Indiako higiezinen merkatuak, nazioaren ekonomiaren giltzarriak, aldaketa sakonak jasan ditu azken hamarkadan. Opaku, praktika zatikatu eta eskudirutan oinarritutako transakzioak ezaugarritzen dituenean, sektorea zerga erreforma ausarten bidez aldatzen ari da. Erreforma horiek, gobernu zentral eta estatuetako gobernuek gidatuta, gardentasuna ekarri nahi dute, bai barneko inbertsiora, bai atzerriko inbertsiora, bai etxeko eta bai etxeko merkatarien interesak babestu. Erreforma horien eragina ez da ariketa akademiko hutsa; inbertsiogile, eta inbertsiogile, eta inbertsiogile, inbertsio ekonomiko eta inbertsio ekonomikoen eta inbertsioen funtsezko neurrien funtsezko ekarpena da, eta zerga-erreformen azterketa fiskala, eta zerga-erreformen garapenari buruzko artikulu horren bidez.

Zerga-erreformak Indiako higiezina birmoldatzen

Ondasun eta Zerbitzuen Zerga (GST)

Ondasun eta Zerbitzuen Zerga (GST) 2017ko uztailean sartzea erreforma mugarri bat izan zen, zeharkako zergak, BEZa, zerbitzu-zerga eta zerga zehatza, azpikontratazioa, zerga eta zerga-zerga ugariren azpi-azpiko bat, besteak beste. Higiezinen sektorerako, GSTk bi simplifikazioa eta konplexutasuna ekarri zituen. 2019ko apirilean, GSTko Udalak errentamendu-prezioak murriztu zituen etxebizitza-propietateetarako: %1 GST tarifan jarri zen (sarrera-zergarik gabe, ITC), eta %5eko errentarik gabeko etxebizitzan (ITC).

Hala ere, eskema berriaren azpian garatzaileentzako ITC kentzeak esan nahi zuen eraikitzaileek ezin dutela zergak gehiago desplazatu zementu eta altzairuaren moduko sarreretan. Eraikuntza-kostuak areagotu egin dira, batez ere marjinak meheak diren etxebizitza-proiektu merkeak lortzeko. Propietateak aldatzeko prest ez dago GST, eta horrek eroslearen hobespena okertu du burututako unitateetara. GSTren erregimenak gardentasuna hobetu du, garatzaileek zerga-fakturak eta betetze-erregistroak mantentzea eskatzen duelako, eta azpimahaiaren esparrua murriztuz.

Higiezin erreala (erregulazioa eta garapena) Act (RERA)

RERA 2016an eratua eta 2017an estatu gehienetan ezarria, ziurrenik Indiako higiezinen arau-aldaketarik eraldagarriena da. RERAk agintzen du 500 metro koadro edo zortzi apartamentu baino gehiagoko lur-proiektu guztiak estatuko Higiezinen Arautzaile Agintaritzarekin erregistratu behar direla. Garatzaileek proiektuaren planak, denbora-lerroak, baimenak eta finantza-xehetasunak jakinarazi behar dituzte.

Zerga-erreformak eta RERA elkargurutzea hainbat modutan. Esate baterako, alfonbra-eremuaren definizioak eta proiektuaren erregistroa estandarizatzeak erraztu egin du erosleek mailegu-zergen abantailak eskuratzea, bankuek proiektuaren egoera egiaztatu baitute. RERAk kontabilitate-arau zorrotzak eta txostenak behartuz diru-erabilera beltza ere murriztu du. Ondorioz, transakzio gehiago mugitzen dira banku-kanal formalen bidez, zerga-oinarria handituz. Frank Knight Indiak adierazi du RERAk nabarmen hobetu duela erosle-sentimendua, eta, gainera, % 60k konfiantza handiagoa adierazi du merkatu-mailan.

Kapitalaren irabaziak Zerga eta Indexazioaren abantailak

Ondasunen salmentari buruzko kapital-irabazien zerga faktore kritikoa da inbertitzaileentzat. Indian, bi urte baino gehiagoz gordetako propietateak epe luzerako kapital-aktibo gisa sailkatzen dira. Irabazia % 20an zergatzen da indexazio-prestazioarekin, eta horrek inflazioaren erosketa-prezioa doitzen du (inkasiaren Zerga Sailak argitaratutako kostu-inflazioaren indizea erabiliz). Bi urte baino gutxiagoz mantentzen diren ondasunentzat, irabazia zergadunaren errentari gehitzen zaio eta zerga-tasa aplikagarriaren arabera (aldi laburrerako kapital-irabaziak).

Indizearen onura abantaila handia izan da epe luzerako inbertitzaileentzat, eta zerga-erantzukizun erreala murrizten du inflazio garaietan. Hala ere, gobernuak urteetan zehar arau gehiago ezarri ditu. Adibidez, 2023ko Aurrekontuak indexazio-prestazioa mugatu du ondasuna bi urtez gorde ondoren saldu den kasuetarako, eta erosleak salmenta osoaren gaineko zerga ordaintzen badu soilik. Gainera, 54. Ataletako salbuespenek beste etxebizitza-jabetza baten jabetzan inbertitu ahal izateko, zerga-tasa murriztuz.

Beste erreforma aipagarri batzuk: Benami Transactions, REITs eta Zerga Dedukzioak

Benamiko Transakzioen Legea, 2016, zerga-erreform indartsua izan zen, diru beltza higiezinen bidez sendatzeko. Gobernuak benami (proxy-jabeen) propietateak konfiskatzea baimentzen du, kalte-ordainik gabe. Horrek nabarmen murriztu du izen fiktizidatuak erabiltzea higiezinak edukitzeko, eta horrek gizabanakoei benetako jabetza deklaratzera behartzen du.

2014an Higiezinen Inbertsioaren Fidatuen (REIT) sarrera, ondorengo zerga-argiztapenekin, inbertitzaileentzako aktibo-klase berria sortu zuen. Errentaren % 90 gutxienez unitateen jabeei banatzen die, zerga-tratamendu egokiarekin (2020an banaketa-zerga banatua). Horrek irabazi komertzialen eta instituzionalen inbertitzaileak erakarri ditu zuzenean jabetza erosi gabe.

Etxebizitzaren alde, 24(b), 80C eta 80EEA ataletako zerga kenketak oso erabiliak dira. ⁇ 2 lakh-ra arte urteko, maileguaren interesean (24(b) atalari eta 80C-ko ⁇ 1,5 lakh-ra arteko ordainketa nagusiari zor zaio. 2019ko Aurrekontuan 80EEA atal berria sartu zen, eta ⁇ 1,5 lakh-ko dedukzio gehigarria egin zen zenbait baldintzatan etxebizitza merkeak eskuratzeko. Zerga-ondapen horiek etxebizitza-eskaerak bultzatu dituzte, bai eta bai alokairuaren tasa merkeak.

Hainbat akziodunen eragina

Homebuyers

Etxejabeentzat, GST-ren tasa-ebazpenen, RERA-ren babesen eta zerga-kentzearen eragin konbinatua positibo samarra izan da neurri handi batean. GST murriztuak (%1 merkean, %5 merkean, gutxi gora-beherako eraikuntzan) prezioa jaitsi du. RERAk proiektuaren atzerapenak ezagutzera emateko eta nabigazio-kontuak erabiltzeko duen mandatuak gutxitu egin du proiektu geldiak izateko arriskua, amesgaizto arrunta aurreko erreaktiboen kasuan.

Hala ere, erronkak oraindik ere badaude. GST-ko murriztapen-propietateei aplikatu beharreko GST tasa hondatuta egon daiteke, GSTrik ez duten etxeen aldean. Gainera, GST eskema berriaren pean garatzaileei betetze-kostuak aldatu egin zaizkie, prezio altuetan erosleei. Kapital-irabazien zerga-salbuespenen konplexutasuna (adibidez, 54. atalean, 2023ko Aurrekontuaren jabetza bakarrera mugatua) zerga-planifikazio gehiago egin da, etxebizitzaren bertsio-berritzerako saldu nahi duten pertsonei.

Garatzaileak

Garapen-garrantziek eragin mistoa izan dute. Alde positiboan, RERA eta GSTk gauez lan egiten dute, garatzaile antolatuei betetze-erregistro sendoak eskainiz. Sektoreak sendotzea ikusi du, eta garatzaile ospetsuek merkatu-kuota irabazten dute. Erreforma horien bidez sortutako gardentasunari esker, garatzaileek banku eta inbertitzaile instituzionalen funtsak jaso ahal izan dituzte, eta horrek finantzaketa informala murriztu du.

Bestalde, betetze-kostuak areagotu egin dira. RERAren arabera, ohiko aurkezpenek eta ikuskariek talde dedikatuak behar dituzte. GSTren azpian, Sarrerako Zerga-kredituaren ezeztapenak behartu ditu garatzaileak sarrera-zergak, marjinak xurgatzera, batez ere etxebizitza merkean. Gobernuak hau arindu nahi izan du, konposizio-eskema baimenduz, baina garatzaile askok ITCren ukapena mingarria izan da. RERAren pean proiektu bakoitzeko kontu bereiziak mantentzeko eskakizunak karga administratiboak ere areagotu ditu.

Inbertitzaileak

Ondasun higiezinen inbertitzaileek, ondasun indibidualen inbertsioek edo funts instituzionalek, zerga-ingurune arautuago batera egokitu behar izan dute. Kapital-irabazien igoerak salbuespenak, batez ere etxe-berritze anitzetako kapa, aukera fiskalak murriztu ditu. Hala ere, epe luzerako funtsen indexazio-ondasunak erakargarriak dira inbertitzaileentzat, zerumuga luzearekin.

REITen igoerak alternatiba likido bat eman du. REITen dibidenduak inbertitzaileen esku daude, aplikatu beharreko slab-tasak (Dibertsifikatutako Banaketa Zerga kendu ondoren), eta kapital-irabaziak REIT unitateetan berdin tratatzen dira ekitatearekin (1 urtetik behin mantentzen dena, % 10eko zerga-irabazien gainekoa ⁇ 1 lakh-tik). Horrek inbertsio komertzialak egin ditu inbertitzaile txikientzat. Gainera, gobernuak etxebizitza merkeak lortzeko bultzada fiskalaren bidez (hala nola, etxebizitza-sarientitateentitateentitateen % 100eko dedukzioa, 80ko etxebizitza-sailetik 80ko errentan, martxoaren 2024ra) inbertsio berriak sortzeko aukera eman die inbertitzaileei, eta 2024ko inbertsio-stuen bultzatzaileei.

Sektoreko efektu espezifikoak

Egoitza vs. Merkataritza-Real Estate

Zerga-erreformek eragin desberdina izan dute bizitegi- eta merkataritza-segmentuetan. Bizitegi-sektorea izan da RERA eta GST erreformen helburu nagusia, aam aadmi (gizon arrunta) erosleak babesteko. Ondasun komertzialek, aitzitik, REITen zerga-zerga, GSTren sarrera-zerga-zerga-zerga-zerga-zerga-zerga-zerga-zerga-zerga-zerga-zerga-zerga-zerga-zerga-zerga-zerga-zerga-zerga-zerga-zerga-zergen kreditua (2019 aurreko eskeman eskura) eta zerga-zerga-zerga-zerga-zerga-zerga-zerga-zerga-zerga-zerga-zerga) irabazi-zereginen bidez) irabazi dute.

Kapitalaren irabazien zerga-esparrua bizitegi-propietateen antzekoa da, baina salbuespenik ezak, 54. atala, etxebizitza-jabetzarako inbertsiogileek, batzuetan, etxebizitza-aktiboetara bultzatu dituzte. Hala ere, alokairu-errenta handienak jabetza komertzialean ematen du eta REITen likideziak ekuazioa orekatu du.

Etxebizitza merkea vs. Luxuzko etxebizitza

Zerga-erreformek abantaila handia izan dute etxebizitza merkean. %1eko GST tasa (ITC gabe) segmentu guztietan baxuena da. Gainera, Pradhan Mantri Awas Yojana (PMAY) pean etxebizitza merkeak sustatzea, gobernuak epe hau luzatu zuen, 2022ko martxora arte etxeko maileguetan zerga-onurak eskatzeko. Etxebizitza-proiektu merkeak egiten dituzten garatzaileek ere irabazien % 100eko dedukzioa dute 80-IBA atalean.

Luxuzko etxebizitzak, bestalde, GST (%5 ITC gabe) handiagoak eta pizgarri berezi gutxiago ikusi zituen. ITCak luxuzko proiektuak kentzeak balio handiagoko sarrerak dakartzalako. Hala ere, balio handiko banakoek zerga-onurak jasotzen dituzte sarritan kapital-irabazien bidez, eta ez etxeko maileguen kenketak, eta, beraz, eragina mututu egin da.

Erronkak eta kritikak

Ibilbide positiboa izan arren, Indiako higiezinen zerga-erreformek ez dute kritikarik gabe jarraitzen. GST konplexutasunak: GSTren tasaren egitura bikoitza (%1 vs %5) eta ITC faltak eztabaida eta auziak interpretatzera eraman dute. Garatzaile askok trantsizioarekin borrokatu dute, batez ere GST inplementazioaren dataren zehar. RERAren inplementazioa ez da zuzena estatuetan; Maharashtra eta Karnataka plataformek, estatu txikiek indarguneetan. Derrigorrezko escrow kontuek korronteak moteldu dituzte, eta proiektu-garleren atzerapenak eragiten dituzte.

Kapitalaren irabazien gaineko zerga-arauak behin baino gehiagotan aldatu dira, inbertitzaileentzako ziurgabetasuna sortuz. Adibidez, data jakin baten ondoren (geroago zaharberritua izan arren) saldutako ondasunen indexazio-prestazioa kentzeak nahasmena eragin zuen. 54. atalean jabetza berri bakarrari ( 2023ko aurrekontutik) mugak kolpetzat jo zen ondasun anitzak finkatzeko asmoa zuten jabetza-inbertsoreentzat.

Gainera, Benamiren legea, eraginkorra den arren, kritika egin da konbentzimendu-tasa baxua izateagatik eta jabetza-jabeen eraso prozesalengatik. GST RERArekin erabat integratu ez izateak inkonstantziak ere jakinarazi ditu. Orokorrean, erreformaren erritmoak industriari egokitzeko gaitasuna areagotu dio, epe laburreko etendurara iritsiz.

Etorkizuneko Outlook eta espero ziren erreformak

Aurrera begira, gobernuak jarraituko du lur-findegiaren zerga-esparrua hobetzen. Industria-organoek, CREDAIk eta NAREDCOk, GST arrazionalizatzeko lan egin dute, garatzaileen ITC zaharberritzea barne, kostuak murrizteko eta etxebizitza-hornikuntza merkeak bultzatzeko. GST Kontseiluak tasa bateratua hartzen du eraikuntza-propietateetarako, agian %3a ITCrekin, eta horrek sistema erraztu dezake.

Zerga zuzenaren aldean, REITen kuota handitzeak etxebizitza-lokeak (Residential REITak) barneratzeko eztabaidapean daude, inbertsio-bide berriak irekiko lituzkeena. Gobernuak lehen aldiz errenta-kenketarien zerga-dedukzioak ere hobetu ditzake 80EEA eta 80C atalen arabera, merkatu moteletan eskaria biziberritzeko. Aadhaarrekin eta PANekin lotutako jabetza-erregistroen digitalizazioak eta PANekin lotzea espero da diru beltza gehiago biltzea, eta jabetza-datu nazional bat sortzea, zerga-sarrerak biltzeko.

Hurrengo zerga-kode zuzenak (Inkripzio-zerga Legearen ordeztea espero zen) kapital-irabazien zerga sinplifikatu dezake, hainbat epe eta tarifa kenduz. Etxebizitza-segmentu merkeak lehentasuna izaten jarraituko du, 80-IBAko prestazioak luzatuz.

Ondorioa:

Azken hamarkadan ezarritako zerga-erreformek Indiako higiezinen merkatua eraldatu dute funtsean, zerga-ebaspenen sektorea, pixkanaka gardena eta egituratua den sektore bati. GST, RERA, kapitalaren irabaziak eta erreforma hurbilak eroslearen konfiantza hobetu dute, inbertsio formala erakarri dute eta diru beltzaren papera murriztu dute. Bai, hortz-arazoak izan dira: kargak, kostu-pasak eta estatuko ezarpen-tarteak, baina epe luzeko ibilbidea ekosistema osasuntsuagoa lortzeko.

Interes-taldeentzat, erreforma horien berri ez da hautazkoa. Inbertitzaileek beren zorroa planifikatu behar dute kapital-irabazien indizea eta errentak kontuan hartuta. Garatzaileek betetze-mekanismo sendoak behar dituzte aurrera egiteko. Jabeek zerga-dedukzioak eta RERA babesak baliatu behar dituzte. Indiako higiezinen merkatua modernizazio-bidean dago, eta zerga-erreformak dira aldaketa horren motorra.