad pakkuda majaomanikele renditulu, suurendades samal ajal üldist eluasemefondi.

Üürnikul põhinev üüritoetus ja vautšerid

Kuigi mõned kohalikud omavalitsused on sageli föderaalsed, on nad loonud oma üüriabiprogrammid.Näiteks pakub Columbia ringkonna kohaliku üürilisa programm äärmiselt madala sissetulekuga leibkondadele vautšereid, mis aitavad ületada lõhet nende poolt endale lubatud üüride ja turustatud üüride vahel. Need programmid on kulukad, kuid neid võib suunata kõige haavatavamatele elanikele.

Väljakutsed eluaseme taskukohasuse käsitlemisel

Vaatamata kohalike juhtide loovusele ja pühendumusele takistavad arengut mitmed tõkked.Nende probleemide mõistmine on oluline pikaajalise edu saavutamiseks.

Piiratud rahastamine ja eelarvepiirangud

Taskukohane eluase on kallis. Üks üksus võib arenduseks maksma minna sadu tuhandeid dollareid ning tegevustoetusi võib vaja minna aastakümneid. Enamik kohalikke omavalitsusi toetub mitmesugustele föderaalfondidele (näiteks HOME investeerimispartnerluste programm ja kogukonna arengu toetus), riiklikele eluaseme sihtfondidele ja kohalikele tuluallikatele, nagu kaasamistasud või kinnisvaramaks. Eelarve puudujäägid majanduslanguse ajal võivad eluasemeprogramme tõsiselt kärpida.

Riiklik madala sissetulekuga eluasemekoalitsioon teatab, et üleriigiline puudus on üle 7 miljoni taskukohase üürikodu äärmiselt madala sissetulekuga majapidamistele.Selle lõhe ületamiseks oleks vaja investeeringuid, mis oleksid praegusest tasemest palju suuremad.Paljud linnad on sihtotstarbelise rahastamise loomiseks pöördunud valijate poolt heakskiidetud võlakirjameetmete poole, nagu Seattle'i 90 miljoni dollari suurune eluasememaks, kuid sellised meetmed ei ole alati poliitiliselt teostatavad.

Kogukonna opositsioon (NIMBYism)

Olemasolevate elanike vastuseis – “Not In My Backyard” (NIMBY) – on endiselt üks hirmuäratavamaid takistusi. Isegi kui uus arendus hõlmab taskukohaseid üksusi, on naabrid sellele sageli vastu, viidates liiklusummikute, parkimise nappuse, kooli ülerahvastatuse või naabruskonna iseloomu muutustega seotud muredele. See vastuseis võib projekte aastaid edasi lükata keskkonnaülevaadete, tsoneerimiskaebuste ja kohtuasjade kaudu.

NIMBYismi vastu võitlemiseks on linnad võtnud kasutusele „õigesti paika pandud tsoneerimise, mis piirab suvalist kontrolli, ning mõned on loonud „eluaseme elemendi vastavusprotsessid, mis on kohaliku vastuseisu suhtes ülimuslikud. Sellegipoolest on kogukonna kaasamine ja usalduse loomine jätkuvalt olulised. Läbipaistev teabevahetus taskukohaste eluasemete eeliste kohta – näiteks majanduslik mitmekesisus ja kodutuse vähenemine – võib aidata muuta üldsuse arusaama.

Arengu tasakaalustamine keskkonnaprobleemidega

Hoonete arendamine võib olla vastuolus keskkonnaeesmärkidega.Roheliste alade ehitamine võib tarbida avatud ruumi ja suurendada sõidukite läbitud miili, samas kui sõiduplaanide arendamine võib seista silmitsi probleemidega, nagu mahajäetud väljade tervendamine või mõju tundlikele elupaikadele. Lisaks võivad uute eluasemete vastased relvastada rangeid keskkonnaülevaate protsesse, näiteks California keskkonnakvaliteedi seadust (CEQA).

Progressiivsed linnad püüdlevad kliimatarkade eluasemepoliitika poole, mis koondab kasvu transiidi lähedale ja seab esikohale energiatõhususe.Näiteks Minneapolise terviklik plaan sisaldab nii ajakohastamist kui ka ambitsioonikaid kliimaeesmärke.Kuid pinged püsivad: mõned keskkonnaõiguse kaitsjad väidavad, et madala sissetulekuga linnaosade turumäära areng võib viia ümberasumiseni, õõnestades roheliste algatuste sotsiaalset jätkusuutlikkust.

Taskukohasuse säilitamine pikas perspektiivis

Ilma pideva järelevalveta võivad taskukohased ühikud naasta turuhinna hinnakujundusele, kui taskukohasuse lepingud aeguvad. See "taskukohasuse kalju" on viinud tuhandete subsideeritud üksuste kaotamiseni üle riigi. Selle vastu võitlemiseks pikendavad linnad taskukohasuse perioode 99 aastani või igavesti, kasutades kogukonna maafonde ja püsivaid tehingupiiranguid.

Isegi kui seadused on siduvad, on jõustamine ressursimahukas.Linnad vajavad jõulisi järelevalvesüsteeme, et tagada sissetulekupiirangute ja üüri piirmäärade järgimine. Neil peavad olema ka õiguslikud vahendid üksuste tagasisaamiseks, kui omanikud ei suuda taskukohasust säilitada.Mõnes omavalitsuses, näiteks Montgomery maakonnas Marylandis, on spetsiaalsed taskukohased eluasemete järelevalveasutused, mis auditeerivad kinnisvara ennetavalt.

Edukate kohalike omavalitsuste algatuste juhtumiuuringud

Järgnevad näited illustreerivad, kuidas erinevad kogukonnad on poliitika üle kandnud reaalsesse mõjusse.

San Francisco, California

San Francisco on pikka aega maadlenud äärmuslike eluasemekuludega.Lisaks kaasamispiirkonnale asutas linn ka taskukohase eluasemefondi, mis koondab arendajatasud, maksutõusu ja üldised fondidollarid ehituse ja säilitamise rahastamiseks.Linna Koduomandiprogramm] pakub madala sissetulekuga peredele alla makseabi ja turuhinnast madalama hinnaga kodud. Alates 2023. aastast oli San Francisco loonud nende mehhanismide kaudu üle 30 000 taskukohase ühiku, kuigi nõudlus ületab pakkumist. Linn käivitas ka Small Sites, mis võimaldab:FLT:5 kontrolli all olevate hoonete rentimist.

New York City, New York

New Yorgi]Houseing New York 2.0[ plaan, välja kuulutatud 2017. aastal, kohustus 20 miljardit dollarit, et luua või säilitada 300 000 taskukohast ühikut 2026. aastaks. Strateegia ühendab uue ehituse, avalike eluasemete taastamise ja looduslikult esinevate taskukohaste eluasemete säilitamise. 2022. aastaks oli linn rahastanud üle 200 000 ühiku. Põhikomponent on Kohustuslik kaasamine eluaseme (MIH)] programm, mis kehtib kõigi linna algatatud tsoneerimismuudatuste kohta ja nõuab kindlat protsenti taskukohastest ühikutest. MIH on ühendatud tiheduse boonustega ja on panustanud tuhandeid üksusi Ida-Lääne piirkondades nagu Far Side.

Minneapolis, Minnesota

2018. aastal võttis Minneapolis vastu ]Minneapolis 2040 üldplaneeringu, millega kaotati üheperekondlik tsoneerimine ja lubati kuni kolm ühikut partii kohta kogu linnas. Kavas nõuti ka, et suure tihedusega piirkondade uued arendused sisaldaksid taskukohaseid ühikuid või panustaksid eluasemefondi. 2021.–2022. aasta esialgsed andmed näitasid, et duplekside, kolmikute ja neliplekside lubade arv on 66% suurem kui reformieelsed suundumused. Lisaks investeeris Minneapolis igal aastal 15 miljonit dollarit taskukohaste eluasemete sihtfondi.

Seattle, Washington

Seattle'i ]Kohustuslik eluaseme taskukohasus (MHA) poliitika, vastu võetud 2019. aastal, seob piirkonna ülesehitamise taskukohasuse nõuetega. Määratud "linnakülades" peavad mitmepereprojektide arendajad kas sisaldama taskukohaseid ühikuid (tavaliselt 5-11% koguarvust) või maksma ruutmeetri eest linnafondi, mis toetab taskukohast eluaset. Alates rakendamisest on MHA loonud üle 2500 taskukohase ühiku ja kümneid miljoneid dollareid tasusid. Programm on kavandatud iseseisvaks, kuna tõusvad maaväärtused ülespoole kompenseerivad taskukohasuse kulusid.[LT:2] Seattle laiendas ka üüritud eluasemete toetust kodudele, elamine:[LT:]

Edasi vaatamine: tee jätkusuutliku taskukohasuseni

Eluaseme taskukohasus ei ole probleem, mida saab lahendada üleöö või ühe poliitikaga. See nõuab püsivaid investeeringuid, poliitilist tahet ja sektoritevahelist koostööd. Kohalikud omavalitsused tõestavad, et nad võivad olla innovatsiooni laborid, testivad lähenemisviise, mida saab edu korral mastaapida. Kõige tõhusamad linnad ühendavad pakkumisega seotud meetmed (tsoonimuutused, arengustiimulid) nõudlusepoolsete toetustega (üüriabi, koduomandiprogrammid) ja tugevad rentnikukaitsed.

Arenevate suundumuste hulka kuulub andmepõhise planeerimise kasutamine (näiteks eluasemevajaduste hindamine ja vabade töökohtade maksud), et sekkumisi täpsemalt suunata. Samuti on veojõu saamine piirkondlikud elamukoalitsioonid ], kus mitu omavalitsust koordineerivad ühise kriisi lahendamiseks.Näiteks ]Bay Area Housing Finance Authority on esimene piirkondlik asutus Californias, millel on maksuamet, et rahastada taskukohast eluaset üheksas maakonnas.

Lõppkokkuvõttes ei saa kohalikud omavalitsused lahendada ainult eluaseme taskukohasust.Föderaalsed ja riigi ressursid, erasektori innovatsioon ja kogukonna kaasamine on kõik hädavajalikud.Aga täna San Franciscost Minneapoliseni ulatuvates linnades võetavad meetmed näitavad, et julge ja hästi kavandatud poliitika võib tuua käegakatsutavaid tulemusi.Nendest näidetest õppides ja neid kohaliku kontekstiga kohandades saavad kogukonnad liikuda lähemale eesmärgile, et iga elanik väärib turvalist, korralikku ja taskukohast kohta, mida nimetada koduks.