Miksi paikalliset lait määritellä vuokraoikeudet

Asunnon vuokraaminen on yksi tärkeimmistä taloudellisista sitoumuksista, jonka useimmat ihmiset tekevät. Kuitenkin monet vuokralaiset ottavat oikeutensa ovat yhdenmukaisia eri puolilla maata. Todellisuudessa, oikeudet vuokralaisena riippuvat voimakkaasti valtion, läänin ja kaupungin erityislain. Vaikka liittovaltion laki tarjoaa perustason. Kuten Fair Housing Act .Syrjinnän kielto. Paikalliset asetukset täyttävät kriittiset yksityiskohdat. He hallitsevat kaikkea siitä, kuinka paljon vuokranantaja voi veloittaa turvamaksua siitä, kuinka nopeasti heidän on palautettava se, mitä korjaukset heidän on tehtävä, ja miten he voivat laillisesti häätää sinut.

Paikallisten määräysten huomiotta jättäminen voi jättää sinut haavoittuvaksi. Vuokrauslauseke, joka vaikuttaa epäreilulta, saattaa olla laitonta lainkäyttöalueellasi. Toisaalta, vuokranantaja’s kysyntä saattaa olla täysin laillista siellä, missä asut, mutta laitonta vain muutaman kilometrin päässä. Ymmärtäminen, miten paikalliset lait muokkaavat vuokrakokemustasi, ei ole vain hyvä neuvo.Se on olennaista suojaa kodillesi, taloudellesi ja mielenrauhallesi.

The Layers of Tenant Law: Federal, State, ja Paikallinen

Vuokralaki toimii kolmella tasolla. Liittovaltion lait asettavat ei-neuvoteltavissa standardeja. Fair Housing Act kieltää syrjinnän perustuu rotuun, väri, kansallinen alkuperä, uskonto, sukupuoli, perheasema, ja vammaisuus. []]S. Department of Justice[[] valvoo tätä lakia. Valtion lait sitten lisätä toinen kerros, joka antaa vuokralaisille enemmän oikeuksia kuin liittovaltion laki edellyttää. Esimerkiksi monet valtiot vaativat vuokranantajat tarjota kirjallinen vuokrasopimus, määrittää armoajat vuokran maksuja, ja rajoittaa myöhään maksuja.

Paikalliset lait ...ja valtuustojen, piirikuntien tai äänestysten hyväksymät säännöt.Voi antaa vuokralaisille entistäkin vahvempia suojatoimenpiteitä. Nämä ovat lakeja, jotka vaikuttavat suoraan jokapäiväiseen elämään: vuokravalvontarajat, oikeudenmukainen häätösäännöt, pakollinen uudelleensijoittaminen apu, ja tarkastusvaatimukset. Ne vaihtelevat suuresti. Vuokralainen Seattlessa on erilaisia oikeuksia kuin vuokralainen Houstonissa. Jopa samalla suurkaupunkialueella, kaupunki kuten Oakland voi olla vuokralaisten suojelu, että naapuri lähiöissä ei.

Miksi paikalliset lait ovat tärkeitä?

Koska valtion ja liittovaltion lait asettavat vain vähimmäisvaatimukset, paikalliset lait usein määrittää todellinen täytäntöönpano valta vuokralaisten on. Valtion laki voisi sanoa, että vuokranantaja on palautettava vakuus 30 päivän kuluessa, mutta kaupungin asetus voi vähentää sen 14 päivää ja vaativat eriteltyjä vähennyksiä. Paikalliset asunto-osastot myös antaa tarkastajia ja sovittelijoita, jotka käsittelevät valituksia. Ilman vahvoja paikallisia sääntöjä, vuokralaiset voivat olla vähän turvautumista kalliita tuomioistuintaisteluja.

Paikallisten vuokralakien yhteiset tyypit

Paikalliset asetukset tyypillisesti käsitellä yleisimpiä kipupisteitä vuokralaisten ja vuokraisäntien välillä. Tässä ovat tärkeimmät luokat olet todennäköisesti törmätä.

Vuokranhallinta ja vuokran vakauttaminen

Ehkä tunnetuin paikallinen vuokranvalvonta on vuokravalvonta. Tämä rajoittaa sitä, kuinka paljon vuokranantaja voi lisätä vuokraa vuosittain. Kaupungit kuten New York, San Francisco, Los Angeles, ja Washington, D.C., on jonkinlainen vuokravalvonta. Mutta säännöt eroavat. New York City. Vuokran vakauttaminen Laki koskee rakennuksia rakennettu ennen vuotta 1974 kuusi tai useampia yksiköitä. San Francisco. Vuokra asetus kattaa useimmat rakennukset rakennettu ennen lokakuuta 1978. Jopa valtion kuten Kalifornia, joka läpäisi osavaltion vuokran ylärajan (AB 1482), yksittäiset kaupungit voivat ylittää tiukemmat rajat. Esimerkiksi Los Angeles County.

Vuokravalvotulla alueella asuessa vuokralla on ilmoitettava selvästi, että yksikkö on näiden sääntöjen alainen. Vuokranantajan on rekisteröidyttävä paikalliseen vuokralautakuntaan ja hänelle voidaan langettaa seuraamuksia laittomista korotuksista. Vuokranantajat voivat tehdä valituksia ja saada usein korvauksia ylimaksuista.

Arvopaperitalletussäännöt

Paikalliset lait usein korkki turvatalletuksia. Jotkut valtiot rajoittaa talletukset kahteen kuukauteen. Kaupungit kuten []] monet lainkäyttöalueet[]] mennä pidemmälle. Esimerkiksi San Franciscossa, talletus kalustettu asunto ei voi ylittää yhden kuukauden vuokra. Bostonissa, raja on yhden kuukauden vuokra, ja vuokranantajan on maksettava korkoa talletuksesta. Paikalliset lait myös sanelevat, kuinka nopeasti talletus on palautettava jälkeen muutto-out-often 14-30 päivää.Ja vaativat eriteltyjä tuloja vähennyksistä.

Häädöksentekomenettelyt ja oikeudenmukainen syy -vaatimukset

Monet kaupungit ovat säätäneet vain aiheuttaa häätö asetukset. Tämä tarkoittaa, että vuokraisäntä ei voi häätää vuokralainen ilman laillisesti tunnustettu syy, kuten maksamatta vuokra, vuokrasopimuksen rikkominen, tai omistajan muuttaa sisään. Ilman vain siksi suojelua, vuokraisäntä kuukauden-to-monumentti voi häätö mistä tahansa syystä (tai ilman syytä) asianmukaisen ilmoituksen. Kaupungit kuten Seattle, Portland, ja Berkeley vaativat vain syy. Nämä lait usein myös asettaa vähimmäisilmoitusaikoja . Esimerkiksi 60 tai 90 päivää ei-vika häätö kuten omistaja muuttaa-in. He voivat myös vaatia siirtotukia vuokralaisille siirtymään holvittomat häätöjä.

Asumiskelpoisuusstandardit ja korjaukset

Jokainen lainkäyttöalue on varjeltu asuttavuutta . Joka velvoittaa vuokranantajat ylläpitämään turvallista ja saniteettiä asunto. Paikalliset koodit määrittää tarkalleen, mitä se tarkoittaa: toimiva putkisto, lämmitys, sähkö, asianmukainen roskat, tuholaisten valvonta, ja rakenteellinen eheys. Joissakin kaupungeissa tarvitaan vuosittain tarkastuksia (esim., vuokra-rekisteröintiohjelmat). Jos vuokranantaja ei tee tarvittavat korjaukset, vuokralaiset voivat olla oikeus pidättää vuokra, korjaus ja vähennys, tai lopettaa vuokrasopimuksen. Kuitenkin, erityiset menettelyt vaihtelevat. Joissakin paikoissa, sinun täytyy antaa kirjallinen ilmoitus ja antaa kohtuullinen aika korjaus ennen toimintaa. Aina kuulla paikallisen asunto-osasto tai vuokralaisten oikeuksien organisaatio ennen pidättämistä vuokra.

Vuokraisäntä Kostosuojat

On laitonta, että vuokraisäntä kostaa vuokralaisen oikeuksien käyttämisestä. Ilmoittaminen koodin rikkominen, liittymällä vuokralaisen liiton, tai valittaa huonoista olosuhteista. Paikalliset lait usein laajentaa kostotoimia yli liittovaltion tai valtion standardien. Esimerkiksi, jotkut kaupungit olettaa kostoiskun, jos häätö tapahtuu 60- 180 päivää vuokralaisen jättää valituksen. Vuokraisäntien on sitten osoitettava, että heillä oli laillinen, ei-realitoriollinen syy.

Oikeudenmukainen asunto ja syrjinnän vastaiset laajennukset

Federal Fair Housing Act kattaa suojeltuja luokkia kansallisella tasolla. Mutta paikalliset lait usein lisäävät enemmän suojattuja luokkia, kuten tulolähteitä (mukaan lukien 8-setelit), seksuaalista suuntautumista, sukupuoli-identiteettiä, maahanmuuttostatusta, ikää tai ammattia. Joissakin kaupungeissa myös vuokraisännät hyväksyvät vuokratuet tai kieltävät lapsiperheiden syrjinnän. Esimerkiksi Seattlessa ja San Franciscossa on .

Miten tutkia paikallisia vuokralain

Paikallisen vuokralakisi löytäminen ei vaadi lakitutkintoa. Aloita näistä vaiheista.

Käy valtion virallisilla verkkosivuilla

Kaupungin tai läänin hallituksen verkkosivuilla on tyypillisesti asunto- tai vuokralaisten oikeuksia sivu. Etsi vuokralle, . ...Tenant Assistance,...........................................................................................................................................................................................................................

Neuvottele oikeusapujärjestöjen kanssa

Voittoa tavoittelemattomat oikeusapuklinikat tarjoavat maksutonta tai edullista neuvontaa. Ryhmät, kuten oikeusapuyhdistys (New York City), Pohjois-Kalifornian lakiasiainpalvelut tai kansalaisoikeuskomitea, johtavat usein vihjelinjoja ja sisäänkäyntejä. He voivat selittää paikalliset oikeutesi ja auttaa sinua laatimaan pyyntökirjeitä.

Osallistunut liiton kokouksiin tai työpajoihin

Monissa kaupungeissa on vuokraliittoja tai -yhdistyksiä. Nämä ruohonjuuritason ryhmät järjestävät työpajoja, julkaisevat päivityksiä uusista asetuksista ja kannattavat vahvempaa suojelua. Kokoukseen osallistuminen voi yhdistää sinut muihin, jotka ovat kohdanneet samoja asioita.

Lue vuokrasopimuksesi huolellisesti

Vuokrasopimus voi viitata tiettyihin paikallisiin lakeihin . Esimerkiksi ...Tähän yksikköön sovelletaan kaupungin koodin 123 luvun mukaista vuokrantasausta...

Mitä tehdä, jos oikeuksiasi loukataan

Jos uskot vuokraisännän rikkoneen oikeuksiasi, toimi järjestelmällisesti.

  1. Asiakirjat kaikki.[ Pidä kopioita vuokrakuitit, sähköpostit, tekstiviestit ja valokuvia kaikista ongelmista. Huom. päivämäärät ja aika keskusteluista.
  2. Lähetä kirjallinen valitus.[[] Käytä sertifioitua postia tai sähköpostia, jossa on luettu kuitti. Ilmoita ongelma selkeästi ja viittaa erityiseen lakiin, jonka uskot olevan rikottu.
  3. Ota yhteyttä asunto-osastoon. Monissa kaupungeissa on poliisi, joka voi tarkastaa yksikkösi ja antaa käskyjä vuokraisännälle.
  4. Soita vuokralaisen vihjepuhelimeen.[ Oikeusapujärjestöillä on usein ilmaisia vihjelinjoja, jotka voivat antaa neuvoja erityisesti kaupungillesi.
  5. Komiteasovittelu.[ Jotkut kaupungit tarjoavat ilmaisia välityspalveluja vuokralaisten ja vuokraisäntien välillä yhteisön riitojenratkaisukeskusten kautta.
  6. Väittely vuokra tai korjaus ja vähentää vain, jos paikalliset lait sallivat sen.[[] Älä koskaan tee tätä ennen kuin vahvistat menettelyn. Virhe voi johtaa häätö.
  7. Etsi oikeudellinen edustaja.[ Jos ongelma pahenee, asianajaja, joka on erikoistunut vuokralaki voi auttaa. Monet työstävät varautumismaksu tai tarjota ilmaiseksi alustavia neuvotteluja.

Erityistilanteet: COVID-19, luonnonkatastrofit ja vuokramoratoriot

Paikalliset lait voivat muuttua nopeasti hätätilanteissa. COVID-19 -pandemian aikana kymmeniä kaupunkeja ja valtioita sääti tilapäisen häätökiellon, vuokran jäädyttämisen lait ja suojat vuokralaisille, jotka eivät voineet maksaa työpaikkojen menetyksen vuoksi. Jotkut näistä laeista pysyvät voimassa, vaikkakin muutettuina. Esimerkiksi New Yorkin COVID-19 -häätöjärjestelmä (CERAP) ja Tenant Safe Harbor Act -laki estävät häädöt, jotka eivät maksaneet hätätilanteessa. Los Angelesin vuokralaiset voivat edelleen hakea vuokranhuojennusta ja heitä suojellaan häädöltä tiettyyn päivämäärään asti, jos heillä on vireillä oleva hakemus.

Samoin luonnonkatastrofien, kuten kulovalkeiden tai hurrikaanien jälkeen paikallishallinto antaa usein tilapäisiä vuokranostokieltoja ja pidentää irtisanomisaikoja. Pysy ajan tasalla rekisteröitymällä kaupungin asunto-osastolta.

Vuokrasopimukset ja paikallinen oikeus: Mitä seurata

Jopa hyvin kirjoitettu vuokrasopimus on noudatettava paikallisia lakeja. Etsi näitä yhteisiä ansoja.

  • Oikeuslausekkeiden odotus:[] Vuokranantaja ei voi pakottaa sinua allekirjoittamaan paikallisen lain myöntämää oikeutta. Jos vuokrasopimuksessa sanotaan .Tenant suostuu luopumaan kaikista oikeuksista vuokranpidätykseen, mutta kaupunkisi sallii vuokranpidätyksen korjauksia varten, tämä lauseke on mitätön.
  • Laittomat myöhästymismaksut:[] Jotkut kaupungit yläraja myöhästymismaksut (esim., enintään $ 50 tai 5% vuokrasta). Vuokra, joka veloittaa tasainen 100 dollaria myöhässä maksu voi olla laiton.
  • Hyvin irtisanomisesta seuraavat seuraamukset:[] Jos rikot vuokrasopimuksen perheväkivallan, sotilasjoukkojen lähettämisen tai turvattomien olosuhteiden vuoksi, monet paikalliset lait antavat sinun päättää ilman seuraamuksia.
  • Ilmoitusvaatimukset:[ Vuokraisäntien on ilmoitettava asiasta ennen kuin he saapuvat yksikköön yleensä 24-48 tuntia, mutta joissakin kaupungeissa on ilmoitettava asiasta kirjallisesti.

Resurssit jokainen vuokralainen pitäisi tietää

Useat luotettavat lähteet voivat auttaa sinua ymmärtämään ja valvomaan oikeuksiasi.

  • HUD Vuokrausoikeus Sivu ... Yleiskatsaus liittovaltion suojeluksista ja linkeistä paikallisiin HUD-toimistoihin.
  • Nolo.nolo.s. Tenant Law Center . ... ...........................................................................................................................................................................................................................
  • Paikallinen asianajajayhdistys[ ... .......................................................................................................................................................................................................................................
  • Valtiosihteerin kanslia[ . Julkaisee vuokraisännän käsikirjat ja valvoo kuluttajansuojalakien noudattamista.
  • Tenant Union / Talonpojat Yhdessä[] ...
  • Yhteisön oikeudelliset palvelut[ .

Päätelmä

Paikalliset lait ovat peruskivi vuokranmaksuoikeudet. Ne määräävät, kuinka paljon vuokra voi mennä ylös, kuinka nopeasti vakuus on palautettava, mitä korjaukset vuokranantajan on tehtävä, ja miten häädöt voivat edetä. Vaikka liittovaltion ja valtion lait tarjoavat turvaverkon, se on kaupungin tai läänin hallitus, joka omistaa suorin valta vuokrakokemus. Kun aika etsiä asetukset, jotka koskevat osoite on pieni investointi, joka voi pelastaa sinut vakavasta taloudellisesta ja emotionaalinen ahdistusta. Pysy tietoinen, dokumentoida kaiken, ja koskaan pelkää pyytää apua monista resursseista suunniteltu suojelemaan vuokralaisia. Koti on liian tärkeä jättää sattuman varaan.