La crise croissante de l'abordabilité du logement

Les gouvernements locaux, des petites villes aux grandes métropoles, se trouvent en première ligne de cette crise. Contrairement aux organismes fédéraux ou étatiques, les dirigeants municipaux voient l'impact humain quotidien — les familles ont doublé, les travailleurs qui font le trajet des heures de trajet parce qu'ils ne peuvent pas se permettre de vivre près de leur emploi, et les résidents de longue date déplacés par la gentrification. En réponse, les villes et les comtés élaborent des politiques novatrices et ciblées pour stabiliser et développer des logements abordables. Cet article examine les stratégies que les gouvernements locaux déploient, les obstacles auxquels ils font face et les résultats tangibles obtenus.

Comprendre l'abordabilité du logement

Le critère de référence, utilisé par le Department of Housing and Urban Development (HUD) des États-Unis et de nombreux autres organismes, est que les coûts du logement, y compris le loyer ou l'hypothèque, les services publics et les impôts, ne devraient pas dépasser 30 % du revenu brut d'un ménage.

Selon le Joint Center for Housing Studies of Harvard University, un nombre record de ménages américains sont maintenant chargés de coûts. En 2022, plus de 22 millions de ménages locataires ont dépensé plus de 30 % de leur revenu pour le logement, et plus de 12 millions ont dépensé plus de la moitié.Les propriétaires ne sont pas immunisés; l'augmentation des impôts fonciers, des assurances et des coûts d'entretien ont réduit les budgets, en particulier chez les adultes âgés à revenu fixe.

Stratégies clés pour lutter contre l'abordabilité des logements

Les gouvernements locaux disposent d'une solide trousse d'outils, qui combinent les changements réglementaires, les incitations financières et les partenariats qui tirent parti des ressources publiques et privées. Voici quelques-unes des stratégies les plus largement adoptées, en examinant de plus près leur mode de fonctionnement pratique.

Zonage d'inclusion

Les politiques de zonage d'inclusion (ZI) exigent que les promoteurs réservent un pourcentage des logements dans les nouveaux projets résidentiels aux ménages qui gagnent moins d'un certain seuil de revenu. Ces politiques peuvent être obligatoires ou volontaires, et elles comportent souvent des dispositions pour garantir l'accessibilité durable au cours des décennies.

L'ordonnance de San Francisco sur le logement inclus, par exemple, exige que les promoteurs de projets de 10 unités ou plus fassent au moins 12 % des logements abordables pour les ménages à faible revenu ou à revenu modéré, ou paient des frais de remplacement. D'autres villes comme Boston et Denver ont adopté des modèles similaires. Un défi clé est de fixer le rapport d'accessibilité suffisamment élevé pour faire la différence sans décourager le développement.

Incitations à la construction de logements abordables

Outre les exigences de zonage, les administrations locales offrent une série d'incitations pour encourager les promoteurs privés à construire des logements abordables, notamment des réductions de l'impôt foncier, des droits réduits sur les permis, des procédures d'examen accélérées et des subventions directes provenant de fonds locaux d'affectation spéciale pour le logement.

À New York, le programme d'exonération fiscale 421 (qui est maintenant remplacé par Abordable New York) a permis une importante exonération de l'impôt foncier pour les projets qui comprenaient des logements abordables. À Seattle, le programme d'exonération fiscale multifamiliale (IFM) offre une exonération d'impôt foncier de 12 ans pour les nouveaux immeubles multifamiliaux qui réservent de 20 à 25 % des logements à des prix abordables.

Politiques de contrôle des loyers

Le contrôle des loyers, plus précisément la stabilisation des loyers, limite le montant des loyers annuels, ce qui limite souvent les augmentations à un indice des prix à la consommation ou à un pourcentage fixe. Ces politiques visent à protéger les locataires actuels des hausses soudaines et inabordables des loyers et à préserver le stock existant de logements abordables naturels.

Bien que le contrôle des loyers puisse apporter un soulagement immédiat aux locataires, les économistes débattent fréquemment de ses effets à long terme. Une étude fondamentale menée par les chercheurs de Stanford a révélé que le contrôle des loyers à San Francisco a effectivement réduit l'offre globale de logements locatifs en incitant les propriétaires à convertir des logements en condos ou en location à court terme.

Fiducies foncières communautaires

Les fiducies foncières communautaires (FLT) sont des entités sans but lucratif qui acquièrent des terres et les détiennent en fiducie, puis les louent à des propriétaires ou à des promoteurs pour un bail foncier nominal. Comme les terres appartiennent à la FLT, le coût de la maison est séparé du coût du terrain, ce qui réduit considérablement le prix d'achat.

La Champlain Housing Trust de Burlington, au Vermont, est l'un des plus anciens et des plus grands CLT aux États-Unis, gérant plus de 3 000 maisons abordables. D'autres villes, comme Atlanta et Washington, ont établi des CLT avec des partenariats avec des banques foncières communautaires. Les CLT aident également à prévenir les retournements spéculatifs et à stabiliser la valeur des biens dans les zones de gentrification.

Partenariats public-privé

Les partenariats public-privé (PPP ou P3) réunissent des ressources municipales, des capitaux privés et souvent des compétences à but non lucratif pour développer des logements abordables à l'échelle de la ville. Ces partenariats peuvent prendre diverses formes : coentreprises où la ville contribue à la construction de terrains et le promoteur privé supervise la construction; consortiums de crédits d'impôt où la ville alloue des crédits d'impôt pour logement à faible revenu (LIHTC); ou développements mixtes qui combinent l'espace commercial et des unités abordables.

Un exemple notable est le partenariat « Construction à louer » à Austin, au Texas, où la ville a contribué à un excédent de 200 unités de développement qui visait les ménages gagnant 60 % du revenu médian de la région. Le promoteur a financé le projet avec des obligations exonérées d'impôt et 4 % d'actions LIHTC. De telles collaborations peuvent accélérer les délais de réalisation des projets et apporter une expertise que les gouvernements locaux manquent, mais ils nécessitent une surveillance rigoureuse pour s'assurer que les avantages publics ne sont pas dilués.

Outils de politique supplémentaires pour gagner en traction

Au-delà des cinq stratégies de base décrites ci-dessus, plusieurs autres approches sont adoptées par les municipalités qui envisagent de l'avenir.

Mise en valeur et élimination du zonage à famille unique

Minneapolis a fait les manchettes nationales en 2018 en devenant la première grande ville à éliminer le zonage unifamiliale dans toute la ville, permettant des duplex et des triplex sur tous les terrains résidentiels. Depuis, des villes comme Portland, Oregon, et Charlotte, Caroline du Nord, ont suivi. En permettant une densité plus élevée, ces réformes augmentent l'offre de logements et peuvent baisser les prix au fil du temps.

Unités d'habitation accessoires (UQA)

Les UDI, petites unités secondaires de logement sur des terrains unifamiliaux, offrent une façon relativement peu coûteuse d'ajouter de la densité sans réaménagement à grande échelle. De nombreuses villes ont assoupli les restrictions de zonage et ont approuvé des plans d'ADU pour encourager leur construction. En Californie, la loi de l'État exige maintenant que les villes autorisent les UDI, et l'État fournit des programmes de prêts pour aider les propriétaires à les financer.

Aide à la location et bons de souscription

Bien que souvent considérés comme une responsabilité fédérale, certains gouvernements locaux ont mis en place leurs propres programmes d'aide à la location. Par exemple, le Programme de supplément local de loyer du district de Columbia fournit des bons aux ménages à revenu extrêmement faible, comblant ainsi l'écart entre ce qu'ils peuvent se permettre et les loyers du marché.

Les défis à relever pour faire face à l'abordabilité du logement

Malgré la créativité et le dévouement des dirigeants locaux, de nombreux obstacles entravent les progrès. La compréhension de ces défis est essentielle pour concevoir des politiques qui peuvent réussir à long terme.

Financement limité et contraintes financières

Un logement abordable coûte cher. Une seule unité peut coûter des centaines de milliers de dollars à développer et des subventions de fonctionnement peuvent être nécessaires pendant des décennies. La plupart des administrations locales comptent sur un patchwork de fonds fédéraux (comme le Programme de partenariats d'investissement à domicile et les subventions de développement communautaire), des fonds publics en fiducie et des sources de revenus locales comme les droits d'inclusion ou les taxes foncières.

La Coalition nationale pour le logement à faible revenu signale qu'il y a une pénurie nationale de plus de 7 millions de logements locatifs abordables pour les ménages à revenu extrêmement faible. Pour combler cet écart, il faudrait investir bien au-delà des niveaux actuels.

Opposition communautaire (NIMBYisme)

La résistance des résidents existants – , ce n'est pas dans mon arrière-cour – demeure l'un des obstacles les plus redoutables. Même lorsque les nouveaux développements comprennent des unités abordables, les voisins s'y opposent souvent, citant des préoccupations concernant la congestion de la circulation, les pénuries de stationnement, la surpopulation scolaire ou les changements de caractère du voisinage.

Pour contrer le NIMBYisme, les villes ont adopté --par-droite-- zonage qui limite l'examen discrétionnaire, et certains ont créé -élément de logement-- des processus de conformité qui dépassent l'opposition locale. Néanmoins, l'engagement communautaire et le renforcement de la confiance demeurent essentiels.

Équilibrer le développement avec les préoccupations environnementales

L'aménagement du logement peut être en conflit avec les objectifs environnementaux. L'aménagement de terrains verts peut consommer de l'espace libre et augmenter les kilomètres parcourus, tandis que l'aménagement du site de remplissage peut faire face à des problèmes comme l'assainissement des friches ou les impacts sur les habitats sensibles.

Les villes progressistes s'efforcent de mettre en place des politiques de logement intelligentes et climatiques qui concentrent la croissance près du transit et privilégient l'efficacité énergétique. Par exemple, le plan global de Minneapolis inclut des objectifs climatiques ambitieux et des objectifs de renforcement du zonage.

Maintenir l'abordabilité à long terme

Sans surveillance continue, les unités abordables peuvent revenir à la tarification du marché une fois que les engagements d'abordabilité expirent. Cette falaise d'abordabilité a entraîné la perte de milliers d'unités subventionnées à l'échelle nationale. Pour contrer cela, les villes prolongent les périodes d'abordabilité à 99 ans ou en permanence, en utilisant des fiducies foncières communautaires et des restrictions permanentes d'acte.

Même avec les ententes légales, l'application de la loi est une source de ressources.Les villes ont besoin de systèmes de surveillance robustes pour assurer le respect des limites de revenu et des plafonds de loyer.Elles doivent également avoir des outils juridiques pour récupérer des unités si les propriétaires ne maintiennent pas l'accessibilité.

Études de cas d'initiatives réussies des administrations locales

Les exemples suivants illustrent comment différentes communautés ont traduit les politiques en effets réels.

San Francisco, Californie

En plus du zonage inclus, la ville a établi le Fonds pour le logement abordable, qui met en commun les frais de développement, les augmentations d'impôt et les fonds généraux pour financer la construction et la préservation. La ville Le Programme de propriété fournit une aide à la mise à prix et des logements à faible revenu.En 2023, San Francisco avait créé plus de 30 000 unités abordables par l'entremise de ces mécanismes, bien que la demande continue de dépasser l'offre. La ville a également lancé un Programme pour les petits sites qui acquiert des immeubles à loyer contrôlé pour préserver l'accessibilité et empêcher les déplacements.

New York, New York

New York City , annoncé en 2017, s'est engagé à verser 20 milliards de dollars pour créer ou préserver 300 000 logements abordables d'ici 2026. La stratégie combine la construction de nouveaux logements, la rénovation de logements publics et la préservation de logements abordables naturels. En 2022, la ville avait financé plus de 200 000 logements. Un élément clé est le programme de logement obligatoire pour inclusion (MIH)[, qui s'applique à tous les changements de zonage entrepris par la ville et nécessite un pourcentage fixe d'unités abordables.

Minneapolis, Minnesota

En 2018, Minneapolis a adopté le plan global Minneapolis 2040, qui a éliminé le zonage unifamilial et permis jusqu'à trois unités par lot dans toute la ville. Le plan exigeait également que les nouveaux développements dans les zones à forte densité comprennent des unités abordables ou contribuent à un fonds de logement.

Seattle, Washington

SeattleLa politique d'abordabilité des logements obligatoires (MHA), adoptée en 2019, établit des liens entre le upzoning et les exigences d'abordabilité.Dans les villages urbains désignés, les promoteurs de projets multifamiliaux doivent soit inclure des unités abordables (généralement 5-11% du total) soit payer un droit par pied carré dans un fonds municipal qui soutient des logements abordables.Depuis sa mise en oeuvre, MHA a généré plus de 2 500 unités abordables et des dizaines de millions de dollars en honoraires. Le programme est conçu pour être autosuffisant, car la hausse de la valeur des terres dans les zones enclavées compense le coût de l'abordabilité.

Perspectives d'avenir : la voie vers une viabilité économique durable

Les gouvernements locaux prouvent qu'ils peuvent être des laboratoires d'innovation, des méthodes d'essai qui, s'ils réussissent, peuvent être étendues. Les villes les plus efficaces combinent des mesures de l'offre (changements de zonage, mesures incitatives au développement) avec des mesures de soutien du côté de la demande (aide à la location, programmes d'accession à la propriété) et des mesures de protection des locataires solides.

Parmi les nouvelles tendances, on peut citer l'utilisation de une planification axée sur les données[, comme l'évaluation des besoins en logement et les taxes sur les postes vacants, pour cibler les interventions de façon plus précise.des coalitions régionales de logement, où plusieurs municipalités coordonnent leurs efforts pour faire face à une crise partagée.

Les gouvernements locaux ne peuvent pas résoudre seuls l'accessibilité au logement.Les ressources fédérales et publiques, l'innovation du secteur privé et l'engagement communautaire sont tous essentiels.Mais les mesures prises aujourd'hui dans les villes de San Francisco à Minneapolis démontrent que des politiques audacieuses et bien conçues peuvent faire une différence tangible.