Table of Contents
بحران رو به رشد مسکن
در سراسر ایالات متحده و سراسر جهان، هزینه مسکن به عنوان یکی از چالش های فشار آور زمان ما ظهور کرده است. Skyrocketing قیمت خانه، دستمزدهای رکود و کمبود مداوم واحدهای مسکن، رویای مالک خانه را برای بسیاری از مناطق مختلف افزایش داده است، در حالی که هزینه اجاره یک سهم بزرگ تر از بودجه خانوار، دولت های محلی، از شهرهای کوچک تا مناطق بزرگ شهری، نمی توانند به طور منظم در مناطق محلی خود دسترسی پیدا کنند، به عنوان آنها دسترسی به عنوان یک بخش های محلی و یا سازمان های محلی تاثیر گذاری شده است.
درک قابلیت بیمه مسکن
هزینه مسکن اساسا در مورد رابطه بین هزینه های مسکن و درآمد خانوار است. معیار استاندارد، که توسط وزارت مسکن و توسعه شهری ایالات متحده (HUD) و بسیاری از سازمان های دیگر مورد استفاده قرار می گیرد، این است که هزینه های مسکن - از جمله اجاره یا وام مسکن، خدمات و مالیات - نباید بیش از 30٪ از درآمد ناخالص خانوار تجاوز کند، زمانی که خانواده ها از این آستانه تجاوز می کنند، هزینه های شدید، اغلب برای حمل و نقل و نقل و نقل و نقل و نقل و نقل و غیره.
طبق گزارش مرکز مطالعات مسکن دانشگاه هاروارد ، تعداد رکورد خانوارهای ایالات متحده در حال حاضر هزینه های گزافی دارند.در سال 2022، بیش از 22 میلیون خانوار اجاره ای که بیش از 30 درصد درآمد خود را صرف مسکن کرده اند، و بیش از 12 میلیون نفر بیش از نیمی از صاحبان خانه ها را صرف کرده اند، مالیات های مسکن را افزایش نمی دهند، و هزینه های نگهداری خصوصی آن به ویژه هزینه های تعمیر و کاهش می یابد.
استراتژی های کلیدی برای رسیدگی به مسکن مسکن
دولت های محلی ابزار قوی در اختیار خود دارند. موثرترین روش ها، تغییرات نظارتی، انگیزه های مالی و مشارکت هایی را که از منابع عمومی و خصوصی استفاده می کنند، ترکیب می کنند.
◄ Inclusionary Zoning
سیاست های انحصاری منطقه بندی (IZ) نیازمند توسعه دهندگان است تا درصد واحدهای پروژه های مسکونی جدید را برای خانواده هایی که زیر آستانه درآمد خاصی قرار دارند، کنار بگذارند، این سیاست ها می توانند اجباری یا داوطلبانه باشند و اغلب شامل مقرراتی برای اطمینان از هزینه های مالی در طول دهه ها می شوند.IZ به ایجاد محله های درآمد ترکیبی کمک می کند، کاهش فقر متمرکز در حالی که گسترش واحدهای مقرون به صرفه بدون یارانه مستقیم عمومی.
برای مثال، حکم مسکن اجباری سان فرانسیسکو، نیازمند توسعه دهندگان پروژه ها با 10 یا بیشتر واحد است تا حداقل 12 درصد از واحدهای مقرون به صرفه را برای خانواده های کم درآمد یا متوسط درآمد، یا پرداخت هزینه در جای دیگر شهرها مانند بوستون و دنور مدل های مشابه را تصویب کرده اند: یک چالش کلیدی تنظیم نسبت هزینه های بالا برای ایجاد تفاوت بدون توسعه کامل ارائه خدمات بهداشتی است.
توسعه مسکن مقرون به صرفه
فراتر از الزامات منطقه ای، دولت های محلی ارائه می دهند طیف وسیعی از انگیزه ها برای تشویق توسعه دهندگان خصوصی برای ساخت مسکن مقرون به صرفه، این مشوق ها شامل مالیات بر اموال، کاهش هزینه های مجوز، فرآیندهای بررسی تسریع شده و کمک های مستقیم از صندوق های اعتماد مسکن محلی است.
در شهر نیویورک، برنامه معافیت مالیاتی 421a (که اکنون با مقرون به صرفه نیویورک جایگزین شده است) یک معافیت مالیاتی قابل توجه برای تحولاتی که شامل واحدهای مقرون به صرفه است، ارائه می دهد، برنامه معافیت مالیات چند خانواده (MFTE) همیشه هزینه های مالیات بر اموال 12 ساله برای ساختمان های چند خانواده جدید است که 20٪ تا 25٪ از واحدهای مقرون به صرفه را رزرو می کنند، با این حال تسریع در ایجاد محدودیت های درآمد بالا، مگر اینکه هزینه های پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های پرداخت شده برای خانه های پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های پرداخت شده برای خانه های پرداخت شده برای خانه های پرداخت هزینه های پرداخت شده برای خانه های پرداخت هزینه های پرداخت شده برای خانه های پرداخت شده برای خانه های پرداخت شده برای خانه های پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های پرداخت هزینه های پرداخت شده برای خانه های پرداخت هزینه های پرداخت هزینه
سیاست های کنترل اجاره
کنترل اجاره - دقیق تر، تثبیت اجاره - محدود کردن مقدار ملکداران می تواند اجاره سالانه افزایش یابد، اغلب افزایش قیمت مصرفی یا درصد ثابت است که این سیاست ها هدف حفاظت از مستاجران موجود از پیاده روی های اجاره ای ناگهانی و غیر قابل پرداخت و حفظ سهام موجود از مسکن به طور طبیعی مقرون به صرفه است. کالیفرنیا، نیویورک، اورگان، و بسیاری از شهرها دارای برخی از اشکال تثبیت اجاره هستند.
در حالی که کنترل اجاره می تواند تسکین فوری به مستاجران ارائه دهد، اقتصاددانان اغلب اثرات بلند مدت خود را مورد بحث قرار می دهند.یک مطالعه نیمه داخلی توسط محققان استنفورد نشان داد که کنترل اجاره در سان فرانسیسکو در واقع کاهش عرضه کلی مسکن اجاره ای با تشویق مالکان برای تبدیل واحدها به آپارتمان ها یا اجاره های کوتاه مدت است.
اعتماد به زمین جامعه
اعتماد به زمین های اجتماعی (CLTs) نهادهای غیر انتفاعی هستند که زمین را به دست می آورند و آن را به اعتماد نگه می دارند، سپس آن را به صاحبان خانه یا توسعه دهندگان برای اجاره زمین اسمی اجاره می دهند، زیرا زمین متعلق به CLT است، هزینه خانه از هزینه زمین جدا شده است، به طور قابل ملاحظه ای کاهش قیمت خرید.
CLTs در حفظ فرصت های دائمی مسکن خانگی موثر بوده است.The Champlain Housing Trust in Burlington، ورمونت یکی از قدیمی ترین و بزرگترین CLT ها در ایالات متحده است که بیش از ۳۰۰۰ خانه مقرون به صرفه را مدیریت می کند، مانند آتلانتا و واشنگتن، D.C، CLT ها را با مشارکت بانک های عمومی تاسیس کرده اند.
مشارکت عمومی خصوصی
مشارکت های عمومی-خصوصی (PPPs یا P3s) با هم جمع آوری منابع شهری، سرمایه خصوصی و اغلب تخصص غیر انتفاعی برای توسعه مسکن مقرون به صرفه در مقیاس، این مشارکت می تواند بسیاری از اشکال را به خود بگیرد: سرمایه گذاری مشترک که در آن شهر کمک می کند زمین و توسعه دهندگان خصوصی نظارت بر ساخت و ساز؛ اعتبار مالیاتی که در آن شهر اختصاص اعتباری پایین در خانه اعتباری (LITCH)؛ یا توسعه های تجاری ترکیبی که با واحدهای تجاری مقرون به صرفه سازی می باشد.
یک مثال قابل توجه، مشارکت "ساخت اجاره" در آستین تگزاس است که در آن شهر یک بسته اضافی برای توسعه 200 واحد که خانواده های هدف قرار گرفته درآمد 60٪ از درآمد متوسط منطقه را تامین می کند، توسعه دهنده پروژه را با اوراق قرضه معاف از مالیات و 4٪ سهام LIHTC تامین می کند، چنین همکاری می تواند زمان بندی پروژه را تسریع کند و تخصص محلی را به ارمغان بیاورد، اما آنها نیاز به نظارت قوی دارند تا از مزایای عمومی محروم شوند.
ابزارهای سیاست اضافی به دست آوردن Traction
فراتر از پنج استراتژی اصلی که در بالا ذکر شد، چندین رویکرد دیگر توسط شهرداری های پیشرو در حال فکر کردن به تصویب رسیده است.
افزایش و رفع تک تک تک خانواده
مینیاپولیس در سال 2018 با تبدیل شدن به اولین شهر بزرگ برای از بین بردن شهر تک خانواده، اجازه می دهد دوبلکس و سه برابر در تمام تعداد مسکونی.از آن زمان، شهرهایی مانند پورتلند، اورگان و شارلوت، کارولینای شمالی، با اجازه تراکم بیشتر، این اصلاحات عرضه مسکن را افزایش می دهد و می تواند قیمت های پایین تر را در طول مطالعات زمان مینیاپولیس، اصلاحات کوچک در ساخت و ساز، هرچند که ممکن است اثرات چند سال های کوچک را در ساخت و چند خانواده های چند نفره داشته باشد.
واحدهای دسترسی (ADU)
ADUs - واحدهای مسکن کوچک و ثانویه در تعداد تک خانواده - یک راه نسبتا کم هزینه برای اضافه کردن تراکم بدون توسعه بزرگ در مقیاس بزرگ است. بسیاری از شهرها محدودیت های منطقه ای آرام و برنامه های پیش تایید شده ADU برای تشویق ساخت و ساز خود را در کالیفرنیا، قانون ایالتی در حال حاضر نیاز به شهرها برای اجازه اقامت، و برنامه های وام دولتی فراهم می کند تا به صاحب خانه کمک کند.
کمک هزینه اجاره و و Vouchers
در حالی که اغلب به عنوان یک مسئولیت فدرال شناخته می شود، برخی از دولت های محلی برنامه های کمک هزینه اجاره خود را تاسیس کرده اند، به عنوان مثال، برنامه مکمل محلی اجاره محلی کلمبیا کوپن هایی را به خانواده های بسیار کم درآمد ارائه می دهد، و شکاف بین آنچه که آنها می توانند پرداخت و اجاره بازار گران است، اما می تواند برای آسیب پذیر ترین ساکنان هدف قرار گیرد.
چالش های مربوط به مسکن مسکن
علی رغم خلاقیت و تعهد رهبران محلی، موانع متعددی مانع پیشرفت می شوند و درک این چالش ها برای طراحی سیاست هایی ضروری است که می تواند در طول طولانی مدت موفق شود.
صندوق های محدود و مالی
مسکن مقرون به صرفه گران است.یک واحد واحد می تواند صدها هزار دلار برای توسعه هزینه کند و یارانه های عملیاتی ممکن است برای دهه ها مورد نیاز باشد. اکثر دولت های محلی به یک پچ از وجوه فدرال (مانند برنامه مشارکت سرمایه گذاری و بلوک توسعه اجتماعی)، صندوق های اعتماد مسکن دولتی و منابع درآمد محلی مانند هزینه های ورود یا مالیات بر کاهش بودجه در طول برنامه های رکود اقتصادی به شدت کاهش می یابد.
مخالفت اجتماعی (NIMBYism)
مقاومت از ساکنان موجود - "نه در حیاط پشتی من" احساسات - یکی از سخت ترین موانع را در خود جای می دهد، حتی زمانی که توسعه جدید شامل واحدهای مقرون به صرفه است، همسایگان اغلب با آن مخالفت می کنند، با توجه به نگرانی در مورد ترافیک، کمبود پارکینگ، ازدحام مدرسه، یا تغییرات در شخصیت محله، این مخالفت می تواند پروژه ها را برای سال ها از طریق بررسی های محیط زیست، جاذبه های قضایی، و دادخواست به تعویق اندازد.
برای مقابله با NIMBYism، شهرها منطقه بندی "به راست" را تصویب کرده اند که بررسی اختیاری را محدود می کند و برخی از آنها فرآیندهای انطباق "عطوفه استفاده" را ایجاد کرده اند که مخالفت محلی را نادیده می گیرند، تعامل جامعه و اعتمادسازی در مورد مزایای مسکن مقرون به صرفه - مانند تنوع اقتصادی و کاهش بی خانمان - می توانند به تغییر درک عمومی کمک کنند.
تعادل توسعه با نگرانی های زیست محیطی
توسعه مسکن می تواند با اهداف زیست محیطی تعارض داشته باشد.ساخت سایت های Greenfield ممکن است فضای باز را مصرف کند و مسافت های سفر را افزایش دهد، در حالی که توسعه پر جنب و جوش می تواند با موضوعاتی مانند اصلاح و یا اثرات بر زیستگاه های حساس مواجه شود. علاوه بر این، فرآیندهای بررسی دقیق محیط زیست، مانند قانون کیفیت محیط زیست کالیفرنیا (CEQA)، می تواند توسط مخالفان مسکن جدید مورد استفاده قرار گیرد.
شهرهای پیشرو در تلاش برای سیاست های مسکن "آب و هوا هوشمند" هستند که رشد را در نزدیکی حمل و نقل متمرکز می کنند و بهره وری انرژی را اولویت می دهند، به عنوان مثال، برنامه جامع مینیاپولیس شامل اهداف اقلیمی سریع و بلند پروازانه است، اما تنش ها ادامه می یابد: برخی از طرفداران عدالت زیست محیطی استدلال می کنند که توسعه بازار در محله های کم درآمد می تواند منجر به جابجایی، تضعیف پایداری اجتماعی ابتکارات سبز شود.
حفظ قابلیت های مشکوک در طول دوره طولانی
بدون نظارت مداوم، واحدهای مقرون به صرفه می توانند به قیمت گذاری بازار پس از اتمام پیمان های پرداخت مجدد، بازگشت کنند، این "تحریم قابل تحمل" منجر به از دست دادن هزاران واحد یارانه در سراسر کشور شده است تا با این امر مقابله کند، شهرها دوره های پرداخت را به 99 سال یا بی نظیری، با استفاده از اعتماد به زمین های جامعه و محدودیت های دائمی اعمال گسترش می دهند.
حتی با پیمان های قانونی، اجرای منابع فشرده است.شهرها به سیستم های نظارت قوی نیاز دارند تا اطمینان حاصل شود که با محدودیت های درآمد و اجاره ها مطابقت دارد، آنها همچنین باید ابزارهای قانونی برای بازپس گیری واحدها داشته باشند اگر صاحبان نتوانند از پرداخت هزینه ها خودداری کنند.
مطالعات موردی از ابتکارات دولت محلی موفق
مثال های زیر نشان می دهد که چگونه جوامع مختلف سیاست را به تاثیر دنیای واقعی ترجمه کرده اند.
سان فرانسیسکو، کالیفرنیا
سان فرانسیسکو دارای هزینه های مسکن شدید است، علاوه بر مجتمع مسکونی، شهر صندوق مسکن مقرون به صرفه ، که هزینه های توسعه دهنده، افزایش مالیات و صندوق عمومی برای تامین مالی و حفظ سیستم های شهری را فراهم می کند. برنامه صاحبان خدمات پرداخت را کاهش می دهد، با این حال، هزینه های کوچک برای تامین هزینه های مسکن را به عنوان صرفه جویی در ساخت و نگهداری از خانه های شهری.
نیویورک سیتی، نیویورک
طرح نیویورک: هالیوود با استفاده از نیویورک 2.0 طرح، اعلام شده در 2017، متعهد 20 میلیارد دلار برای ایجاد یا حفظ 300،000 واحد مقرون به صرفه توسط 2026. این استراتژی ترکیب ساخت و ساز جدید، توانبخشی مسکن عمومی، و حفاظت از مسکن به طور طبیعی مقرون به صرفه است. - این شهر بیش از 200،000 واحد کلیدی تامین مالی کرده است.
مینیاپولیس، مینه سوتا
در سال 2018، مینیاپولیس (FLT:0)Minneapolis 2040 طرح جامع، که از منطقه بندی تک خانواده حذف شد و اجازه داد تا به سه واحد در سراسر شهرستان های بزرگ، طرح همچنین نیاز به توسعه جدید در مناطق با تراکم بالا، شامل واحدهای مقرون به صرفه و یا کمک به یک صندوق مسکن اولیه-2022 نشان داد که یک مجوز در مقایسه با نرخ های مسکن 3٪، کاهش قیمت های مسکن، و کاهش قیمت کمتر از حد مجاز، کاهش قیمت های مسکن، به صرفه بودن، کاهش قیمت های مسکن، کاهش قیمت های مسکن، و کاهش قیمت های مسکن، کاهش یافته است.
سیاتل، واشنگتن
مسکن مسکن بیمه (MHA) سیاست، تصویب در سال 2019، پیوند با الزامات هزینه مسکن تعیین شده ( روستاهای شهری)، توسعه دهندگان پروژه های چند خانواده باید واحدهای مقرون به صرفه (معمولا 5-11٪ از بی خانمان) را شامل شوند یا هزینه هر فوت مربع را به یک صندوق مسکن پرداخت کنند که از طریق آن هزینه های مسکن را افزایش می دهد و هزینه های مسکن را در مناطق مقرون به صرفه نگه می دارد.
نگاهی به Ahead: مسیر دستیابی به قابلیت اطمینان پایدار
هزینه مسکن مشکلی نیست که بتوان آن را یک شبه حل کرد یا با هر سیاست واحد، نیاز به سرمایه گذاری پایدار، اراده سیاسی و همکاری در بخش ها دارد.دولت های محلی ثابت می کنند که می توانند آزمایشگاه های نوآوری باشند، روش های آزمایش که اگر موفق باشند، می توانند مقیاس پذیر باشند. موثرترین شهرها (تغییرات، مشوق های توسعه) با تقاضای فرعی (از طریق کمک های قوی) و حمایت از برنامه های حمایت از خدمات مسکن.
روند نوظهور شامل استفاده از برنامه ریزی مبتنی بر داده - مانند ارزیابی مسکن و مالیات های تخلیه - برای هدف دقیق تر مداخلات، همچنین به دست آوردن کشش ائتلاف مسکن منطقه ای با 9LT 3 [FLT3] است که در آن چندین شهرداری برای رسیدگی به بحران مشترک هماهنگ می شوند.
در نهایت، دولت های محلی نمی توانند تنها هزینه مسکن را حل کنند، منابع فدرال و دولتی، نوآوری بخش خصوصی و تعامل جامعه همگی ضروری هستند، اما اقدامات امروز در شهرهای سان فرانسیسکو تا مینیاپولیس نشان می دهد که سیاست های جسورانه و به خوبی طراحی شده می توانند با یادگیری از این نمونه ها و انطباق آنها به زمینه های محلی، جوامع می توانند به هدف نزدیک تر شوند که هر ساکن امن، و مناسب برای تماس با خانه و محل اقامت مناسب، به آن نیاز دارند.