Table of Contents
نقش اساسی Zoning در استفاده از زمین
قوانین کوچک چارچوب نامرئی است که محله ها، مناطق تجاری و مناطق صنعتی را که ما با آن ها در ارتباط هستیم، در هسته خود، این مقررات تعیین می کنند که چه چیزی می تواند ساخته شود، چه ساختارهای بزرگ می تواند باشد و چه فعالیت هایی بر روی یک قطعه زمین بدون منطقه سازی مجاز است، یک آسمان خراش می تواند به یک خانه تک خانواده برسد، یا یک کارخانه شیمیایی می تواند در سراسر یک آزمون عمومی فعالیت کند، در حالی که قوانین محلی نظارت بر اساس آن ها، و قوانین اساسی آن ها، به طور گسترده ای از قوانین مربوط به طور گسترده ای از قوانین مربوط به طور گسترده ای از قوانین انطباق اموال محلی، و مقررات مربوط به شدت مهم است.
درک قوانین پیری محلی
مقررات منطقه ای ابزار اصلی کنترل استفاده از زمین در ایالات متحده است.که توسط شوراهای شهری، کمیسیون های شهرستان یا هیئت مدیره شهرستان، این قوانین منعکس کننده اولویت های منحصر به فرد و جغرافیا هر جامعه است.
نام فیلم: تولد Zoning مدرن
جنبش مدرن منطقه ای در ایالات متحده با Euclid v. Ambler Realty Co تصمیم دیوان عالی در سال 1926 آغاز شد، که قانون اساسی منطقه بندی جامع را تأیید کرد، که مورد اشاره شامل روستای Euclid، اوهایو، که یک دستورالعمل منطقه بندی شده بود که توسعه صنعتی را در مناطق مسکونی محدود کرد، "قانونی قانونی برای حفاظت از امنیت عمومی، و امنیت عمومی از دولت های بهداشت عمومی، و مدیریت عمومی، و امنیت عمومی، و مدیریت بهداشت عمومی، و مدیریت بهداشت عمومی، و مدیریت عمومی، و مدیریت عمومی، و مدیریت عمومی، و حفاظت از دولت های بهداشت عمومی، و مدیریت عمومی، و مدیریت عمومی، و مدیریت عمومی، استفاده از دولت های بهداشت عمومی، و مدیریت عمومی، و مدیریت عمومی، و مدیریت امنیت عمومی، اوهایو، تصویب یک قانون اساسی، تصویب قانون اساسی، تصویب قانون اساسی، و مدیریت عمومی، و مدیریت عمومی، و مدیریت عمومی، و مدیریت عمومی، تصویب یک قانون اساسی، و مدیریت بهداشت عمومی، و مدیریت بهداشت عمومی، و مدیریت بهداشت عمومی، و مدیریت بهداشت عمومی، و مدیریت بهداشت عمومی، تصویب یک قانون اساسی، و مدیریت بهداشت عمومی، تصویب یک قانون اساسی، تصویب یک قانون اساسی، اوهایو، تصویب یک قانون اساسی، تصویب
انواع مختلف طبقه بندی های محلی
معمولاً قوانین محلی زمین را به چندین منطقه اساسی تقسیم می کنند که هر کدام دارای کاربردهای خاص و الزامات بعدی هستند:
- مناطق محرمانه (R-1، R-2، R-3، و غیره) - این تنظیم تراکم مسکن، اعم از خانه های تک خانواده جدا شده در بسیاری از بزرگ (R-1) به ساختمان های آپارتمانی با تراکم بالا (R-3 یا بالاتر) اغلب شامل حداقل اندازه، الزامات تعیین شده، محدودیت های ارتفاع، و نسبت کف است.
- مناطق مشترک (C-1، C-2، و غیره) - طراحی شده برای خرده فروشی، دفتر و خدمات کسب و کار ممکن است کسب و کار مجاز (به عنوان مثال، رستوران ها، بانک ها، خرده فروشی فروشگاه ها) و محدود کردن صنعت سنگین و یا استفاده های مسکونی.
- مناطق صنعتی (I-1، I-2) - تمایل به تولید، انبار و دیگر فعالیت های صنعتی است.این مناطق معمولا محدودیت های کمتری در سر و صدا، انتشار گازهای گلخانه ای و ترافیک دارند، اما هنوز باید با مقررات زیست محیطی مطابقت داشته باشند.
- مناطق کشاورزی (A-1، A-2) - برای کشاورزی، مزرعه و فعالیت های مرتبط محفوظ است.آنها اغلب حداقل اندازه های زیادی برای حفظ فضای باز و جلوگیری از حومه گسترده دارند.
- مناطق استفاده شده [FLT 1] - نوآوری مدرن که اجازه می دهد هر دو مسکونی و تجاری استفاده در همان ساختمان یا منطقه، ترویج راه رفتن و کاهش وابستگی خودرو.
فراتر از Euclidean Zoning: رویکردهای جایگزین
بسیاری از جوامع فراتر از جدایی سنتی Euclidean برای اتخاذ چارچوب های منطقه ای انعطاف پذیر تر حرکت کرده اند:
- Performance Zone - استانداردهایی را برای اثرات قابل اندازه گیری تعیین می کند (به عنوان مثال، سطح صدا، تولید ترافیک، اجرای آب طوفان) به جای استفاده های خاص از پیش تعیین می کند. توسعه دهنده می تواند هر پروژه را تا زمانی که با معیارهای عملکرد مطابقت دارد، بسازد.
- منطقه بندی پیشگیرانه - ارائه پاداش (به عنوان مثال، افزایش تراکم، کاهش الزامات پارکینگ) در ازای مزایای عمومی مانند واحدهای مسکن مقرون به صرفه، میدان عمومی، یا ویژگی های ساختمان سبز.
- کدهای مبتنی بر فرم - بر شکل فیزیکی ساختمان ها (کوه، توده، جبهه خیابانی) تمرکز کنید نه استفاده از زمین، این کدها هدف ایجاد محیط های قابل پیش بینی ساخته شده و اغلب در توسعه شهری و پر جنب و جوش و گذرا استفاده می شوند.
کلید اصلی Local Zoning مکانیزم ها و فرآیندها
منطقه سازی محلی یک مجموعه ثابت از قوانین نیست؛ شامل فرایندهای اداری و شبه قضایی مداوم است:
- - مالک ملک ممکن است از الزامات خاص منطقه ای (به عنوان مثال، تنظیم عقب، ارتفاع) خلاص شود اگر اجرای دقیق باعث مشکلات غیر ضروری شود. تنوعات توسط هیئت مدیره تجدید نظر پس از شنیدن عمومی اعطا می شود و باید معیارهای قانونی (به عنوان مثال، مشکل عملی، عدم جبران خوب عمومی).
- استفاده از (مزای ویژه) - برخی از استفاده (به عنوان مثال کلیساها، مدارس، مهد کودک) تنها در صورتی مجاز است که آنها شرایط اضافی را برای به حداقل رساندن اثرات بر خواص اطراف فراهم کنند.
- عدم اطلاع رسانی استفاده می کند - ملک که قانونی بود هنگامی که مقررات منطقه بندی تصویب شد اما دیگر مطابق نیست (به عنوان مثال، یک فروشگاه مواد غذایی کوچک در یک منطقه مسکونی در حال حاضر) مجاز به ادامه کار به عنوان یک استفاده از پیش از آن غیر اطلاع رسانی است.
- منطقه بندی - هنگامی که یک بسته کوچک برای طبقه بندی مختلف منطقه ای نسبت به محیط اطراف آن، ممکن است به عنوان "منطقه بندی نقطه ای" غیر قانونی به چالش کشیده شود اگر آن را در منافع عمومی نیست.
- [تأقلم] اصلاحات (سرعت بخشیدن) - تغییر نام منطقه ای از اموال نیاز به یک شنوایی عمومی و تایید توسط بسیاری از حوزه های قضایی، کمیسیون برنامه ریزی یک توصیه، و شورای شهر یا هیئت رای شهرستان در اصلاح نقشه نهایی.
اجرای محلی و درخواست
اجرای محلی منطقه ای معمولا توسط یک مدیر منطقه ای یا بازرس ساختمان اداره می شود. نقض می تواند منجر به جریمه، دستور کار توقف، یا اقدام قانونی شود.ماجرای تصمیمات اداری برای اولین بار به هیئت درخواست تجدید نظر می رسد و سپس به دادگاه های دولتی. طرح جامع محلی به عنوان سند هدایت برای تصمیم گیری های منطقه ای عمل می کند؛ اغلب دادگاه ها به مقامات محلی ارجاع می دهند تا زمانی که تصمیم گیری خودسرانه یا کلاه برداری نیست.
قوانین فدرال که Zoning محلی را شکل می دهند
در حالی که دولت فدرال مقررات منطقه ای را تصویب نمی کند، چندین قانون فدرال محدودیت هایی را اعمال می کنند که منطقه بندی محلی باید آن را رعایت کند و به دنبال آن باشد، اما عدم رعایت آن می تواند منجر به از دست دادن بودجه فدرال، دادخواست ها یا بی اعتبار بودن مقررات محلی شود.
قوانین زیست محیطی و مفاهیم زودی
- قانون سیاست زیست محیطی ملی (NEPA) - هنگامی که یک دولت محلی از وجوه فدرال (به عنوان مثال، کمک های مالی HUD، پول بخش حمل و نقل) برای یک پروژه که به طور قابل توجهی بر محیط زیست تاثیر می گذارد، NEPA نیاز به ارزیابی زیست محیطی یا بیانیه تاثیر زیست محیطی مانند ساخت بزرگراه جدید یا تصفیه آب می تواند بررسی NEPA.
- قانون آب تمیز (CWA) - بخش ۴۰۴ از CWA تنظیم می کند و فعالیت در "آب های ایالات متحده"، از جمله تالاب ها یک دستورالعمل منطقه ای محلی که اجازه می دهد توسعه در تالاب های حساس ممکن است از قبل خالی شود و یا نیاز به مجوز فدرال از سپاه مهندسان محیط زیست ایالات متحده.
- قانون گونه های در معرض خطر (ESA) - توسعه تایید شده توسط منطقه منطقه ای محلی که می تواند به گونه های در معرض خطر یا زیستگاه حیاتی آن آسیب برساند ممکن است به عنوان مثال، تایید شهرستان از یک زیرمجموعه بزرگ در زیستگاه شناخته شده از کالیفرنیا استگانر می تواند یک مشاوره رسمی با خدمات ماهی و ماهی.
- قانون حفاظت و بازیابی منابع (RCRA) - منطقه بندی محلی برای تاسیسات زباله جامد باید با استانداردهای فدرال برای مدیریت زباله های خطرناک مطابقت داشته باشد.
حقوق مدنی و مسکن عادلانه
- [FHA] قانون مسکن (FLT:1) - FHA تبعیض در مسکن را بر اساس نژاد، رنگ، مذهب، جنس، ملیت، وضعیت خانوادگی، و مقررات منطقه ای شهری که دارای یک اثر تبعیض آمیز هستند - حتی اگر عمدا تبعیض آمیز نباشد - می تواند به چالش کشیده شود، به عنوان مثال، یک دستورالعمل منطقه بندی که به طور موثر برای افراد گروه عاری از معلولیت های منطقه ای ایالات متحده (FH) و سازمان ملل متحد ممکن است.
- آمریکایی ها با قانون معلولیت (ADA) - الزامات زودیینگ برای اقامت عمومی (tail، ادارات و غیره) نباید موانعی برای افراد معلول ایجاد کنند در حالی که کدهای ساختمان و طرح سایت بررسی دسترسی مستقیم، مقررات منطقه بندی که محل خدمات مربوط به معلولیت را محدود می کند (به عنوان مثال مراکز توانبخشی) می تواند مشکل ساز باشد.
- عدالت مدنی - سفارش اجرایی 12898 (1994) نیاز به سازمان های فدرال برای در نظر گرفتن عدالت محیط زیست در اقدامات خود را.منطقه محلی که تمرکز صنایع آلوده در کم درآمد و یا محله های اقلیت ممکن است به شکایت فدرال و یا تحقیقات حقوق مدنی اگر آن را یک تاثیر نامطلوب است.
فدرال رزرو از Zoning محلی
در برخی مناطق، قانون فدرال به طور واضح منطقه بندی محلی را از بین می برد.
- قانون ارتباطات 1996 - دولت های محلی نمی توانند به طور غیر منطقی در میان ارائه دهندگان خدمات بی سیم شخصی تبعیض قائل شوند یا قرار دادن برج های بی سیم را ممنوع کنند، با این حال، آنها می توانند مکان و زیبایی شناسی را تنظیم کنند تا زمانی که آنها به طور موثر خدمات را ممنوع نمی کنند.
- رافالو و مقررات خط لوله - لایحه بین دولتی بازرگانی و قانون گاز طبیعی منطقه ای محلی برای راه آهن و خط لوله های گاز بین دولتی را خالی می کند.شهر نمی تواند خط آهن یا یک ایستگاه کمپرسور گاز طبیعی را در صورتی که بخشی از یک سیستم بین دولتی باشد، مسدود کند.
- رزروهای آمریکایی - سرزمین های قبیله ای به طور کلی از منطقه منطقه ای و محلی معاف هستند، هر چند همپوشانی های قضایی پیچیده وجود دارد.
شرایط بودجه فدرال
بسیاری از دولت های محلی کمک های فدرال برای زیرساخت، توسعه جامعه و مسکن از طریق برنامه های مدیریت شده توسط HUD، وزارت حمل و نقل (DOT)، و EPA دریافت کمک های مالی اغلب با رشته های مرتبط با منطقه بندی عادلانه تر (به عنوان مثال، برنامه توسعه اجتماعی HUD توسعه مجتمع (CDBOTG) نیاز به دولت های محلی برای تایید آنها گام هایی برای تأیید مسکن عادلانه تر (AFF) و محدود کردن فرصت های حمل و نقل و یا مقررات حمل و نقل پایدار است که شامل تنظیم مقررات حمل و یا محدودیت های حمل و نقل و نقل و نقل و نقل و نقل و نقل و نقل و نقل و نقل و مقررات.
• اتخاذ تعارض بین قوانین محلی و فدرال
صاحبان املاک و توسعه دهندگان اغلب خود را بین دستورالعمل های منطقه ای محلی و دستورالعمل های فدرال گرفتار می کنند، در اینجا نقاط اصطکاک مشترک و چگونگی رسیدگی به آنها وجود دارد:
- مسکن مقرون به صرفه در مقابل منطقه منطقه منطقه منطقه ای محلی [FLT 1] - قوانین مسکن فدرال ممکن است نیاز به یک دولت محلی برای اجازه دادن به توسعه بالاتر در مناطق تک خانواده و یا اجازه دادن به واحدهای مسکونی لوازم جانبی (ADUs) برخی از قوانین ایالتی در حال حاضر محدودیت های محلی در توسعه دهندگان باید هر دو دولت و الزامات فدرال قبل از سرمایه گذاری در یک پروژه بررسی.
- بررسی تاثیر محیطی - پروژه ای که از بررسی منطقه ای محلی عبور می کند ممکن است هنوز به مجوز فدرال نیاز داشته باشد (به عنوان مثال، تالاب پر باید به سرعت تلاش کند، از جمله مشاوره با سپاه مهندسان یا EPA اگر تالاب ها یا گونه های در معرض خطر وجود دارند.
- تسهیلات بی سیم نشستن - تخته های منطقه ای محلی ممکن است از ساکنان در مورد برج های سلولی عقب نشینی کنند، اما قانون فدرال توانایی آنها را برای انکار مجوز ها محدود می کند.
- دادخواست های جنایی - حتی اگر یک دستورالعمل منطقه ای محلی بر روی صورت آن خنثی باشد، اگر تاثیر نامتناسبی بر یک کلاس محافظت شده داشته باشد، می تواند تحت FHA یا محافظت از برابر فتتو، به عنوان مثال، یک کد منطقه ای که نیاز به حداقل اندازه های بزرگ در جامعه ای دارد که خانواده های جداکننده کم درآمد به چالش کشیده می شوند.
گام های عملی برای مالکان املاک و توسعه دهندگان
- با تجزیه و تحلیل جامع منطقه ای - قبل از خرید زمین، نقشه منطقه محلی، طرح جامع و مناطق بیش از حد، Overlays می تواند الزامات اضافی (به عنوان مثال، حفظ تاریخی، مدیریت سیلولین، موانع تالاب) اضافه کند.
- ] مهندسین با کارکنان برنامه ریزی محلی در اوایل [FLT 1 ] - ادارات برنامه ریزی شهری می توانند راهنمایی های اولیه در مورد استفاده های مجاز، پاداش های تراکم و روش های اختلاف ارائه دهند. ایجاد یک رابطه تعاونی می تواند سرعت تصویب و کاهش شگفتی های پر هزینه.
- محرک های فدرال - تعیین کنید که آیا پروژه شامل بودجه فدرال، تالاب ها، گونه های در معرض خطر، و یا زیرساخت های بین دولتی است.اگر بله، با سازمان های فدرال مشورت کنید یا وکیل متخصص در قانون استفاده از زمین.
- نگه داشتن سوابق از تمام ارتباطات [FLT 1] - در صورت یک چالش قانونی بر اثر تبعیض آمیز و یا تاخیرهای غیر منطقی، یک دنباله کاغذی که نشان می دهد تلاش های خوب برای انطباق با قوانین فدرال می تواند ارزشمند باشد.
- اجازه استفاده مشروط یا اختلاف نظر را در نظر بگیرید، اگر استفاده پیشنهادی به طور مستقیم مجاز نیست، بررسی کنید که آیا استفاده مشروط یا اختلاف امکان پذیر است.
- تغییر منطقه ایتور - کدهای منطقه ای محلی به طور دوره ای به روز می شوند. مشترک به برنامه های کمیسیون برنامه ریزی شهر، حضور در جلسات عمومی و شرکت در روند به روز رسانی برنامه جامع برای محافظت از سرمایه گذاری های خود را.
روند نوظهور در قانون زودیینگ
چشم انداز منطقه بندی به سرعت در حال تحول است، با بحران های مسکن، تغییرات آب و هوایی و نوآوری های تکنولوژیکی:
- - بسیاری از ایالت ها (کالیفورتنیا، اورگان، واشنگتن و دیگران) قوانینی را تصویب می کنند که پیش از منطقه بندی تک خانواده محلی برای اجازه دادن به دوبلکس، سه برابر و چهار قطعه در مناطق مسکونی منحصر به فرد قبلی، این روند احتمالا به عنوان پاسخ به کمبود مسکن ادامه می یابد.
- انعطاف پذیری و منطقه بندی سبز - دولت های محلی شامل پیش بینی های افزایش سطح دریا، خطر آتش سوزی و کاهش گرما در منطقه بندی به عنوان مثال، "منطقه بندی سازگار با آب و هوا" ممکن است نیاز به طبقه اول در سیل، محوطه سازی مقاوم در برابر آتش در رابط های وحشی، و سقف های سبز در داخل شهری.
- تاکید بر انرژی تجدید پذیر [FLT 1] - تاسیسات انرژی خورشیدی و بادی اغلب با محدودیت های منطقه ای محلی مواجه هستند که با اهداف انرژی تجدید پذیر ایالتی و فدرال در حال حاضر برخی از ایالت ها ممنوعیت های محلی در مزارع خورشیدی را ممنوع می کنند، در حالی که دولت فدرال از طریق مشوق های مالیاتی مجوز می دهد.
- مقررات اجاره کوتاه مدت - پلتفرم هایی مانند Airbnb دولت های محلی را مجبور کرده اند تا دسته های جدید برای اجاره های کوتاه مدت ایجاد کنند، این مقررات اغلب با چالش های قانونی برای مداخله در تجارت بین دولتی یا حقوق مالکیت مواجه می شوند و دادگاه ها هنوز هم مرزهای آن را شکل می دهند.
- اصلاح منطقه ای [FLT 1] - رشد آگاهی از شیوه های منطقه ای از نظر تاریخی نژادپرستانه (به عنوان مثال، قرمز، پیمان های نژادی) تلاش برای بازسازی منطقه برای جوامع فراگیر را برانگیخته است. HUD به طور ضمنی بیشتر قانون مسکن عادلانه نیاز به دولت های محلی دریافت وجوه فدرال برای ارزیابی و الگوهای درمانی از جمله تغییرات منطقه ای.
نتیجه گیری: پارچه های بافته شده از مقررات استفاده از زمین
قوانین زودیینگ بسیار بیشتر از موانع بوروکراسی هستند؛ آنها بیان دیدگاه جامعه برای آینده خود هستند، متعادل در برابر حقوق اساسی صاحبان اموال و اختیارات بیش از حد سلسله مراتب قانون فدرال هستند، دولت های محلی دارای اختیارات اولیه بر استفاده از زمین هستند، اما محیط زیست فدرال، حقوق مدنی و قوانین تجارت مرزهایی را تنظیم می کنند که در آن اختیارات هدایت موفق این سیستم پیچیده را به درک مستقیم از جزئیات اداری و یا عملیاتی که شما می دهد، نیاز به یک مانع پیچیده و یا سازمان های مشاوره محلی دارند.