درک قوانین زودیینگ: نقش دولت محلی در برنامه ریزی جامعه

دولت های محلی مقررات منطقه ای را به زمینه های جغرافیایی، جمعیتی و اقتصادی خاص خود تنظیم می کنند.به عنوان مثال، یک حومه سریع رشد ممکن است از منطقه بندی برای حفظ محله های تک خانواده استفاده کند در حالی که هدایت توسعه تجاری به راهروهای اصلی، در حالی که یک هسته شهری ساخته شده می تواند منطقه ای را برای تشویق توسعه حمل و نقل محور و پروژه های ترکیبی استفاده کند. انعطاف پذیری و کنترل محلی در منطقه ای آن را قدرتمند، اما همچنین ابزار برنامه ریزی اجتماعی.

هدف و اهمیت قوانین زودیینگ

Zoning به چندین تابع مرتبط که فراتر از جدا کردن استفاده از زمین است، کمک می کند تا روشن شود که چرا دولت های محلی منابع قابل توجهی را برای ساخت و ساز و بازسازی کدهای منطقه ای خود اختصاص می دهند.

توسعه منظم و استفاده از زمین

هدف اصلی منطقه سازی جلوگیری از استفاده از زمین ناسازگار از نزدیک شدن به یکدیگر است. قرار دادن یک کارخانه صنعتی سنگین در کنار یک مدرسه یا یک محله مسکونی آرام می تواند تفاوت هایی مانند سر و صدا، آلودگی، ترافیک و خطرات ایمنی ایجاد کند. Zoning الگوهای قابل پیش بینی توسعه توسط گروه بندی مشابه با هم - مناطق مسکونی از صنعت سنگین، صنایع تجاری و زیرساخت های باز، و مقررات آب را کاهش می دهد.

حفاظت از ارزش های مالکیت و شخصیت همسایه

مقررات پایدار و قابل پیش بینی استفاده از زمین کمک به محافظت از ارزش های اموال با اطمینان از اینکه سرمایه گذاری صاحب خانه توسط ساخت یک کارخانه زباله یا یک فروشگاه خودرو در درب بعدی ذخیره سازی همچنین حفظ شخصیت محله با تنظیم ارتفاع ساختمان، سبک های معماری، اندازه های زیاد و چگالی، به عنوان مثال، یک کد منطقه ای ممکن است نیاز به خانه های جدید در یک منطقه تاریخی و یا حفظ ویژگی های اطمینان خاص که در نزدیکی مناطق حمل و نقل و نقل و نقل و نقل مکان های محدود است.

بهداشت عمومی، ایمنی و رفاه

Zoning به طور مستقیم به سلامت عمومی و ایمنی با تنظیم پروتز ساختمان کمک می کند تا نور کافی، هوا و فضای باز را تضمین کند؛ با نگه داشتن صنایع خطرناک از مناطق مسکونی؛ و با نیاز به پارکینگ کافی در خیابان و دسترسی به وسایل نقلیه اضطراری وجود دارد، بسیاری از کدهای منطقه ای شامل مقررات برای مدیریت سیل، زهکشی طوفان و حفاظت از درختان، در نتیجه کاهش خطرات طبیعی و ترویج سلامت و همچنین پشتیبانی از امکانات بهداشتی برای این مناطق عمومی مانند پارک های محلی، و یا ارائه خدمات کانال، به عنوان مراکز خدمات عمومی، که در حال حاضر نیاز به مراکز خدمات منابع عمومی، از جمله نیاز به مراکز حمل و یا خدمات منابع بهداشتی، از جمله امکانات بهداشتی، از جمله امکانات و یا خدمات منابع بهداشتی، از جمله امکانات بهداشتی، به مراکز حمل و یا خدمات منابع خاص، از جمله مکان های عمومی، از جمله مکان های عمومی، از جمله مکان های حمل و یا خدمات منابع بهداشتی، از جمله مکان های عمومی، از جمله نیاز به مراکز حمل و یا خدمات منابع اختصاص داده شده است.

توسعه اقتصادی و پایداری مالی

دولت های محلی از منطقه بندی استراتژیک برای جذب کسب و کار، ایجاد شغل و گسترش پایگاه مالیاتی استفاده می کنند.با طراحی مناطق تجاری، اداری و صنعتی، شهرداری ها سیگنال به سرمایه گذاران که در آن توسعه تشویق می شود، استانداردهای عملکردی - مانند محدودیت در سر و صدا، انتشار گازهای گلخانه ای و نسل ترافیک - می توانند مناطق صنعتی را برای استفاده های همسایه قابل لمس تر کنند.

حفاظت از محیط زیست و پایداری

به طور فزاینده ای، کدهای منطقه ای شامل اهداف زیست محیطی است.مناطق Overlay می توانند از مناطق حساس طبیعی مانند تالاب ها، شیب های شیب دار و راهروهای حیات وحش محافظت کنند. مقررات خوشه ای به توسعه دهندگان اجازه می دهد تا بر روی حداقل بخش حساس محیط زیست یک سایت متمرکز شوند، حفظ بقیه به عنوان فضای باز، برخی از جوامع استانداردهای ساخت و ساز سبز را به مقررات منطقه ای خود، نیاز به ساخت و ساز جدید برای مقابله با بهره وری انرژی یا مدیریت آب های بیشتر، تشویق می کنند.

انواع طبقه بندی های Zoning

در حالی که هر شهرداری دسته بندی های خود را ایجاد می کند، اکثر آنها به چند نوع کلی تقسیم می شوند. درک این طبقه بندی ها کلید تفسیر نقشه منطقه ای و هدایت فرآیند توسعه است.

خانه »

مناطق مسکونی رایج ترین نوع منطقه بندی هستند.آنها تراکم مسکن را تنظیم می کنند - به عنوان واحدهای مسکونی در هر هکتار یا حداقل اندازه های زیاد - و انواع سازه های مجاز است. مناطق مسکونی تک خانواده (R-1) معمولا اجازه می دهند خانه های جداگانه در مناطق فردی، در حالی که مناطق چند خانواده (R-3، R-4) اجازه می دهد دوبلکس، شهر و آپارتمان های مسکونی، برخی از وسایل مسکونی (AD) وسایل نقلیه مسکونی یا وسایل نقلیه مسکونی را تشویق کنند.

تجارت تجاری

مناطق تجاری شامل فروشگاه های خرده فروشی، دفاتر، رستوران ها، هتل ها و کسب و کارهای خدماتی هستند که از مناطق تجاری محله (محافظه کاران محلی) به مراکز خرید منطقه ای و مناطق تجاری مرکزی می شوند و اغلب نسبت منطقه کف (FAR)، ارتفاع ساختمان، علامت گذاری، پارکینگ و بافر از مناطق مسکونی را تنظیم می کنند.

صنعتی ASTING

مناطق صنعتی برای تولید، انبارداری، توزیع و امکانات تحقیق و توسعه محفوظ هستند.این مناطق معمولاً از مناطق مسکونی و راه آهن نزدیک، بزرگراه ها یا پورت های منطقه بندی صنعتی، به طور دقیق تر به نور صنعتی تقسیم می شوند (به عنوان مثال، گیاهان مونتاژ، آزمایشگاه ها) و سنگین صنعتی (به عنوان مثال، کارخانه های شیمیایی)، با استانداردهای دقیق تر برای بررسی عملکرد و مجوز زیست محیطی مورد نیاز است.

کشاورزی ASTING

منطقه کشاورزی از زمین های کشاورزی از توسعه مسکونی یا تجاری گسترده محافظت می کند، به طور معمول اجازه می دهد کشاورزی، مزرعه داری و فعالیت های مرتبط را حفظ کند و ممکن است استفاده های غیرفارم را ممنوع کند، حداقل اندازه های زیادی اغلب بزرگ هستند (به عنوان مثال، 20 هکتار یا بیشتر) برای حفظ بقای عملیات کشاورزی، برخی از مناطق کشاورزی شامل انتقال حقوق توسعه (TDR) برنامه هایی است که به مالکان اجازه می دهد تا سازندگان بالقوه رشد خود را در مناطق مشخص شده به فروش برسانند.

استفاده ترکیبی و خاص-Purpose Zoning

بسیاری از کدهای منطقه بندی مدرن شامل مناطق ترکیبی است که اجازه می دهد ترکیبی از مسکونی، تجاری و گاهی اوقات استفاده های صنعتی نور در همان ساختمان یا منطقه را فراهم می کند.منطقه های ترکیبی را تشویق می کند و وابستگی های خودرو را کاهش می دهد، مناطق ویژه شامل تحولات واحد برنامه ریزی شده (PUDs)، که اجازه می دهد استانداردهای طراحی انعطاف پذیر برای پروژه های بزرگ مقیاس؛ مناطق اضافه که شامل مقررات مالکیت تاریخی، و یا بررسی های مهم هستند؛ و یا مناطق مورد بررسی قرار می گیرند.

فرآیند کوچک سازی: چگونه دولت محلی استفاده از زمین را شکل می دهد

ایجاد، اصلاح و اجرای قوانین منطقه ای شامل یک فرآیند ساختار یافته است که تجزیه و تحلیل فنی، مشارکت عمومی و تصمیم گیری سیاسی را متعادل می کند.این فرایند یک تابع اصلی بخش های برنامه ریزی دولتی محلی، کمیسیون های برنامه ریزی و نهادهای قانونی است.

برنامه ریزی جامع به عنوان بنیاد

Zoning در خلاء اتفاق نمی افتد، به طور معمول بر اساس یک طرح پیش بینی کننده [ (همچنین به عنوان یک طرح کلی یا برنامه کارشناسی ارشد) است که بیان دیدگاه بلند مدت جامعه برای رشد، توسعه، حفاظت و زیرساخت طرح تعیین اهداف و سیاست های برای استفاده از زمین، حمل و نقل، مسکن، توسعه اقتصادی، و توسعه زیست محیطی، اغلب باید برنامه جامع برای اجرای برنامه ریزی جامع و یا تنظیم مقررات جامع است.

پیش بینی و تجدید نظر در مورد یتیمان

کارکنان برنامه ریزی - اغلب توسط مشاوران و مشاوران حقوقی کمک می کنند - مقررات منطقه ای و نقشه را نقض می کنند.این کار شامل انجام یک موجودی با استفاده از زمین، تجزیه و تحلیل روند جمعیت شناختی و اقتصادی، ظرفیت زیرساخت های پیچیده و مدل سازی سناریوهای رشد آینده است که ورودی عمومی از طریق کارگاه های اجتماعی، نظرسنجی های آنلاین و شنوایی عمومی قبل از کمیسیون برنامه ریزی جمع آوری شده است.

تنوع، استفاده های مشروط و مجوز های ویژه

حتی دقیق ترین کد منطقه ای نمی تواند هر موقعیتی را پیش بینی کند تا انعطاف پذیری را فراهم کند، دولت های محلی مکانیسم هایی را برای تسکین ایجاد می کنند. ALT:0 اجازه می دهد تا مالک ملک به طور معمول از یک الزام خاص (به عنوان مثال، یک محدودیت تنظیم یا ارتفاع) منحرف شود اگر اجرای دقیق یک سختی غیر ضروری ایجاد کند.

اجرای و سازگاری

هنگامی که یک حکم منطقه ای در محل قرار دارد، دولت های محلی آن را از طریق مجوز ساختمان، بازرسی و افسران اجرای کد اجرا می کنند. مالکان املاک که مقررات منطقه بندی را نقض می کنند - به عنوان مثال، با عمل یک کسب و کار در یک منطقه مسکونی یا ساختمان فراتر از ارتفاع مجاز - ممکن است متوجه نقض، جریمه یا حتی دستور دادگاه برای متوقف کردن عملیات ضروری است - و اغلب تحت عملکرد کارکنان - که تضمین می کند دیدگاه جامعه از دید.

چالش ها و انتقادات از زودیینگ

علی رغم استفاده گسترده از آن، منطقه بندی بدون بحث و جدل نیست، منتقدان استدلال می کنند که منطقه بندی سنتی به طیف وسیعی از مشکلات اجتماعی، اقتصادی و زیست محیطی کمک کرده است.دولت های محلی باید با این چالش ها به روز رسانی کدهای خود، برخورد کنند.

کاهش مسکن و مسکن

یکی از مداوم ترین انتقادات منطقه بندی نقش آن در جذب جدایی نژادی و اقتصادی است. منطقه بندی انحصاری شیوه های آن است - مانند حداقل اندازه های زیادی از یک منطقه یا بیشتر، ممنوعیت مسکن چند خانواده، و محدودیت های تراکم محدود - به طور موثر قیمت پایین درآمد و مردم از برخی از مقررات شهری، اغلب به عنوان حفظ مناطق مسکونی خصوصی، "هزینه های دولتی، به عنوان مناطق خصوصی، به عنوان حفظ اموال خصوصی، و مناطق خصوصی ".

NIMBYism و مقاومت جامعه

تغییرات منطقه ای مجاز - به ویژه کسانی که تراکم را افزایش می دهند یا اجازه می دهند انواع جدید توسعه - به طور مداوم با مخالفت از ساکنان موجود مواجه می شوند، این پدیده که به عنوان NIMBYism ("نه در حیاط پشتی من") شناخته می شود، می تواند پروژه های گسترده تر مانند مسکن مقرون به صرفه، پناهگاه ها، خانه های گروهی یا امکانات انرژی تجدید پذیر را به تاخیر بیندازد.

پیچیدگی و دسترسی

کدهای کوچک پیچیده هستند، اغلب صدها صفحه را با جداول پیچیده و اصطلاحات قانونی اجرا می کنند، این پیچیدگی می تواند برای شهروندان عادی، صاحبان کسب و کار کوچک و حتی مقامات محلی برای درک قوانین دشوار باشد، زیرا تصمیمات توسعه ممکن است تحت سلطه توسعه دهندگان و وکلای استفاده از زمین قرار گیرد، در حالی که ساکنان و گروه های محلی برای مشارکت موثر در جوامع کار می کنند و کدهای تعامل عمومی را بهبود می دهند.

محیط زیست و عدالت تجارت - اخراج

Zoning می تواند عواقب زیست محیطی ناخواسته داشته باشد، به عنوان مثال، منطقه بزرگ در مناطق حومه منجر به کم تراکم گسترده است که کشاورزی را مصرف می کند، انتشار خودرو و زیستگاه حیوانات خانگی را در مقابل افزایش می دهد، تلاش برای تمرکز توسعه در هسته های شهری از طریق تشدید می تواند مخالفت از ساکنان مربوط به تحریک و جابجایی را ایجاد کند.

مطالعات موردی در Zoning

بررسی اینکه چگونه شهرهای مختلف به منطقه نزدیک شده اند، قدرت و مشکلات این ابزار نظارتی را نشان می دهد.

شهر نیویورک: محل تولد Zoning مدرن

قطعنامه منطقه ای شهر نیویورک در برنامه ریزی شهری برجسته بود، ایجاد قوانین ارتفاع و عقب نشینی که خط افق نمادین شهر را شکل داد، در طول دهه ها، منطقه بندی شهر به طور چشمگیری تکامل یافته است.در 1961، یک تجدید نظر جامع که نسبت های منطقه مسکونی (FAR) و فضاهای عمومی بیشتر را معرفی کرد، شهر "سرعت لازم برای ادامه دادن به بخش های مسکن جدید را دارد که شامل می شود.

پورتلند، اورگان: آزمایشگاه برای Zoning پیشرو

پورتلند به طور گسترده ای برای رویکردهای نوآورانه منطقه ای خود شناخته شده است، مرز رشد شهری آن (UGB)، که در سال 1979 تاسیس شده است، با محدود کردن توسعه به یک منطقه مشخص و حفظ زمین های کشاورزی و جنگل های اطراف در داخل ابزار UGB، پورتلند توسعه حمل و نقل و نقل مکان محور، به جز کدهای مبتنی بر فرم که ساخت شکل و قرار دادن به جای استفاده از ابزار الحاقی شهر، نیاز به اهداف جدید توسعه مسکن، به صرفه تر از آن دارد، به عنوان یک درصد توسعه مسکن های مسکونی و یا توسعه مجدد از توسعه مسکن، به عنوان یک منطقه ای که می تواند نشان دهد.

لس آنجلس: تشدید بحران مسکن

لس آنجلس یکی از شدیدترین بحران های مسکن در ایالات متحده را دارد که به طور تاریخی توسط یک کد منطقه ای که مسکن چند خانواده را در 75٪ از زمین مسکونی ممنوع کرده است، در پاسخ، شهر اصلاحات قابل توجهی را انجام داده است، از جمله شهرهای سال 2019 "Measure JJJ" که نزدیک به حمل و نقل به الزامات مسکن مقرون به صرفه است، و "به روز رسانی عناصر" 2021 که باعث ایجاد تغییرات گسترده در جامعه جدید می شود.

هیوستون: آرامش و عواقب آن

هیوستون تنها شهر بزرگ ایالات متحده بدون کد جامع منطقه ای است، استفاده از زمین از طریق ترکیبی از محدودیت های عملی، مقررات فرعی و مقررات شهری در پارکینگ، ایجاد موانع و حفظ تاریخی تنظیم شده است، در حالی که این انعطاف پذیری موانع توسعه را کاهش می دهد و هزینه های مسکن را نسبتا مقرون به صرفه نگه می دارد، همچنین منجر به درگیری های رشد ناهمگن، استفاده و عدم استفاده از یک روش طراحی شهری و عدم استفاده از آن می شود.

آینده زودیینگ: روند های نوظهور و اصلاحات

دولت های محلی در سراسر کشور در حال تجدید نظر در زمینه منطقه بندی سنتی در پاسخ به چالش های فشار آور مانند تغییرات آب و هوایی، هزینه مسکن و تغییرات جمعیتی هستند. چندین روند کلیدی نقش منطقه ای در برنامه ریزی جامعه را تغییر می دهند.

کد های مبتنی بر فرم

بر خلاف منطقه بندی مبتنی بر استفاده معمولی، کدهای مبتنی بر فرم بر شکل فیزیکی ساختمان ها تمرکز می کنند - ارتفاع، توده، موانع و طراحی نمای ساختمان - به جای فعالیت های خاص در داخل آنها، این کدها هدف ایجاد محله های پیاده روی، مقیاس انسانی با تاکید بر رابطه بین ساختمان ها و فرم عمومی است که به طور فزاینده ای برای توسعه مرکز شهر استفاده می شود، و به طور فزاینده ای برای مناطق شهری استفاده می شود.

خانه های گمشده و گمشده

برای رفع کمبود مسکن، بسیاری از شهرها محله های کوچک را به اجازه "قطب" مسکن - مانند دوبلکس، سه برابر، خانه های شهری و ساختمان های آپارتمان کوچک - در مناطقی که قبلا محدود به خانه های تک خانواده اورگان، کالیفرنیا، و واشنگتن تصویب قوانین ایالتی از پیش خالی کردن منطقه های تک خانواده، در حالی که شهرهایی مانند مینیاپولیس، و جدایی خانواده های سنتی که فقط محدود به رسمیت شناختن اصلاحات مسکن.

آب و هوا - آب و هوا -

Zoning برای پاسخگویی به اهداف آب و هوایی سازگار است، نمونه ها شامل نیاز به زیرساخت شارژ وسایل نقلیه الکتریکی در تحولات جدید، سقف های سبز و سقف های سرد در مناطق جزیره گرمایی شهری، و ایجاد مناطق سیل زده بیش از حدlay است که محدود توسعه در مناطق با خطر بالا است، برخی از جوامع "منطقه بندی انعطاف پذیری" را تصویب کرده اند که در آن بازسازی ساختمان و اقدامات سازگاری آب و هوایی را کاهش می دهد، در نتیجه کاهش می تواند فاصله های مسکن را کاهش دهد.

عدالت و عدالت عمومی

تعداد فزاینده ای از دولت های محلی در حال انجام حسابرسی های عدالت از کدهای منطقه ای خود برای شناسایی و حذف مقرراتی هستند که از نظر تاریخی تبعیض نژادی را حفظ کرده اند، به عنوان مثال، شهرها حداقل اندازه های زیاد، الزامات پارکینگ و محدودیت های اشغالی را که به طور نامتناسب بر جوامع رنگ تأثیر می گذارد، بررسی می کنند.هدف ایجاد کدهای منطقه ای است که فراگیر و انتخاب مسکن عادلانه را ترویج می کنند، همانطور که توسط قانون مسکن فدرال مورد نیاز است.

برنامه ریزی دیجیتال Zoning و Data-Driven

تکنولوژی در حال حاضر در حال ساخت منطقه بندی بیشتر است. بسیاری از شهرها نقشه های تعاملی، پورتال های مجوز آنلاین و خلاصه زبان ساده از قوانین منطقه ای را ارائه می دهند. سیستم های اطلاعات جغرافیایی (GIS) اجازه می دهد تا طراحان اثرات تغییرات منطقه ای پیشنهادی در ترافیک، زیرساخت ها و منابع زیست محیطی را تجزیه و تحلیل کنند.

نتیجه گیری

قوانین کوچک بسیار بیشتر از مقررات فنی خشک هستند؛ آنها بیان ارزش ها و آمال جامعه برای آینده آن هستند.دولت های محلی از این قوانین برای شکل دادن به چشم انداز فیزیکی، اجتماعی و اقتصادی استفاده می کنند، تعادل منافع رقابتی برای دستیابی به توسعه منظم، حفاظت از ارزش های اموال و ارتقاء رفاه عمومی، با این وجود، منبع اصطکاک است، با منتقدان اشاره به نقش آن در هر گونه نوآوری مسکن، و محدود کردن نابرابری مسکن، و محدود کردن مسکن، محدود کردن نابرابری مسکن، و محدود کردن مسکن.

از آنجا که جوامع همچنان به تکامل خود ادامه می دهند، کدهای منطقه ای باید به صورت دوره ای تجدید نظر و اصلاح شوند. موثرترین منطقه بندی، استاتیک نیست، بلکه سازگار است - به داده های جدید، تغییر جمعیت شناختی و در حال تکامل اولویت های عمومی در روند منطقه بندی - چه با حضور در یک جلسه عمومی، ارسال نظرات در مورد یک پیش نویس، و یا خدمت در یک کمیسیون برنامه ریزی - یکی از مستقیم ترین راه ها برای نفوذ در جوامع پایدار و یا با استفاده از سازمان های محلی و سازمان های محلی است.