شما باید درباره قوانین کوچک سازی محلی و مالکیت خود بدانید

درک بنیاد حقوق مالکیت: یک اقدام عمیق به قوانین کوچک سازی محلی

جنبه های کمی از مالکیت مالکیت مالکیت به اندازه ی وزن حمل می شود و به عنوان بسیاری از شگفتی های بالقوه – به عنوان قوانین منطقه ای محلی – چه شما در حال خرید اولین خانه خود هستید، گسترش یک ملک تجاری، یا به سادگی به دنبال اضافه کردن یک عرشه، قوانین تعیین شده توسط شهرداری خود را دیکته می کند که چه چیزی می توانید و چه نمی توانید انجام دهید؛ آنها یک تصمیم جمعی جامعه را در مورد چگونگی استفاده از زمین، توسعه داده و صاحبان پر هزینه برای اطمینان از دارایی های ضروری است و تصمیم گیری های ضروری برای درک دارایی های ضروری است.

این مقاله در اصول منطقه بندی گسترش می یابد، کشف صاحبان املاک و مستغلات اغلب مواجه می شوند و استراتژی های عملی برای هدایت این چشم انداز پیچیده را فراهم می کند.ما همچنین سناریوهای دنیای واقعی را بررسی خواهیم کرد که در آن دانش منطقه ای تفاوت بین یک پروژه موفق و یک کابوس نظارتی ایجاد می کند.

قوانین کوچک و چرا وجود دارند؟

در هسته آن، قانون منطقه ای مجموعه ای از مقررات است که یک شهرداری را به مناطق یا مناطق تقسیم می کند، هر کدام با استفاده های مجاز خاص، استانداردهای ساختمان و محدودیت های تراکم، دولت های محلی این قوانین را تحت اصل قانونی از قدرت (FLT:0police قدرت [FLT 1]، که اجازه می دهد تا آنها را به تنظیم اموال خصوصی برای محافظت از بهداشت عمومی، ایمنی و رفاه مدرن، و مفهوم اولیه از محوطه سازی شهری جدا شده در قرن 20، و مقررات جامع در نیویورک.

Zoning چندین عملکرد بحرانی را انجام می دهد:

• تقسیم زمین های ناسازگار [FLT 1] استفاده می شود؛ برای مثال، صنعت سنگین را از مدارس و خانه ها دور نگه دارید.
• تراکم جمعیت را از بین می برد [FLT 1 ] برای اطمینان از زیرساخت هایی مانند جاده ها، آب و فاضلاب می تواند از تعداد ساکنان یا کارگران حمایت کند.
• [[۱] [۱۰] ارزش های مالکیت را در نظر بگیرید [[۱۰]] با ایجاد پیش بینی در مورد آنچه که می توان در بعدی ساخت.
• اجرای اهداف برنامه ریزی اجتماعی [FLT 1]، مانند تشویق مسکن مقرون به صرفه یا حفاظت از فضای باز.

بدون منطقه بندی، یک باشگاه نوار می تواند به طور قانونی در کنار یک مدرسه ابتدایی باز شود یا یک برج آپارتمان 40 طبقه می تواند در وسط یک محله آرام حومه شهر افزایش یابد. Zoning ایجاد سفارش از آنچه که در غیر این صورت یک هرج و مرج از منافع خصوصی رقابتی است.

چارچوب حقوقی پشت Zoning

احکام زودیینگ معمولاً بخشی از یک منطقه شهری (FLT:0) کد انضباطی ، همراه با کدهای ساختمان، کدهای آتش نشانی و سایر مقررات استفاده از زمین هستند، آنها از طریق یک فرایند عمومی ایجاد و اصلاح می شوند که شامل برنامه ریزی کمیسیون، شورای شهر و اغلب رفراندوم عمومی است.

انواع طبقه بندی های Zoning و مفاهیم عملی آنها

در حالی که مقاله اصلی فهرست دسته های گسترده را ذکر کرد، کاربرد واقعی در جهان دقیق تر است. درک جزئیات هر طبقه بندی می تواند از اشتباهات پر هزینه جلوگیری کند.

خانه های کوچک: بیش از خانه های Just

محوطه سازی مسکونی شامل چندین زیرمجموعه است. R-1 معمولاً توسعه را به خانه های تک نفره محدود می کند، در حالی که R-2 ممکن است به دوبلکس اجازه دهد، و R-3 یا R-4 اجازه می دهد آپارتمان های چند خانواده یا خانه های شهری را محدود کنند - محدودیت های بحرانی اغلب شامل (FLT:0minimum اندازه [F:1، که معمولاً ۱۰۰۰۰ فوت یا تعداد ظرفیت ساخت و ساز (Fhowr3:3) می تواند به شدت محدود شود.

یک سقوط مشترک: صاحبان خانه فرض می کنند که می توانند یک واحد اجاره ای (یک واحد مسکونی ورودی) یا ADU) را در حیاط خلوت خود اضافه کنند، با این حال، بسیاری از کدهای قدیمی تر به طور واضح ADU ها را ممنوع کرده یا به مالک اشغال و پارکینگ اضافی نیاز دارند.

بازی تجاری Zoning: طیف وسیعی از انواع کسب و کار

مناطق تجاری به طور گسترده ای متفاوت است. C-1 (تجارت همسایگی) ممکن است اجازه دهد خرده فروشی کوچک و دفاتر حرفه ای اما ممنوع کردن درایو و یا تعمیر خودرو فروشگاه های C-2 یا C-3 (تجارت عمومی) اجازه می دهد تا مجموعه وسیعی از کسب و کارها، از جمله رستوران ها، ایستگاه های گاز و فروشگاه های بزرگتر استفاده کنند.

صنعتی و کشاورزی

منطقه بندی صنعتی به مناطق صنعتی نور تقسیم شده است (تحریم، مونتاژ، آزمایشگاه های تحقیقاتی) و صنعتی سنگین (مخفیف، پردازش شیمیایی، مناطق بافر)، مناطق بافر (فضای سبز، دیوارها یا موانع) اغلب بین مناطق صنعتی و مسکونی، منطقه کشاورزی، رایج در مناطق روستایی، حفاظت از زمین های کشاورزی از آلودگی شهری، اما همچنین ممکن است حداقل بسته (به عنوان مثال، 40 هکتار) را اعمال کند.

استفاده ترکیبی از Zoning: The Modern Trend

بسیاری از پیشرفت های جدید از ترکیب شده (MX) یا استفاده از واحد توسعه (PUD) بیش از حد استفاده از وسایل مسکونی، تجاری، و گاهی اوقات استفاده از صنعتی نور در همان ساختمان یا توسعه انعطاف پذیر، مناطق مخلوط استفاده اغلب با استانداردهای اضافی طراحی، مانند امکانات زمینی متصل به طور خاص، و یا امکانات پارکینگ یکپارچه.

چگونه Zoning به طور مستقیم بر ارزش مالکیت و پتانسیل توسعه شما تأثیر می گذارد

مقاله اصلی در مورد محدودیت های ساختمان و محدودیت های استفاده از آن، بیایید بر روی مکانیک گسترش پیدا کنیم، زیرا منطقه بندی مسلماً تنها تاثیر خارجی بر ارزش بازار ملک است.

Zoning تعیین می کند که بالاترین و بهترین استفاده

Apprs و سرمایه گذاران یک ملک را بر اساس بالا و بهترین استفاده ارزیابی می کنند - سودآورترین، قانونی مجاز و فیزیکی ممکن است استفاده شود. - منطقه بسیار برای آپارتمان های چند خانواده بسیار مهم است که به شدت بیش از یک محدود به خانه های تک خانواده، با فرض مکان های مشابه اگر شما منطقه زمین برای کشاورزی خود را داشته باشید، اما یک توسعه دهنده خرید یک منطقه همسایه به شدت کاهش می دهد اگر یک منطقه کاهش ارزش کاهش اموال منطقه ای از طریق کاهش می دهد، اگر تغییر اموال منطقه ای از طریق آن، اگر کاهش می تواند کاهش یابد، اگر تغییر اموال منطقه ای از طریق کاهش یابد، اگر کاهش ارزش منطقه ای از طریق کاهش دهد، اگر کاهش ارزش کاهش ارزش منطقه ای که ممکن است.

«Zoning Premium»

در بازارهای املاک گرم، املاکی که قبلا دارای حق بیمه (FLT:0) هستند نامگذاری منطقه بندی (به عنوان مثال، تمام مجوزهای لازم تایید شده) دستور یک حق بیمه است که سرمایه گذاران پرداخت بیشتر برای یک ملک که بلافاصله می تواند یک ساختمان 10 طبقه بندی را پشتیبانی کند، از یک فرایند تسریع طولانی است. درک این حق بیمه برای فروشندگان و خریداران که زمان سرمایه گذاری در برابر هزینه های خود را دارند.

مطالعه موردی: تله کسب و کار خانگی

یک صاحب خانه را در نظر بگیرید که می خواهد یک نانوایی کوچک از آشپزخانه خود را اجرا کند، بسیاری از مناطق مسکونی اجازه می دهد تا "شغل خانه" اما به شدت آنها را محدود کنید: هیچ نشانه ای، ترافیک مشتری بیش از چند نفر در روز، هیچ کارمند خارج از خانه، و بدون سر و صدا و یا بوی، اگر صاحب خانه شروع به فروش عمده فروشی محلی و یا استخدام رانندگان تحویل، آنها احتمالا یک صاحب شهر را نقض می کنند که به پرداخت هزینه های قانونی نیاز دارند (و یا اجازه می دهد تا آنها را متوقف کند).

بررسی قوانین کوچک سازی محلی: راهنمای گام به گام

مقاله اصلی ارائه شده یک لیست پایه است.در اینجا یک روش تحقیقاتی جامع تر است که صاحبان املاک می توانند از آن پیروی کنند.

1. [در این باره] اگر اموال شما در زمین های شهری غیر انحصاری باشد، [FLT3] اداره برنامه ریزی شهری دارای اختیار شماست.
2. نقشه رسمی منطقه بندی را نگه دارید، اکثر شهرها یک نقشه GIS آنلاین تعاملی (سیستم اطلاعات جغرافیایی) ارائه می دهند. آدرس خود را برای دیدن منطقه خود و مرزهای آن وارد کنید.
3. متن فرمان منطقه بندی را بخوانید، این یک سند طولانی است، اما بر روی فصل منطقه خود تمرکز کنید، به دنبال جدول "استفاده های مجاز"، "استاندارد های توسعه" (خشک، پوشش، نسبت پارکینگ)، و " استثنا ویژه" یا "استفاده از شرایط" باشید.
4. طرح جامع [FLT: 1 ] [برنامه عمومی ] ] را بررسی کنید [ ] ] برنامه جامع مدت زمان طولانی سیاست استفاده از زمین را تنظیم می کند (به عنوان مثال، این منطقه باید از صنعتی به مخلوط در بیش از 20 سال انتقال یابد) ممکن است با توجه به برنامه ریزی بعدی تنظیم شود.
5. صحبت کردن با یک برنامه ریز تماس یا بازدید از بخش برنامه ریزی [درخواست برای یک نامه تأیید فوری] که تاییدیه و لیست اموال در حال حاضر هر گونه تغییرات در انتظار.
6. سلام حرفه ای برای پروژه های پیچیده، یک وکیل استفاده از زمین یا مشاور عجله می تواند به طور متقابل، مجوز استفاده مشروط و برنامه های تجدید نظر.

مسائل متداول در مورد چگونگی حل و فصل کردن Them

علاوه بر فهرست کلی، صاحبان املاک اغلب با این چالش های خاص مواجه می شوند.

استفاده های غیر متعهد و ساختار

استفاده غیر متعهد وجود دارد زمانی که یک ملک به طور قانونی به گونه ای مورد استفاده قرار می گیرد که در حال حاضر تحت منطقه فعلی ممنوع است، به عنوان مثال، یک فروشگاه گوشه که قبل از منطقه دوباره مسکونی شده است ممکن است اجازه ادامه دهد - اما تنها اگر آن را گسترش نمی دهد و یا تغییر مالکیت (بسیاری از مقررات غیر اطلاع رسانی پس از یک دوره تامین مالی آینده به طور قابل توجهی).

تنوع بندی: چه زمانی و چگونه درخواست

[[۱] [۱۰] [[۱]] [[۱]] [[۱]]] [[۱]]] [۱] [۱] [۱]] [۱]] [۱] [۱] [۱]] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱] [۱]] [۱]] [۲]]] [۲]]] [۲] [۲]]]] [۲]]] [۲] [۲]]]] [و [۲] [۲] [۲] [۲]]]] [۲]]]] [۲] [۲]]]]]]]]]]]]] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۱۰] [۲] [۲] [۲]]] [۲] [۲] [۲] [۲] [۲]] [۲] [۲] [۲] [۲] [۳]]] [۳] [۱]]]] [۱] [۱۰] [و [۲] [۲] [۲] [۲] [۲]]] [۲] [۲]]] [۲] [۲

اصلاحات سریع و جامع برنامه

اگر می خواهید از منطقه فعلی استفاده کنید، مانند ساخت یک آپارتمان 10 طبقه در منطقه ای که محدود به 4 داستان است، شما ممکن است به یک شتاب دهنده نیاز داشته باشید، این یک عمل قانونی است، تصمیم گیری شده توسط شورای شهر یا کمیسیون شهرستان، و آن را بسیار دشوار است از یک واریانس است که شما باید نشان دهید که اغلب نیاز به خدمات جامع است (به طور گسترده).

حفظ پیش از تغییرات زودیینگ و حمایت اجتماعی

Zoning به طور منظم کد های خود را به روز نمی کند تا به تغییرات در تقاضای مسکن، اولویت های توسعه اقتصادی و نگرانی های زیست محیطی رسیدگی کند.

• در جلسات عمومی ، هنگامی که یک شهر یک دستورالعمل جدید منطقه ای یا یک تکرار خاص را پیشنهاد می کند، شنوایی عمومی برگزار می شود - یا حتی فقط مشاهده - می تواند به شما هشدار اولیه تغییراتی را بدهد که می تواند بر ارزش ملک یا چشم انداز توسعه شما تأثیر بگذارد.
• جلسات کمیسیون برنامه ریزی برای بازدید اکثر شهرها در دسترس زندگی می کنند و یا پست های آنلاین.به دنبال مواردی مانند "تجدیدنامه های متن" به کد منطقه ای (تغییر قوانین برای پارکینگ، ADUs و غیره) و "تغییرات منطقه" در خواص نزدیک خود را.
• فرم یا پیوستن به یک انجمن محله ، صدای جمعی مهم است.یک محله متحد می تواند بر تصمیمات منطقه ای تاثیر بگذارد یا با تحولات ناسازگار مقابله کند، در مقابل، اگر قصد دارید توسعه دهید، مشارکت با گروه های محله در اوایل می تواند مخالفت را کاهش دهد.
• از ابزارهای آنلاین استفاده کنید [FLT 1: 1] وب سایت هایی مانند تحقیقات کم [ و پورتال های دولتی محلی در حال حاضر ارائه نقشه های منطقه ای و تاریخ مجوز EPA منابع رشد هوشمند ارائه راهنمایی در مورد چگونگی ارتباط با توسعه پایدار است.

ملاحظات ویژه برای سرمایه گذاران تجاری

سرمایه گذاران خرید ملک تجاری باید بیش از هزینه های مالی را به تعویق بیندازند. Zoning می تواند یک معامله را انجام دهد یا شکست دهد.

• مجوز استفاده از [و] یک ملک منطقه ای "تجاری" هنوز هم ممکن است یک کسب و کار خاص مانند یک نوار، یک فروشگاه یا یک مهد کودک را ممنوع کند استفاده از جدول منبع قطعی است.
• نسبت مساحت کف (FAR) را بررسی کنید، این کل فیلم های مربعی را نسبت به اندازه زیاد محدود می کند.
• الزامات پارکینگ بسیاری از شهرها نیاز به یک فضای پارکینگ در هر 200-300 فوت مربع فضای خرده فروشی دارند.اگر بسیاری از شما نمی توانند پارکینگ کافی را در نظر بگیرند، ممکن است نیاز به خرید زمین مجاور یا درخواست برای یک اختلاف پارکینگ داشته باشید.
• مجوز استفاده مشروط را صادر کنید، اگر نوع کسب و کار شما "به درستی" نیست، شما باید برای مجوز استفاده مشروط یا خاص درخواست کنید.این زمان، هزینه و عدم اطمینان را اضافه می کند. انجمن برنامه ریزی آمریکا منابع در مقررات قانونی مجوز های کاربری زمین ارائه می دهد.

نتیجه گیری: کار کردن برای شما

قوانین منطقه ای محلی می توانند مانند یک پیچ و خم از محدودیت ها احساس کنند، اما آنها همچنین یک چارچوب هستند که از ارزش های مالکیت و شخصیت جامعه محافظت می کند. کلید موفقیت تحقیق فعال و راهنمایی حرفه ای است که آیا شما یک صاحب خانه هستید که برنامه های نوسازی را برنامه ریزی می کند، یک مالک کسب و کار کوچک که یک فروشگاه را اجاره می دهد، یا یک سایت را ارزیابی می کند، زمان برای درک کد منطقه ای قدرتمند است و نمی تواند آن را ذخیره کند.

برای مطالعه بیشتر، با [Fornell:] مرور کلی موسسه اطلاعات حقوقی موسسه اطلاعات حقوقی از قانون منطقه بندی مشورت کنید یا وب سایت بخش برنامه ریزی شهرداری محلی خود را بررسی کنید.دانش واقعا بهترین دفاع در برابر اشتباهات منطقه ای پر هزینه است.