Zergatik da garrantzitsua alkate-agintaritza etxebizitzaren prezioa

Erresuma Batuan, hiriko alkateak irudi funtsezkoak dira etxebizitza-krisiari aurre egiteko. Gobernu nazionalaren politika-palanka zabalak ez bezala, alkateek tokiko mailan egiten dute lan, non etxebizitza-erronkak oso ondo sentitzen diren eta neurrirako konponbideak diseinatu daitezkeen. Beren posizio bakarrak lurrarekiko erabilera koordinatu, inbertsio publikoa zuzendu eta garatzaileekin eta etxebizitza-elkarteekin negoziatu ahal izateko aukera ematen die. Erresuma Batuak etxebizitza merkeak falta izaten jarraitzen duen heinean, alkateek nola egin dezaketen ulertzen du, eta nola aldatu daitekeen politika-egile, hirigintza-plangile eta bizilagunen funtsezkoak.

Erronka eskalatzea: Erresuma Batuko hirietako etxebizitza merkeen egoera

Alkateen ekintzak aztertu aurretik, garrantzitsua da arazoaren eskala estimatzea. Etxebizitza Federazio Nazionalaren arabera, Ingalaterrak 145.000 etxebizitza inguru behar ditu urtero, baina 50.000 baino gutxiago entregatzen ari dira. Londres, Manchester, Birmingham eta Bristol bezalako hiri handietan, etxeen prezioak igoz eta errenta pribatuak igoz, etxebizitzaren jabegoa erdi eta behe-mailako etxe askoren eskura jarri dute. Etxebizitzaren itxaron zerrenda 1,2 milioi etxe nazionaletan dago.

Etxebizitza-eskesta eta tokiko buruzagitzaren papera

Etxebizitza-merkatu lokalizatuek erantzun lokalizatuak eskatzen dituzte. Politika nazionalek, hala nola, erosteko edo planifikatzeko laguntza, garrantzitsuak dira, baina ez dituzte hiri bakoitzaren baldintza espezifikoak betetzen. Alkateek azkarrago joka dezakete: tokiko garapen-enpresak kontrolatzen dituzte, plangintza estrategikoan eragiten dute eta eredu berritzaileak pilotu ditzakete Westminsterren legeriaren zain egon gabe.

Gako-politikak alkateei eskuragarri

Alkateak, zuzenean hautaturiko alkateak (Manchester Handiko Alkatea edo Liverpoolgo Alkatea bezala) edo alkate zeremonialak, botere bigunagoekin, hainbat tresna erabil ditzakete etxebizitza-hornikuntza merkea sustatzeko. Alkaterik eraginkorrenek aldi berean palanka horietako batzuk konbinatzen dituzte.

Plangintza espazial estrategikoa eta lurralde-antolaketa

Alkatearen palankarik sendoenetako bat tokiko garapen-planaren eta etxebizitza-merkatuaren balorazio estrategikoen gaineko eragina da. Alkateek eremu marroiak identifikatu, hazkunde-eremuak izendatu eta tokiko planen bidez garapen berrietan arrazoizko etxebizitza-ehuneko minimoak agindu ditzakete. Londresen, alkatearen Londresko Planak garapen berri guztiak behar ditu 10 unitateko edo gehiagoko eskematan gutxienez % 35eko etxebizitza eskuragarria eskaintzeko, bideragarritasunaren mende. Era berean, Manchester Handiko Agintaritza Konbinatuak esparru espaziala erabili du eremu marroia lehenesteko eta etxebizitza merkeen hamar helburuen artean ezartzeko.

Landa-batzarketa, garapenerako lursailak lortzeko eta finkatzeko prozesua, beste tresna ahaltsu bat da. Alkateek derrigorrezko erosketa-aginduak erabil ditzakete lur geldituak edo erabili gabekoak aurrera eramateko, bereziki garatzaileek lur-errendetan daudenean. Sheffieldeko Udaleko alkateak CPO-ren ahalmenak erabili ditu etxebizitza mistoak desblokeatzeko. Gobernuaren Goi-Maila eta Berreraikitze-ekintza Legeak 2023an alkateak beharrezko erosketa-ahalmenak indartu ditu, etxebizitza merkeagoen muntaketarako lurrak biltzeko.

Zona inklusionarioa eta ekarpen garatzaileak

Lursailen errentamenduak garatzaile pribatuek etxebizitza eskuragarrien proportzioa barneratzea eskatzen du. Erresuma Batuko hiri askotan 106. atalaren bidez lortzen da, plangintza-baimenak dituzten legezko betebeharren bidez. Alkateek 106. atalean egindako negoziazioek etxebizitza merkeen kopuru esanguratsua sortzen dutela ziurtatu dezakete. Adibidez, West Midlands-eko Agintaritza Konbinatuaren "Affordable Housing Strategy"-k helburu bat ezartzen du, eskualde horretako etxe berri guztien % 20 merkean egon behar duela, eta ehuneko handiagoa duela jabetza publikoko lurretan. Alkate batzuek ere "bizigarritasun-ebaluazioa" egin dute, merkataritza-skinak saihesteko.

Deseboluzioa eta botere fiskalak

Desboluzioak alkateei beren botereak ematen zizkien, baita negozio-tasak eta goi-mailako udal-zerga batzuk gordetzeko gaitasuna ere. Alkateek hipotekatu ditzakete diru-sarrera horiek etxebizitza-programa merkeak finantzatzeko. Manchester Handiko alkateak, Andy Burnhamek, diru-laguntza inbertitua erabili zuen etxebizitza-inbertsiorako 2.000 etxebizitza baino gehiago eskuratzeko. Era berean, Liverpoolgo hiriko alkateak 44 milioi liberako diru-itzulpen programa bat abiarazi zuen, eta, gainera, fiskalen edo Alemaniako alkateen joerarekin aldera mugatzen da, baina litekeena da tokiko inbertsioei jarraitzeko gaitasuna ematea.

Etxebizitza merkeak: Aurrekontu alkateak eta lankidetza ereduak

Alkate-ekintza eraginkorrak dirua eskatzen du. Alkateek ezin dute dirua inprimatu, aurrekontuak zuzendu, inbertsio pribatua erakarri eta diru-laguntza nazionalak baliatu ditzakete. Hauek dira erabiltzen dituzten finantza-mekanismo nagusiak.

Etxebizitzaren errenta-kontuak eta udal-etxebizitza

Alkate batzuek etxe-sailak dituzten udal-batzarren gainbegirada egiten dute, eta etxebizitzen errentarien kontuko gastuetan eragin dezakete, eta, horretarako, udal-etxebizitzako soberakinak eraikuntza eta birgaitze berrietan inbertituko dira. Hala ere, 2012ko HRA autofinantzatze-erreformek udal-kontrol bakoitza bere HRAren gain utzi dute, eta, beraz, alkatearen eragina koordinazio estrategikoaren bidez zuzentzen da sarri. Bristol bezalako hirietan, alkateak HRAren gainordainketa-proportzio handiagoa ezarri du.

Etxebizitza bizkortzaile programak eta laguntza bat datozenak

Alkate askok, etxebizitza bizkortzaile lokalen programak abiarazi dituzte, eta, horretarako, alokairu-elkarteei edo alokairu-maileguei mailegu txikiak edo kostu txikiko maileguak ematen dizkiete. Adibidez, Londresko alkateak 4.800 milioi libera esleitu dizkie lau urtetan, kontseilu-etxe berriak abiarazteko. Tyne-ko Ipar-ko alkateak 10 milioi liberako bizkortzaile-funtsa erabili zuen etxebizitza merkeak erosteko. Programa horiek etxebizitza-elkarte edo garatzaileen finantzaketa behar izaten zuten, aurrekontu-ko alkateen eragina luzatuz.

Lankidetza publiko-pribatuak (PPP) eta Joint Ventures

Lankidetza estrategikoak dira banaketa eskalatzeko gakoak. Alkateek bitartekaritza egin dezakete sektore publikoaren (tokiko kontseiluak, autoritate konbinatuak) eta garatzaile pribatuen edo inbertitzaile instituzionalen artean. Manchester Handiko GM One-k autoritate konbinatua, Manchester Handiko Agintaritza Konbinatua eta bost etxebizitza-elkarte biltzen ditu, 1.200 etxebizitza mistoak eskaintzeko. Alkateek bideragarritasun-hutsunea erabiltzen dute, bestela ez lirateke bideragarriak izango, kostu handiak edo salmenta-balio baxuak direla eta. Ikuspegi hori Liverpoolgo Eskualdearen Elkarteak Etxebizitza-Laguntza-guneetan aurrera eramateko erabili du.

Komunitatearen inplikazioa: nimbismoari eta Consensus eraikitzeari aurre egitea

Bizi diren bizilagunen aurkakotzak, normalean NIMBYism izenekoa, hesi garrantzitsua izaten jarraitzen du etxebizitza berrietarako, batez ere etxebizitza merke eta sozialetarako. Alkateak bakarrik daude horren aurka, elkarrizketa publikoak gidatuz eta etxebizitza merkearen onura komunitarioak erakutsiz.

Plangintza gardena eta hasierako kontsulta

Hirien Zentroaren ikerketak erakusten du konpromiso goiztiarrak eta esanguratsuek geroko objekzioak murrizten dituztela. Alkateek agindu dezakete garatzaileek erakusketa publikoak egitea plangintza-eskaerak aurkeztu aurretik, eta ziurtatu dezakete bizilagunek etxebizitza-nahasketa, tamaina unitate eta errenta merkeari buruzko informazio argia dutela. Londresko Alkateak "Diajerazio bidezko hazkunde ona" programak komunitate-konpromiso estandar bat dauka. Manchesterren, alkateak "Mancunian Etxebizitzari buruzko eztabaida handia" egin zuen, etxebizitza-estrategia eraikitzeko.

Komunitateko Lur-Fidagarritasunak (CLT) NIMBYismoaren kontratatzaile gisa

Alkateek babestu duten ikuspegi berritzaile bat da Community Land Trusts-en hedapena, irabazi asmorik gabeko erakunde kontrolatuak, etxebizitza merkeak garatzen eta kudeatzen dituztenak. CLTek ez dute aukera gutxiago tokiko oposizioari aurre egiteko, komunitatea bera zuzenean inplikatu delako. Liverpoolgo Udaleko alkateak CLT proiektuak babestu ditu Toxteth eta Anfielden. Bristoleko alkateak lurrak eta laguntzak eman ditu hirian zehar CLT-en kopuru bat ezartzeko, merkatu irekitik kanpo etxe merkeak eskainiz.

Mezularitza alkatetza eta komunikabideen lidergoa

Alkateek beren plataforma publikoak erabil ditzakete etxebizitza merkearen inguruan narratiboa aldatzeko. Tokiko izaerarentzat mehatxu gisa garatu ordez, onura sozial eta ekonomikoak azpimarratu ditzakete: maiztertasun egonkorrak, etxegabezia murriztuak, komunitate mistoak eta lan-sorkuntza lokala eraikuntzan. Lidergo alkate indartsuak, askotan, plangintza-eztabaidak nagusitzen dituen hizkuntzari aurre egiten lagun dezake. Adibidez, West Midlandseko alkateak publizitate-kanpainak egin ditu etxebizitza berriak eraikitzeko, eta Londresko alkateak behin eta berriz hitz egin du etxebizitza berdearen aldeko lurralde berdean.

Kasu-azterketak: alkateak desberdintasuna egiten

Zenbait alkatek frogatu dute tokiko buruzagitza indartsuak emaitza neurgarriak sortzen dituela.

Manchester Handia: Andy Burnhamen Etxebizitzaren lehenengo estrategia

2017an egindako hauteskundeetatik, Andy Burnhamek etxebizitzaren prezioa bere alkatetzaren zutabe nagusia bihurtu du. Estrategia guztietarako bere etxeak 30.000 etxebizitza merkeren helburua dauka bost urtetan zehar, 300 milioi dolarreko etxebizitza inbertsioaren funtsak babestua. Alkateak Eskualdeetako Etxegabeen Prebentziorako Laguntza ere bultzatu du, etxebizitza eta osasun eta gizarte-laguntza uztartzen dituen ikuspegi bihurria. Estrategiak hiriaren erregistroan lo egitea % 10 murriztu du eta 5.000 etxebizitza baino gehiago banatu ditu estrategiaren lehen bi urteetan.

Londres: Sadiq Khanen Londresko plana eta Pipelines finantzatzea

Londresko alkate hautatu zutenez, Sadiq Khanek London Planaren pisu osoa erabili du etxebizitza merkeak merkatu-beheran ere lehenesten direla ziurtatzeko. Bere administrazioak Londoneko Laguntza handitu zuen langile gakoen eskema erosteko eta "Hiri-Kontseiluen Etxea" programa ezarri zuen, 10.000 udal-etxe baino gehiagoren hasiera izan duena. Alkateak Londresko Etxebizitza Estrategia ere baliatu zuen errenta-ereduak barne hartzen dituen etxebizitza merkeen definizio berria ezartzeko. Eraikuntza-kosturektuei aurre egin arren, alkatearen ikuspegiak etxebizitza-hodibide aktiboa mantentzen du.

Liverpool City Region: Steve Rotheram's Brownfield-First Approach

Steve Rotheram alkateak etxe merkeak lortzeko landa-eremua berriro erabiltzea pentsatu du. "Liverpool City Region Brownfield Regeneration Strategy"-k 100 hektarea baino gehiago ireki ditu lur kutsatu eta murriztuan, 2.000 etxebizitza baino gehiago babestuz, %60 merkeak. CPOren ahalmenak eta etxebizitza-laguntzak erabiliz, alkatearen bulegoak azkartu egin du garapen-prozesua urteetan geldirik egon diren guneetan. Ikuspegiak ere lagundu du eskualdearen ingurumen-helburuak betetzen, eremu marroiak gerriko berdean presioa murrizten baitu.

Erronkak eta mugak: alkateek bakarrik ezin dutena

Ez dago alkaterik etxebizitzaren krisi merkea modu bakar batean konpon dezakeenik, egiturazko zenbait murriztapenek mugatzen dute haien eragina.

Gobernu zentralaren finantzazioa

Alkateen etxebizitza-aurrekontuak diru-laguntzen mende daude, adibidez, Etxe Merkeak Programa eta Etxebizitza Azpiegitura Funtsa. Gobernu zentralak diru-laguntzak edo aldaketak murriztean, alkate-programak geldi daitezke. 2023-2024rako Merkeak diren Etxeen Programaren azken izozteak gobernu konbinatu batzuk utzi ditu finantzaketa-hutsuneen aurrean.

Kontrol Mugatua, sektore pribatua eta gizarte-etxebizitzaren araudiaren gainean

Alkateek ez dute autoritaterik errentapeko sektore pribatuari buruz, eta horrek etxebizitza-zati bat sortzen du Erresuma Batuko hirietan. Alokairuak neurri handi batean desarautuak daude, eta kalitate-arauak betearaztea ahalmen mugatua duten udalei dagokie. Era berean, Gizarte Etxebizitzaren Erregulatzaileak kudeatzen du gizarte-erregulazioa, eta horrek esan nahi du alkateek ezin dutela zuzenean etxebizitza-elkarteak kontuan hartu.

Plangintzaren Viability eta Developer Obtruction

Garatzaileek bideragarritasun-ebaluazioak erabil ditzakete arrazoizko etxebizitza-kontaktuak murrizteko, eta gobernuak debekatu egiten du tokiko agintariek 10 unitate baino gutxiagoko guneetan etxebizitza merkeak eskatzea. Alkateek tokiko politika sendoen bidez bultza dezakete, baina askotan lurjabeen erronka legalei aurre egiten diete.

Aurrera begira: Etxebizitza alkatearen etorkizuna

Desiraultzaren inguruko akordioekin eta gobernuak "mailaketa"rekin duen konpromisoarekin, alkateek tresna gehiago lortuko dituzte. Paper Zuriaren Mailatzeak (2022) proposatu zuen agintari konbinatuei negozio-tasaren %100a mantentzea eta garapen-enpresa alkateak sartzea derrigorrezko erosketa-ahalmen indartsuagoak dituztenak. Iruzkingile batzuek alkateei eskatu diete etxebizitzarako mailegu-ahalmenak zuzenean emateko, Etxebizitza Finantzak Korporazioak autoritate konbinatu batzuekin lan egiten duen moduaren antzekoa.

Beste joera bat etxebizitzaren integrazioa da, zero erretrofiteko programa garbiekin. Bristol eta Manchester bezalako hirietako alkateek etxebizitza eskuragarria klima-helburuekin lotzen dute, finantza berdeak erabiliz gizarte-etxebizitzaren eta eraikuntza berrien eraginkortasun energetikoa hobetzeko. Horrek finantzazio-korronte gehigarriak desblokea ditzake Erresuma Batuko Azpiegituren Bankutik eta inbertitzaile pribatuetatik, gero eta gehiago interesatzen zaiena jasangarritasunarekin lotutako proiektuetan.

Ondorioa: Erdi mailako rol bat, hazteko gelarekin

Frogak argi daude: Erresuma Batuko hirietako alkateek jarrera kritikoa dute etxebizitza merkeak aurrera eramateko. Plangintza estrategikoaren, baliabideen esleipenaren, komunitateko konpromisoaren eta lankidetzaren bidez, banaturiko etxeen kantitate eta kalitatea nabarmen alda dezakete. Ez dira ahalguztidunak, eta benetako muga fiskal eta legalak dituzte, tokiko beharrekiko hurbiltasuna eta eragile anitzen artean koordinatzeko gaitasuna ezinbesteko bihurtzen dituzte. Gobernuak desiraultza sakonagoa aztertzen duen heinean, borondatearen eginkizuna hazi besterik ez da egiten. Oraingoz, alkaterik arrakastatsuenak tresna politiko praktikoekin, konbentzimendu eta gardentasun iraunkorrekin konbinatzen dira, eta eguneko ikuspegirik gabekoarekin.

Gehiago irakurtzeko, ikus Zurien gaineko Zerga-bilketa (Erresuma Batua) , ] Hirien analisirako Zentroa etxebizitza-politikaren analisirako, eta FLT:4]] Etxebizitza-FLT:5]] Nazio Batuen etxebizitza-estatistika merkean [FLT: 6].