Australiako Ogasunak Etxebizitzako Merkealdiaren Krisian duen eginkizuna ulertzea

Etxebizitzaren ordaingarritasunaren krisia nazioaren erronka ekonomiko iraunkor eta eztabaidagarrienetako bat da. Etxearen jabetza-tasak behera egin du belaunaldi gazteen artean, alokairu-eskesta hedatua dago, eta errenta baxuko familiek etxebizitza seguru eta merkeak aurkitzeko borrokan dihardute. Hainbat faktorek laguntzen dute, hala nola biztanleria-hazkundea, zoning-murrizketak, eraikuntza-kostuak eta inbertsio-eskaria, gobernu federalaren lehen mailako ekonomia-agentziak, Australiako Ogasunak, eragin handia du formagarritasunak emaitzak eman ditzakeen politiken gainean. Artikulu honek Ogasunaren eta egungo eginkizunak aztertzen ditu, bere eskuratze- eta eskuratze-tresna, eta eskuratze- eta muga integratuak, finantza-esk, finantza-esk, finantza-esk, finantza-esk, finantza-esk, arau-esk, finantza-esk, finantza-esk, arau-esk, finantza-esk eta -eta-eskarien arloan, arau-esk barne-esk barne-esk barne-esk, finantza-esk barne-esk, finantza-esk barne-esk barne-esk barne-esk, eta -eta-esk.

Ogasunaren oinarrizko mandatea eta etxebizitza-loturak

Australiako Ogasunak politika ekonomikoaren inguruko aholkularitza du, zerga-estrategia, zerga-erreforma, finantza-sistemaren erregulazioa eta epe luzerako finantza publikoen iraunkortasuna barne. Etxebizitza pribatuek etxe-aberastasunaren osagai handiena adierazten dute, hipoteka-zorra finantza-egonkortasun handia da, eta etxebizitzekin lotutako zerga-gastuak (hala nola, engranaje negatiboa eta kapitalen gaineko zerga-deskontua) urtero aurrekontuaren kostua da. Ogasunaren gaitasun analitikoak, etxebizitza-merkatuaren datuak, proiekzio demografikoak, hornidura-mugak, banaketa-mugak, eta gastu-ko murrizketak estaltzen ditu, eta aktoreen kostu eta kapital-kostu zentralen diseinuan kostuak sortzen ditu.

Zerga-politika eta zerga-ezarpenak

Ogasunak zuzenean kudeatzen ditu etxebizitza-merkatuetan eragina duten zerga-xedapen federalen diseinua eta diru-sarreren ondorioak.

  • Errenta negatiboa: inbertitzaileek alokairu-galerak beste errenta batzuetatik ken ditzakete. Ogasunak, aldian-aldian, kontzesio hori murriztearen edo kentzearen eragina neurtzen du, eta diru-sarrerak garestitzen ditu alokairu-hornikuntzan eta etxe-prezioetan.
  • Kapitalaren irabaziak zerga-deskontua (CGT): 12 hilabetetan zehar gordetako aktiboen % 50eko murrizpena. Ogasunak aztertzen du nola alda dezakeen deskontuak espekulatiboa eta zerga-espazioa, ordaingarritasun-neurrietarako.
  • Lehen mailako Super Saver (FHSS) eskema: lehen mailako erosleei aukera ematen die zerga-tasa kontzesionarioan aurrezteko. Ogasunak arauen kudeaketa egiten du, kotizazioak, erretiratzeak eta urteko kapa.
  • Home Guarantee Scheme: Gobernu-berme bat, non erosleak gordailu baxuarekin erosteko aukera ematen duen, Ogasunak kudeatzen duena Etxebizitza eta Inbertsioen Korporazio Nazionalarekin (NHFIC) lankidetzan.

Ogasunak neurri horien analisia egiten duen bitartean, ez du aldebakarreko zerga-politika ezartzen, erabaki politikoak gobernuaren baitan daude. Hala ere, Ogasunaren kostuek eta modelatzeek osatzen dute eztabaida eta edozein erreformaren behin-behineko diseinua.

Etxebizitza-programen aurrekontu-esleipena

Aurrekontu federal bakoitzak etxebizitzaren ordaingarritasunari zuzendutako lan-lerro garrantzitsuak ditu, horietako asko Ogasunak diseinatu eta administratzen dituenak.

  • Finantzatu Australia Future Funderako (HAFF), 10 mila milioi inbertsio-funts, bost urtetan 30.000 alokairu sozial eta merkean eraikitzeko irabaziak ematen dituena. Ogasunak funtsaren kapital-egitura eta desuztartze-plana kudeatzen ditu.
  • Etxebizitza eta etxerik gabeko akordio nazionalaren pean dauden estatu eta lurraldeei ematen die diru-laguntzak, Ogasunak gizarte-zerbitzuen sailarekin koordinatuko duena, jasangarritasun fiskalaren printzipioekin koherentzia bermatzeko.
  • Laguntza-programaren bidez, diru-laguntza zuzenak, Ogasunak urtero errenta-gehikuntzak indexatzeko indexatuak.
  • NHFIC-en diru-laguntza, etxebizitza-bonu merkea, agregatzaile bat, etxebizitza-hornitzaileen kapital-kostua murrizten duena.

Aurrekontu-azalak kontrolatuz, Ogasunak etxebizitzen inbertsioaren eskala, denbora eta baldintzan du eragina. Gastuak aztertzeko batzordearen bidalketetan duen eginkizunaren arabera, proposamen berri batek eraginkortasun eta emaitza neurgarriak erakutsi behar ditu kabinetera iritsi aurretik.

Hornikuntza-Irteera: azpiegiturak eta lurrak askatzea

Etxebizitza-hornidurak lur-eskuragarritasunaren, plangintza-arauen eta azpiegitura-ahalmenaren araberakoak dira. Ogasunak ez du zuzenean kontrolatzen zoning-a edo homologazioa, botere horiek estatu- eta tokiko gobernuekin daude. Hala ere, zerga-tresna federalen bidez horni daiteke hornigaian.

Azpiegituretako inbertsio eta etxebizitza-dentitatea

Gobernu federalak finantzatutako garraio- eta utilitate-azpiegituren proiektu nagusiak (adibidez, Australiako Azpiegituren eta Lankidetza-hitzarmen nazionalen bidez) Ogasunak kostuak eta ebaluatuak dira. Erabakiak zein proiekturi lehentasuna ematen dioten, eta zein dentsitate-eskakizunri eransten zaizkion finantzaketari, eremu berdeetan edo bete-eremuetan garapena desblokeatu dezake, bestela geldirik egongo liratekeenetan. Ogasunak Azpiegituren Departamentuarekin lan egiten du etxebizitza-horniduraren itzulkintza garraio-bide ekonomikoak modelatzeko, eta laguntza federalak egitea gomendatzen du, zozketarako muga erlaxkenketa-egoera lasaiak murrizteko estatuei dagokienez.

Ingurumen eta Lurralde-erabileraren ebaluazioak

Ingurumen-onespen federalak, 1999ko Ingurumen-babeserako eta Biodibertsitatearen Kontserbazio Legearen arabera, bizitegi-garapen handiak atzeratu edo geldiarazi ditzake. Ogasunak eragin arautzailearen azterketan parte hartzen du, etxebizitza-horniduraren helburuen aurka ingurumen-helburuak pisatzeko, eta, hala badagokio, ebaluazio-bideen alde egiten du. Etxebizitza-eskariaren ereduaren arabera, aurreikusitako horniduraren aurka egiten du, gobernuak, gaur egungo onarpen-denborak murriztapen material bat diren ala ez jakiteko.

Eskarmentua-Esku-hartzea: laguntza finantzarioa eta lotura makroprudentziala

Zerga-kontzesioetatik haratago, Ogasunak etxebizitza-eskariari eragiten dioten laguntza-programa zuzenak gainbegiratzen ditu.

Lehen etxebizitzaren eroslearen diru-laguntzak eta bermeak

Etxeko Berme-eskema (lehen etxeko bermea, lehen mailako bermea eta familia-etxeko bermea barne) azkar zabaldu da, 2024-25ean erabilgarri dauden 50.000 lekurekin. Ogasunak bolumenaren kapak, hautagarritasun-irizpideak eta mailegu-mugak kudeatzen ditu. Eskema horiek erosle marjinalak merkatuan sartzen laguntzen duten bitartean, kritikoek diote nagusiki prezioak eskatzen dituztela, eta tentsioak aitortu du Ogasunaren analisiak.

Erreserba Bankuarekin eta APRArekin interakzioa

Ogasunak ez ditu interes-tasak edo arau zuhurrak ezartzen, baina Australiako Erreserba Bankuarekin (RBA) eta Australiako Prudential Erregulazio Agintaritzarekin (APRA) lankidetzan aritzen da Finantza Arautzaileen Kontseiluaren bidez. Etxebizitza-merkatua gainberotzeak, batez ere inbertitzaileen maileguak, abiadura-mugak ezartzen ditu interes-mailetan eta zerbitzu-buffer zorrotzagoak. Ogasunaren finantza-egonkortasunaren taldeak etxeko zorren arrisku sistematikoa modelatzen du eta APRAri makroprudentzia-ezarpenak doitzeko gomendatu diezaioke. Tresna horiek ez dira egokiak, baina, ez dira horretarako, eta, aitzitik, ez dute inolako desberdintasunak sortzen dituzten kredituak saihesteko.

Koordinazioa gobernu federal eta estatu guztietan

Etxebizitzaren eskuragarritasuna ezin du Commonwealth-ek bakarrik ebatzi. Estatuek lurren erabilera kontrolatzen dute, etxebizitza publikoen errenta, zergak (zerga merkea) eta maizterren babesak. Ogasunak etxebizitza-transferentzia fiskalei buruzko negoziazio federalak gidatzen ditu, besteak beste, NHHA eta 2024an iragarritako aldebiko etxebizitza-hitzarmen berriak.

  • Errendimendu-metrikak diseinatzea etxebizitza-banaketarako, finantzaketa-trankei lotuta.
  • Zigilu-zereginen erreformarako estatuko proposamenak ebaluatzea (adibidez, lur-zerga zabal batera igarotzea) eta estatuetan zerga-eraginak ebaluatzea.
  • Etxebizitza eta Etxegabezia Ministro Kontseiluaren agendak koordinatzea aurrekontu federalak estatu erreformaren ordutegiekin lerrokatzeko.

Ogasunak bitartekaritza-hitzarmenak egiteko duen gaitasuna hobetu egin da, eta Departamentuaren barruan Etxebizitza Australiaren unitatea sortu da, eta horrek politika-gune gisa jarduten du, zeharkako auzietarako.

Ekimen nagusiak: HAFF, NHHA Reform eta Etxebizitzaren Akordio Nazionala

Albanesko gobernuaren barruko etxebizitza federalen ekimenik esanguratsuenek Ogasuna dute oinarrian.

Etxebizitza Australia Future Fund (HAFF)

2023ko irailean, HAFFek 10 mila milioi dolar inbertituko ditu gizarte-etxebizitzaren eraikuntzarako itzulketak sortzeko. Ogasunak ez du bakarrik funtsaren kapital-egitura diseinatu (%5eko urteko itzulera ekarri du) baizik eta gastu fiskala ere egin du, eta horrek konbentzitu du Legebiltzarraren Aurrekontuen Bulegoa, bere iraupen luzeko jasangarritasunaren arabera. Funtsak 30.000 etxebizitza entregatu nahi ditu bost urtean, beste 10.000 etxebizitza-erantzunetarako. Ogasunak inplementatzea gainbegiratzen du Etxebizitza Australiarekin (lehen NHFIC) batera.

Etxebizitza eta etxerik gabeko akordio nazionala (NHHA)

2024an, gobernuak NHHA berri batekin konpromisoa hartu zuen, finantzaketa handiagoarekin (bi mila milioi dolar bost urte baino gehiago) eta baldintza sendoagoekin, estatuak plangintza erreformak bultzatzeko. Ogasunak finantzaketa-formula berria diseinatu zuen, populazioaren parte-hartzean, alokairu-estentsioaren adierazleetan eta etxebizitza-inbertsio historikoan oinarrituta, aurreko baldintzak zuzentzeko. Gainera, estatuek lur-jaurtiketaren eta onarpen-orduen berri emateko baldintza bat ezarri zuten, Ogasunak nazioarteko praktikarik onenetik modelatutako gardentasun-neurria.

Etxebizitza nazionala

2022an abiarazi eta 2024an eguneratu zen, eta Akordioa gobernu federal, estatu eta tokikoen arteko lankidetza da, jabetza-sektorearen eta etxebizitza-hornitzaileen artean, 2029k ongi lokalizatutako 1,2 milioi etxebizitza berri eraikitzeko helburuarekin. Ogasunak hitzarmeneko helburuen azpian dauden biztanleria-hazkuntzaren eta familia-formazioaren iragarpen makroekonomikoak eskaintzen ditu, eta hiruhilabeteko aurrerapenen txostenak koordinatzen ditu.

Ogasunaren ikuspegiaren erronkak eta kritikak

Bere sakonera analitikoa eta administrazioa gorabehera, Ogasunak mugak ditu etxebizitzaren eskuragarritasunari aurre egiteko.

Politikaren frakzioa eta epe laburreko Horizons

Etxebizitza-politika hainbat sailetan banatzen da: Ogasunak inbertitzaileentzako zerga-etenak eskatzen dituen bitartean, Gizarte Zerbitzuen Sailak inbertsiogile berberei zeharka eragiten dien laguntza jasotzen du. Ogasuna kritikatu egin da hornidura, zerga eta ongizate-sistemak lerrokatzen dituen erreforma-pakete osoa ez bultzatzeagatik.

Zerga-ezarpenak aurrez aurre jartzea

Bi alderdi nagusiek erreforma handiak saihestu dituzte engranaje negatibora eta CGT-aren deskontuarekin, nahiz eta Ogasunaren gomendioak errepikatu hamarkadetan zehar, aldaketak mugatu edo gainditzeko. 2019ko hauteskunde federalek erakutsi zuten aldaketa horien kostu politikoa, eta Ogasunak gobernu-agindu esplizituen pean funtzionatzen du, ez diru-sarreren alternatiba neutroak eredutzeko. Kritikoek diote autozentsurantzi horrek departamenduaren independentzia ahultzen duela.

Hornidura-estrategien gaineko kontrol zuzenaren falta

Estatu eta tokiko gobernuek palankak dituzte zoning, planifikazio eta etxebizitza-agindu merkeak. Ogasunak erreforma bultzatu dezake, baina ezin du behartu. NHHAren baldintzak ahulak izan dira praktikan, hainbat estatuk ez baitute betetzen txostenak zigorrik gabe. Ogasunaren palankak ez du uzten, eta tresna hori tresna gogorra da, estatuaren aurrekontuak eten ditzake benetako aldaketa sustatu beharrean.

Diru-laguntzen eskaera prezioen inflazioa izan daiteke

Ogasunak eta erakunde akademikoek, Australiako Etxebizitza eta Hiri Ikerketa Institutuak (AHURI) bezala, etengabe erakusten dute lehen mailako erosleen diru-laguntzak eta bermeak erosketa-ahalmena handitzen dutela hornidura gehitu gabe, eta horrek prezioen kapitalizazioa dakarrela. Ogasunak onartu du barne-laburpenetan, baina eskemak kudeatzen jarraitzen du, bere ospe politikoa dela eta. Epe luzerako hurbilketa eraginkorragoak laguntza eskatuko luke hornidura berrirako, adibidez, kapital partekatuen ereduak, prezioen igoerak.

Etorkizuneko zuzendaritzak: Ogasunak beste modu batean egin dezakeena

Aurrera begira, Ogasunak hainbat erreformaren bidez indartuko zuen bere eragina:

  • Etxebizitza-estrategia bateratua: Aurrekontu bakoitzeko ordainbide-estrategia bakarra aurkeztu, eta hornidura, alokairu-karga eta etxe-jabetza-tasak lortzeko helburu argiak.
  • Tax erreformatzeko bide-mapa: Modeloa eta trantsizio eszenikoa argitaratzen du, engranaje negatibotik eta CGT deskontutik urrun, eta sarrera-xehez parekatuta daude inbertitzaileak ez eteteko.
  • Azpiegitura-finantzaketa tradizionala: hiri-garraiorako edo utilitateetarako edozein finantzaketa federal behar da garraio-guneetatik hurbil dauden identitate ertaineko etxebizitzak ahalbidetuko dituzten estatu-zonetan.
  • Finantza-egonkortasunarekin bateratzea hobe da: Ogasun-etxe partekatua formalizatzea, RBA‐APRA "etxeko ordaingarritasuna eta egonkortasunaren batzordea" kreditu-easingaren eta etxe-prezioen arteko elkarreraginak monitorizatzeko eta makroprudentzial ekintzak gomendatzeko.

Urrats hauek Ogasunak analisi ekonomikoan eta aurrekontuen diseinuan duen indarrari eragingo lioke, bere oraingo agintaldiaren mugak bultzatuz. Integrazio hori gabe, neurri txikiek irabazi handiak emango dituzte egiturazko krisi baten aurrean.

Ondorioa:

Australiako Ogasuna ezinbesteko aktorea da etxebizitzaren eskuragarritasunaren politikaren sarean. Zerga-ezarpenak, aurrekontu-esleipenak eta gobernu arteko finantzaketak ematen dio etxebizitza-merkatuaren hornidura-aldea eta eskariaren aldea moldatzeko ahalmena. Etxebizitzaren Australia Future Fund, Etxebizitzaren Akordio Nazionala eta Etxebizitzaren Berme-eskema bezalako ibilgailuen bidez, Ogasunak finantzaketa eta euskarri berri garrantzitsuak eman ditu. Hala ere, prezio altuek, alokairu-eskestadioek eta etxe-jabetza-tasak murriztuz gero eta gehiago erakusten dute ez direla nahikoa. Ogasunak, bere potentziala betetzeko, erreforma sakonagoak egin behar ditu, batez ere, zerga-erreforma federalak, eta, eta, gainera, finantza-esk kudeatzeko baino, eta abar.

Irakurri gehiago nahi izanez gero, ikus Ogasunaren 2024a Belaunaldi arteko txostena etxebizitza-joerei buruz, AHURIk ezarpen eta eskuragarritasunaren analisia, eta Produktibitate Batzordearen 2022a, ], etxegabeziaren azterketa.