Edullinen asunto on tullut yksi kiireellisimmistä haasteista kaupungeissa ympäri Yhdysvaltoja ja ympäri maailmaa. Nousu vuokrat, pysähtyneet palkat ja jatkuva tarjonnan puute ovat tehneet kodinomistus ja jopa vakaa vuokra-asuntoja ulottumattomissa miljoonille perheille. Vaikka markkinavoimilla on merkitystä, hallituksen politiikka liittovaltion, valtion ja paikallisen tason pohjimmiltaan muotoutuvat siitä, onko asunto edelleen kohtuuhintainen. Ymmärtäminen nämä politiikat eivät vain auta asukkaita navigoimaan omia asunto-olosuhteitaan, vaan myös antaa heille mahdollisuuden ajaa systeemistä muutosta. Tässä artikkelissa tarkastellaan keskeisiä poliittisia viputekijöitä, jotka vaikuttavat kohtuuhintaisiin asuntoihin, esteitä tehokkaan täytäntöönpanon, todellisen maailman esimerkkejä menestyksestä, ja toimia yhteisöt voivat tehdä muokata oikeudenmukaisempaa tulevaisuutta.

Edullisten asuntojen merkitys

Edullinen asunto on paljon enemmän kuin katto yhden iain pään päälle. Se on perusta taloudelliselle liikkuvuudelle, koulutustasolle, fyysiselle ja mielenterveydelle ja yhteisön vakaudelle. Kun kotitaloudet käyttävät yli 30% tuloistaan asuntoon. Kun kotitaloudet käyttävät yli 30% tuloistaan liittovaltion standardia, koska ne ovat ...kustannukset rasittavat vähemmän rahaa ruokaan, terveydenhuoltoon, liikenteeseen ja säästöihin. Vakavat kustannusrasitteet voivat johtaa häätöihin, asunnottomuuteen ja krooniseen stressiin. Toisaalta vakaat ja kohtuuhintaiset asunnot ovat sidoksissa lasten ja aikuisten parempiin terveystuloksiin, opiskelijoiden korkeampiin valmistumisasteisiin ja vahvempiin paikallisiin talouksiin. HUD[ tutkimus osoittaa, että asuntojen kohtuuhintaisuus korreloi suoraan alhaisempiin kodittomuusasteisiin ja parempiin palveluihin.

  • Vähentää asunnottomuutta ja asuntojen epävakautta
  • Tukee paikallisia talouksia työpaikkojen luomisen ja kulutusmenojen avulla
  • Yhteisön vakauden parantaminen vähentämällä läpimurtoa ja rikollisuutta
  • Parantaa terveystuloksia vapauttamalla tulot sairaanhoitoon ja ravitsemukseen
  • Tehostaa lasten koulutustasoa, joilla on vakaa asunto

Hallituksen keskeiset politiikat, jotka muovaavat kohtuuhintaista asumista

Valtion puuttuminen asuntomarkkinoihin on monin tavoin. Jotkut politiikat rahoittavat suoraan tai tukevat edullisia yksiköitä, kun taas toiset sääntelevät maankäyttöä tai tarjoavat verokannustimia yksityisille kehittäjille. Näiden välineiden välinen vuorovaikutus määrittää, kuinka paljon kohtuuhintaisia asuntoja rakennetaan, missä ne sijaitsevat ja ketkä pääsevät niihin. Alla hajotamme vaikutusvaltaisimmat politiikan luokat.

Alue- ja maankäyttöä koskevat asetukset

Aluelait ovat yksi tehokkaimmista ja usein kiistanalaisimmista työkaluista, joita paikallishallinto käyttää asuntotarjonnan muokkaamiseen. Perinteinen yksi-perheen kaavoitus, joka rajoittaa rakennustalojen kehittämistä suurilla erillä, rajoittaa tiheyttä ja nostaa maa-alueiden kustannuksia.Sitä vastoin , mukaan luettuna kaavoitus[], edellyttää tai kannustaa kehittäjiä varaamaan osuuden uusista markkinahinnoista. , upzoning[[]]], joka korvaa matalan tiheyden määrittelyt korkeamman tiheyden päästöoikeuksilla, mutta se on välttämätön osa laajempaa kohtuuhintaisuutta strategiaa. Muut maankäyttöpolitiikat sisältävät pääsyn sallivia asuntoja, jotka edistävät moniperheiden rakentamista. [, Urban Instituuttiset tutkimukset [], viittaavat siihen, että upzoonning ei yksin voi olla huomattavasti alhaisempia vuokrat, mutta se on välttämätön osa laajempaa edullista strategiaa.

  • Yksittäisperheen kaavoitus rajoittaa asumistiheyttä ja juoksuhaudontaa erotteluun
  • Sekakäyttöinen kaavoitus edistää kävelykelpoisia asuinalueita, joissa on erilaisia asuntotyyppejä
  • Osallistava kaavoitus toimeksianto tai kannustaa kohtuuhintaisia yksiköitä uuteen kehitykseen
  • Lisäasuntoyksikön (ADU) toiminta mahdollistaa ...hertaisen tiheyden ... nykyisissä naapurustoissa
  • Pysäköintitarpeen vähentäminen, rakennuskustannukset

Liittovaltion ja valtion rahoitusohjelmat

Ilman merkittäviä julkisia investointeja yksityiset markkinat eivät voi yksinään tuottaa riittävästi kohtuuhintaisia asuntoja. Liittovaltion hallitus kanavoi vuosittain miljardeja dollareita sekä tarjontapuolen (uusi rakentaminen ja kunnostus) että kysyntäpuolen (vuokra-apu) tukemiseen tarkoitettujen ohjelmien kautta. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

  • Low-Income Asuntoverohyvitys (LIHTC) .................................................................................................................................................................................................................................................
  • HOME-investointikumppanuusohjelma ... Joustavat avustukset paikallisiin tarpeisiin
  • Yhteisön kehittämislohkojen avustukset .
  • Asuminen Valinta vouchers (8 jakso) ... vuokra-asuntojen perusteella maksettavat korvaukset
  • Hankeperusteinen vuokra-apu .........................................................................................................................................................................................................................................................

Verokannustimet ja -hyvitykset

Suoran käytön lisäksi veropolitiikka on voimakas edullisten asuntojen liikkeellelaskija. ]Edellä mainittu matalatuloinen asuntoverohyvitys[] on ensisijainen esimerkki. Kehittäjät kilpailevat valtion verohyvitysten myöntämisestä, jota he myyvät sijoittajille (usein yrityksille) saadakseen pääomaa hankkeisiin. Tuloksena olevien yksiköiden on oltava kohtuuhintaisia tietyn ajanjakson ajan (yleensä 30 vuotta).Muihin kannustimiin kuuluvat kohtuuhintaisten asuntojen kehittämiseen tarkoitetut kiinteistöverovähennykset.Yritysten, kuten New Yorkin ja Chicagon, yhteiset ja myyntiverovapautukset vaatimukset täyttävissä hankkeissa käytetyistä rakennusmateriaaleista.

  • Kiinteistöverovapautukset vähentävät kohtuuhintaisten vuokranantajien toimintakustannuksia
  • Valtion pienituloisten asuntojen verohyvitykset täydentää liittovaltion LIHTC
  • Materiaalien myyntiverovapautukset alhaiset rakennuskustannukset
  • Historialliset kuntoutusluotot edistävät vanhempien rakenteiden sopeutumista uudelleen

Jatkuvat haasteet täytäntöönpanossa

Vaikka hyvin suunnitellut asuntopolitiikat eivät useinkaan ole riittäviä poliittisten, taloudellisten ja hallinnollisten esteiden vuoksi. [NIMBYism[] (...ei minun takapihalleni Yard...) ovat edelleen yksi suurimmista esteistä: olemassa olevat asukkaat vastustavat usein uusia kehityssuuntia, erityisesti kohtuuhintaisia asuntoja, liikenne- ja kiinteistöarvoja koskevia huolenaiheita tai federalisteja koskevia vaatimuksia. Tämä oppositio voi viivästyttää hankkeita vuosiksi ja nostaa kustannuksia. Toinen suuri haaste on ] riittämätön rahoitus[[[]]. Myöskään liittovaltion ohjelmat, kuten LIHTC ja 8 §, eivät ole oikeutettuja saamaan tukea.

  • Paikallisvastarinta, joka on järjestetty yhteisöryhmien ja kaupunginvaltuuston kautta
  • Vuokra-apu- ja tuotanto-ohjelmien krooninen alirahoitus
  • Monimutkaiset hyväksymisprosessit, jotka moninkertaistavat kustannukset ja aikataulut
  • Kohtuuhintaisten rajoitusten päättymispäivä (esim. LIHTC 30 vuotta)
  • Hienous ja siirtymäpaine lähellä uutta edullista asuntoa

Tapaustutkimukset tehokkaassa politiikassa

Näistä haasteista huolimatta useat kaupungit ovat osoittaneet, että älykkään politiikan suunnittelu ja kestävä poliittinen tahto voivat tuottaa mielekkäitä voittoja kohtuuhintaisissa asunnoissa.

New York City ... Pakolliset asunto-osakeomistuspalvelut

Vuonna 2016 New York City hyväksyi pakollisen inclusiveary Housing -ohjelman, joka vaati kehittäjiä, jotka hakevat suuria hankkeita varten kaavoitusmuutoksia, pysyvästi varaamaan 20-30 prosenttia yksiköistä kohtuuhintaan. Ohjelma koskee alueita, jotka on uudelleenjaoteltu korkeamman tiheyden vuoksi, erityisesti lähistöllä. Vuoteen 2023 mennessä MIH oli tuottanut yli 8000 kohtuuhintaista yksikköä, ja tuhansia muita hankkeita on valmisteilla. Politiikkaa täydentää kaupunki [Hallinnollinen asuntorahasto[, ja kiinteistöverohuojennuksia, kuten 421-a (nykyisin korvattu Edullisella New Yorkilla). NYC:n keskeinen oppitunti on pakollisten vaatimusten kytkemisen ja taloudellisten kannustimien merkitys toteutettavuusvarmistuksen kannalta. NYC:n kaupunkisuunnittelun osasto[[

San Franciscoon liittyvät uudistus- ja rahoitusaloitteet

San Francisco on yksi maan korkeimmista asumiskustannuksista, mutta se on myös edelläkävijä useita innovatiivisia politiikkoja. Kaupunki . [] Edullinen asuntobonusohjelma[[] mahdollistaa kehittäjien rakentaa korkeampi ja tiheämpi vastineeksi mukaan pysyvästi kohtuuhintaisia yksiköitä. San Francisco käyttää myös paikallisäänestystoimenpide (Propositio C), joka lisäsi rahoitusta asuntojen ja palvelujen liiketoiminnan verolisä, tuottaa satoja miljoonia dollareita vuosittain. Toinen seisokki on kaupunki . Se virtaviivaistaa hyväksynnät 100% edullisia hankkeita: nämä voivat ohittaa pitkät harkinnanvaraisia arvioita, jos ne täyttävät kaavoitus ja suunnittelu vaatimukset. Vaikka San Francisco on edelleen vaikea asuntopula, sen politiikkapaketti osoittaa, että äänestäjä hyväksyi rahoituksen ja zoning joustavuus voi nopeuttaa kohtuuhintaista tuotantoa.

Minneapolis: Yksi perhe Zoningin loppu

Vuonna 2018 Minneapolis tuli ensimmäinen suuri USA:n kaupunki, joka eliminoi yksinhuoltajaalueiden kokonaan, salli duplexeja ja kolmoispesäkkeitä kaikissa asuinrakennuksissa. Uudistus oli osa kaupunkia.Kaikkien markkinoiden kireys on kuitenkin rajoittanut vuokranantajien kustannussäästöjä.Minneapolis 2040 on rohkea liike inspiroinut vastaavia ponnisteluja esimerkiksi Portlandissa, Seattlessa ja Kaliforniassa (valtion lainsäädännön kautta).

Yhteisön advocacyn rooli

Hallituksen politiikka ei synny tyhjiöstä.Ne ovat muovanneet yhteisön jäsenten, edunvalvontajärjestöjen ja koalitioiden jatkuvia ponnisteluja. Asumisen tuloksiin voidaan vaikuttaa osallistumalla paikallisiin suunnittelukokouksiin, todistamalla kaupunginvaltuuston kuulemistilaisuuksissa ja liittymällä tai muodostamalla ryhmiä, jotka keskittyvät asuntojen oikeuteen.[]Sightline Institute -tutkimus[[] osoittaa, että järjestäytyneet "YIMBY-ryhmät" ovat onnistuneet saamaan aikaan ylä- ja tiheysbonuksia useissa länsirannikon kaupungeissa. Samalla vuokraliitot ja oikeusapujärjestöt ovat käyttäneet hyväkseen parempaa vuokravalvontaa, häätösuojausta ja asuntolain noudattamisen valvontaa. Tehokas vaikuttaminen edellyttää usein koulutuksen, suhteiden ja vaaleilla valittujen virkamiesten välistä yhteistyötä sekä median strategista käyttöä julkisen mielipiteen muuttamiseksi.

  • Osallistu kaupunginvaltuuston kokouksiin ja suunnittelukomission kuulemisiin
  • Liity tai tue paikallisia asuntoja ajavia ryhmiä (YIMBY, vuokraliitot)
  • Käytä sosiaalisen median kampanjoita tietoisuuden lisäämiseksi ja päättäjien painostamiseksi
  • Osallistu asumissuunnitelmia ja kaavoituspäivityksiä käsitteleviin yhteisön työpajoihin
  • Äänestä kunnallisvaaleissa ja tue ehdokkaille, joilla on vahvat asuntolaalustat

Katse eteenpäin: Edullisen asuntopolitiikan tulevaisuus

Koska kaupungit jatkavat kasvuaan ja ilmastonmuutoksen vaikutukset vaikuttavat yhä enemmän haavoittuviin yhteisöihin, kohtuuhintaisten asuntojen tulevaisuus edellyttää mukautuvia ja integroituja lähestymistapoja. Yksi merkittävä suuntaus on [ kestävien rakennuskäytäntöjen [] korostaminen, joilla kaupunkien hallitukset toimittavat maata tai infrastruktuuria, kun taas yksityiset kehittäjät rahoittavat ja hallinnoivat hankkeita, jotka ovat kohtuuhintaisia .

  • Integroidaan ympäristöystävälliset rakennusstandardit kohtuuhintaisiin asunto-ohjelmiin
  • Julkisen ja yksityisen sektorin kumppanuuksien vahvistaminen yksityisen pääoman saamiseksi
  • Etusijalle asetetaan säilytys yritysostorahastojen ja vuokrasääntelyn avulla
  • Laajenna Asumista Ensimmäinen ja tukea asuntoja asunnottomille
  • Yleisen vuokra-avun liittovaltion tasolla

Edullinen asunto ei ole kapea ongelma.Se on selkäranka kukoistavien, tasa-arvoisten yhteisöjen. Hallituksen politiikka voi joko pahentaa tai lievittää asuntokriisiä, ja ero usein alas tietoon, jatkuva edistäminen asukkaiden ja sidosryhmien. Ymmärtämällä välineitä käytettävissä kaavoitus uudistuksia, rahoitusohjelmia, verokannustimia. Esteet, jotka ovat niiden tiellä, yksilöt ja järjestöt voivat ajaa muutoksia, jotka tekevät asunnoista turvallinen ja edullinen tuleville sukupolville.