Table of Contents
درک دامنه Eminent: بنیاد مالکیت دولتی
دامنه اصلی قدرت دولت برای دور کردن مالکیت خصوصی شخص است.این اقتدار نشان دهنده یکی از مهمترین قدرت های دولت های فدرال، ایالتی و محلی است که به آنها اجازه می دهد تا زمین مورد نیاز برای پروژه هایی که به جامعه گسترده تر خدمت می کنند را به دست آورند. پنجمین محدودیت های سختگیرانه در حوزه برجسته را نشان می دهد: مالکیت خصوصی تنها می تواند برای "استفاده عمومی" یا پروژه های دولتی، و یا "برای استفاده از یک سیستم دولتی، و حتی اگر یک اموال پرداخت شده است، استفاده شود.
مفهوم دامنه برجسته ریشه های تاریخی عمیقی در قضاوت های آمریکا دارد و جنبه ذاتی حاکمیت دولتی محسوب می شود.توانایی محکوم کردن اموال بخش ذاتی حاکمیت دولت است.این قدرت دولت را قادر می سازد تا پروژه های زیربنایی و ابتکارات توسعه شهری را دنبال کند که ممکن است غیر ممکن باشد اگر هر صاحب ملک دارای قدرت مطلق بر پروژه های عمومی باشد.
از لحاظ تاریخی، دامنه برجسته در ساخت زیرساخت هایی که جامعه مدرن به جاده ها، بزرگراه ها، پل ها، مدارس، بیمارستان ها، خدمات عمومی، فرودگاه ها و ساختمان های دولتی وابسته به این اقتدار است، بدون دامنه برجسته، پروژه های عمومی حیاتی می توانند توسط یک مالک واحد اموال از فروش، به طور بالقوه نگه داشتن کل جوامع به منافع فردی مسدود شوند.
با این حال، دامنه برجسته در نظر گرفته شده است که یک قدرت باریک باشد و به درستی به عنوان یک قدرت "محدود" دولت نامیده شده است، با توجه به پتانسیل گسترده خود برای سوء استفاده: می تواند زندگی و معیشت را با ریشه کردن مردم از خانه ها، کسب و کار و جوامع خود از بین بردن این تنش بین ضرورت عمومی و حقوق مالکیت خصوصی در قلب بحث های مداوم در مورد استفاده مناسب از دامنه برجسته در توسعه شهری باقی می ماند.
چارچوب قانون اساسی و حفاظت قانونی
مبنای قانون اساسی برای دامنه برجسته در ایالات متحده از قانون پنجم قانون اساسی در مورد اینکه چگونه می توانند اموال را محکوم کنند، ناشی می شود که مالکیت خصوصی نباید "برای استفاده عمومی بدون پرداخت غرامت عادلانه" دولت ها تحت محدودیت های قانونی یا قانونی در مورد زمانی که / چگونه آنها می توانند اموال را محکوم کنند، و دولت فدرال قرار است به تصویب مقررات پنجم که آنها فقط باید به هدف خود را به سرقت ببرند و یا اینکه هر کشور که می تواند آن را به طور گسترده تر به رسمیت بشناسد.
دولت های ایالتی و محلی تحت محدودیت های مشابه عمل می کنند، اگرچه الزامات خاص ممکن است توسط حوزه قضایی متفاوت باشد، بسیاری از قانون اساسی ایالتی حفاظت های اضافی را فراتر از مواردی که در قانون اساسی فدرال یافت می شود، ارائه می دهند. X §2 قانون اساسی میشیگان اجازه می دهد تا اموال را محکوم کند اما آنها را ملزم می کند که کمتر از 125٪ از ارزش بازار منصفانه آن ملک را پرداخت کنند.
به طور کلی، فقط جبران توسط ارزش بازار منصفانه اموال محکوم شده تعیین می شود، با این حال، تعیین آنچه که "ارزش بازار عادلانه" را تشکیل می دهد، می تواند پیچیده و پراهمیت باشد. ارزش بازار منصفانه ارزش احساساتی را در نظر نمی گیرد، آنچه مالک برای اموال پرداخت می کند، یا بدهی ها در برابر اموال، اغلب باعث سرخوردگی برای صاحبان اموال می شود که ممکن است ارتباطات عاطفی عمیقی برای خانه های خود داشته باشند یا کسب و کارهایی که نمی توانند در برنامه پولی جذب شوند.
مفهوم «استفاده عمومی» در طول زمان به طور قابل توجهی تکامل یافته است، اما نه همه، نهادهای دولتی دارای اختیاراتی برای محکوم کردن برای «هدف عمومی» هستند، برخی از کاربردها به وضوح اهداف عمومی هستند: بزرگراه ها، مدارس، زندان ها، فرودگاه ها و امکانات دولتی، گاهی اوقات هدف عمومی کمتر آشکار است، زیرا اموال ممکن است به عنوان بخشی از نوسازی شهری محکوم شود، تنها برای استفاده جدید توسعه داده می شود و مالیات بیشتری تولید می کند.
فرآیند Condemnation: از اعلان تا خرید
در حالی که دامنه برجسته به توانایی دولت برای گرفتن مالکیت خصوصی برای استفاده عمومی اشاره می کند، محکومیت فرایندی است که با آن درک این تفاوت برای صاحبان املاک و مستغلات که ممکن است با چشم انداز از دست دادن زمین خود مواجه شوند، نشان دهنده مکانیسم قانونی است که از طریق آن قدرت انتزاعی از دامنه برجسته تبدیل به یک واقعیت ملموس می شود.
مراحل اولیه و صاحبان املاک اعلان
یک مقام محکوم، اموالی را که نگرانی های ایمنی را به عموم مردم می دهد، شناسایی می کند، تحقیقات تعیین می کند که آیا اموال مطابق با معیارهای محکومیت است، و اطلاع رسمی مالک اموال است که اموال آنها ممکن است مورد محکومیت قرار گیرد، دلایل پشت آن و حقوق مالک این مرحله اطلاع رسانی مهم است زیرا این نشان دهنده اولین آگاهی رسمی مالک ملک است که اموال آنها ممکن است مورد محکوم شدن قرار گیرد.
اطلاع رسانی باید کافی باشد و به صاحبان املاک اطلاعات کافی برای درک حقوق خود و جدول زمانی برای به چالش کشیدن اقدام ارائه دهد.زمان ثبت پرونده ممکن است توسط دادگاه تمدید شود اگر دولت نتوانسته است اطلاعات کافی و فرآیند رسیدگی را ارائه دهد که شامل اطلاع عموم از عواقب تعیین (یعنی ممکن است منجر به گرفتن اموال خصوصی توسط دامنه برجسته) و محدودیت های تعیین زمان (45 روز) شود.
پرداخت و جبران خسارت
هنگامی که یک ملک برای محکوم کردن شناسایی شد، دولت باید ارزش خود را تعیین کند.دولت ها معمولاً برای تعیین ارزش بازار، ارزیابی کننده را استخدام می کنند.این فرآیند ارزیابی با هدف تعیین آنچه که اموال برای معامله بازار باز بین خریدار و فروشنده مایل به فروش می رساند، هر دو دانش معقولی از حقایق مربوطه دارند.
هنگامی که دولت تصمیم به شروع روند، آنها زمین را ارزیابی و ارائه مالک با یک جایزه طرفدار توتو، اساسا یک پیشنهاد پرداخت جزئی که توسط دولت برای صاحبان املاک ساخته شده است ملزم به پذیرش این پیشنهاد اولیه نیست و حق مذاکره برای جبران بالاتر یا به چالش کشیدن ارزش گذاری در دادگاه.
مالک باید به دست آوردن یک برنامه مستقل در نظر بگیرد، اما همچنین باید به یاد داشته باشید که دادگاه در نهایت به ارزش بازار فعلی نگاه خواهد کرد.برنامه های مستقل می توانند صاحبان املاک را با اهرم در مذاکرات ارائه دهند و به عنوان مدرکی عمل کنند که آیا ماده به دادرسی می رود. تفاوت بین برنامه های دولتی و ارزیابی مستقل گاهی اوقات می تواند قابل توجه باشد، به ویژه برای خواص منحصر به فرد یا ویژگی های خاص با ویژگی های کاملاً ثبت شده در روش های خاص.
مذاکرات و تلاش های حل و فصل
دولت با مالک ملک مذاکره می کند تا منصفانه و عادلانه جبران کند که ارزش ملک را منعکس می کند، با توجه به شرایط بازار املاک، وضعیت اموال و استفاده بالقوه آن، این مرحله مذاکره نشان دهنده فرصتی برای هر دو طرف برای رسیدن به توافق بدون هزینه و عدم اطمینان از دادرسی است.
در بسیاری از موارد، دولت تلاش خواهد کرد تا به جای محکوم کردن به دادگاه، مذاکره کند و مذاکرات موفق می تواند به هر دو طرف سود برساند: دولت می تواند به سرعت و با هزینه های بالقوه پایین تر، اموال را دریافت کند، در حالی که صاحبان املاک ممکن است بدون استرس و هزینه رسیدگی های قانونی جبران خسارت دریافت کنند.
مجموعه مقالات حقوقی رسمی
اگر مذاکرات شکست بخورد، دولت دادخواستی را برای شروع روند محکومیت ثبت می کند، این امر نشان دهنده انتقال از بحث های غیررسمی به اقدام رسمی قانونی است.اگر توافقی نتواند به آن دست یابد، درخواست محکوم کردن با دادگاه ثبت شده و اگر درخواست داده شود، فروش را مجبور می کند.
در طول این مراحل، صاحبان املاک چندین راه برای به چالش کشیدن محکوم کردن دارند. مالکان املاک ممکن است خود را به چالش بکشند، اما اغلب موفقیت بیشتری دارند که جبران خسارت ارائه شده را به چالش می کشند.چالش به خودی خود محکوم به محکومیت معمولا بر این تمرکز می کنند که آیا گرفتن واقعا به یک هدف عمومی کمک می کند یا اینکه آیا دولت از اقتدار خود فراتر رفته است.
اکثر کشورها قوانین «تخر» دارند که به دولت اجازه می دهد پول را واریز کند و بلافاصله عنوان و مالکیت را بگیرد، از تاخیر در پروژه های مهم اجتناب کند، این مقررات می تواند به ویژه برای صاحبان اموال به چالش کشیده شود، زیرا آنها ممکن است مالکیت خود را قبل از حل اختلافات جبران خسارت از دست بدهند.
توسعه شهری و گسترش استفاده عمومی
استفاده از دامنه برجسته در توسعه شهری نشان دهنده یکی از بحث برانگیزترین کاربردهای این قدرت دولتی است.اگر منطقه ای مصمم است که "در نیاز به توسعه مجدد" با قدرت محکوم کردن (به عنوان مثال، "منطقه توسعه مجدد تجدید نظر") باشد، دولت می تواند اموال را در منطقه توسط دامنه برجسته، ایجاد مقررات که به طور موثر منطقه را بازسازی، با توسعه مجدد قراردادها و مالیات خصوصی.
توسعه مجدد شهری از طریق دامنه برجسته باعث پیشرفت قابل توجهی در اواسط قرن بیستم شد.از اواسط قرن بیستم، دیوان عالی ایالات متحده شروع به تضعیف حفاظت از قانون اساسی در برابر دامنه برجسته با دفع بند استفاده عمومی و در تصمیم 1954 خود، Berman v. Parker، دادگاه قانون اساسی " نوسازی شهری"، دولت را قادر به محکوم کردن به نور به، حتی اگر توسعه دهندگان اموال خصوصی به پایان رسید.
برمن همچنین تعریف گسترده ای از استفاده عمومی را تأیید کرد و نیاز به "هدف عمومی" را در چشم دادگاه تغییر داد، استفاده نهایی دیگر مهم نیست؛ پروژه ها به هدف عمومی تجدید و تجدید حیات عمومی کمک می کردند، این تغییر از "استفاده عمومی" به "هدف عمومی" به طور چشمگیری گسترش شرایط که دولت می تواند دامنه برجسته را اعمال کند، باز کردن درب به استفاده از پروژه های سنتی و یا مدارس دولتی.
مفهوم Blight و کاربرد آن
نامگذاری مناطق به عنوان "روشن" تبدیل به یک مکانیسم مرکزی برای توجیه توسعه مجدد شهری از طریق دامنه برجسته شده است، با این حال، معیارهای اعلام یک ملک "روشن" (و هنوز هم) اغلب مبهم، اجازه می دهد مقامات محلی برای محکوم کردن هر خانه کاملا خوب یا کسب و کار کوچک است. این ابهام منجر به انتقاد قابل توجه و نگرانی در مورد سوء استفاده بالقوه از نور چراغ روشن است.
حداقل، یک طراحی توسعه مجدد نیاز به تحقیقات اولیه در مورد قابلیت استفاده از چراغ های قانونی "criteria"، اطلاع کافی به عموم و شنیدن دارد. علی رغم این الزامات رویه ای، ماهیت ذهنی از تصمیم گیری های چراغی می تواند صاحبان اموال را در برابر تعیین کننده هایی که ممکن است به طور دقیق وضعیت واقعی خواص آنها را منعکس نمی کنند، آسیب پذیر کند.
کاربرد طراحی های چراغی به طور گسترده ای در سراسر حوزه های قضایی مختلف است. برخی از مناطق از معیارهای دقیق و عینی با تمرکز بر کمبود ساختاری، نقض کد یا خطرات ایمنی عمومی استفاده کرده اند. دیگران تعاریف گسترده تری را به کار گرفته اند که شامل عوامل اقتصادی مانند ارزش های مالکیت، تولید درآمد مالیاتی یا پتانسیل درک شده برای استفاده بالاتر و بهتر است.
بازسازی سازمان های توسعه و قدرت های آنها
سازمان های توسعه مجدد (RDAs) به نهادهایی که قدرت دامنه برجسته را برای طراحی مناطق بزرگ از اموال "روشن"، به دست آوردن اموال، و سپس آن را به توسعه دهندگان خصوصی تحویل داد، تبدیل به ابزار قدرتمند برای تحول شهری شد، اما عملیات آنها نیز جنجال قابل توجهی ایجاد کرد.
RDAs ها انگیزه ای برای مشارکت در این رفتار داشتند، زیرا آنها افزایش درآمد مالیاتی اموال را که ناشی از افزایش ارزش های اموال ناشی از پروژه های نوسازی شهری بود، که منجر به تخصیص وجوه از سایر گیرندگان، به ویژه مدارس مالی شد، ایجاد درگیری بالقوه از منافع، به عنوان آژانس های توسعه مجدد انگیزه های قوی برای دنبال پروژه هایی که ممکن است همیشه با منافع جامعه یا حقوق مالکیت جامعه هماهنگ نباشد.
در نهایت، مخالفت با چنین شیوه هایی در سال ۲۰۱۱ لغو شد، اما این داستان به پایان نرسید.شهرها اکنون توانایی ایجاد حوزه های مالی زیرساختی یا سازمان Revitalization و مقامات سرمایه گذاری را دارند، اما این نهادها نمی توانند از قدرت دامنه برجسته استفاده کنند یا از بودجه مدارس منحرف شوند.
تصمیم کلی و پس از آن
هیچ بحثی در مورد دامنه برجسته و توسعه مجدد شهری بدون بررسی پرونده دادگاه عالی برجسته کلو v شهر لندن جدید کامل نخواهد بود، Susette Kelo، صاحب خانه در آن محله مسکونی و چندین مالک دیگر اموال با رفتن به تمام راه به دیوان عالی ایالات متحده مبارزه کرد و از دست داد.
این مورد از لندن جدید به وجود آمد، تلاش های کانکتیک برای احیای اقتصاد آن بیش از یک دهه پیش، در تلاش برای آوردن شغل به لندن جدید و احیای شهر پر جنب و جوش خود، مقامات شهر تصمیم گرفتند یک روستای شهری ایجاد کنند که شغل و جذب گردشگران به مقامات منطقه را اضافه کند که برنامه، و مشوق های مالی، برای جذب غول پیکر برای ساخت یک تحقیق در حدود 10 میلیون دلار برای کاهش مالیات آن، فقط برای یک بخش پنجمین هکتاری که برای پرداخت مالیات آن را به مقامات آن پرداخت می کرد.
بخشی از معامله با Pfizer شامل پاکسازی - از طریق دامنه برجسته - یک محله 9 هکتاری در مجاورت دفتر مرکزی جدید شرکت برای راه اندازی فروشگاه ها، هتل ها و کاندومینیوم ها بود.این جنبه از این طرح باعث مقاومت شدید از صاحبان خانه شد که نمی خواستند خواص خود را بفروشند.
در یک تصمیم بحث برانگیز 5 به-4، دادگاه عالی تصریح کرد که منافع جامعه ای که از رشد اقتصادی برخوردار است، مانند برنامه های توسعه مجدد به عنوان یک "استفاده عمومی" مجاز تحت قانون پنجمین قانون اساسی است، این تصمیم به طور موثر استفاده از دامنه برجسته برای اهداف توسعه اقتصادی را تأیید کرد، حتی زمانی که اموال محکوم شده در نهایت به توسعه دهندگان خصوصی منتقل می شود، به جای استفاده برای مقاصد عمومی سنتی.
تصمیم دیوان عالی 2005، بحث در مورد استفاده و دامنه دامنه دامنه برجسته را برانگیخت، و بسیاری از اقدامات را در سطوح محلی، ایالتی و فدرال برانگیخت. واکنش عمومی سریع و قابل توجه بود. علی رغم اعتراض عمومی عمومی پس از تصمیم بدنام دیوان عالی ایالات متحده در کلو v شهر لندن جدید، دامنه برجسته برای به دست آوردن خصوصی همچنان به تهدید کسب و کارهای کوچک و کوچک است.
بسیاری از دولت های دولتی برای تقویت حقوق مالکیت در پی کلو v. New London اقدام کردند، اما محکومیت و دامنه برجسته یک روش قانونی برای مالکیت باقی مانده است اگر به نظر می رسد در منافع خوب تر باشد، این اصلاحات سطح دولتی اشکال مختلف، از جمله تعاریف دقیق تر از استفاده عمومی، الزامات جبران افزایش یافته و حفاظت از رویه های اضافی برای صاحبان اموال را به خود گرفته اند.
تاثیر منفی بر جوامع آسیب پذیر
یکی از نگران کننده ترین جنبه های توسعه مجدد شهری از طریق دامنه برجسته، تاثیر بی نظیری بر جوامع رنگ و محله های کم درآمد بوده است. تجدید شهری به جوامع آسیب پذیر از رنگ در سراسر ایالات متحده آمریکا تبدیل شده است. تحقیقات توسط دکتر Mindy Fullilove بیش از ۲۵۰۰ پروژه بازسازی شهری را شناسایی کرد که به زور بیش از ۱ میلیون آمریکایی را از سال ۱۹۴۹ به زور حذف کردند، دو سوم آنها را به احتمال زیاد آواره شده بودند.
این الگو به تاریخ چند دهه بعد، جوامعی که توسط دامنه برجسته توسعه خصوصی هدف قرار گرفته اند، هنوز هم بیشتر به جوامع رنگی تبدیل نشده اند، در حالی که ساکنان به احتمال زیاد در خط فقر زندگی می کنند و سطوح پایین تر درآمد و آموزش و پرورش نسبت به محله های اطراف دارند، این اختلاف مداوم سوالات جدی در مورد عدالت زیست محیطی، حفاظت برابر و کاربرد عادلانه قدرت های دولتی را افزایش می دهد.
از آنجا که نقش مهمی در بازسازی نور شهری ایفا می کند، اغلب خانواده های فقیر رنگ را تحت تاثیر قرار می دهد. غلظت تلاش های توسعه مجدد در این جوامع نشان دهنده الگوهای تاریخی عدم سرمایه گذاری و فشارهای اقتصادی معاصر است که این مناطق را برای توسعه مجدد جذاب می کند.
پارادایم غالب نوسازی شهری از طریق توسعه مجدد شهری از دامنه برجسته به عنوان یک ابزار عمده برای دستیابی به و جمع آوری پروژه ها برای حذف نور به جای بهبود شرایط و گسترش فرصت برای کودکان و خانواده هایی که در این جوامع زندگی می کنند و معمولا تحت تاثیر تلاش های توسعه مجدد جامعه قرار می گیرند، این انتقاد تنش اساسی در توسعه مجدد شهری را برجسته می کند: پروژه های توجیه شده به عنوان جوامع سودمند اغلب در ساکنان موجود که وعده داده اند از مزایای استفاده نمی کنند.
حقوق مالکیت و حقوق قانونی
علی رغم قدرت های گسترده ای که از طریق دامنه ی برجسته به دولت ها اعطا می شود، صاحبان املاک بدون حقوق و درمان نیستند و درک این حفاظت ها برای هر کسی که با محکومیت بالقوه مواجه است ضروری است.
حق چالش در راه است
آنها حق دارند که مطلع شوند، برای مذاکره در مورد جبران خسارت و به چالش کشیدن تصمیم اگر آنها باور دارند که ناعادلانه است، این حقوق صاحبان اموال را با فرصت های متعدد برای مقابله با اقدامات محکوم کردن که آنها اعتقاد دارند نادرست یا ناعادلانه است.
دولت ها فقط می توانند اموال را برای مقاصد عمومی مشروع محکوم کنند، اگر استفاده عمومی معیارهای قانونی را برآورده نکند یا اگر انگیزه های جسورانه ای پشت محکومیت وجود داشته باشد، مانند بهره برداری از یک توسعه دهنده ی زمین، این پایه ای قوی برای صاحبان املاک و مستغلات است که می توانند نشان دهند که یک اقدام پیشنهادی برای انجام یک هدف عمومی واقعی نمی تواند به طور کامل در مسدود کردن محکومیت موفق شود.
صاحب ملک که به دنبال به چالش کشیدن یک نام تجاری است باید ظرف ۴۵ روز از قطعنامه طراحی پرونده شکایتی را در دادگاه عالی ثبت کند، این جدول زمانی دقیق اهمیت اقدام سریع هنگام مواجهه با صاحبان اموال محکوم کننده را که از دست دادن این مهلت ها ممکن است حق خود را برای به چالش کشیدن، صرف نظر از شایستگی پرونده خود را برجسته می کند.
جبران خسارت
ارزش مالکیت یک جزء حیاتی از روند محکومیت است.اگر غرامت ارائه شده به طور دقیق منعکس کننده ارزش اموال شما نیست، وکیل شما می تواند به شما کمک کند تا شواهد مانند ارزیابی های مستقل یا نظرات متخصص برای حمایت از پرونده شما برای جبران منصفانه. اختلافات مربوط به Valuation یکی از رایج ترین مسائل در دادرسی محکومیت و اغلب نشان دهنده کارآمدترین راه برای صاحبان اموال برای افزایش جبران خسارت خود است.
این لزوما بر اساس استفاده فعلی از یک ملک نیست، بلکه بالاترین و بهترین استفاده آن است.برای مثال، بسیاری از خالی ممکن است به گونه ای باشد که یک خرده فروشی بزرگ جعبه می تواند در آنجا ساخته شود یا بسیاری از مسکن ها می توانند برای آپارتمان ها استفاده شوند. "آنها فقط این طرح زمین را نمی گیرند، بلکه حقوق توسعه شما را می گیرند و قانون بالقوه برای استفاده از این اموال به طور قابل توجهی می تواند به طور قابل توجهی افزایش یابد.
هنگامی که یک مصرف شامل کمتر از کل اموال است، جبران خسارت به اموال را نباید در نظر گرفت، این امر به ویژه در گرفتن جزئی مهم است، مانند زمانی که یک دولت یک نوار زمین را برای گسترش جاده محکوم می کند، اموال باقی مانده ممکن است کاهش دسترسی، کاهش بهره وری یا کاهش ارزش بازار، که همه آنها باید در پاداش منعکس شده است.
اهمیت نمایندگی حقوقی
وکیل مدافع: این تنها گام مهمی است که می توانید هنگام مسابقه با یک محکومیت به آن بپردازید.یک وکیل آگاه که در حوزه برجسته و حقوق مالکیت تخصص دارد می تواند شما را در دادرسی محکومیت نشان دهد و اطمینان حاصل کند که حقوق شما در طول فرآیند محافظت می شود.
وکلای حوزه Eminent دانش تخصصی از روش های ارزیابی، الزامات رویه ای و استراتژی های مذاکره را به ارمغان می آورند که می توانند به طور قابل ملاحظه ای نتایج را برای صاحبان اموال بهبود بخشند.آنها می توانند خطاهای رویه ای را شناسایی کنند که ممکن است یک مصرف را بی اعتبار کنند، شواهد را برای حمایت از جبران بالاتر توسعه دهند و چشم انداز قانونی پیچیده از دادرسی محکومیت را هدایت کنند.
نام انگلیسی: Inverse Condemnation
یک نظریه حقوقی مرتبط، محکومیت معکوس، وضعیتی را توصیف می کند که در آن دولت عنوان قانونی را نمی گیرد، اما اساساً همه سودمندی اموال را تنظیم می کند.این دکترین به صاحبان املاک با درمان می دهد، زمانی که اقدامات دولتی به طور موثر آنها را از حقوق مالکیت محروم می کند بدون اینکه دادرسی رسمی محکوم شود.
محکومیت معکوس زمانی است که دولت یک ملک را در بر می گیرد اما نمی تواند به طور منصفانه به مالک جبران کند تا محکومیت معکوس را به دست آورد، مالک املاک باید از دولت درخواست کند تا اموال را به عقب یا جبران منصفانه برای مالکیت خود برساند. ادعاهای محکوم کردن معکوس می تواند در زمینه های مختلف، از جمله اقدامات قانونی که به شدت استفاده از اموال، تهاجم فیزیکی توسط پروژه های دولتی را محدود می کند یا شرایطی که دولت بدون رویه های مالکیت مناسب به آن نیاز دارد.
تعادل نیازهای عمومی و حقوق خصوصی
تنش بین نیازهای عمومی و حقوق مالکیت خصوصی در قلب قانون دامنه برجسته قرار دارد.مذاکراتها استدلال می کنند که توسعه اقتصادی یک استفاده عمومی معتبر برای هدف دامنه برجسته است و آنها خاطرنشان می کنند که مشارکت های عمومی و خصوصی که برای کمک به دولت ها در پاسخگویی به نیازهای توسعه مجدد توسعه یافته اند، یک استراتژی ضروری و مناسب برای تقویت یک استفاده عمومی معتبر است و آنها ادعا می کنند که مشاغل جدید و درآمد مالیاتی که توسط این پروژه های بازسازی شهری به عنوان یک جامعه جدید به عنوان یک جامعه جدید به عنوان یک جامعه جدید به عنوان یک جامعه جدید به عنوان یک جامعه جدید به عنوان یک جامعه جدید به عنوان یک جامعه جدید به عنوان یک جامعه جدید به عنوان یک جامعه جدید به عنوان یک جامعه جدید به عنوان یک جامعه جدید به عنوان یک سود می رساند.
با این حال، منتقدان نگرانی های مهمی را مطرح می کنند، کسانی که مخالف آن هستند، به سادگی به دلار قدرتمند می رسند، دولت های محلی می گویند، از دامنه های برجسته برای مجبور کردن مردم از زمین خود استفاده می کنند تا توسعه دهندگان خصوصی بتوانند خانه ها و دفاتر گران تری بسازند که مالیات بیشتری نسبت به ساختمان هایی که جایگزین می کنند پرداخت می کنند.
باید بحث بیشتری در مورد معنای "هدف عمومی" وجود داشته باشد، استفاده از دامنه برجسته ممکن است به عنوان تفرقه افکنی نباشد، زیرا به نظر می رسد، می تواند یک بلوک ساختمان بنیادی باشد اگر به درستی استفاده شود، اما نحوه ایجاد این مسئله می تواند تقسیمات غیرضروری ایجاد کند.این نقطه مشاهده به سمت امکان یافتن زمینه مشترک از طریق استفاده متفکرانه تر از قدرت های دامنه برجسته و تاثیر بیشتری برای توجه جامعه.
اصول استفاده مسئولانه
در سال 2006، واحد توسعه همسایگی بنیاد کیسی، افراد را در هر دو طرف از موضوع دامنه برجسته جمع آوری کرد تا ببیند که چگونه این ابزار می تواند برای حمایت از خانواده های غیرمحلی مورد استفاده قرار گیرد.این بحث مجموعه ای از اصول هدایت کننده برای استفاده مسئولانه از دامنه برجسته که در این گزارش ذکر شده است، ایجاد می کند.
هدف از توسعه مسئول، متوقف کردن احیای مجدد نیست، بلکه تأثیر بر اقدامات و مزایای مالی برای بهبود کمک در دسترس برای خانواده های آسیب دیده است.این رویکرد به رسمیت می شناسد که توسعه مجدد شهری می تواند به اهداف قانونی در حالی که همچنین به رسمیت شناختن نیاز به محافظت و حمایت از ساکنان آواره.
اصول کلیدی برای استفاده مسئولانه از دامنه برجسته در توسعه مجدد شهری عبارتند از: اطمینان از منافع عمومی واقعی به جای سود خصوصی در درجه اول؛ ارائه جبران منصفانه که منعکس کننده ارزش اموال واقعی؛ ارائه کمک های جابجایی و خدمات پشتیبانی برای ساکنان آواره؛ مشارکت در مشاوره جامعه معنی دار قبل از طراحی مناطق برای توسعه مجدد؛ استفاده از دامنه برجسته به عنوان آخرین راه حل پس از گزینه های خسته کننده؛ و اجرای اقدامات پاسخگویی برای اطمینان از مزایای وعده داده شده مواد.
مسائل معاصر و توسعه های اخیر
دامنه اصلی و توسعه شهری در پاسخ به تغییر شرایط اقتصادی، تحولات حقوقی و نگرش عمومی ادامه دارد، هنگامی که یک طرح نوسازی شهری توسط احزاب مربوطه تصویب شد، این امر به یک قدرت توسعه مجدد برای به رسمیت شناختن مالکیت خصوصی در منطقه تجدید شهری از طریق یک فرایند شناخته شده به عنوان دامنه برجسته، که نیاز به یک مالک برای فروش اموال مشخص شده، با این حال، استفاده از این قدرت های در حال افزایش و افزایش مقاومت.
سال های اخیر در مورد هزینه های جبران خسارت و محدوده مناسب اختیارات توسعه مجدد دیده اند. دومین دادخواست ارزش بازار مورد استفاده در اموال را به چالش کشید، در حالی که SRA امیدوار بود که دادخواست مربوط به ارزش بازار را حل کند، احزاب قادر به دستیابی به توافق نبودند و پرونده در ماه مه 2023 به دادگاه رفت، شاکی در محاکمه و SRA یک قضاوت اولیه در مورد نیاز به پرداخت خسارت های مالی اضافی برای جبران خسارت های مربوط به این پرونده بود.
برخی از حوزه های قضایی از رویکردهای توسعه مجدد سنتی دور شده اند. SRA اعضای این نگرانی ها را مورد بحث قرار داده و مشخص کردند که آنها تمدید شهری در این سایت را در کوتاه مدت دنبال نمی کنند. SRA به جای آن کارکنان را تشویق کرد تا از روش های جایگزین برای دستیابی به توسعه مشترک از سایت های شهری و خصوصی، مانند یک فرآیند RFP با انگیزه برای خرید بسته های جایگزین، استفاده کنند.
مشارکت اجتماعی و Oversight
همانطور که توسط یادداشت تفاهم نامه 2021 (MOA) بین شورای شهر سامروویل و هر گونه وضعیت اموال به یک توسعه دهنده خصوصی برای سود به عنوان بخشی از اجرای یک طرح نوسازی شهری نیز باید همراه با ایجاد کمیته مشاوره مدنی (CAC) یک کمیته از ذینفعان محلی (به عنوان مثال ساکنان، صاحبان کسب و کار، ارائه مشاوره منطقه مهم در نزدیکی شرکای پشتیبانی سازمانی است.
افزایش مشارکت جامعه می تواند اطمینان حاصل کند که پروژه های توسعه مجدد به طور واقعی به منافع عمومی و نیازهای جامعه رسیدگی می کنند، زمانی که ساکنان فرصت های معناداری برای شرکت در فرایندهای برنامه ریزی دارند، پروژه ها بیشتر احتمال دارد که اولویت های محلی را منعکس کنند و کمتر احتمال دارد که به جابجایی ناعادلانه منجر شود. شفافیت در تصمیم گیری، ارتباطات روشن در مورد اهداف پروژه و اثرات، و واکنش واقعی به نگرانی های جامعه کمک می کند تا نتایج توسعه عادلانه تر شود.
دامنه اصلی برای پروژه های توسعه خصوصی
این ممکن است مانند استفاده از دامنه برجسته برای توسعه خصوصی باشد که به طور کلی تحت قانون کالیفرنیا پس از انحلال آژانس های توسعه مجدد مجاز نیست، با این حال، بهبود های خارج از محل - در حالی که توسط یک توسعه خصوصی ایجاد می شود - به نفع عموم مردم است، و بنابراین دامنه برجسته مجاز است اگر همه الزامات دیگر راضی هستند، این نشان می دهد که پیچیدگی مداوم تعیین آنچه که استفاده قانونی در زمینه توسعه خصوصی است.
در برخی موارد، شرکت های خصوصی می توانند از محکوم کردن برای ساخت خطوط لوله، خطوط برق یا سایر زیرساخت ها استفاده کنند، آنها باید ثابت کنند که پروژه آنها به یک نیاز عمومی مانند ارائه دسترسی به انرژی عمل می کند. هیئت اختیارات دامنه برجسته به نهادهای خصوصی همچنان بحث برانگیز است، با منتقدان سوال می کنند که آیا چنین مصرف کنندگان واقعاً به اهداف عمومی خدمت می کنند یا عمدتاً به منافع شرکت ها سود می برند.
بررسی های عملی برای صاحبان املاک
صاحبان املاک که ممکن است با محکوم شدن مواجه شوند باید حقوق و گزینه های اولیه خود را درک کنند و به طور قابل توجهی نتایج را بهبود بخشند و جایگزین هایی را که ممکن است در غیر این صورت بسته شوند، حفظ کنند.
گام هایی برای مواجهه با Condemnation
اول اینکه صاحبان املاک باید تمام اعلان ها و ارتباطات را از اختیارات محکوم شده بررسی کنند و درک جدول زمانی برای پاسخ و زمینه های خاص برای گرفتن ضروری است. مهلت های بحرانی از دست رفته می تواند منجر به از دست دادن حقوق مهم شود، بنابراین توجه فوری به تمام مکاتبات بسیار مهم است.
دوم، صاحبان املاک باید به دست آوردن یک برنامه مستقل از اموال خود را در نظر بگیرند، این پایه ای برای ارزیابی پیشنهاد جبران خسارت دولت فراهم می کند و می تواند به عنوان مدرک در مذاکرات یا دادرسی خدمت کند.برنامه باید نه تنها استفاده فعلی ملک بلکه بالاترین و بهترین استفاده، پتانسیل توسعه و هر ویژگی های ویژه ای که ممکن است بر ارزش تاثیر بگذارد را در نظر بگیرد.
سوم، صاحبان املاک باید با یک وکیل با تجربه در قانون دامنه برجسته مشورت کنند. نمایندگی حقوقی به ویژه با توجه به پیچیدگی دادرسی محکومیت و سهام مالی قابل توجه درگیر است.یک وکیل می تواند به ارزیابی قدرت چالش های بالقوه، مذاکره برای جبران بالاتر و نشان دادن منافع مالک در طول فرآیند کمک کند.
چهارم، صاحبان املاک باید اموال خود را به طور کامل، از جمله عکس، سوابق بهبود، شواهد تولید درآمد (برای املاک تجاری) و هر گونه عواملی که ممکن است بر ارزش تاثیر بگذارد، مستندسازی می تواند در حمایت از ادعاهای جبران خسارت ارزشمند باشد.
درک کردن تارهای جزئی
Condemnation ممکن است کمتر از کل اموال را درگیر کند، به عنوان مثال، شهرستان ممکن است یک نوار 10 فوت از هر یک از چند حیاط جلو را محکوم کند تا یک خیابان را گسترش دهد، همچنین ممکن است تنها یک سهولت را محکوم کند، به جای مالکیت، برای مثال، برای اجرای خطوط آب، چالش های ارزش گذاری منحصر به فرد را ارائه می دهد، زیرا صاحبان املاک باید نه تنها برای زمین جبران شوند بلکه برای آسیب های باقی مانده به اموال.
آسیب به اموال باقی مانده می تواند شامل کاهش دسترسی، از دست دادن پارکینگ، کاهش دید، اثرات سر و صدا یا کاهش پتانسیل توسعه باشد. مالکان املاک باید به دقت تمام راه هایی را که یک مصرف جزئی ممکن است بر زمین باقی مانده آنها تأثیر بگذارد، در نظر بگیرند و اطمینان حاصل کنند که این اثرات در مذاکرات جبران خسارت منعکس شده است.
موقت گرفتن
برای مثال، یک مصرف می تواند موقت باشد.دولت ممکن است نیاز به استفاده از بخشی از مالکیت همسایه برای دسترسی داشته باشد در حالی که ساخت زندان که در آینده، جاده خود را داشته باشد. Temporary Takes نیاز به جبران برای دوره استفاده و هر گونه آسیب دائمی ناشی از آن در آن دوره صاحبان املاک باید اطمینان حاصل کند که موافقت نامه های مربوط به مصرف موقت به مشخص کردن مدت زمان استفاده، الزامات ترمیم و شرایط جبران.
آینده دامنه Eminent در توسعه شهری
نقش دامنه برجسته در توسعه شهری همچنان در پاسخ به فشارهای قانونی، اقتصادی و اجتماعی تکامل می یابد.این روند احتمالاً برنامه های آینده این قدرت را شکل می دهد.
اول اینکه، شناخت فزاینده ای از نیاز به رویکردهای عادلانه تر برای توسعه مجدد شهری وجود دارد که از جابجایی و اختلال جامعه ای که نوسازی شهری در اواسط قرن بیستم را مشخص می کند، جلوگیری می کند و این شامل تاکید بیشتر بر مشارکت اجتماعی، کمک های قوی تر جابجایی و تلاش برای اطمینان از اینکه ساکنان موجود می توانند از توسعه مجدد بهره مند شوند، به جای اینکه توسط آن آواره شوند.
دوم، بسیاری از حوزه های قضایی استانداردهای سختگیرانه ای برای استفاده از دامنه برجسته پس از تصمیم کلیو اتخاذ کرده اند، این اصلاحات شامل تعاریف محدود کننده از استفاده عمومی، الزامات جبران افزایش یافته و حفاظت های رویه ای اضافی است.
سوم، علاقه فزاینده ای به رویکردهای جایگزین برای توسعه مجدد شهری وجود دارد که کمتر به شدت به دامنه برجسته متکی است، این شامل برنامه های مبتنی بر انگیزه، مشارکت های عمومی و خصوصی است که برای جلوگیری از مصرف اجباری، بانکداری زمین و اعتماد به زمین های جامعه ساختار یافته است.در حالی که دامنه برجسته یک ابزار مهم باقی می ماند، کاوش جایگزین ممکن است به اهداف توسعه مجدد در حالی که به حداقل رساندن درگیری با صاحبان اموال کمک کند.
چهارم، تغییرات آب و هوایی و نیازهای زیربنایی، فشارهای جدیدی را برای استفاده از دامنه برجسته دریای افزایش می دهد، رویدادهای شدید آب و هوایی و نیاز به سازگاری آب و هوا ممکن است نیاز به خرید ملک در مناطق آسیب پذیر داشته باشد، به طور مشابه، انتقال به انرژی تجدید پذیر و مدرن سازی زیرساخت ها ممکن است تقاضاهای جدیدی برای کسب زمین ایجاد کند.
بهترین شیوه ها برای دولت ها و مقامات توسعه مجدد
دولت ها و مقامات توسعه مجدد می توانند چندین گام بردارند تا اطمینان حاصل کنند که دامنه برجسته به طور مسئولانه و منصفانه در پروژه های توسعه شهری مورد استفاده قرار می گیرد.
اول، دامنه برجسته باید به عنوان آخرین راه حل پس از جایگزین های خسته کننده مانند خرید داوطلبانه، مبادله زمین یا طراحی مجدد پروژه استفاده شود. ماهیت هماهنگ محکوم کردن آن را تنها زمانی مناسب می کند که سایر روش ها شکست خورده اند یا به وضوح غیر عملی هستند.
دوم اینکه دولت ها باید اطمینان حاصل کنند که پروژه ها به طور واقعی به اهداف عمومی خدمت می کنند نه اینکه در درجه اول از توسعه دهندگان خصوصی بهره مند شوند، این امر نیازمند بررسی دقیق پروژه های پیشنهادی، فرایندهای تصمیم گیری شفاف و مکانیسم های پاسخگویی برای اطمینان از مزایای عمومی است.
سوم، جبران خسارت باید سخاوتمندانه باشد و باید تمام تأثیرات بر مالکان املاک، از جمله هزینه های جابجایی، اختلال کسب و کار و از دست دادن ارتباطات جامعه را در نظر بگیرد. جبران منصفانه نه تنها یک الزام قانونی است بلکه یک تعهد اخلاقی برای کسانی است که اموال آنها برای منافع عمومی گرفته شده است.
چهارم، دولت ها باید قبل از طراحی مناطق برای توسعه مجدد یا شروع دادرسی محکومیت، مشاوره ی اجتماعی را در جامعه ی معنادار شرکت کنند و به شناسایی نگرانی ها، بهبود طراحی پروژه و ایجاد حمایت از پروژه های عمومی ضروری کمک کنند.
پنجم، دولت ها باید خدمات قوی برای جابجایی و پشتیبانی برای ساکنان و کسب و کار های آواره فراهم کنند، این شامل کمک به پیدا کردن مسکن جایگزین یا فضای تجاری، کمک های متحرک و پشتیبانی از حفظ ارتباطات اجتماعی است.
ششم، دولت ها باید معیارهای روشن و عینی برای تعیین نور و سایر تصمیماتی که موجب ایجاد اختیارات دامنه برجسته می شوند، اجرا کنند و یا استانداردهای ذهنی فرصت هایی برای سوء استفاده ایجاد کنند و اعتماد عمومی را در روند توسعه مجدد تضعیف کنند.
منابع و اطلاعات اضافی
صاحبان املاک و دیگران علاقه مند به یادگیری بیشتر در مورد دامنه برجسته و توسعه مجدد شهری می توانند به منابع متعدد دسترسی داشته باشند. موسسه عدالت اطلاعات گسترده ای در مورد حقوق مالکیت و تلاش های اصلاح دامنه برجسته ارائه می دهد. بسیاری از انجمن های نوار دولتی منابع و ارجاع به وکلا متخصص در قانون علمی برجسته ارائه می دهند و فکر می کنند که مخازن تحقیق در مورد توسعه اموال شهری، حقوق و اثرات برجسته دامنه.
وب سایت های دولتی محلی به طور معمول اطلاعاتی در مورد برنامه های توسعه مجدد، روش های محکومیت چالش برانگیز و اطلاعات تماس برای سازمان های مربوطه ارائه می دهند. صاحبان املاک با محکومیت نیز باید قوانین خاص و مقررات قانون اساسی خود را در مورد دامنه برجسته بررسی کنند، زیرا این موارد به طور قابل توجهی در سراسر حوزه قضایی متفاوت است.
سازمان های حرفه ای مانند موسسه برنامه ریزی می توانند اطلاعات مربوط به ارزش گذاری اموال در دادرسی محکومیت ارائه دهند. انجمن برنامه ریزی آمریکایی منابع در برنامه ریزی شهری و توسعه بهترین شیوه های توسعه جامعه و جوامع کمک های حقوقی ممکن است کمک به صاحبان املاک که نمی توانند نمایندگی خصوصی را تامین کنند.
نتیجه گیری: حرکت به سمت چشم انداز پیچیده از دامنه Eminent
دامنه و محکومیت ابزار ضروری برای توسعه مجدد شهری و توسعه زیرساخت ها باقی مانده است، دولت ها را قادر می سازد تا پروژه هایی را دنبال کنند که به نفع عموم مردم است.قدرت به دست آوردن مالکیت خصوصی برای استفاده عمومی، ساخت جاده ها، مدارس، خدمات و دیگر زیرساخت های حیاتی است که جامعه مدرن به آن وابسته است.
با این حال، ورزش دامنه برجسته نیز سوالات عمیقی در مورد تعادل مناسب بین نیازهای عمومی و حقوق مالکیت خصوصی مطرح می کند. گسترش "استفاده عمومی" برای شامل توسعه اقتصادی و توسعه مجدد شهری بحث های قابل توجهی را ایجاد کرده است، به ویژه هنگامی که محکوم اموال در نهایت به توسعه دهندگان خصوصی به جای پروژه های عمومی سنتی است. - تاثیر بی توجهی بر جوامع رنگ و محله های کم درآمد نگرانی های فوری در مورد عدالت و عدالت در مورد دامنه مناسب از دامنه برجسته.
چارچوب قانونی حاکم بر حوزه برجسته نشان دهنده تلاش های مداوم برای تعادل این منافع رقابتی است. الزامات قانون اساسی برای استفاده عمومی و فقط جبران خسارت، حفاظت های مهمی را برای صاحبان اموال فراهم می کند، در حالی که حفاظت از رویه های رویه ای فرصت هایی برای به چالش کشیدن جبران نادرست یا ناکافی دولت در پاسخ به تصمیم کلیو نشان می دهد که قانون همچنان در پاسخ به نگرانی های عمومی و شرایط تغییر می کند.
برای صاحبان املاکی که با محکومیت مواجه هستند، درک حقوق و گزینه های خود ضروری است. مشاوره اولیه با مشورت حقوقی با تجربه، به دست آوردن برنامه های مستقل، و توجه دقیق به الزامات رویه می تواند به طور قابل توجهی بهبود نتایج.در حالی که قدرت دولت برای محکوم کردن اموال گسترده است، نامحدود نیست، و صاحبان اموال فرصت های معنی دار برای به چالش کشیدن یا مذاکره برای جبران منصفانه دارند.
برای دولت ها و مقامات توسعه مجدد، استفاده مسئولانه از دامنه برجسته نیاز به توجه دقیق به منافع عمومی واقعی، جبران منصفانه، مشارکت جامعه و حمایت از ساکنان آواره دارد. دامنه Eminent باید به عنوان آخرین راه حل استفاده شود، با توجه کامل از گزینه ها و اثرات بر جوامع آسیب دیده، معیارهای روشن برای تعیین چراغ روشن، و پاسخگویی برای مزایای وعده داده شده می تواند اطمینان حاصل کند که پروژه های توسعه در حالی که منافع عمومی احترام می کنند.
به جلو، نقش دامنه برجسته در توسعه شهری در پاسخ به تغییر نیازها و ارزش ها ادامه خواهد داد. سازگاری آب و هوا، نوسازی زیرساخت ها و شهرنشینی مداوم خواسته های جدید برای کسب زمین ایجاد می کند، در حالی که نگرانی در مورد عدالت و جابجایی جامعه نشان می دهد که چگونه این قدرت ها تمرین می کنند. پیدا کردن رویکردهای که پروژه های عمومی لازم را در حالی که حفاظت از حقوق مالکیت و جوامع تحت تاثیر قرار دارد، یک چالش مداوم است که نیاز به توجه سیاستگذاران و شهروندان دارد.
تنش بین نیازهای عمومی و حقوق مالکیت خصوصی ذاتی در حوزه برجسته است و نمی تواند به طور کامل حل شود، با این حال، از طریق استفاده متفکرانه از اصول حقوقی، تعهد واقعی به عدالت و عدالت، مشارکت اجتماعی معنادار و ادامه اصلاح چارچوب های حقوقی، امکان استفاده از دامنه برجسته به شیوه هایی که خدمت به اهداف عمومی مشروع در حالی که احترام به حقوق و منافع صاحبان اموال و جوامع این تعادل ضروری برای توسعه اقتصادی است، در حالی که به طور واقعی کمک می کند و به حقوق مالکیت عمومی است.